La carta de promesa de compraventa es un acuerdo previo, firmado antes de la escritura definitiva, por el que las partes se obligan a celebrar después una compraventa. No transfiere la propiedad ni entrega el bien: solo fija precio, cosa y plazo para que, más adelante, se otorgue la escritura. Cada país hispanohablante le da un nombre, un cauce legal y unas consecuencias distintas, y eso es lo que se desarrolla en las secciones siguientes.
Lo que comparten casi todos los países hispanohablantes
- Principio común: es un contrato preparatorio, nunca traslativo de dominio; la propiedad solo cambia con la escritura definitiva.
- Casi todos los sistemas exigen que conste por escrito, con precio cierto y cosa identificada, y que las partes firmen de manera expresa su voluntad de obligarse.
- El documento suele recoger un plazo para firmar la escritura, una forma de pago parcial (enganche, arras o seña) y una sanción si alguien se echa atrás.
- En la mayoría de los ordenamientos, el comprador que paga antes de escriturar no es dueño todavía: solo tiene un crédito contra el vendedor, que se fortalece cuando la escritura se inscribe en el registro correspondiente.
- La consecuencia práctica de no cumplir la promesa depende de cómo esté redactada: a veces se puede forzar la firma de la escritura y otras veces solo cabe pedir indemnización por daños y perjuicios.
- Cada país tiene su propio código, su forma (escritura pública notarial o documento privado) y su autoridad registral, y eso se desarrolla en los apartados de España, México, Argentina, Chile y Perú.
España: la promesa de compraventa inmobiliaria
En España, la promesa de compraventa se regula en el artículo 1451 del Código Civil, dentro del Real Decreto de 24 de julio de 1889 que aprueba el Código Civil. Es un precontrato: las partes no se convierten en comprador y vendedor todavía, sino que se reconocen la facultad de exigirse recíprocamente, en el futuro, la celebración del contrato de compraventa. La promesa no transmite la vivienda, a diferencia del contrato de compraventa, y los riesgos del bien siguen del lado del vendedor hasta la escritura.
La esencia de la figura la perfila la jurisprudencia. La Sentencia del Tribunal Supremo n.º 543/2008, de 17 de junio (España) recuerda que la promesa comporta un compromiso de obligarse a celebrar el contrato definitivo, aplaza la perfección de la compraventa y exige conformidad en la cosa y en el precio. Si esa conformidad existe, la parte cumplidora puede reclamar el cumplimiento; si falta, lo que cabe es la indemnización de daños y perjuicios.
Requisitos de validez y efectos en España
- Forma escrita, con voluntad clara de las partes de obligarse a la compraventa futura.
- Precio y cosa determinados o fácilmente determinables, y plazo para celebrar el contrato definitivo.
- Recoger, además, las condiciones del contrato proyectado: forma de pago, entrega, posible aprobación del crédito del comprador, multas por incumplimiento y, en su caso, designación de árbitro.
- Si la promesa no fija los elementos del contrato definitivo, su incumplimiento solo genera derecho a indemnización de daños y perjuicios; si los fija con precisión, cabe exigir el cumplimiento forzoso del contrato de compraventa.
- La acción para reclamar prescribe conforme al plazo general de las acciones personales, que es de 5 años según el artículo 1964 del Código Civil (España), salvo que las partes hayan pactado un plazo distinto.
Plazos, arras y cómo se asegura la operación en España
La promesa de venta suele tener un plazo limitado, de 2 a 3 meses en la práctica, durante el cual el vendedor aparta el inmueble del mercado y se compromete a no venderlo a un tercero. En ese periodo se firma la escritura pública de venta ante notario. La promesa termina por caducidad, si una parte no firma en el plazo, o por la firma misma de la escritura de compraventa.
En España, las cantidades que se entregan al firmar la promesa reciben nombres distintos según su función: las arras confirmatorias son una parte del precio que, una vez cumplida la operación, se imputan al pago total; las arras penitenciales permiten a cualquiera de las partes desistir, perdiendo las arras quien se retira o devolviéndolas duplicadas quien las recibe. Esa terminología es propia del derecho español y conviene tenerla clara antes de firmar.
En España, la promesa bien redactada (con precio, cosa, plazo y condiciones cerradas) permite exigir la firma de la escritura; mal redactada, solo da derecho a indemnización por daños y perjuicios.
