Qué hay detrás de la «nueva ley» de alquiler que todo mundo comenta
Cuando se habla de una nueva ley de alquiler en cualquier país hispanohablante, el fondo suele ser el mismo. Una norma reciente intenta equilibrar dos fuerzas que tiran en direcciones opuestas: el derecho del arrendatario a quedarse el tiempo suficiente para no vivir con el desahuicio en la cabeza, y la del arrendador a recuperar la vivienda y cobrar una renta acorde al mercado. Los cambios de los últimos años en España, México, Argentina, Chile y Perú tocan esa misma balanza, aunque con herramientas distintas.
En España, la reforma de 2023 endureció las prórrogas obligatorias, limitó las subidas durante el contrato y declaró zonas tensionadas donde la renta no puede correr. En México, sin una ley federal de arrendamientos, la novedad llega por el lado de los programas públicos: Infonavit anunció un esquema de renta con opción a compra y créditos de hasta 4,8 millones de pesos mexicanos (MXN) para comprar vivienda. Argentina, tras derogar la ley especial, volvió a regirse por el Código Civil y Comercial con libertad de moneda y de índice de ajuste. Chile creó en 2022 un juicio rápido para cobrar rentas impagas. Y Perú mantiene el esquema clásico del Código Civil, pero con vías notariales para acelerar el desalojo.
El lector que vive en uno de estos países debe quedarse con una idea: lo que cambia es el detalle, no el principio. Firmar por escrito, fijar plazo, dejar una garantía, pactar cómo se actualiza la renta y saber cómo se termina el contrato son ideas que se repiten en todas partes; el cómo se hace es lo que distingue a cada legislación.
Lo que casi todos los países comparten y por qué luego cambia
Casi todos los ordenamientos del mundo hispanohablante comparten un mismo punto de partida. El contrato de alquiler de vivienda debe celebrarse por escrito, aunque la forma varía: en España basta con un documento privado en papel; en Perú, cuando supera cierto plazo, exige escritura pública ante notario. La fianza o depósito en garantía aparece en los cinco países, pero su tope y su devolución obedecen a reglas locales. La revisión de renta durante el contrato también es universal, aunque el índice difiera: IPC, IRAV, índices pactados, tipo de cambio más un coeficiente.
El derecho a permanecer del arrendatario es quizá el principio más extendido. España, Chile y Perú blindan al arrendatario frente al desahucio arbitrario con plazos mínimos y procedimientosjudiciales. México y Argentina lo hacen por la vía de los plazos contractuales y del debido proceso. La diferencia práctica es enorme: lo que en España es una prórroga forzosa de cinco años con derecho a otra anual por vulnerabilidad, en Argentina es un plazo convencional de dos o tres años y en Perú un contrato de duración pactada con un procedimiento sumarísimo de desalojo al expirar.
Lo que cambia también es el vocabulario. Lo que en España se llama arrendador y arrendatario, en México y Argentina se nombra locador y locatario, y en Chile arrendador e inquilino. Cuando en este artículo se use uno, se entiende el otro. Si una cifra no lleva país, no existe: cualquier dato sin origen geográfico es sospechoso.
España: la Ley 12/2023 y los cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos
En España se llama «nueva ley» a la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que modificó la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. El cambio no es cosmético: la prórroga obligatoria pasó de tres a cinco años, se creó un nuevo índice para limitar la subida de rentas y se habilitó a las comunidades autónomas a declarar zonas de mercado residencial tensionado. La autoridad competente para estas políticas es el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
La reforma se apoya en tres piezas: el límite a las garantías adicionales, la obligación de que el arrendador asuma los gastos de gestión y formalización, y la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en los alquileres de vivienda habitual, vigente desde 2019.
Duración, prórrogas y recuperación de la vivienda por el arrendador en España
- Prórroga obligatoria de 5 años para el arrendador persona física (7 años si es persona jurídica), conforme a la LAU actualizada por la Ley 12/2023.
- Prórroga tácita de 3 años adicionales si ninguna de las partes avisa con tiempo: el arrendador debe preavisar con 4 meses de antelación y el inquilino con 2 meses antes de la fecha de vencimiento.
- Recuperación de la vivienda por el arrendador solo si estaba prevista expresamente en el contrato al firmarlo y para uso propio o de familiares directos.
