Qué es un usufructuante y por qué no basta con esa definición
Un usufructuante —en algunos países también llamado usufructuario— es la persona titular del derecho real de usufructo: puede usar y disfrutar un bien que pertenece a otra persona (el nudo propietario), con el deber de conservarlo y restituirlo cuando el derecho se extinga. Esa definición, heredada de la tradición romanista, se repite en los códigos civiles de los cinco países que tratamos aquí, pero a partir de ahí las reglas se separan: cómo se constituye, qué impuestos paga, cuánto dura, cuándo termina y qué organismo lo registra cambian de un país a otro. Por eso definirlo en abstracto sirve de poco; lo que importa es aterrizar el concepto en cada legislación.
A lo largo del artículo verás que el usufructuante aparece en escenarios muy parecidos: una madre que se reserva el usufructo vitalicio de la casa al donarla a sus hijos, una herencia donde el viudo recibe el usufructo y los hijos la nuda propiedad, o una operación inmobiliaria donde el dueño cobra el dinero pero se queda usando el piso unos años. En todos los casos, la mecánica básica coincide: separar titularidad y disfrute. Lo que cambia —y mucho— son los papeles, los plazos y los impuestos.
El usufructo separa la propiedad en dos: el nudo propietario conserva la titularidad; el usufructuante tiene el uso y disfrute mientras dure el derecho.
Lo que comparten casi todos los países hispanohablantes
Aunque los códigos civiles de España, México, Argentina, Chile y Perú se redactaron en épocas distintas, todos beben del derecho romano y comparten una base común del usufructo. Estos son los principios que vas a encontrar en los cinco:
- Nuda propiedad y usufructo: el dominio se escinde en dos derechos autónomos. El nudo propietario tiene la titularidad; el usufructuante, el uso y los frutos.
- Formas de constitución: por ley, por contrato, por testamento, por prescripción o por donación, según lo admita cada código.
- Deber de conservación: el usufructuante debe mantener el bien en buen estado y restituirlo al terminar el derecho.
- Frutos y rentas: el usufructuante hace suyos los frutos naturales, industriales y civiles (por ejemplo, los alquileres) que produzca el bien durante el usufructo.
- Causas de extinción: vencimiento del plazo, muerte del usufructuante (en los vitalicios), renuncia, consolidación en una sola persona, destrucción del bien o no uso prolongado.
Estos cinco principios son la columna vertebral del instituto. Pero cada país les da un plazo, un trámite y un tratamiento fiscal distintos. Lo común es el concepto; el detalle, lo que tienes que mirar país por país.
España: cómo opera el usufructuante en la práctica
En España, el usufructuante se rige por el Código Civil, cuyo artículo 348 define la propiedad como el derecho de gozar y disponer de una cosa. Cuando se constituye un usufructo, esa propiedad se desmembra: el nudo propietario conserva la titularidad y el usufructuante recibe el uso y disfrute del bien. La Agencia Tributaria, a través de su manual práctico del IRPF, explica tres escenarios típicos: reservar la nuda propiedad y dar el usufructo a un tercero, transmitir la nuda propiedad quedándose con el usufructo, o repartir ambas figuras entre personas distintas. En los tres supuestos cambia quién paga ITP, ISD o IRPF.
Quién es usufructuante en España y qué derechos tiene
Es usufructuante quien aparece como titular del derecho de usufructo en la escritura pública y, si el bien es inmueble, en el Registro de la Propiedad. El Código Civil español le reconoce, entre otras, las siguientes facultades: usar el bien según su destino, habitarlo, arrendarlo y percibir sus frutos. A cambio, debe conservarlo, cuidar su sustancia y soportar los gastos ordinarios. La Agencia Tributaria valora fiscalmente ese derecho con reglas temporales o vitalicias que detallamos en el siguiente apartado.
Cómo se valora fiscalmente el usufructo del usufructuante en España
En España, la valoración del usufructo a efectos fiscales sigue los artículos 49 y 51 del Reglamento del ISD y el artículo 10 del texto refundido de la Ley del ITPAJD. Para el usufructo temporal se reputa proporcional al valor total del bien, al 2% por cada período de un año, sin superar el 70%. Para el usufructo vitalicio se parte del 70% cuando el usufructuante tiene menos de 20 años y se minora un 1% por cada año cumplido, con un mínimo del 10%. La regla práctica que resume la Agencia Tributaria es: (89 − edad del usufructuante) / 100 = porcentaje del valor del usufructo.
Veamos un ejemplo: Carmen, de 67 años, recibe el usufructo vitalicio de un piso valorado en 200.000 euros. Aplicamos la fórmula: (89 − 67) / 100 = 22%. El usufructo se valora en 44.000 euros y la nuda propiedad en los 156.000 euros restantes. Esos 44.000 euros son la base imponible en ISD o ITP según el título por el que se constituya.