México: la promesa de compraventa ante notario
En México, la promesa de compraventa de inmuebles es un contrato preparatorio que se firma ante notario público, regulado por el Código Civil Federal y por los códigos civiles de cada entidad federativa, porque la materia civil es local. Sirve para asegurar la operación cuando todavía no se puede escriturar, sobre todo en cuatro situaciones: mientras se tramita un crédito hipotecario, al comprar vivienda en preventa, cuando el inmueble está en proceso de regularización ante el Registro Público de la Propiedad, o cuando la firma de escrituras y demás trámites tardan más de lo previsto. Puedes consultar un modelo de contrato de promesa de compraventa en formato PDF para hacerte una idea de las cláusulas habituales en México.
La promesa no transmite la propiedad: el comprador paga una parte del precio y adquiere un derecho personal contra el vendedor, que se convierte en dueño del bien hasta que se firme y se inscriba la escritura definitiva. Por eso, mientras la promesa esté vigente, el vendedor no puede disponer libremente del inmueble sin el consentimiento del promitente comprador.
Datos y cláusulas que el notario exige en México
- Datos del vendedor y del comprador (con los del cónyuge si están casados bajo el régimen de bienes mancomunados, que exige la firma de ambos).
- Datos del inmueble: dirección exacta, superficie construida y de terreno, medidas, colindancias, datos catastrales y del Registro Público de la Propiedad.
- Precio basado en avalúo profesional, no modificable después de la firma, con forma y fecha de pago (transferencia, cheque o efectivo) y modalidad del enganche: una sola exhibición o pagos mensuales.
- Enganche habitual entre el 5 % y el 10 % del precio total; el resto se cubre con el crédito hipotecario o con los pagos pactados.
- Sanciones por incumplimiento: multa, pena convencional a cargo del vendedor o reembolso del enganche al comprador.
- Domicilio para notificaciones en caso de incumplimiento, y fecha de cumplimiento exacta o aproximada para la escrituración.
- Firmas del comprador, del vendedor, del cónyuge si aplica, y de dos testigos, todo ante notario público para que el documento tenga fe pública.
Tipos de promesa y firmas en México
- Unilateral: solo una parte asume la obligación (por ejemplo, el propietario promete vender y el otro puede aceptar o no dentro del plazo).
- Bilateral: ambas partes quedan obligadas a firmar la escritura definitiva en el plazo y condiciones pactados.
- La promesa es eficaz frente a terceros cuando se inscribe en el Registro Público de la Propiedad de la entidad correspondiente, aunque no transmita el dominio.
- La firma ante notario en México no convierte la promesa en escritura pública de compraventa: la escritura traslativa se otorga después, en un acto distinto.
- La promesa no sustituye al contrato de compraventa, que sigue siendo el que traslada la propiedad; lo que hace la promesa es obligar a otorgarlo.
Para profundizar en la figura de la compraventa en México y ver la diferencia con la promesa, puedes revisar la explicación del contrato de compraventa en el blog de Yave.
Argentina: el boleto de compraventa
En Argentina, la figura se llama boleto de compraventa y se rige por el Código Civil y Comercial de la Nación. Funciona como contrato preparatorio por el que las partes se obligan a firmar después la escritura traslativa del dominio, que es la que efectivamente inscribe la propiedad en el registro inmobiliario. Mientras el boleto esté vigente, el comprador tiene un derecho personal contra el vendedor, pero no es titular registral del bien: si el vendedor vende a un tercero de buena fe y la escritura nueva se inscribe primero, el comprador original solo conserva la acción por daños y perjuicios contra quien le vendió.
Por eso la práctica inmobiliaria argentina suele pedir que las firmas del boleto se certifiquen por escribano público, no solo por la intervención de un Colegio de Escribanos o de un escribano de la jurisdicción correspondiente, para dotar al documento de fecha cierta y mayor fuerza probatoria. Aun así, el boleto bien hecho y con posesión dada al comprador puede llegar a ser oponible a terceros en ciertos supuestos, y por eso sigue siendo un instrumento habitual en la compra de vivienda.
Requisitos del boleto en Argentina
- Forma escrita, con identificación del inmueble (dirección, datos catastrales y matrícula registral) y precio cierto en pesos argentinos.