- Prórroga por vulnerabilidad: 1 año adicional acreditando vulnerabilidad social o económica, ampliable hasta 3 años en zonas de mercado residencial tensionado.
| Concepto | Plazo o regla |
|---|---|
| Prórroga obligatoria (persona física) | 5 años |
| Prórroga obligatoria (persona jurídica) | 7 años |
| Prórroga tácita | 3 años |
| Preaviso del arrendador | 4 meses |
| Preaviso del inquilino | 2 meses |
| Prórroga por vulnerabilidad | 1 año, ampliable a 3 en zonas tensionadas |
Renta: límites de subida, zonas tensionadas y herramienta oficial en España
Durante la vigencia del contrato, la renta no puede subir más que el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) que publica el Ministerio. Si el contrato se firma después de la declaración de zona tensionada, la renta inicial no puede exceder el límite que fija la herramienta oficial SERPAVI. La declaración la impulsa la comunidad autónoma o el ayuntamiento, y la información oficial sobre la regulación en zonas tensionadas permite consultar el listado de zonas declaradas.
Quien firma hoy en zona declarada tensionada en España hereda un tope de renta inicial; quien ya tenía contrato, en cambio, solo enfrenta el tope anual del IRAV.
Garantías, gastos a cargo del arrendador y fisco en España
- Fianza limitada a 2 meses de renta, depositada en el organismo autonómico competente.
- Garantías adicionales a la fianza (aval bancario, seguro de impago) limitadas a 2 meses como máximo.
- Gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato asumidos por el arrendador, conforme a la Ley 12/2023.
- Exención del ITP en alquileres de vivienda habitual desde 2019.
- Respeto del contrato vigente ante la venta de la vivienda: el comprador debe esperar al vencimiento pactado.
México: el Código Civil federal y los nuevos programas de vivienda en renta
En México no existe una Ley Federal de Arrendamientos. La base sigue siendo el Código Civil Federal, y los conflictos entre arrendador e inquilino se resuelven ante los juzgados civiles de cada entidad federativa. Lo que se ha movido en los últimos años no es tanto el derecho de fondo como las políticas públicas: la administración federal lanzó un programa de construcción de vivienda en renta con opción a compra, gestionado por el Infonavit en coordinación con la Comisión Nacional de Vivienda.
La confusión más común es mezclar el derecho civil con el laboral. La Ley Federal del Trabajo regula el arrendamiento de los trabajadores con sus patrones, no entre particulares. Quien alquila una casa como dueño y la renta a otra persona no está bajo la Ley Federal del Trabajo, sino bajo el Código Civil de su estado.
Reglas básicas del contrato de alquiler en México: plazo, fianza y desalojo
| Concepto | Regla general en México |
|---|---|
| Forma del contrato | Por escrito (verbal es válido pero difícil de probar) |
| Plazo | Libre, según Código Civil Federal y código estatal |
| Depósito en garantía | Libre por las partes; lo habitual, 1 a 2 meses |
| Acción de desalojo | Juicio civil ante juzgado local; puede ser oral o escrito |
| Ley aplicable | Código Civil Federal como base, más el código civil de cada estado |
Los plazos y porcentajes concretos dependen del estado. El Código Civil Federal marca principios, pero las reglas procesales y el monto de la garantía varían. Lo correcto es revisar el código civil de la entidad donde está la vivienda.
El nuevo programa de vivienda en renta con opción a compra del Infonavit en México
El plan federal de vivienda anunciado en 2025 incluye un esquema mediante el cual el inquilino abona parte del alquiler al pago final de la vivienda. Funciona así:
- Inscribirse en el programa del Infonavit y solicitar la línea de crédito para renta con opción a compra.
- Acreditar capacidad de pago y elegir una vivienda dentro del catálogo del programa.
- Firmar el contrato de arrendamiento con el desarrollador autorizado, donde una porción de la renta mensual se contabiliza como anticipo a la compraventa.
- Al final del plazo, el saldo acumulado como anticipo se descuenta del precio; el resto se financia con el crédito hipotecario Infonavit, que en 2026 alcanza hasta 4.800.000 pesos mexicanos (MXN).
Ejemplo: Karla renta una vivienda a 10.000 pesos mexicanos (MXN) al mes durante 30 meses. Si el programa fija que el 30 % de la renta se abona a la compra, acumula 90.000 MXN (10.000 × 30 % × 30). Al formalizar la compraventa, ese monto se descuenta del precio y el resto se paga con el crédito Infonavit, hasta el tope de 4.800.000 MXN.
Dónde informarte y qué organismo resuelve dudas en México
- Portal oficial de Infonavit para revisar el programa y los montos de crédito.
- Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) para información sobre el programa de construcción.
- Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco) si hay cláusulas abusivas en el contrato con la inmobiliaria.
- Juzgados civiles de la entidad federativa donde se ubica la vivienda para acciones de desalojo o cobro de rentas.
Argentina: el Código Civil y Comercial y los últimos cambios en alquileres
En Argentina rige el Código Civil y Comercial de la Nación, que reemplazó en 2015 al viejo código civil y devolvió al mercado de alquileres la libertad de pacto. La ley especial de alquileres que rigió entre 2020 y 2023 fue derogada; hoy los plazos, la moneda y el índice de ajuste vuelven a negociarse entre las partes. La autoridad fiscal sobre los contratos es la AFIP (hoy ARCA).
El dato clave es que ya no hay un índice obligatorio fijado por la ley. Las partes pueden acordar libremente el ajuste, público o privado, siempre que corresponda a la moneda pactada.
Plazo, moneda y ajuste de la renta en Argentina
- Plazo máximo: 20 años para vivienda; 50 años para otros destinos.
- Plazo por defecto: 2 años para vivienda (presunción legal) si no se fija plazo.
- Moneda: libre, en pesos argentinos (ARS) o moneda extranjera, a elección de las partes.
- Periodicidad: no puede ser inferior a un mes.
- Índice de ajuste: libremente pactado; si desaparece, se sustituye por uno oficial similar del INDEC (en pesos) o del organismo emisor (en moneda extranjera).
| Concepto | Regla |
|---|---|
| Plazo máximo vivienda | 20 años |
| Presunción sin plazo | 2 años (vivienda) |
| Moneda | Libre (ARS o extranjera) |
| Índice de ajuste | Pactado por las partes |
| Rescate de moneda | Inequino cuando presente y futura |
Fianza, expensas, reparación del inmueble y fin del contrato en Argentina
El depósito en garantía se pacta libremente en monto, moneda y forma de devolución. Las expensas por uso habitual (agua, gas, electricidad) pueden estar a cargo del inquilino; las expensas comunes que gravan la cosa, no. El locador debe conservar el inmueble: si no hace reparaciones urgentes dentro de las 24 horas de notificado, el inquilino puede hacerlas a su costa; para reparaciones no urgentes, el plazo de intimación es de 10 días corridos.
Para terminar el contrato, la vía es la siguiente: el locador debe intimar al pago por un plazo mínimo de 10 días en el domicilio contractual antes de promover el desalojo. Si las llaves se consignan dentro de los 10 días hábiles posteriores a la notificación, no se deben alquileres por esos días. El inquilino puede terminar en cualquier momento pagando el 10 % del alquiler del tiempo restante.
Registro en AFIP y beneficios fiscales del contrato en Argentina
- Ingresar con clave fiscal al servicio Registro de Locaciones de Inmuebles (RELI) desde el portal de AFIP.
- Cargar los datos del contrato: partes, inmueble, plazo, monto y moneda.
- Confirmar la inscripción: el plazo es antes del 30 de septiembre de cada año o dentro de los 15 días corridos posteriores a la firma.
- Conservar el comprobante: el contrato registrado queda exento del impuesto sobre los bienes personales (hasta el mínimo exento) y del impuesto sobre créditos y débitos bancarios si la cuenta se usa exclusivamente para la locación.
Chile: la Ley 21.461 de 2022 y los nuevos juicios rápidos de alquiler
En Chile, la llamada «nueva ley» es la Ley 21.461, publicada el 17 de junio de 2022, que modificó la Ley 18.101 sobre Arrendamiento de Predios Urbanos. Su aporte más visible es la creación de un procedimiento monitorio para cobrar rentas y gastos comunes, y una medida precautoria que permite la restitución anticipada del inmueble. La autoridad en materia de vivienda es el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, y los juicios se tramitan ante el Poder Judicial.
La Ley 21.461 nació como moción de los exdiputados Gonzalo Fuenzalida Figueroa, Matías Walker Prieto y la exdiputada Paulina Núñez Urrutia, y fue firmada también por el entonces Ministro de Vivienda Carlos Montes Cisternas y la Ministra de Justicia Marcela Ríos Tobar.