Cuándo deja de serlo: extinción y obligaciones tributarias
El usufructo del usufructuante en España se extingue, según el Código Civil, por cumplimiento del plazo (si es temporal), muerte del usufructuante (en los vitalicios), renuncia, consolidación, pérdida total del bien o no uso durante el plazo que determine el título. Cuando termina, el usufructuante debe presentar la documentación ante la Agencia Tributaria y ante el Registro de la Propiedad para cancelar el asiento. Los pasos habituales son:
- Solicitar al Registro de la Propiedad la nota simple con la carga vigente.
- Otorgar escritura pública de cancelación (o aportar el certificado de defunción si es vitalicio).
- Inscribir la cancelación en el Registro de la Propiedad.
- Declarar la extinción ante la Agencia Tributaria en el IRPF del ejercicio siguiente.
México: cómo opera el usufructuante en la práctica
En México, el usufructo se regula en el Código Civil Federal y, sobre todo, en los códigos civiles de cada entidad federativa. El Registro Público de la Propiedad es el organismo encargado de inscribir el derecho para que sea oponible a terceros. La figura es muy usada en donaciones con reserva de usufructo, herencias y planeación patrimonial familiar.
Derechos y obligaciones del usufructuante en México
El usufructuante mexicano, según el Código Civil Federal, tiene las siguientes facultades y cargas principales:
- Uso y disfrute: puede habitar el inmueble, explotarlo si es rústico y percibir los frutos naturales, industriales y civiles.
- Arrendamiento: puede darlo en arrendamiento, salvo pacto en contrario.
- Mejoras menores: puede realizar mejoras necesarias y útiles que no alteren la sustancia del bien.
- Conservación: debe mantener el bien en buen estado y responder del deterioro por mal uso.
- Pago de predial y servicios: asume los gastos ordinarios, incluidas las contribuciones locales como el impuesto predial.
Formalidades para que el usufructo del usufructuante surta efectos
Para que el usufructo del usufructuante en México sea oponible a terceros, especialmente cuando recae sobre inmuebles, hay que cumplir una serie de formalidades registrales. Los pasos y documentos habituales son:
- Otorgar escritura pública ante notario que recoja la voluntad de las partes (donación, venta con reserva, herencia o contrato).
- Pagar los impuestos locales que correspondan (ISR e ISAI según la legislación estatal).
- Solicitar al Registro Público de la Propiedad la inscripción del usufructo.
- Adjuntar la escritura, los comprobantes de pago y el certificado de libertad de gravamen.
- Esperar la calificación registral y obtener el folio real con la carga inscrita.
Cuánto dura y cuándo termina el usufructo del usufructuante en México
La duración del usufructo en México depende de lo que pacten las partes, con un tope legal cuando el usufructuante es una persona jurídica: no puede exceder de 30 años si recae sobre personas morales. En el caso de personas físicas, el usufructo vitalicio dura hasta la muerte del usufructuante. Entre las causales de extinción están el vencimiento del plazo, la muerte del usufructuante (en los vitalicios), la renuncia, la consolidación y la destrucción total del bien. Una vez extinguido, se cancela el asiento en el Registro Público de la Propiedad.
Argentina: cómo opera el usufructuante en la práctica
En Argentina, el usufructuante se rige por el Código Civil y Comercial, que regula este derecho real con detalle. La inscripción se hace en el registro de la propiedad Inmueble de la jurisdicción donde esté ubicado el bien (cada provincia tiene el suyo; en CABA funciona el Registro de la Propiedad Inmueble porteño). La figura es frecuente en donaciones con reserva de usufructo, legados y planeación sucesoria.
Derechos del usufructuante en Argentina y sus cargas
El usufructuante argentino tiene, según el Código Civil y Comercial, facultades amplias: puede habitar el inmueble, alquilarlo, percibir los alquileres y ceder el usufructo por acto entre vivos (aunque la cesión no extiende la duración del derecho). También puede defender judicialmente su goce frente a terceros o frente al nudo propietario. A cambio, asume los gastos ordinarios de conservación, las contribuciones, las expensas comunes y los impuestos del bien, mientras que las reparaciones extraordinarias pueden corresponder al nudo propietario según el título y la causa del daño.
Constitución y cancelación registral del usufructo del usufructuante
El Código Civil y Comercial argentino exige escritura pública e inscripción registral para que el usufructo sobre inmuebles sea oponible a terceros. Un instrumento privado solo genera obligaciones entre las partes, pero no surte efectos frente a terceros. Los pasos para constituir y, cuando proceda, cancelar el usufructo son:
- Otorgar escritura pública ante notario con competencia en la jurisdicción del inmueble.
- Pagar los impuestos que correspondan (impuesto de sellos provincial, entre otros).
