Qué es una compraventa a plazos y por qué cambia de un país a otro
Una compraventa a plazos es un contrato por el que vendedor y comprador se obligan a entregar un bien y a pagar su precio en dos o más vencimientos, no de una sola vez. Existe en todos los ordenamientos hispanohablantes, pero su nombre, su garantía típica y su régimen fiscal cambian de un país a otro: lo que en España es una escritura con condición resolutoria, en México se modela como reserva de dominio del Código Civil Federal, en Argentina opera a menudo como boleto de compraventa con cuotas, en Chile se apoya en la Ley Nº 4.702 para muebles y en el Código Civil para inmuebles, y en Perú se inscribe como compraventa al crédito en la SUNARP. El principio compartido es el mismo: el comprador recibe la posesión (y a veces la propiedad) y el vendedor se resguarda con una garantía hasta cobrar el último peso, euro, sol o peso argentino. Como el detalle cambia, este artículo repasa país por país qué ley aplica, qué garantía se suele usar y qué impuestos se pagan, con un ejemplo resuelto en la moneda de cada uno.
Tabla comparativa: cómo se regula la compraventa a plazos en España, México, Argentina, Chile y Perú
| País | Norma principal | Garantía más usada | Autoridad registral/notarial | Impuesto principal al firmarse |
|---|---|---|---|---|
| España | Código Civil y RDLeg. 1/1993 (ITP) | Condición resolutoria o reserva de dominio | Notaría y Registro de la Propiedad | ITP (comprador) e IRPF por ganancia patrimonial (vendedor) |
| México | Código Civil Federal | Reserva de dominio con pagarés | Notaría y Registro Público de la Propiedad | ISR por enajenación y traslado de dominio |
| Argentina | Código Civil y Comercial de la Nación | Boleto con cuotas y, en su caso, reserva de dominio | Escribanía y Registro de la Propiedad Inmueble | Impuesto de Sellos provincial e Impuesto a las Ganancias (vendedor) |
| Chile | Ley Nº 4.702 (muebles) y Código Civil (inmuebles) | Reserva de dominio o prenda industrial | Conservador de Bienes Raíces (inmuebles) y Registro de Prendas sin Desplazamiento (muebles) | Impuesto Territorial y tributación en renta por enajenación |
| Perú | Código Civil peruano | Reserva de propiedad o hipoteca mobiliaria | SUNARP | Impuesto a la Renta por enajenación y Alcabala municipal |
España: cómo se regula la compraventa a plazos
En España la compraventa con pago aplazado es una alternativa a la hipoteca: el comprador recibe la posesión al firmar, pero el pago total se difiere en el tiempo según el calendario pactado. La operación se formaliza en escritura pública ante notario y, para que la garantía sea eficaz frente a terceros, se inscribe en el Registro de la Propiedad. La base sustantiva está en el Código Civil español, mientras que la tributación se rige por el Real Decreto Legislativo 1/1993, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, cuya competencia de gestión corresponde a la Agencia Tributaria. La Administración suele entender que la transmisión se perfecciona en el momento de la firma, aunque los pagos se extiendan años: eso fija el devengo de ITP y de la ganancia patrimonial en IRPF.
Garantías más usadas en España: condición resolutoria, reserva de dominio y aval
- Condición resolutoria: el comprador adquiere la propiedad, pero si incumple los pagos el vendedor puede resolver el contrato y recuperar el inmueble. Solo es oponible a terceros si está inscrita en el Registro de la Propiedad.
- Reserva de dominio: el vendedor mantiene la propiedad hasta el pago total; mientras tanto entrega la posesión. También requiere inscripción para proteger al vendedor frente a compradores posteriores del propio comprador.
- Aval personal o bancario: un tercero (persona o entidad) responde si el comprador deja de pagar. No necesita inscripción registral, pero sí formalizarse en la misma escritura para que sea ejecutable.
