Qué es una promesa de compraventa y qué problema resuelve
Una promesa de compraventa es un contrato por el cual dos personas se obligan a celebrar, en el futuro, un contrato de compraventa definitivo. No transmite todavía la propiedad ni el riesgo: solo fija un compromiso firme de hacerlo, con los elementos del negocio ya acordados. Sirve para asegurar la operación mientras se cumplen los pasos pendientes: conseguir financiación, obtener permisos, inscribir el inmueble en el registro o, simplemente, ganar tiempo para formalizar la escritura.
El problema que resuelve es la incertidumbre. Cuando el comprador necesita meses para pagar o pedir un crédito, y el vendedor no quiere seguir mostrando el inmueble a terceros, ambas partes quedan atadas por un documento que les obliga a cerrar el trato en una fecha y con unas condiciones precisas. Si alguien se arrepiente, el otro puede pedir que se cumpla el contrato o, si eso ya no es posible, una indemnización.
La promesa existe en todos los ordenamientos del mundo hispanohablante, pero cambia de nombre, de requisitos y de efectos según el país. En unos hace las veces de contrato principal; en otros es apenas un paso previo a la escritura. Lo que sigue desglosa cómo se regula en España, México, Argentina, Chile y Perú.
Cómo se llama este contrato en España, México, Argentina, Chile y Perú
Aunque el concepto es el mismo, cada país le da un nombre distinto y lo regula de forma diferente.
- España: promesa de compraventa (también llamada contrato de promesa o precontrato), regulada en el Código Civil de España.
- México: promesa de venta o promesa de comprar y vender, contemplada en el Código Civil Federal de México. Cada estado puede tener su propia variante.
- Argentina: boleto de compraventa, regulado por el Código Civil y Comercial de la Nación.
- Chile: promesa de celebrar un contrato, prevista en el Código Civil.
- Perú: promesa de contratar o promesa de la obligación de contratar, regulada en el Código Civil peruano.
No son figuras idénticas: en España y Chile la promesa es el camino habitual para comprometerse antes de la escritura; en Argentina el boleto cumple esa función y además opera como título para obtener la escritura judicial; en Perú la promesa de contratar puede ejecutarse forzosamente en muchos casos.
España: la promesa regulada en el Código Civil y sus efectos
En España la promesa de compraventa se rige por el artículo 1451 del Código Civil, que establece que la promesa de vender o comprar, con conformidad en la cosa y en el precio, da derecho a las partes a reclamarse recíprocamente el cumplimiento del contrato. El precepto tiene origen histórico en el proyecto de García Goyena de 1851, réplica del Código Civil francés de 1804. España sigue el sistema romano de título y modo: la simple promesa no transmite la propiedad; para ello hace falta la escritura pública y, en su caso, la inscripción registral.
La promesa es un contrato preparatorio: no es la compraventa definitiva, aunque la jurisprudencia a veces la equipara cuando hay conformidad plena en cosa y precio. La sentencia del Tribunal Supremo n.º 543/2008, de 17 de junio reitera que el contrato fija los elementos del negocio proyectado y faculta a cada parte a reclamar el cumplimiento a la otra.
| Elemento | Tratamiento en España |
|---|---|
| Norma | Artículo 1451 del Código Civil |
| Forma | Por escrito |
| Conformidad | En cosa y precio |
| Prescripción | 5 años (artículo 1964 del Código Civil) para acciones personales |
| Transmisión de la cosa | No; se requiere escritura y, en su caso, inscripción |
El plazo de prescripción de las acciones personales es de 5 años, según el artículo 1964 del Código Civil. Pasado ese tiempo desde que pudo ejercitarse, la acción para reclamar el cumplimiento o la indemnización prescribe.
Requisitos de validez en España
La promesa debe reunir los siguientes elementos para que sea eficaz:
- Forma escrita: la promesa debe constar en un documento, normalmente un contrato privado o una escritura pública.
- Validez y legalidad: el contrato prometido debe ser lícito, posible y no contrario a las leyes.
- Conformidad en cosa y precio: ambas partes deben pactar el objeto y el precio del contrato definitivo.
