Qué es un contrato de alquiler y qué problema resuelve
Un contrato de alquiler, también llamado contrato de locación en Argentina y Perú, o de arrendamiento en Chile, es el acuerdo por el que una persona cede temporalmente el uso de una vivienda, un local o un terreno a cambio de una renta. Lo que resuelve es algo muy concreto, evitar que propietario e inquilino resuelvan a base de costumbre quién paga las averías, quién puede entrar, cuándo se devuelve el inmueble y cómo se acaba el vínculo si algo sale mal. El principio compartido en los cinco países es el mismo: hay un dueño (locador, arrendador o propietario) y un inquilino (locatario, arrendatario o inquilino a secas), y el contrato fija los derechos y obligaciones de ambos. Pero el detalle —plazo, moneda, índice, fianza, garantías y forma de terminar— cambia por completo de un país a otro. Por eso este artículo no te da "lo que dice la ley": te dice qué dice cada ley, con su país pegado.
Plazos, fianzas y derechos de un vistazo: España, México, Argentina, Chile y Perú
| País | Nombre del contrato | Ley que lo regula | Plazo mínimo o de desahucio (vivienda) | Fianza o garantía | Índice de actualización | Organismo competente | Moneda |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| España | Contrato de arrendamiento de vivienda | Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) | Mínimo 5 años + prórroga tácita de 3 años | Fianza regulada por la LAU y depósitos autonómicos | IPC (Índice de Precios al Consumo) | Juzgados de Primera Instancia y comunidades autónomas | Euros (EUR) |
| México | Contrato de arrendamiento de vivienda | Código Civil de cada entidad (no hay ley federal única) | Lo fija el Código Civil local | Depósito, garantía o fianza, pactados | El pactado por las partes | Juzgados Civiles de cada entidad federativa | Pesos mexicanos (MXN) |
| Argentina | Contrato de locación de inmuebles | Código Civil y Comercial de la Nación (ley 26994) | Máximo 20 años; si no se fija, se presume 2 años | Depósito de garantía libre pactado | Índice público o privado; si desaparece, INDEC | Juzgados Civiles y AFIP para registro | pesos argentinos (ARS) |
| Chile | Contrato de arrendamiento de habitación | Ley sobre Arrendamiento de Predios Urbanos (ley 18101) y Código Civil supletorio | Desahucio: 2 meses + 1 mes por año, tope 6 meses | Sin fianza legal obligatoria | Renta fija, salvo pacto de reajuste | Juzgados de Letras civiles | Pesos chilenos (CLP) |
| Perú | Contrato de arrendamiento de vivienda | Código Civil (Decreto Legislativo 295) y Ley Nº 32430 (tributación) | Lo fijan las partes; sin plazo legal fijo para vivienda | Sin fianza legal obligatoria | Lo pactado por las partes | Juzgados Civiles y de Paz Letrado; SUNAT para impuestos | Soles (PEN) |
En esta tabla cada celda pertenece al país de su fila. Donde dice "sin dato en las fuentes consultadas", significa que la norma no fija una cifra nacional y hay que mirar el código local de tu jurisdicción.
España: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
En España, la norma estatal de referencia es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), publicada en el BOE y en vigor desde el 1 de enero de 1995. La LAU sustituyó al texto refundido de 1964 y al Real Decreto-ley 2/1985 con un objetivo declarado: potenciar el mercado del alquiler, que entonces apenas llegaba al 18 % del parque de viviendas. Para arrendamientos de uso distinto al de vivienda —locales de negocio, temporada, segundas residencias— la LAU deja libertad casi total a las partes y remite supletoriamente al Código Civil.
Duración del contrato y prórroga en España
| Concepto | Plazo o regla |
|---|---|
| Duración inicial obligatoria (personas físicas) | Mínimo 5 años |
| Prórroga tácita tras esos 5 años | 3 años adicionales, en períodos anuales |
| Excepción: arrendador que necesita la vivienda para sí | Puede rebajar el plazo, pero debe declararlo en el contrato al firmar |
| Contratos de empresa (persona jurídica) | Libertad de plazo, mínimo 1 año si la duración es inferior a 5 |
| Inscripción en el Registro de la Propiedad | Opcional, válida para cualquier duración |
La idea es proteger la estabilidad del inquilino frente a la rotación especulativa. Si nadie dice nada al llegar los 5 años, el contrato se prorroga automáticamente año a año hasta sumar 3 más. Solo si el arrendador declaró al firmar que necesitaba la vivienda para sí puede acortar ese recorrido.