Impuestos que paga cada parte en una compraventa a plazos en España
| Concepto | ¿Quién paga? | Norma aplicable | Cuándo se devenga |
|---|---|---|---|
| IRPF por ganancia patrimonial | Vendedor | Ley del IRPF | En cada cobro proporcionalmente (criterio de la Agencia Tributaria) |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | Vendedor | Ley reguladora de Haciendas Locales | En la fecha de la escritura |
| ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) | Comprador | RDLeg. 1/1993 | En la fecha de la escritura, sobre el valor total, salvo que se pacte y acredite aplazamiento con garantía inscribible, en cuyo caso se analiza caso por caso |
Ejemplo de escritura de compraventa con pago aplazado en España
Marta vende a Luis un piso en Valencia por 200.000 euros (EUR). Pagan al firmar 30.000 EUR y el resto en 24 cuotas mensuales de 7.083,33 EUR, con condición resolutoria inscrita en el Registro de la Propiedad. En la escritura se pacta que si Luis deja de pagar tres cuotas, Marta puede resolver y conservar lo cobrado a cuenta de los daños.
Tributación básica: el vendedor tributa en IRPF por la ganancia patrimonial proporcional a cada cobro, y por Plusvalía municipal al firmar; el comprador liquida ITP aplicando el tipo autonómico valenciano sobre 200.000 EUR, salvo pacto documentado de aplazamiento con garantía inscribible que permita modular la base. La notaría advierte que la condición resolutoria inscrita protege a Marta frente a terceros, y que sin esa inscripción Luis podría revender el piso a un tercero de buena fe.
México: cómo se regula la compraventa a plazos con reserva de dominio
En México la figura típica es la compraventa a plazos con reserva de dominio, prevista en el Código Civil Federal: el vendedor transmite la posesión del bien al comprador, pero se reserva la propiedad hasta que se pague el precio total. La operación se formaliza ante notario y, según el modelo del propio Código Civil Federal, suele acompañarse de pagarés suscritos por el comprador a favor del vendedor. Para que la garantía sea oponible frente a terceros, el contrato y la reserva deben inscribirse en el Registro Público de la Propiedad correspondiente a la ubicación del bien; los códigos civiles estatales pueden añadir requisitos, por lo que conviene revisar la norma local.
Cláusulas habituales del contrato en México
- Precio total, forma de pago en parcialidades y calendario de cuotas con fechas exactas.
- Intereses moratorios mensuales para el caso de impago, y obligación del comprador de firmar pagarés a favor del vendedor, recibidos "salvo buen cobro".
- Causas de rescisión: voluntad unilateral con indemnización, falta de firma de la escritura definitiva o incumplimiento de pagos.
- Prohibición de enajenar o gravar el bien mientras no se pague el precio total.
- Reparto de gastos: el vendedor cubre impuestos, predial y servicios causados hasta la firma; el comprador asume los posteriores.
- Renuncia a acciones por error, lesión o enriquecimiento ilegítimo, en los términos admitidos por el Código Civil Federal.
- Sumisión a los tribunales de la ciudad pactada y renuncia a cualquier otro fuero.
Impuestos y gastos en México por una compraventa a plazos
| Concepto | ¿Quién paga? | Comentario |
|---|---|---|
| ISR por enajenación | Vendedor | Se declara considerando el ingreso total y, en su caso, el costo de adquisición actualizado |
| Traslado de dominio (impuesto local) | Comprador | Lo regula cada estado; en la CDMX se aplica sobre el valor más alto entre operación y catastral |
| Honorarios notariales | Comprador (por pacto) | Varía por estado y por el monto de la operación |
| Gastos de inscripción registral | Comprador (por pacto) | Dependen del Registro Público de la Propiedad local |
Ejemplo de contrato de compraventa a plazos con reserva de dominio en México
Adriana vende a Roberto un departamento en Guadalajara por 2.500.000 pesos mexicanos (MXN). Roberto paga 500.000 MXN al firmar y el resto en 24 mensualidades de 83.333 MXN, con intereses moratorios del 2 % mensual sobre cuotas vencidas y suscripción de 24 pagarés. Se pacta prohibición de enajenar hasta liquidar y rescisión automática por tres cuotas impagas.
