Qué es la compraventa notarial y por qué existe
La compraventa notarial es la venta de un inmueble que se formaliza en una escritura pública otorgada ante notario, y que después se inscribe en el registro de la propiedad correspondiente. Esa es la idea común a España, México, Argentina, Chile y Perú: el acuerdo de vender una casa o un local necesita un documento solemne, firmado ante un fedatario, para que la transmisión del dominio sea válida y oponible a terceros.
La razón de fondo es la misma en todos los países: quien compra un bien raíz entrega una cantidad grande de dinero y asume un riesgo que también duradera. Para protegerlo, la ley impone tres capas: la intervención de un profesional independiente que da fe del acto, el control de identidad y capacidad de las partes, y la inscripción en un registro público que avisa a cualquiera que mire. Sin escritura notarial, el negocio existe como contrato privado; sin inscripción, los efectos frente a terceros no se producen en igualdad de condiciones.
Lo que cambia de un país a otro es el nombre del fedatario (notario, notario público o escribano), el organismo registral y la lista de documentos que se piden antes de firmar. El resto, los principios de fondo, se repite.
- La intervención de un fedatario público con fe notarial.
- La exigencia de escritura pública para que el acto produzca efectos frente a terceros.
- La inscripción registral como paso que perfecciona la transmisión del dominio.
- La identificación formal de las partes y del inmueble.
- El pago y declaración de los impuestos propios de la transmisión.
La compraventa notarial es el traje formal de la venta de inmuebles; lo llevan puesto en cualquier país, aunque los botones se abrochen de forma distinta.
En qué coinciden casi todos los países hispanohablantes
Aunque el detalle cambia, hay principios que se repiten en los cinco países que más pesan para el lector hispanohablante.
- Intervención notarial: en todos, la venta de inmuebles se formaliza ante un notario, escribano o notario público, según el nombre local. Este fedatario da fe del acto, certifica identidades y conserva un original.
- Escritura pública: el contrato se documenta en una escritura pública, distinta del contrato privado que, en derecho, puede existir pero no produce los mismos efectos.
- Inscripción registral: la escritura se presenta luego ante el registro de la propiedad, donde queda archivada y sirve de publicidad frente a terceros.
- Identificación de partes e inmueble: en todos se exige acreditar identidad y capacidad, y describir el inmueble con sus datos registrales y catastrales.
- Pago de impuestos: la operación tributa (impuesto a la transmisión, Alcabala, contribución, ITI, según el país y la jurisdicción), y el notario interviene en su declaración.
España
En España, la venta de un inmueble se formaliza en escritura pública ante notario y se inscribe después en el Registro de la Propiedad para que la transmisión del dominio produzca efectos frente a terceros. La obligación notarial se apoya en la Ley de 28 de mayo de 1862 del Notariado y la inscripción en la Ley Hipotecaria, y la autoridad competente en la materia es la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, dependiente del Ministerio de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes. La carpeta ciudadana del ciudadano permite consultar el estado del trámite.
El notario, además de autorizar la escritura, da fe de que vendedor y comprador han sido identificados, de que el primero declara transmitir el dominio libre de cargas (o con las que se hayan pactado) y de que el precio ha sido entregado, total o parcialmente. Tras la firma, el notario la remite al Registro de la Propiedad de la zona donde esté el inmueble para su inscripción.
Qué se firma en la notaría española y qué se inscribe en el Registro
- Firma de la escritura pública de compraventa ante notario, con presencia de vendedor y comprador (y del representante del banco si hay hipoteca).
- Si hay préstamo hipotecario, la firma del préstamo, de la hipoteca y la entrega del dinero suelen hacerse en el mismo acto notarial, con presencia del apoderado del banco.
- Pago del ITP o del IVA según el caso, y del AJD si hay hipoteca, y autoliquidación ante la Agencia Tributaria de la comunidad autónoma.
- Remisión de la copia autorizada al Registro de la Propiedad de la zona para su inscripción, a través del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles de España.
- Inscripción registral, momento a partir del cual la venta es plenamente oponible a terceros.