Fianza, renta e índice de actualización en España
La renta la fijan libremente las partes al inicio. Una vez al año, durante la vigencia del contrato, puede actualizarse aplicando la variación porcentual del IPC (Índice de Precios al Consumo) publicado por el INE, salvo pacto en contrario. La fianza obligatoria equivale a una mensualidad de renta para vivienda, y se deposita en el organismo autonómico competente (en Madrid, por ejemplo, en el IVIMA; en Cataluña, en el Institut Català del Sòl). Las comunidades autónomas, además, permiten o exigen garantías adicionales como avales bancarios, pero la base legal está en la propia LAU.
Subrogación, tanteo y derechos del inquilino en España
- Subrogación por fallecimiento: el derecho continúa para el cónyuge, la pareja de hecho inscrita o el conviviente "more uxorio", y para los hijos dependientes, en ese orden.
- Subrogación entre vivos: solo con consentimiento escrito del arrendador.
- Separación o divorcio: el cónyuge no titular puede quedarse en la vivienda por el tiempo que reste de contrato.
- Derecho de tanteo: en caso de venta de la vivienda, el inquilino puede adquirirla en igualdad de condiciones que cualquier tercero, referido al precio de mercado.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: opcional y gratuita en muchas comunidades autónomas; vincula a terceros compradores.
México: la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y los códigos civiles locales
En México no existe una sola ley federal de alquiler de vivienda. Cada estado de la República aplica su propio Código Civil y sus leyes complementarias: el Código Civil de la CDMX, el de Jalisco, el de Nuevo León y así con cada entidad federativa. La Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Distrito Federal y otras leyes locales fijan reglas para vivienda; la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano marca directrices generales. La vía para un conflicto entre particular arrendador y particular arrendatario en México son los Juzgados Civiles de cada entidad federativa, no la PROFECO (no hay relación de consumo) ni la CNDH (no hay autoridad pública de por medio).
Plazos del contrato en México según el destino
| Destino del inmueble | Plazo habitual según el Código Civil local |
|---|---|
| Vivienda (uso habitacional) | Lo pactan las partes; muchos códigos civiles estatales fijan un mínimo de 1 año y permiten tácita reconducción por períodos iguales |
| Local comercial | Libertad de plazo, con cláusulas de rescisión por incumplimiento |
| Temporada o uso distinto | Libertad casi total, regulada por el código local y por el Código Civil Federal supletorio |
| Arrendamiento por tiempo indefinido | El Código Civil Federal y los estatales aplican tácita reconducción hasta que una parte avise con la antelación pactada o, en su defecto, razonable |
Ejemplo con cifras y moneda. Karla firma en Monterrey un contrato de vivienda por 12 meses con renta mensual de 12.000 pesos mexicanos (MXN) y un depósito equivalente a dos mensualidades, es decir 24.000 MXN. Al cumplir el año, si ninguna parte avisa con al menos 30 días de antelación, el Código Civil de Nuevo León entiende que el contrato se prorroga tácitamente por otro período de 12 meses en las mismas condiciones.
Garantía, depósito y formas de pago en México
Conviene distinguir tres figuras que a veces se mezclan:
- Depósito en garantía: cantidad que el propietario retiene para responder de daños o rentas impagadas; se devuelve al final, descontando lo pendiente.
- Garantía: suele ser un obligado solidario (fiador personal con bien raíz) o un aval bancario.
- Fianza: propiamente la constituye una empresa afianzadora autorizada ante la SHCP, regulada por la Ley Sobre el Contrato de Seguro.
La moneda en México es el peso mexicano (MXN); las partes pueden pactar pagos en moneda extranjera solo en casos previstos por el Banco de México, pero lo habitual es que todo se liquide en MXN.
Obligaciones de propietario e inquilino en México
- El propietario debe entregar el inmueble en condiciones de uso inmediato y responder por los vicios ocultos.
- El inquilino debe pagar la renta en los plazos pactados y conservar el inmueble como un buen padre de familia.
- Las reparaciones necesarias por desgaste natural corren por cuenta del propietario; las mejoras de mero lujo, por el inquilino.
- Al terminar el contrato, el inquilino debe restituir el inmueble en el estado en que lo recibió, salvo el desgaste natural.
Argentina: el Código Civil y Comercial y los contratos de locación
En Argentina, la ley de fondo es el Código Civil y Comercial de la Nación (ley 26994), que unificó en 2015 las reglas civiles y comerciales. El contrato de locación de inmuebles, llámese alquiler o locación, debe celebrarse por escrito: la forma escrita es la regla general. Los Juzgados Civiles son los competentes para desalojo y conflictos de locación. Plazo, moneda e índice de actualización se pactan libremente entre las partes: no des por vigente el régimen anterior sin comprobarlo.