La medida precautoria de restitución anticipada del inmueble en Chile
El nuevo numeral 7 bis del artículo 8 de la Ley 18.101 faculta al juez para ordenar la restitución anticipada del inmueble y el lanzamiento con auxilio de la fuerza pública cuando el arrendador demande la terminación del contrato por destrucción parcial o inutilización del bien por acción u omisión del arrendatario. Basta acreditar presunción grave del derecho; el tribunal puede exigir garantía para indemnizar al arrendatario si la sentencia definitiva no lo condena a restituir.
El procedimiento monitorio para cobrar rentas y gastos comunes en Chile
El nuevo Título III bis de la Ley 18.101 (artículos 18-A a 18-K) crea un proceso rápido para cobrar rentas y cuentas de gastos comunes adeudadas, con restitución del inmueble. Pasos:
- Presentar demanda monitoria ante el juzgado civil competente, con identificación de arrendador y arrendatario, del inmueble, de las rentas y de los gastos comunes adeudados, con relación precisa de fecha, lugar y concepto.
- El tribunal requiere de pago al deudor en 10 días corridos bajo apercibimiento de lanzamiento.
- Si no paga ni opone excepciones válidas, se despacha lanzamiento con fuerza pública y se ordena el pago.
- Si la demanda no cumple requisitos formales, el tribunal da hasta 10 días para subsanar; si no se subsana, se tiene por no presentada.
| Etapa | Plazo |
|---|---|
| Subsanación de la demanda | Hasta 10 días |
| Pago u oposición del deudor | 10 días corridos |
| Restitución del inmueble | Tras vencimiento sin pago |
Reglas generales del arriendo en Chile: plazo, garantía y rentas
- Plazos legales libremente pactados por las partes, conforme a la Ley 18.101.
- Garantía equivalente a uno o dos meses de renta, según lo pactado.
- Reajustabilidad de la renta según el Instituto Nacional de Estadísticas (INE), mediante el IPC.
- Rescisión por el arrendatario con pago de la renta convenida por el periodo que falte, salvo pacto distinto.
Perú: el Código Civil y el Decreto Legislativo 1090 como base del alquiler
En Perú, el alquiler de vivienda se apoya en el Código Civil (Decreto Legislativo 295), que fija las reglas generales de plazo, renta y obligaciones de las partes. Las normas complementarias (como la Ley 30952, que creó el Bono de Arrendamiento para Vivienda) desarrollan políticas públicas. La autoridad en materia registral es la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (Sunarp), y los desalojos judiciales se tramitan ante el Poder Judicial, salvo la vía notarial prevista en la Ley 30933.
Una confusión habitual en Perú es creer que existe una ley específica de alquileres parecida a la que rigió en Argentina. No es así: la fuente principal es el Código Civil, con reglas generales que las partes pueden modificar por escrito, y los decretos legislativos que han ajustado temas puntuales como el contrato de seguro y el desalojo notarial.
Plazo, garantía y pago de la renta en el contrato de alquiler en Perú
| Concepto | Regla |
|---|---|
| Duración | Pactada por las partes; rige el Código Civil |
| Moneda | Soles peruanos (PEN) salvo pacto en moneda extranjera |
| Garantía mobiliaria | Prenda sobre bienes muebles del inquilino o carta fianza |
| Formalización | Escritura pública ante notario para plazos largos |
| Registro | Sunarp, para publicidad frente a terceros |
El plazo contractual suele pactarse entre uno y tres años. Si supera cierto umbral, lo habitual en la práctica peruana es elevarlo a escritura pública. La garantía puede ser depósito en dinero, carta fianza bancaria o garantía mobiliaria sobre bienes del inquilino. La Sunarp permite anotar el contrato para que oponible a terceros.
Trámite judicial de desalojo y dónde acudir en Perú
- Verificar el vencimiento del contrato o la causal de resolución prevista.
- Requerir notarialmente al inquilino para que devuelva el inmueble en el plazo pactado.
- Presentar demanda de desalojo por la vía procedimental sumarísima ante el Poder Judicial.
- Si el contrato tiene cláusula de allanamiento futuro inscrita en Sunarp, optar por el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial de la Ley 30933, que es mucho más rápido.
Recomendaciones al firmar y al renovar un alquiler en Perú
- Verificar que el arrendador acredite la propiedad con partida registral de Sunarp.
- Revisar la cláusula de garantía: monto, devolución y plazo.
- Pactar por escrito el incremento anual de la renta y el índice de referencia.
- Dejar constancia de las mejoras que el inquilino haga para exigir su compensación al final.
- Solicitar la inscripción del contrato en Sunarp para oponerlo a terceros.