- Plazo de celebración: debe fijarse una fecha o un plazo para firmar la escritura.
- Elementos del contrato proyectado: precio y forma de pago, condiciones (por ejemplo, aprobación del crédito del comprador), multas por incumplimiento, designación de árbitro o cualquier otra cláusula relevante.
- Conformidad expresa de los firmantes: la firma acredita el consentimiento.
Si la promesa se firma mediante arras, hay que distinguir qué tipo se ha pactado, porque de ello depende qué ocurre si alguien se desiste.
Consecuencias si la promesa no se cumple en España
Cuando la promesa reúne todos los elementos del contrato definitivo y hay conformidad en cosa y precio, la parte cumplidora puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato, es decir, que se otorgue la escritura pública de compraventa. Esto es lo que el Tribunal Supremo reconoce de forma reiterada.
Cuando la promesa no fija los elementos del contrato futuro o no hay plena conformidad, el incumplimiento solo genera el derecho a reclamar una indemnización de daños y perjuicios, sin que pueda forzarse la venta.
En España, pedir el cumplimiento o pedir indemnización depende de un único dato: si la promesa recogió los elementos del contrato definitivo, puede exigirse la escritura; si no, solo cabe resarcir el perjuicio.
Las arras en España: confirmatorias, penales y penitenciales
El artículo 1454 del Código Civil distingue tres tipos de arras, cada una con efectos muy distintos:
- Arras confirmatorias: sirven como prueba de la celebración del contrato. Si la parte que las entregó incumple, las pierde; si incumple quien las recibió, debe devolver el doble. La ventaja es que el contrato sigue vigente; el inconveniente es que la parte cumplidora tiene que demandar el cumplimiento si quiere la propiedad.
- Arras penales: funcionan como una cláusula penal que liquida anticipadamente los daños y perjuicios. Si se incumplen, quien entregó las arras las pierde (o las devuelve duplicadas si fue quien las recibió), pero no cabe reclamar además indemnización plena. Ventaja: seguridad sobre el importe. Inconveniente: a veces la indemnización pactada no cubre el daño real.
- Arras penitenciales: permiten el desistimiento unilateral. Quien entregó las arras puede arrepentirse y perderlas; quien las recibió puede devolver el doble y desligarse. Ventaja: flexibilidad. Inconveniente: el precio de salir del contrato es alto.
México: la promesa en el Código Civil Federal y sus modalidades
En México la promesa de venta está regulada en el Código Civil Federal. Es un contrato por el cual una parte se obliga a vender y la otra a comprar, en un plazo determinado, un bien a un precio cierto. No transfiere la propiedad por sí sola; es un paso previo a la formalización.
En el mismo Código conviven tres figuras que se confunden con frecuencia: la promesa, la opción de compra y el anticipo. Cada una tiene efectos diferentes y conviene saber cuál se está firmando. Además, en México la materia civil es competencia de los estados: cada entidad federativa tiene su propio código civil, que puede añadir requisitos a los del Código Civil Federal.
| Figura | Efecto principal |
|---|---|
| Promesa de venta | Obliga a celebrar el contrato definitivo en un plazo |
| Opción de compra | El optante puede decidir unilateralmente si compra o no, dentro de un plazo |
| Anticipo | Entrega de una cantidad a cuenta del precio; normalmente no es exigible el cumplimiento forzado |
Requisitos de la promesa en México
Para que la promesa sea exigible, el Código Civil Federal exige los siguientes elementos:
- Consentimiento de las partes.
- Objeto y precio ciertos.
- Plazo para la celebración del contrato definitivo (no puede ser indefinido).
- Forma escrita, normalmente en documento privado, aunque en algunos supuestos se requiere escritura pública.
- Cuando el bien es inmueble, en muchos estados la promesa debe elevarse a escritura pública para poder inscribir el derecho en el Registro Público de la Propiedad y, en su caso, ser oponible a terceros.
Plazos y prescripción en México
El Código Civil Federal fija un plazo concreto para que el contrato definitivo se celebre. Pasado ese plazo sin que ninguna parte haya cumplido, la promesa puede extinguirse. Estos son los pasos generales del régimen federal, aunque cada estado puede fijar reglas complementarias:
- Las partes firman la promesa y se fija el plazo para escriturar.