Plazos, depósito e índice de actualización en Argentina
El plazo máximo es de 20 años para vivienda y de 50 años para otros destinos; si no se fija, se presume 2 años (vivienda) o 3 años (otros destinos). Las partes pueden fijar libremente la moneda de pago (pesos argentinos ARS o extranjera) y la periodicidad, pero nunca períodos inferiores a un mes. El depósito en garantía es libre en monto, moneda y forma de devolución, pactado por las partes. Las partes pueden pactar libremente el índice de ajuste, público o privado, que debe corresponder a la moneda de pago; si desaparece el índice, se sustituye por uno oficial similar del INDEC (para moneda nacional) o del organismo emisor (para moneda extranjera).
Terminación del contrato y acción de desalojo en Argentina
- Intimación previa: el locador debe intimar al pago por un plazo mínimo de 10 días corridos en el domicilio contractual antes de iniciar el desalojo por falta de pago.
- Si el inquilino paga dentro de esos 10 días: se evita el juicio, pero el locador puede repetir la intimación ante un nuevo incumplimiento.
- Si el inquilino no paga: vencido el plazo, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo.
- Consignación de llaves: el locador no puede negarse a recibir las llaves; si lo hace, el inquilino puede consignarlas judicialmente, y las costas las paga el locador.
- Si las llaves se consignan dentro de los 10 días hábiles posteriores a la notificación, no se deben alquileres por esos días.
Registro de locaciones y beneficios fiscales en Argentina
- Registro RELI de la AFIP: opcional, solo si el propietario deduce el impuesto a las ganancias.
- Plazo de inscripción: hasta el 30 de septiembre de 2024 o dentro de los 15 días corridos posteriores a la firma.
- Exención de bienes personales: los inmuebles alquilados registrados están exentos del impuesto sobre los bienes personales hasta el mínimo exento.
- Exención del impuesto sobre los créditos y débitos bancarios: aplica si la cuenta se usa exclusivamente para la locación.
- Plataforma: el trámite se hace en el servicio "Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI" con clave fiscal.
Chile: la Ley sobre Arrendamiento de Predios Urbanos
En Chile, la norma de cabecera es la Ley sobre Arrendamiento de Predios Urbanos (ley 18101), con supletoriedad del Código Civil en lo no previsto. Aplica a bienes raíces urbanos y a viviendas situadas fuera del radio urbano cuando incluyan terreno y su superficie no exceda de una hectárea. La Dirección del Trabajo es la referencia en materia laboral, no civil, así que un conflicto entre arrendador y arrendatario de vivienda se tramita ante los Juzgados de Letras civiles.
Plazos y desahucio en Chile según el tipo de contrato
| Modalidad | Plazo de desahucio o restitución |
|---|---|
| Contratos mes a mes o de duración indefinida | 2 meses desde la notificación, más 1 mes adicional por cada año completo de ocupación, con tope de 6 meses |
| Contratos de plazo fijo de hasta 1 año | Restitución en 2 meses desde la notificación de la demanda |
| Contratos de habitación a plazo fijo de más de 1 año | Subarriendo permitido salvo pacto en contrario; si se prohíbe, el arrendatario puede terminar anticipadamente sin pagar la renta del período restante |
| Abandono del inmueble | El arrendador puede pedir al juez de letras la entrega sin forma de juicio, mediante certificación de abandono por ministro de fe |
Subarriendo, mejoras y restitución en Chile
En arrendamientos de inmuebles destinados a habitación con plazo fijo superior a un año, se entiende implícita la facultad del arrendatario de subarrendar salvo estipulación en contrario. Las mejoras necesarias de conservación corren por cuenta del arrendador; las de mero lujo o comodidad, no. Terminado el contrato por expiración del plazo, extinción del derecho del arrendador u otra causa, el arrendatario sigue obligado al pago de la renta y gastos comunes hasta la restitución efectiva. Si el contrato es de habitación a plazo fijo de más de un año, el subarriendo es libre salvo pacto en contrario.
Perú: la Ley Nº 32430 de Arrendamiento Justo y el Impuesto a la Renta
En Perú, la norma civil de fondo sigue siendo el Código Civil (Decreto Legislativo 295), pero el cambio reciente que más mueve a los propietarios es tributario: la Ley Nº 32430 de Arrendamiento Justo, publicada el 21 de agosto de 2025, modifica el Impuesto a la Renta para personas naturales que arriendan inmuebles. Desde 2026, la renta de primera categoría solo se gravará cuando el arrendador perciba efectivamente el pago, abandonando el criterio del devengo que regía hasta ahora. La autoridad tributaria es la SUNAT, y los montos se expresan en soles (PEN).