La nota simple: qué información se comprueba antes de firmar
Antes de firmar, en España se pide una nota simple registral al Registro de la Propiedad correspondiente. Es el informe que acredita la situación jurídica del inmueble y que se puede obtener presencialmente o por internet en el portal del Colegio de Registradores. La nota simple recoge:
- Titular registral del inmueble.
- Cargas, gravámenes y embargos vigentes.
- Existencia de hipoteca pendiente.
- Deuda de la comunidad de propietarios.
- Deuda del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
- Sometimiento a regímenes especiales (vivienda de protección oficial VPO o de precio tasado VPT).
- Coordinación con Catastro.
Existen tres tipos: la ordinaria, la de información continuada (que alerta de documentos presentados tras su emisión) y la de localización (para localizar inmuebles inscritos a nombre de una persona física o jurídica). Si no se conocen los datos exactos de la finca, se puede buscar a través del geoportal de registradores.
Vivienda sobre plano y responsabilidades por defectos
En la compra de vivienda sobre plano en España hay controles reforzados: hay que comprobar la existencia de la promotora y de su representante inscrito en el Registro Mercantil, que el terreno figure a nombre de la promotora, la licencia y autorización municipal de la edificación, la justificación de los pagos como depósito en cuenta específica para la construcción, y, una vez terminada la obra, la terminación según descripción inicial, el ajuste a la licencia acreditado por técnico, el seguro por defectos constructivos, el depósito del Libro del Edificio, las licencias de obra y de primera ocupación, el certificado de eficiencia energética y las coordenadas de ubicación.
Sobre los defectos, el vendedor responde en España de los vicios ocultos aunque los desconozca, y el comprador puede desistir del contrato o solicitar una rebaja proporcional del precio. Los plazos y cifras de esa responsabilidad están regulados por normas españolas concretas, así que cualquier plazo o cifra concreta se contrasta en la normativa aplicable en cada caso. Para más información sobre los controles en la compra sobre plano, conviene revisar la guía del Colegio de Registradores.
México
En México, la enajenación de inmuebles se otorga ante notario público y la escritura pública resultante es el documento inscribible en el Registro Público de la Propiedad. El marco civil parte del Código Civil Federal, pero la función notarial se rige por la Ley del Notariado de la entidad federativa donde se ubica el inmueble, y el Registro Público de la Propiedad opera a nivel estatal. Esto es clave: no existe una sola Ley del Notariado en México ni un único registro; cada estado tiene los suyos.
El notario mexicano, además de autorizar la escritura, identifica a las partes, revisa la capacidad legal de los comparecientes, recoge el pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles y tramita la inscripción ante el Registro Público de la entidad federativa correspondiente. La autoridad federal en materia registral es de orientación, no de ejecución directa; el día a día lo llevan los registros estatales.
La intervención del notario y la inscripción en el Registro Público
- El notario revisa la minuta, los documentos de identidad y los antecedentes registrales del inmueble.
- Compara los comparecientes y levanta la escritura pública de compraventa, dejando constancia del precio y la forma de pago.
- Practica, en su caso, la liquidación del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles ante la autoridad fiscal estatal.
- Envía la escritura al Registro Público de la Propiedad de la entidad para su inscripción.
- Una vez inscrita, se devuelve la copia inscrita al comprador, que es ya el titular registral frente a terceros.
Requisitos comunes y documentos que se piden en la notaría mexicana
La lista exacta varía por estado, pero estos son los documentos habituales que se piden en una notaría mexicana para una compraventa:
- Identificación oficial vigente de las partes.
- RFC y CURP de vendedor y comprador.
- Comprobante de domicilio reciente.
- Certificado de libertad de gravamen.
- Avalúo catastral del inmueble.
- Constancia de no adeudo predial.
- Declaración de pago del ISR por enajenación, cuando proceda.
- Poder notarial vigente si interviene un representante.
Los nombres exactos y los plazos dependen de la legislación de cada entidad federativa, por lo que conviene consultarlos en la Ley del Notariado del estado donde está el inmueble y ante el Registro Público local.