- Dentro de ese plazo, el comprador debe cubrir el precio y el vendedor debe otorgar la escritura.
- Si el plazo vence sin que ninguna parte haya cumplido, la parte interesada puede demandar el cumplimiento forzado o la resolución con indemnización.
- La acción para exigir el cumplimiento prescribe según las reglas generales del Código Civil Federal, que remite al plazo aplicable en cada estado.
Opción de compra y anticipo en México
La promesa, la opción de compra y el anticipo son tres figuras distintas que el Código Civil Federal contempla por separado. Conocerlas evita firmar algo que no se entiende.
- Promesa de venta: ventajas: es exigible judicialmente y obliga a ambas partes; inconveniente: requiere que ambas estén de acuerdo en todos los elementos del contrato futuro.
- Opción de compra: ventajas: da al optante el poder de decidir unilateralmente; inconveniente: solo vincula al concedente, que queda obligado a vender si el optante decide comprar.
- Anticipo: ventajas: sencillo y rápido, útil para reservar un bien; inconveniente: normalmente no genera el derecho a exigir la venta, sino a recuperar lo entregado.
Argentina: el boleto de compraventa y su tratamiento en el Código Civil y Comercial
En Argentina la figura habitual para comprometerse a comprar un inmueble es el boleto de compraventa, regulado por el Código Civil y Comercial de la Nación, aprobado por la Ley 26.994, en vigor desde el 1 de agosto de 2015. El boleto es un documento privado por el cual una parte se obliga a vender y la otra a comprar, normalmente un inmueble, y funciona como título para obtener la escritura traslativa de dominio.
A diferencia de otros países, en Argentina el boleto no es solo una promesa preparatoria: permite que el comprador, una vez cumplidas las condiciones, acuda a un juez para que ordene el otorgamiento de la escritura si el vendedor se niega. El Código Civil y Comercial regula expresamente la obligación de escriturar.
| Aspecto | Tratamiento en Argentina |
|---|---|
| Norma | Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994) |
| Nombre | Boleto de compraventa |
| Forma | Documento privado o escritura pública |
| Función | Título para obtener la escritura judicial |
| Vigencia | Desde 1 de agosto de 2015 |
Requisitos del boleto en Argentina
Para que el boleto sea válido y exigible, el Código Civil y Comercial exige, entre otros, los siguientes elementos:
- Identificación clara del inmueble y de las partes.
- Precio cierto y forma de pago.
- Plazo para el otorgamiento de la escritura.
- Forma escrita, con firma de las partes.
- Obligación expresa de escriturar.
- En su caso, condiciones suspensivas (por ejemplo, la aprobación de un crédito hipotecario).
Plazos para escriturar y para reclamar en Argentina
El Código Civil y Comercial fija un plazo para que el vendedor otorgue la escritura; si vence sin que lo haga, el comprador puede demandar el cumplimiento forzado. Estos son los pasos generales:
- Las partes firman el boleto y fijan el plazo para escriturar.
- Vencido el plazo, el comprador puede intimar al vendedor a escriturar.
- Si el vendedor no lo hace, el comprador puede iniciar una acción judicial de escrituración.
- La acción para reclamar prescribe según las reglas generales del Código Civil y Comercial, que aplican plazos distintos según la naturaleza del reclamo.
Diferencia entre boleto y promesa formal en Argentina
En Argentina el boleto de compraventa no es exactamente una promesa en sentido técnico: ya contiene la obligación de transmitir el dominio y, sobre todo, sirve como título para exigir judicialmente la escritura. Una promesa en sentido estricto sería un compromiso previo sin los elementos completos del negocio, algo menos habitual en la práctica inmobiliaria.
El Código Civil y Comercial regula el boleto dentro del régimen general de los contratos; cuando existen leyes especiales (por ejemplo, en ciertos planes de vivienda), esas normas complementan el régimen común.