Adriana tributa ISR por la ganancia de capital calculada sobre el ingreso total menos su costo de adquisición actualizado; Roberto paga traslado de dominio ante el estado de Jalisco y asume notario y registro. Como hay reserva de dominio, Roberto recibe la posesión y los frutos del bien, pero no la propiedad hasta el último pago, y si vende a un tercero antes, ese tercero queda sujeto a los términos del contrato inscrito.
Argentina: cómo se regula la compraventa a plazos
En Argentina conviven dos caminos. El primero es el boleto de compraventa con cuotas: un documento privado, a veces elevado a escritura, en el que se anticipa una entrega y se pacta el saldo. El segundo es la compraventa a plazo del Código Civil y Comercial de la Nación, que se perfecciona con la tradición y permite pactar reserva de dominio. La Escribanía interviene para elevar a escritura pública cuando se trata de inmuebles; el Registro de la Propiedad Inmueble provincial o de la Ciudad de Buenos Aires toma razón del título, y la ARCA (antes AFIP) controla la tributación federal. En lo impositivo provincial pesa el Impuesto de Sellos, que se paga en la jurisdicción donde se firma o donde se encuentran los bienes según su normativa.
Garantías y efectos del boleto de compraventa en Argentina
- Tradición: con la entrega de la posesión (o con la inscripción, si es inmueble) el comprador adquiere los derechos que el boleto le reconoce, aunque la escritura quede pendiente.
- Oponibilidad a terceros: el boleto, por sí solo, no siempre es oponible frente a terceros; la inscripción registral declarativa es la que da prioridad.
- Inscripción declarativa: en muchos registros provinciales, el boleto de compraventa puede anotarse preventivamente para proteger al comprador.
- Pacto de reserva de dominio: la compraventa a plazo puede sujetarse a que la transmisión de la propiedad quede diferida al pago total, manteniendo el vendedor el dominio hasta ese momento.
Tributación en Argentina por una compraventa a plazos
| Concepto | ¿Quién paga? | Comentario |
|---|---|---|
| Impuesto a las Ganancias | Vendedor | Por la diferencia entre precio de venta y costo de adquisición actualizado |
| Impuesto sobre los Bienes Personales | Vendedor o comprador según corresponda | Aplica sobre acciones, participaciones u otros bienes que se transmitan indirectamente |
| Impuesto de Sellos provincial | Comprador (por pacto) | La alícuota la fija cada provincia; en CABA se aplica sobre el precio pactado en el boleto o en la escritura |
Ejemplo de boleto de compraventa con cuotas en Argentina
Lucía vende a Diego un departamento en Palermo por 80.000.000 pesos argentinos (ARS). Diego entrega 20.000.000 ARS como anticipo y firma 24 cuotas mensuales de 2.500.000 ARS, con cláusula de resolución por incumplimiento: si acumula dos cuotas impagas, Lucía puede resolver y conservar lo recibido a cuenta de los daños. El boleto se eleva a escritura cuando se cancela el saldo, aunque puede inscribirse preventivamente desde la firma.
Diego tributa Impuesto de Sellos en CABA sobre el precio total al tipo vigente, y Lucía declara la operación en Ganancias al ejercicio en que se perfecciona la transmisión. Si Lucía fallece antes de escriturar, sus herederos quedan obligados a otorgar la escritura una vez cancelado el saldo; mientras tanto, el boleto inscrito protege a Diego frente a otros eventuales compradores.
Chile: cómo se regula la compraventa a plazos
En Chile la compraventa a plazos de bienes muebles se rige por la Ley Nº 4.702, que permite pactar reserva de dominio y prenda industrial, con inscripción en el Registro de Prendas sin Desplazamiento. Cuando se trata de inmuebles, el Código Civil chileno gobierna el contrato, la tradición se cumple con la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces y el precio puede fraccionarse sin necesidad de hipoteca. El Servicio de Impuestos Internos participa en la fiscalización, y los tributos relevantes son el Impuesto Territorial (contribuciones), la renta por enajenación y, si corresponde, el IVA sobre la operación.