- Incluir cláusula de solución anticipada por venta o necesidad familiar del arrendador.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de alquiler
1. ¿Qué cambia con la nueva ley de alquiler de vivienda?
En España, la Ley de Vivienda de 2023 dejó en manos de las comunidades autónomas declarar zonas de mercado tensionado, donde los contratos de alquiler para vivienda habitual pueden bajar de 5 a 5 años, o incluso a 3 si el arrendador es persona física, y la prórroga total llega a 8 años. En Argentina, Chile, Colombia, México y Perú no existe una reforma equivalente en 2026: la duración del contrato sigue siendo la que pacten las partes, dentro de los límites de cada Código Civil.
2. ¿Dónde consigo un modelo de contrato de alquiler gratis?
En España, el modelo oficial de contrato de arrendamiento de vivienda está en la sede electrónica del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, y en Cataluña la Generalitat publica el suyo con las cláusulas obligatorias por la ley autonómica. En México, la PROFECO ofrece un formato tipo; en Chile, el SERNAC dispone de modelos descargables; y en Argentina, Colombia y Perú cada Colegio de Escribanos o Notariado publica el suyo.
3. ¿Cuál es la ley de arrendamientos urbanos vigente en España?
La norma estatal sigue siendo la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, actualizada por la reforma de 2019 y por la Ley de Vivienda de 2023, que introdujo la limitación de precios en zonas tensionadas. En Cataluña se aplica además la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, que obliga a incluir ciertas cláusulas y a registrar fianzas en el INCASÒL.
4. ¿Cómo funciona la prórroga del contrato de alquiler con la nueva ley?
En España, una vez cumplido el plazo inicial (5 o 7 años según el caso), el contrato se prorroga obligatoriamente hasta 3 años más, y sumando tácitas puede llegar a 8 años en total para el inquilino. En Chile, el Código Civil permite una prórroga forzosa de hasta 6 meses tras el vencimiento, salvo acuerdo distinto. En México, Colombia, Argentina y Perú la prórroga depende de lo que hayan firmado las partes, ya que la ley no fija extensiones automáticas.
5. ¿Dónde descargar la Ley de Arrendamientos Urbanos en PDF?
El texto consolidado de la Ley de Arrendamientos Urbanos española está disponible en la web del BOE, en boe.es, dentro de la sección de legislación consolidada. También la Ley de Vivienda de 2023 puede consultarse allí. Para Argentina, Chile, Colombia, México o Perú no existe un BOE único: cada país publica su norma en su diario oficial o en la web de su Ministerio de Justicia o Vivienda.
6. ¿En qué consiste la nueva ley de alquiler de vivienda?
La reforma española de 2023 creó la figura de las zonas de mercado residencial tensionado, en las que el alquiler no puede subir más que el índice de referencia que publica el Ministerio, y en Cataluña la contención de renta se aplica por defecto. Fuera de España no hay un cambio equivalente: Chile debate aún su Ley de Rentas, México emitió en 2024 una iniciativa que no prosperó, y Argentina, Colombia y Perú siguen rigiéndose por sus códigos civiles.
7. ¿Qué regula la ley de alquiler específica de Cataluña?
La Ley 18/2007, de derecho a la vivienda, y su reglamento obligan en Cataluña a registrar la fianza en el INCASÒL, a entregar al inquilino una cédula de habitabilidad vigente y a limitar la actualización de la renta al índice de referencia que publica la Generalitat. En contratos sobre zonas declaradas tensionadas, además, la renta no puede superar el índice de referencia de la Agència de l'Habitatge.
8. ¿Cómo se consulta la Ley de Arrendamientos Urbanos en el BOE?
En boe.es, dentro del apartado Legislación consolidada, basta con buscar «Ley 29/1994» para acceder al texto vigente de la Ley de Arrendamientos Urbanos, con todas las reformas posteriores, incluida la de 2019. La Ley de Vivienda de 2023 aparece como Ley 12/2023, y desde su página se enlazan los reales decretos que la desarrollan.
Fuentes
- BoeLey 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanosconsultado el 03/10/2026
- EsderechoModelo de contrato de alquiler de vivienda actualizadoconsultado el 03/10/2026
- AlquilerprotegidoNueva normativa de alquiler 2026 para propietariosconsultado el 03/10/2026
- MoradaunoLey de Arrendamiento CDMX 2025: Cambios y cómo te afectanconsultado el 03/10/2026
- AdrianlabatNueva ley de Alquileres con el nuevo DNU 70/2023consultado el 03/10/2026