Chile: el artículo 1554 del Código Civil y sus cuatro requisitos
En Chile la promesa de celebrar un contrato se rige por el artículo 1554 del Código Civil, que establece que la promesa no produce obligación alguna salvo que concurran simultáneamente cuatro requisitos. Si falta uno solo, la promesa queda sin fuerza obligatoria. La norma remite al artículo 1553 del mismo Código, que define las consecuencias para el caso de incumplimiento.
El precepto es exigente y limitativo: a diferencia de otros países, donde basta un compromiso claro para generar obligaciones, en Chile la promesa solo es vinculante cuando cumple las cuatro condiciones que la propia norma enumera.
Los cuatro requisitos del artículo 1554 en Chile
- Forma escrita: la promesa debe constar por escrito. Si no hay documento, no genera obligación.
- Contrato lícito: el contrato prometido no puede ser de aquellos que las leyes declaran ineficaces; una promesa sobre un contrato nulo tampoco es vinculante.
- Plazo o condición: debe fijarse una fecha, un plazo o una condición que determine cuándo se celebrará el contrato definitivo.
- Determinación del contrato: el contrato prometido debe estar suficientemente determinado, de manera que solo falten la tradición de la cosa o las solemnidades legales para que sea perfecto.
Qué pasa si falta alguno de los requisitos en Chile
Si falta cualquiera de los cuatro requisitos del artículo 1554, la promesa no produce obligación alguna. Esto significa que la parte que se había comprometido queda libre y la otra no puede exigir ni el cumplimiento ni una indemnización. El Código Civil chileno protege así la seguridad jurídica: solo hay promesa vinculante cuando está completamente configurada.
En Chile, la promesa que no cumple los cuatro requisitos del artículo 1554 no es solo anulable: directamente no genera obligación.
Indemnización de perjuicios en Chile
Cuando la promesa cumple los cuatro requisitos del artículo 1554 y una parte incumple, la otra puede reclamar indemnización de perjuicios conforme al artículo 1553 del Código Civil. La indemnización busca resarcir el daño emergente y el lucro cesante, y se calcula según las reglas generales de la responsabilidad contractual. Las partes pueden pactar una avaluación anticipada de los perjuicios (cláusula penal), que el tribunal puede moderar si la estima excesiva.
Perú: la promesa de contratar en el Código Civil y su ejecución
En Perú la promesa de contratar está regulada en el Código Civil peruano. Es un contrato por el cual una parte o ambas se obligan a celebrar en el futuro un contrato definitivo. El Código Civil la contempla dentro del régimen general de los contratos y le aplica las reglas de ejecución forzosa y resolución.
La particularidad peruana es que, en muchos casos, la promesa es ejecutable judicialmente: el juez puede sustituir la voluntad del incumplidor y ordenar la celebración del contrato definitivo, o resolver la promesa con indemnización de daños y perjuicios.
| Aspecto | Tratamiento en Perú |
|---|---|
| Norma | Código Civil (Decreto Legislativo 295) |
| Nombre | Promesa de contratar |
| Forma | La que la ley o la voluntad de las partes establezcan |
| Ejecución | Puede ser forzosa, con sustitución judicial de la voluntad |
Requisitos de la promesa en Perú
Para que la promesa sea exigible en Perú, deben concurrir, entre otros, los siguientes elementos según el Código Civil peruano:
- Consentimiento de las partes.
- Objeto y precio ciertos, al menos determinables.
- Plazo o condición para la celebración del contrato definitivo.
- Forma que la ley exija para el contrato prometido, si la tiene.
- Cuando se promete la venta de un inmueble, normalmente se requiere escritura pública para que la promesa sea oponible a terceros.
Cumplimiento forzado y resolución en Perú
Frente al incumplimiento, el Código Civil peruano ofrece dos caminos, cada uno con ventajas e inconvenientes:
- Exigir la celebración del contrato: ventajas: el comprador obtiene el bien; el vendedor obtiene el precio. Inconveniente: el proceso puede ser largo y depende de la cooperación del incumplidor o, en su defecto, de la sustitución judicial de la voluntad.
- Resolver la promesa con indemnización: ventajas: más rápido y permite desligarse del negocio. Inconveniente: el damnificado debe acreditar y liquidar los daños y perjuicios, que no siempre son fáciles de cuantificar.