- Plazo para escriturar, generalmente de 60 a 120 días, y forma de pago (cuotas, entrega inicial, saldo con crédito).
- Cláusula de reserva de dominio o de prohibición de disponer hasta que se pague el precio total, si las partes lo acuerdan.
- En la práctica, las firmas se certifican por escribano público, y el escribano verifica la identidad y la capacidad de los firmantes.
- Mención de los gastos de escritura y de los impuestos, para evitar discusiones después.
- Si el comprador toma posesión del inmueble, conviene dejarlo por escrito para acreditar la entrega y facilitar eventuales acciones legales.
Riesgos típicos del boleto en Argentina
El error más caro en Argentina es pagar una parte importante del precio y firmar un boleto que no se eleva a escritura en plazo. Mientras la escritura traslativa del dominio no esté inscripta, el comprador tiene un crédito personal contra el vendedor, no la propiedad registrada, y los riesgos de embargo, de una nueva venta del inmueble a un tercero o de la quiebra del vendedor recaen sobre el comprador. Si el vendedor vende otra vez a alguien que inscribe primero, el primer comprador queda sin el bien y debe iniciar un juicio largo para recuperar lo pagado, sin garantía de cobrárselo al vendedor insolvente.
En Argentina, el boleto da derecho a exigir la escritura; la propiedad se gana con la escritura traslativa del dominio inscripta en el registro inmobiliario correspondiente.
Chile: la promesa de compraventa ante notario
En Chile, la promesa de compraventa de inmuebles se otorga por escritura pública ante notario. Se usa sobre todo mientras el comprador tramita el crédito hipotecario, que es el cauce habitual para financiar la vivienda. La costumbre, empujada por bancos e inmobiliarias, pide que la promesa se eleve a escritura pública aunque la ley no lo exija de forma general, porque así la promesa se vuelve oponible y facilita el pago con hipoteca.
El plazo más habitual para firmar la escritura definitiva es de 45 días contados desde la promesa, y la multa por desistimiento se pacta en Unidades de Fomento (UF), una unidad de cuenta que se reajusta cada año con el IPC y que por eso se prefiere a una cifra fija en pesos chilenos. La Ley 19.281 regula un caso especial: el arrendamiento con promesa de compraventa, habitual en la vivienda social, donde el locatario paga una cuota que se abona al precio final.
Ejemplo con cifras en Chile. Un departamento en Santiago se promete en 5.500 UF (valor de referencia del año 2026). El promitente comprador paga una reserva inicial de 100 UF (unos 3.800.000 CLP al valor de la UF del 2026) y se obliga a escriturar en 45 días, con la hipoteca ya aprobada. Si el promitente vendedor desiste, debe pagar al comprador una multa de 200 UF, y si desiste el comprador, pierde la reserva. La cantidad en pesos chilenos cambia cada año porque la UF se reajusta, y por eso se pacta en UF y no en una suma fija en CLP.
Cláusulas habituales del modelo chileno
- Individualización del promitente vendedor y del promitente comprador con cédula nacional de identidad, domicilio, profesión y estado civil, y del notario ante quien se otorga el instrumento.
- Individualización del inmueble con ubicación, comuna, ciudad y deslindes (norte, sur, oriente, poniente), título de adquisición (compraventa anterior con fecha y notaría) e inscripción de dominio en el Conservador de Bienes Raíces (fojas y año).
- Declaración de promesa de vender y de comprar el inmueble individualizado, con precio pagado mediante crédito hipotecario o con recursos propios.
- Precio y forma de pago, incluida la reserva inicial y, en su caso, el reparto de los gastos de escritura.
- Venta en el estado actual del inmueble, con sus edificaciones, plantaciones, usos, costumbres, derechos, servidumbres y libre de gravámenes.
- Plazo de 45 días para suscribir la escritura pública de compraventa definitiva, contado desde la fecha de la promesa.
- Multa por desistimiento tasada en UF, con regla clara sobre qué parte paga y qué parte recibe en caso de incumplimiento.
Si quieres ver un modelo completo, puedes consultar el modelo de contrato de promesa de compraventa de MisAbogados (Chile), adaptado a la práctica chilena. También conviene tener presente la Ley 19.281 sobre arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa y la Ley 19.360 sobre compensación de dividendos para préstamos hipotecarios, que regulan aspectos vinculados a este tipo de operaciones.