- Presentar la escritura en el registro de la propiedad Inmueble de la jurisdicción.
- Inscribir el usufructo y obtener el folio real actualizado.
- A la extinción, cancelar el asiento con la partida de defunción o la escritura de renuncia o consolidación.
Extinción del usufructo del usufructuante en Argentina
El Código Civil y Comercial argentino fija un catálogo claro de causales de extinción. Si no se pactó plazo, el usufructo se entiende vitalicio para personas humanas, con un máximo legal de 50 años cuando recae sobre personas jurídicas. Las causales más habituales son:
- Muerte del usufructuante (en los vitalicios).
- Vencimiento del plazo pactado o cumplimiento de la condición resolutoria.
- Renuncia expresa del usufructuante.
- Consolidación: cuando el usufructo y la nuda propiedad se reúnen en una misma persona.
- No uso del derecho durante 10 años.
- Destrucción total del bien.
A la muerte del usufructuante, el derecho no integra la herencia: el usufructo simplemente se extingue y la nuda propiedad se consolida en dominio pleno.
Chile: cómo opera el usufructuante en la práctica
En Chile, el usufructuante se regula en el Código Civil y, en lo fiscal, en la Ley N° 16.271 sobre Impuesto a las Herencias, Asignaciones y Donaciones. La inscripción se hace en el Conservador de Bienes Raíces competente, que es el organismo que lleva el registro de gravámenes sobre inmuebles. La figura aparece con frecuencia en testamentos, donaciones con reserva de usufructo y pensiones alimenticias que se pagan como usufructo.
Derechos y tipos de usufructo del usufructuante en Chile
El usufructuante chileno puede gozar del bien con cargo de conservar su forma y restituirlo al término del derecho. El Código Civil admite varias modalidades: usufructo vitalicio, usufructo temporal y usufructo sobre acciones de sociedades comerciales, entre otros. Una modalidad especialmente relevante es la pensión alimenticia fijada como usufructo, donde el alimentante cede al alimentario el usufructo de un bien para cubrir la obligación. En todos los casos, el usufructuante puede arrendar el bien, percibir los frutos y ceder el derecho, salvo pacto en contrario.
Cómo se constituye y se inscribe el usufructo del usufructuante en Chile
El usufructo sobre inmuebles en Chile exige instrumento público e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces para producir efectos frente a terceros. Los pasos y documentos principales son:
- Otorgar la escritura pública ante notario (donación, compraventa con reserva, testamento o contrato).
- Obtener en el Conservador de Bienes Raíces las escrituras públicas del bien raíz, el certificado de contribuciones al día y el Certificado de Avalúo Fiscal.
- Inscribir el usufructo en el registro de interdicción y gravámenes del Conservador.
- Para cancelar el usufructo, el usufructuante comparece en escritura pública dándolo por terminado, o se presenta el certificado de defunción cuando es vitalicio.
- En usufructos a favor de menores (suele pasar en pensiones alimenticias), se requiere resolución del tribunal que lo ordenó.
Valoración fiscal y extinción del usufructo del usufructuante en Chile
La Ley N° 16.271 sobre Impuesto a las Herencias, Asignaciones y Donaciones fija reglas específicas para valorar el usufructo vitalicio del usufructuante en Chile, recogidas en sus artículos 6 y 7. La fórmula habitual asigna al usufructo un porcentaje del valor total del bien en función de la edad del usufructuante (cuanto mayor, menor porcentaje), y la nuda propiedad recibe el resto. En términos prácticos, el usufructo se extingue por muerte del usufructuante (si es vitalicio), vencimiento del plazo, renuncia, consolidación, destrucción del bien o por las demás causales del Código Civil. Cuando recae sobre corporaciones o fundaciones, la ley limita su duración a 30 años.
Perú: cómo opera el usufructuante en la práctica
En Perú, el usufructuante se regula en el Código Civil peruano. La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) es el organismo que inscribe el usufructo sobre inmuebles para darle publicidad y oponibilidad frente a terceros. La figura aparece en donaciones con reserva de usufructo, testamentos y contratos familiares.
Derechos y obligaciones del usufructuante en Perú
El usufructuante peruano tiene, conforme al Código Civil, las siguientes facultades: usar el bien según su naturaleza, percibir los frutos naturales, industriales y civiles, y arrendar el bien salvo pacto en contrario. A cambio, debe conservar el bien, realizar las mejoras necesarias y soportar los gastos ordinarios de conservación y uso. Las reparaciones extraordinarias corresponden al nudo propietario, salvo pacto distinto.
Constitución registral del usufructo del usufructuante en Perú
Para que el usufructo del usufructuante en Perú sea oponible a terceros, especialmente cuando recae sobre inmuebles, debe inscribirse en la Sunarp. Los pasos principales son:
- Otorgar escritura pública ante notario peruano, con la voluntad de las partes y la descripción del bien.