Reserva de dominio y prenda industrial en Chile
La Ley Nº 4.702 distingue dos caminos sobre bienes muebles. En la reserva de dominio, el vendedor conserva la propiedad hasta el pago total; si el comprador incumple, el vendedor puede requerir judicialmente la entrega del bien, y la acción caduca por el no ejercicio del plazo previsto en la propia ley. En la prenda industrial, el bien se entrega al comprador y queda gravado en favor del vendedor; la prenda se inscribe en el Registro de Prendas sin Desplazamiento, y la ley permite pactar que el impago de menos de cuatro cuotas no produzca caducidad, manteniendo la exigibilidad del saldo insoluto.
Tributación en Chile por una compraventa a plazos
| Concepto | ¿Quién paga? | Comentario |
|---|---|---|
| Impuesto Territorial (contribuciones) | Propietario al 1 de enero | Si el bien está afecto, se paga por el dueño registral |
| Tributación en renta por enajenación | Vendedor | Se declara en el Servicio de Impuestos Internos según las normas generales sobre ganancia de capital |
| IVA (si la operación es habitual) | Comprador | Aplica a vendedores que realizan esta actividad con habitualidad |
Ejemplo de compraventa a plazo con reserva de dominio en Chile
Un taller en Santiago vende a Carolina una máquina industrial por 12.000.000 pesos chilenos (CLP). Carolina paga 3.000.000 CLP al firmar y el resto en 18 cuotas mensuales de 500.000 CLP, con reserva de dominio inscrita en el Registro de Prendas sin Desplazamiento conforme a la Ley Nº 4.702. Si incumple dos cuotas consecutivas, el vendedor puede pedir la devolución judicial del bien dentro del plazo de caducidad previsto en la ley.
Carolina usa la máquina desde la firma, pero no la vende ni la grava mientras no pague el total; el taller declara la renta por la enajenación en el ejercicio correspondiente y, si es vendedor habitual, adiciona IVA al precio. La inscripción registral es la que permite al taller hacer valer la reserva frente a cualquier tercero.
Perú: cómo se regula la compraventa a plazos
En Perú la compraventa al crédito está prevista en el Código Civil peruano, que admite pactar reserva de propiedad o hipoteca mobiliaria para garantizar el saldo de precio. La formalidad suele ser escritura pública cuando se trata de inmuebles, y la inscripción se realiza en la SUNARP para que la garantía sea oponible a terceros. En el plano fiscal, la SUNAT fiscaliza el Impuesto a la Renta por enajenación que grava al vendedor, las municipalidades cobran la Alcabala sobre las transferencias de inmuebles urbanos y el Impuesto Predial recae sobre el titular registral.
Garantías inscribibles en Perú: reserva de propiedad e hipoteca mobiliaria
- Reserva de propiedad: la propiedad no se transfiere al comprador hasta el pago total; el contrato se inscribe en la SUNARP para proteger al vendedor frente a terceros y frente a los acreedores del propio comprador.
- Hipoteca mobiliaria: grava el bien mueble en garantía del saldo; se inscribe en el Registro de Bienes Muebles de la SUNARP y permite al acreedor ejecutar la garantía en caso de impago.
- Plazo del pacto: la ley civil peruana no fija un plazo único; debe pactarse en el contrato, y la inscripción publicita la garantía durante toda la vigencia del crédito.
- Efectos frente a terceros: sin inscripción, la garantía no es oponible a terceros de buena fe; con inscripción, el tercero que revise el registro conoce la carga.