Por qué en Chile se recomienda firma ante notario
Aunque la ley chilena no exige redacción por abogado, la costumbre y los bancos piden escritura pública ante notario para que la promesa sea oponible y para asegurar el pago con crédito hipotecario. En Chile, el Conservador de Bienes Raíces es la autoridad registral que inscribirá después la compraventa: sin esa inscripción, el comprador no se convierte en titular registral del bien. Por eso, cualquier pacto sobre el inmueble conviene que quede en escritura pública y se inscriba cuando proceda, para que el documento gane fuerza frente a terceros.
En Chile, promesa firme = escritura pública ante notario, plazo de 45 días para escriturar y multa tasada en UF; el resto lo hace el Conservador de Bienes Raíces al inscribir la compraventa.
Perú: la promesa de compraventa en el Código Civil
En Perú, la promesa de compraventa está regulada en el Código Civil peruano, artículos 1414 a 1425. Es un contrato preparatorio por el que las partes se obligan a celebrar después la compraventa definitiva, con todos los elementos que esa compraventa necesitará para nacer a la vida jurídica. La promesa peruana no transfiere la propiedad; lo que hace es dar a cada parte la facultad de exigir judicialmente la firma del contrato de compraventa, o en su defecto una indemnización por daños y perjuicios, si la otra incumple sin justa causa.
Para que la promesa sea exigible, el Código Civil peruano exige que conste por escrito, que las partes hayan fijado un plazo cierto o determinable para la celebración del contrato definitivo (con un plazo legal supletorio cuando no se ha acordado uno), y que estén determinados los elementos esenciales de la compraventa: cosa y precio. Si falta cualquiera de esos requisitos, la promesa no obliga a cumplir la compraventa, y el incumplimiento solo genera derecho a indemnización.
Requisitos de la promesa en Perú
- Forma escrita: documento privado con firmas legalizadas notarialmente o escritura pública ante notario de Lima o de la jurisdicción correspondiente.
- Plazo cierto o determinable para la celebración del contrato definitivo, y, si falta, el plazo legal supletorio que fija el Código Civil peruano.
- Determinación de la cosa (inmueble identificado con su partida registral) y del precio en soles, con forma de pago y, en su caso, arras confirmatorias.
- Voluntad expresa de las partes de obligarse a la compraventa, sin que quede como mera declaración de intención.
- Si la promesa se refiere a un inmueble, conviene elevarla a escritura pública e inscribirla en los Registros Públicos (SUNARP) para que sea oponible a terceros.
Cómo se ejecuta y qué pasa si una parte se niega en Perú
En Perú, la parte cumplidora tiene dos vías: exigir judicialmente la celebración de la compraventa (acción específica) o, en su defecto, la indemnización por daños y perjuicios (acción resarcitoria). La primera solo procede si la promesa cumple todos los requisitos del Código Civil peruano; la segunda siempre está disponible, aunque el plazo de prescripción y las reglas de prueba cambian según el caso. El error más caro es firmar una promesa sin fijar el plazo ni los elementos del contrato definitivo: sin plazo y sin precio cierto, no se puede pedir el cumplimiento forzoso de la compraventa en Perú, y el comprador se queda con un derecho personal débil frente al vendedor.
Si la promesa se elevó a escritura pública, la demanda se tramita ante el juez civil correspondiente; si quedó en documento privado con firmas legalizadas, el camino es similar, pero el peso probatorio del documento cambia. En cualquier caso, conviene tener a la mano la partida registral del inmueble, el comprobante de los pagos adelantados y cualquier comunicación entre las partes que acredite la existencia y el alcance de la promesa.
En Perú, la promesa bien hecha (con plazo, cosa y precio) permite exigir la firma de la compraventa; sin esos elementos, solo cabe pedir indemnización por daños y perjuicios.
| País | Nombre del documento | Forma habitual | Norma clave | Autoridad registral |
|---|---|---|---|---|
| España | Promesa de compraventa | Documento privado (a veces elevado a escritura pública) | Artículo 1451 del Código Civil | Registro de la Propiedad |
| México | Contrato de promesa de compraventa | Escritura pública ante notario | Código Civil Federal y códigos civiles estatales | Registro Público de la Propiedad de cada estado |
| Argentina | Boleto de compraventa | Documento privado con firmas certificadas por escribano | Código Civil y Comercial de la Nación | Registro de la Propiedad Inmueble de cada provincia |
| Chile | Promesa de compraventa | Escritura pública ante notario | Código Civil y Ley 19.281 (arrendamiento con promesa) | Conservador de Bienes Raíces |
| Perú | Promesa de compraventa | Documento privado con firmas legalizadas o escritura pública | Artículos 1414 a 1425 del Código Civil peruano | SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos) |
Datos verificados en octubre de 2026.