- Pagar los impuestos que correspondan (entre ellos, el Impuesto a la Renta por la ganancia si la constitución es onerosa).
- Presentar el título en la Sunarp con los anexos exigidos (copias, planos y comprobantes).
- Esperar la calificación registral y obtener la partida registral con el usufructo inscrito.
- Para cancelar el usufructo, se inscribe la escritura de renuncia, el certificado de defunción o la resolución judicial que declare la consolidación.
Duración y extinción del usufructo del usufructuante en Perú
El Código Civil peruano permite constituir el usufructo por tiempo determinado o por toda la vida del usufructuante. Si recae sobre personas jurídicas, la ley fija plazos máximos que conviene revisar en cada caso. Entre las causales de extinción más comunes del usufructo del usufructuante en Perú están:
- Vencimiento del plazo pactado o cumplimiento de la condición.
- Muerte del usufructuante (en los usufructos vitalicios).
- Renuncia escrita del usufructuante.
- Consolidación del usufructo y la nuda propiedad en una sola persona.
- Destrucción total del bien.
- No uso durante el plazo que determine el título o la ley.
Una vez extinguido, se solicita la cancelación del asiento ante la Sunarp y, si corresponde, se declara ante la Sunat el efecto tributario que proceda.
Datos comprobados en agosto de 2026.
Preguntas frecuentes sobre el usufructuante
1. ¿Cómo funciona el usufructo sobre una herencia?
En una herencia, el usufructo suele recaer sobre el bien inmueble mientras la nuda propiedad pasa a los herederos. Por ejemplo, en España (España) el Código Civil permite que el cónyuge supérstite reciba el usufructo vitalicio de la vivienda familiar junto con la cuota legal de gananciales. Revisa la legítima de tu país, porque en México (México) o Argentina (Argentina) la porción disponible cambia el reparto.
2. ¿Qué derechos tiene el usufructuario de una vivienda?
El usufructuario puede usar y habitar la casa, cobrar alquileres si la cede, y pagar gastos ordinarios como contribuciones o comunidad de propietarios. Las reparaciones estructurales grandes, en cambio, corresponden al nudo propietario salvo pacto en contrario. El plazo lo fija el testamento o el contrato, y suele ir de cinco años a toda la vida del beneficiario.
3. ¿Vivir en casa de mis padres me convierte en usufructuario?
No automáticamente: ser usufructuario exige un título, sea herencia, donación o contrato escrito. Si simplemente resides por cortesía en casa de tus padres, eres un invitado y ellos pueden pedirte que te vayas. Para tener derechos formales necesitas que te constituyan el usufructo por documento público ante notario.
4. ¿Puede un hijo ser usufructuario?
Sí, un hijo puede serlo por donación de sus padres o por herencia, ya sea por testamento o por pacto sucesorio donde la ley lo admita. En España (España), por ejemplo, los padres pueden reservarse la nuda propiedad y donar el usufructo al hijo, reservándose el uso y disfrute hasta su fallecimiento. Conviene revisarlo con un asesor para no perjudicar la legítima de otros herederos.
5. ¿Qué es un usufructo vitalicio y hasta cuándo dura?
El usufructo vitalicio dura toda la vida del usufructuario y se extingue con su fallecimiento sin necesidad de formalidad. Durante ese tiempo puede arrendar la propiedad, hipotecar el derecho o venderlo, según el Código Civil de cada país y lo pactado en la escritura. Por ejemplo, en Chile (Chile) la renta de arrendamiento que pague el usufructuario debe destinarse a cubrir gastos del bien.
6. ¿Qué es un usufructo temporal y en qué se diferencia del vitalicio?
El usufructo temporal se fija por años concretos y termina en la fecha pactada, sin esperar la muerte del usufructuario. Por ejemplo, en Perú (Perú) el Código Civil permite constituirlo hasta por 30 años si la persona es jurídica. La gran diferencia con el vitalicio es la certeza de la fecha de extinción: el temporal acaba en día cierto, el vitalicio con el deceso.
Fuentes
- SierraabogadosUsufructo: qué es, ejemplos y tipos – Sierra Abogadosconsultado el 28/08/2026
- JustiaArtículos 980 al 988 [Usufructo de Bienes] ‹ Código Civil Federal …consultado el 28/08/2026
- ArgentinaArt. 2.811. El cuasi-usufructo transfiere al usufructuario la propiedad …consultado el 28/08/2026
- ConceptosjuridicosUsufructo en Chile: Definición, tipos y característicasconsultado el 28/08/2026
- ElperuanoEl usufructo te da derecho a usar un inmueble, pero siempre por …consultado el 28/08/2026