Tributación en Perú por una compraventa a plazos
| Concepto | ¿Quién paga? | Comentario |
|---|---|---|
| Impuesto a la Renta por enajenación | Vendedor | Se aplica sobre la ganancia de capital, con reglas específicas según el número de predios vendidos |
| Alcabala | Comprador | Las municipalidades la cobran sobre las transferencias de inmuebles urbanos, con una deducción y un tramo inafecto referidos a la UIT vigente |
| Impuesto Predial | Propietario registral | Recae sobre el titular al 1 de enero de cada año |
Ejemplo de contrato de compraventa al crédito en Perú
Rosa vende a Carlos un departamento en Lima por 380.000 soles (PEN). Carlos paga 80.000 PEN al firmar y el saldo en 36 cuotas mensuales de 8.333 PEN, con reserva de propiedad inscrita en la SUNARP y prohibición de enajenar hasta la cancelación total. Si Carlos acumula tres cuotas impagas, Rosa puede ejecutar la garantía.
Rosa declara la renta por la enajenación ante la SUNAT sobre la ganancia de capital; Carlos paga Alcabala ante la municipalidad correspondiente, calculada sobre el valor de transferencia con la deducción y el tramo inafecto que se aplican sobre la UIT vigente. La inscripción de la reserva en la SUNARP es la que protege a Rosa frente a cualquier tercero y frente a los propios acreedores de Carlos durante los años de pago.
Una compraventa a plazos comparte el mismo principio en los cinco países: quien paga en el tiempo necesita una garantía inscrita para que el riesgo no se quede en el papel.
Preguntas frecuentes sobre la compraventa a plazos
1. ¿Cómo es un contrato de compraventa a plazos?
Es un acuerdo donde el comprador paga el precio en varias cuotas en lugar de al contado. En México suele incluir reserva de dominio (los bienes quedan del vendedor hasta el último pago); en España se apoya en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que obliga a reflejar intereses y plazos.
2. ¿Qué debe incluir un modelo de compraventa con precio aplazado y reserva de dominio?
Identificación de las partes, descripción del bien, precio total, calendario de pagos, intereses si los hay y la cláusula de reserva de dominio. En Argentina, esta reserva se inscribe en el Registro de la Propiedad para que sea oponible a terceros.
3. ¿En qué se diferencia un contrato de vivienda con pago aplazado?
Se parece al general, pero suele añadir condiciones sobre la entrega del inmueble, los gastos de la escritura y quién paga cada tributo. En Chile, la promesa de compraventa con pago diferido se eleva a escritura pública para inscribirla en el Conservador de Bienes Raíces.
4. ¿Cuándo hace falta escritura pública en una compraventa con pago aplazado?
Cuando se transmite un inmueble, casi todos los países exigen escritura notarial: en España ante notario, en México ante notario con inscripción registral y en Colombia la escritura se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
5. ¿Cómo es un modelo de contrato de inmueble con precio aplazado?
Incluye las partes, descripción del bien, precio, cuotas pactadas, intereses moratorios, garantía y causales de resolución. En Perú, la SUNARP recomienda inscribir el contrato en el Registro de Predios para dar seguridad al comprador.
6. ¿Se puede hacer una compraventa con pago aplazado entre particulares?
Sí, siempre que se respete la forma que exija la ley de cada país: en México se puede hacer en instrumento privado si no supera cierto monto; en España es recomendable elevarlo a escritura si hay inmuebles, aunque entre particulares no aplica la LGDCU.
7. ¿Qué función cumple la condición resolutoria en un contrato con pago aplazado?
Permite que el vendedor resuelva el contrato y recupere el bien si el comprador incumple el pago de las cuotas. En España se suele pactar con el pacto comisorio del Código Civil, y en México se vincula a la reserva de dominio para efectos prácticos.
Fuentes
- JlanotariosEscrituras de Compraventa con Pago Aplazado – JLA Notariosconsultado el 30/09/2026
- DerechoenmexicoCONTRATO DE COMPRAVENTA A PLAZOS CON RESERVA DE …consultado el 30/09/2026
- SchneiderabogadosContrato de Compraventa en Chile – Schneider Abogadosconsultado el 30/09/2026
- EsderechoEl contrato de compraventa en el Nuevo Código Civil Unificado …consultado el 30/09/2026
- BienesraicessCOMPRA-VENTA DE INMUEBLE A PLAZOSconsultado el 30/09/2026