Preguntas frecuentes sobre la carta de promesa de compraventa
1. ¿Hay un modelo de contrato de promesa de compraventa en España y dónde conseguirlo?
Sí, en España el Colegio de Registradores y la Notaría del Estado publican modelos de escritura pública y de precontrato en formato PDF editable, con cláusulas para precio, señal, entrega de arras y plazo de elevación a público. Antes de firmar, conviene que un notario revise el documento para evitar cláusulas abusivas en contratos entre particulares.
2. ¿Dónde puedo conseguir un modelo genérico de promesa de compraventa?
Los colegios profesionales de España, las notarías de México y las cámaras de comercio de Chile, entre otros países, ofrecen plantillas en Word y PDF adaptables al tipo de bien. Elige siempre uno que recoja precio, plazo, condiciones suspensivas y consecuencias del incumplimiento para no dejar cabos sueltos.
3. ¿Puedo usar un contrato de promesa de compraventa en Word?
Sí, descargar el documento en Word te permite personalizarlo, aunque el archivo debe incluir cláusulas esenciales: identificación de las partes, descripción del inmueble, precio total, moneda en pesos o euros según el país, plazo para firmar la escritura pública y penalización por desistimiento. Luego imprímelo por triplicado para que cada parte conserve un ejemplar firmado.
4. ¿Y si prefiero un contrato en PDF?
Un PDF firmado digitalmente tiene la misma validez que uno impreso en la mayoría de países hispanohablantes, siempre que se firme con certificado electrónico reconocido como el de la FNMT en México o el sistema Cl@ve en España. Asegúrate de que el PDF esté protegido contra modificaciones tras el uso para que conserve su autenticidad.
5. ¿Cómo es el modelo de contrato de compromiso de compraventa de un inmueble?
Es el documento por el cual comprador y vendedor se obligan a celebrar la compraventa definitiva en una fecha fija, indicando precio, descripción registral del bien y arras como garantía. En Argentina se llama boleto de compraventa regulado por el Código Civil y Comercial, mientras que en México se rige por el Código Civil de cada entidad federativa.
6. ¿Qué diferencia hay entre arras y promesa de compraventa?
Las arras son una cantidad de dinero —por ejemplo, 6000 euros en España o un porcentaje del precio en Chile— que se entrega como garantía, mientras que la promesa es el contrato que obliga a ambas a firmar la escritura definitiva. Si el comprador desiste pierde las arras, y si desiste el vendedor las devuelve duplicadas.
7. ¿Qué dice el Código Civil sobre la promesa de compraventa?
El Código Civil español regula el precontrato en los artículos 1451 a 1459 sobre obligaciones y contratos, exigiendo consentimiento, objeto cierto y precio determinado. En Chile el Código Civil colombiano y el Código Civil peruano, entre otros, contienen disposiciones similares que permiten exigir judicialmente el cumplimiento específico de la promesa.
8. ¿En qué consiste una promesa de compraventa de un inmueble?
Es un contrato privado o público por el que el vendedor se compromete a transmitir el inmueble y el comprador a pagar el precio en un plazo concreto, normalmente entre 30 y 90 días. Para que sea exigible debe constar por escrito, identificar el bien con su referencia registral y señalar las arras entregadas como parte del precio.
Fuentes
- LexforisLa diferencia entre Promesa de venta y Contrato de ventaconsultado el 03/10/2026
- MisabogadosModelo de contrato de promesa de compraventa – MisAbogados Chileconsultado el 03/10/2026
- Profeco[PDF] Contrato de Promesa de Compraventa – CANADEVIconsultado el 03/10/2026
- WonderContrato de Compraventa de Inmueble – Modelo Word y PDFconsultado el 03/10/2026
- ChilepropiedadesLa promesa de compraventa en Chile | ChilePropiedadesconsultado el 03/10/2026