Renta de primera categoría y tributación en Perú
- Cambio de criterio: se pasa del devengo a la percepción efectiva; los propietarios tributan el 5 % solo sobre lo efectivamente cobrado.
- Regularización: quienes tenían omisiones bajo el régimen anterior deben regularizar su situación ante la SUNAT antes de que finalice 2025 para evitar multas e intereses.
- Reglamento: el Poder Ejecutivo tiene un plazo de 90 días calendario para adecuar el reglamento a la nueva ley.
- Empresas: personas jurídicas siguen tributando bajo el principio del devengo, para mantener la simetría corporativa.
- UIT 2026: 5.500 PEN (1.150 PEN más que en 2025), Decreto Supremo 301-2025-EF; las multas se miden en UIT.
Alquiler turístico y Registro REDAT en Perú
El Congreso de Perú aprobó un dictamen que crea la figura de arrendamiento turístico, diferenciada del hospedaje tradicional, aplicable a contratos de hasta 90 días. La inscripción de los arrendadores en el Registro Digital del Arrendamiento Turístico (REDAT) es obligatoria. El mercado peruano de alquiler temporal contaba con unas 45.000 propiedades activas al 2023, según Forbes. La norma prohíbe colocar carteles con denominaciones similares a las hoteleras y aplica multas escalonadas de hasta 7 UIT, con topes diferenciados para personas naturales y pequeñas empresas, denominadas en soles (PEN). También establece medidas para prevenir la explotación sexual de menores en este contexto.
Dudas frecuentes sobre el contrato de alquiler por país
1. ¿Qué cambios trae la nueva ley de vivienda en materia de alquiler para 2026?
Depende del país. En España, la Ley 12/2023 introdujo la limitación de la actualización anual de la renta al 2 % en 2025 y al Índice de Precios al Consumo desde 2026, con topes por zonas tensionadas. En México y Argentina no se esperan reformas federales equivalentes en 2026, aunque los contratos locales siguen la Ley de Arrendamiento de cada jurisdicción.
2. ¿Cómo está redactada hoy la Ley de Arrendamientos Urbanos en España?
El texto vigente es el Real Decreto Legislativo 6/1985, con las modificaciones de la Ley 12/2023 y la Ley 4/2026 de emergencia habitacional. Regula contratos de vivienda, plazos de cinco o siete años, fianzas y derechos de acceso al procedimiento de desahucio.
3. ¿Dónde descargar el PDF oficial de la Ley de Arrendamientos Urbanos?
El texto consolidado está en la web del BOE, en boe.es, dentro de la ficha del Real Decreto Legislativo 6/1985. También puedes consultarlo en la página de legislación del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
4. ¿Cómo consultar la Ley de Arrendamientos Urbanos en el BOE?
Entra en boe.es, busca "Real Decreto Legislativo 6/1985" y abre el texto consolidado. Desde ahí accedes al PDF, a las actualizaciones posteriores y al enlace a la versión de cada reforma, incluida la Ley 12/2023.
5. ¿Dónde encontrar análisis jurídico actualizado de la Ley de Arrendamientos Urbanos?
En Noticias Jurídicas, dentro de noticiasjuridicas.com, hay comentarios al artículo y jurisprudencia relacionada. También el CENDOJ del Poder Judicial publica sentencias sobre desahucios y fianzas vinculadas a esta ley.
6. ¿Qué pasó con la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964?
La Ley de 1964 quedó derogada cuando entró en vigor el Real Decreto Legislativo 6/1985, que es el cuerpo vigente. Sus reglas de prórroga forzosa y rentas antiguas dejaron de aplicarse, aunque todavía se citan en contratos antiguos.
7. ¿Qué regula la ley de arrendamientos rústicos en los países hispanohablantes?
Cada país tiene su propia norma. En España, la Ley 49/2003 regula los contratos de fincas rústicas con duración mínima de cinco años. En México, los arts. 2735 a 2922 del Código Civil Federal recogen los arrendamientos rurales, y en Argentina el Código Civil y Comercial de la Nación trata los inmuebles rurales en los arts. 1708 a 1729.
Fuentes
- MivauInformación sobre la regulación de los contratos de arrendamientoconsultado el 28/09/2026
- MoradaunoDerechos del arrendador en México: ley, renta y desalojoconsultado el 28/09/2026
- CodigolegalDerechos del Arrendatario Chile 2026 — Ley 18.101 – Código Legalconsultado el 28/09/2026
- Decatecaleyes que protegen inquilinos que hacer si intentan apropiarse de tu …consultado el 28/09/2026
- AbogadosparatodosLey de Arrendamientos Urbanos actualizada (2026)consultado el 28/09/2026