Datos verificados en septiembre de 2026.
Preguntas frecuentes sobre la promesa de compraventa
1. ¿Cómo es un modelo de promesa de compraventa de inmueble en España?
En España se trata de un precontrato privado, normalmente de arras, en el que se fija el precio, la descripción del inmueble y la fecha de la escritura pública ante notario. Se recomienda firmarlo con arras penitenciales (3.006 euros o el 10% del precio) y dejar por escrito qué ocurre si una incumple, según el Real Decreto Legislativo 1/2007 y la Ley 5/2019 que regula los contratos de crédito inmobiliario.
2. ¿Qué suele incluir un modelo genérico de promesa de compraventa?
Un modelo estándar identifica a las partes, describe el inmueble con su referencia catastral, fija el precio total y la forma de pago, señala la fecha límite para firmar la escritura y detalla la entrega de una señal o arras. También conviene regular qué pasa si una parte desiste y quién corre con los gastos de escrituración e impuestos.
3. ¿En qué se diferencia una promesa de compraventa de un contrato de arras?
La promesa de compraventa es un compromiso firme de firmar la compraventa en el futuro, sin entrega de dinero más allá de la señal pactada, regulado en los artículos 1.101 a 1.108 del Código Civil español. El contrato de arras, en cambio, lleva normalmente una entrega dineraria que funciona como garantía y, si son penitenciales, permite a cada parte desistir perdiendo o devolviendo el doble de lo entregado.
4. ¿Dónde conseguir un modelo de promesa de compraventa en Word o PDF?
Se puede descargar gratis desde los portales del Colegio de Registradores de España, de la Dirección General del Notariado o de asociaciones de consumidores como la OCU. Cualquier plantilla debe personalizarse con los datos del inmueble, la referencia catastral y el precio, porque un modelo genérico sin adaptar no protege los intereses de ninguna de las partes.
5. ¿Qué debe llevar un modelo de compromiso de compraventa de inmueble?
El documento debe incluir los datos de compradores y vendedores, la identificación registral del inmueble, el precio y la forma de pago, la fecha límite para la escritura, la cantidad entregada como arras y las consecuencias del incumplimiento. Añadir una cláusula sobre cómo se reparten los gastos y los impuestos evita discusiones en el momento de firmar la notaría.
6. ¿Qué diferencia hay entre el modelo en PDF y el de Word de una promesa de compraventa?
El PDF garantiza que el formato no se altere al imprimirlo y sirve para firmar presencialmente, mientras que el Word permite editar campos como el precio, la fecha o los datos del comprador. En España lo habitual es preparar el borrador en Word, revisarlo y convertirlo a PDF firmado en el momento de la entrega de arras.
7. ¿Qué obligaciones tiene el comprador en una promesa de compraventa de inmueble?
El comprador debe pagar la señal pactada en la fecha indicada, presentarse a firmar la escritura notarial en el plazo convenido y asumir los gastos de escritura y, en su caso, el impuesto de transmisiones patrimoniales según la comunidad autónoma. Si incumple sin causa justificada, perderá la señal entregada o deberá devolver el doble si las arras son penitenciales.
8. ¿Cuáles son las obligaciones del comprador en el contrato de compraventa?
En una compraventa ya definitiva, el comprador está obligado a pagar el precio en la forma y plazo pactados y a recibir el bien, según el artículo 1.502 del Código Civil español. En el caso de inmuebles, además debe asumir los gastos de escrituración, inscripción en el Registro de la Propiedad y el impuesto correspondiente en su comunidad autónoma.
Fuentes
- AbogaciaContratos preparatorios de la compraventa inmobiliariaconsultado el 30/09/2026
- BcnLey Chile – dfl 1 (30-may-2000) M. de Justicia – BCNconsultado el 30/09/2026
- Vlexpromesa de venta en el codigo civil peruano – vLexconsultado el 30/09/2026
- IberumabogadosClaves para entender las promesas de compraventa: seguridad …consultado el 30/09/2026
- MicrojurisEl contrato de compraventa en el Código Civil y Comercial de la …consultado el 30/09/2026