El papel del notario frente a extranjeros y a la compra sobre plano
En México, los notarios revisan la capacidad de las partes, las licencias y, en zonas restringidas, los permisos de la SEMARNAT. Cuando el comprador es extranjero o el inmueble se encuentra en zona costera o fronteriza, interviene la figura del fideicomiso de inversión en bienes raíces, que durante su vigencia mantiene el dominio nominal en una institución fiduciaria. Este es un punto donde confiar en una guía de otro país lleva a errores: cada estado mexicano aplica su propia normativa notarial y registral, así que cualquier dato de plazo, costo o impuesto debe contrastarse con la legislación del estado en cuestión.
Argentina
En Argentina, la transmisión del dominio de inmuebles se realiza por escritura pública ante escribano público y se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción correspondiente. El marco civil de fondo está en el Código Civil y Comercial de la Nación, pero la función notarial se rige por la ley notarial de cada provincia o de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y cada jurisdicción tiene su propio Colegio de Escribanos y su propio Registro de la Propiedad Inmueble. La autoridad registral federal, la Dirección Nacional del Registro de la Propiedad Inmueble, coordina criterios pero la ejecución queda en manos de las provincias.
El escribano labra la escritura, certifica identidades, interviene en el pago de los impuestos propios de la operación y solicita la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente. La operación se completa cuando la escritura queda inscrita, momento en el que la transmisión es oponible a terceros.
La escritura pública y la inscripción registral en Argentina
- El escribano recibe la minuta o el boleto y verifica los antecedentes del inmueble.
- Certifica identidad y capacidad de las partes y, si hay sociedad, del representante legal.
- Autoriza la escritura pública dejando constancia del precio, la forma de pago y, en su caso, la hipoteca.
- Practica la liquidación del Impuesto a las Transmisiones de Inmuebles provincial y del sellado correspondiente.
- Solicita la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción donde está el inmueble, que devuelve la copia inscrita.
Impuestos y documentación habitual en la compraventa argentina
En Argentina intervienen varios impuestos y se exige una documentación habitual que varía según la provincia:
- Impuesto a las Transmisiones de Inmuebles, de cada provincia.
- Sellado provincial.
- ITI por persona humana, en los casos en que aplica.
- CUIT o CUIL de las partes.
- Certificado de dominio.
- Certificado catastral.
- Libre deuda del inmueble (de tasas municipales y servicios).
Los valores y las alícuotas dependen de la provincia donde esté el inmueble, así que no se pueden generalizar sin consultar la normativa provincial vigente.
Errores que se repiten en operaciones entre provincias argentinas
- Confundir la jurisdicción del Registro de la Propiedad Inmueble: si el inmueble está en una provincia, el trámite debe ir ante el registro de esa provincia y no de otra.
- Usar modelos de escritura de otra provincia, donde los requisitos notariales pueden ser distintos.
- Desconocer el régimen de bien de familia, que si se inscribe protege la vivienda familiar y, si no se cancela correctamente, puede bloquear la operación.
- Pagar impuestos solo en una jurisdicción cuando el inmueble está en otra, lo que deja la inscripción condicionada al pago completo.
Chile
En Chile, la venta de bienes raíces no se reputa perfecta mientras no se otorgue escritura pública ante notario, y el dominio solo se transfiere con la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna del inmueble. El marco legal está en el Código Civil de Chile, que desarrolla la teoría del título y el modo: la escritura es el título, y la inscripción es el modo. La función notarial se rige por el Código Orgánico de Tribunales, y los notarios y conservadores se agrupan en la Asociación de Notarios, Conservadores y Archiveros Judiciales de Chile.
El proceso, además, puede tardar entre 30 y 90 días desde la oferta hasta la inscripción en casos habituales, según el estado de la documentación, el estudio de títulos y la aprobación del crédito hipotecario. Entre la firma de la escritura y la inscripción puede pasar un tiempo adicional, durante el cual vendedor, comprador y banco quedan en un estado intermedio; las escrituras incluyen cláusulas de depósito condicionado y mandatos al conservador para cubrir ese tramo.
El proceso completo en Chile: de la promesa a la inscripción
- Firma de la promesa de compraventa, regulada en el Código Civil, con constancia por escrito, plazo o condición y especificación del contrato prometido.
- Estudio de títulos por el notario o el abogado, revisando una cadena de traspasos de los últimos 10 años.
- Aprobación crediticia y tasación del banco si hay hipoteca.
- Redacción del borrador de la escritura en la notaría.
- Firma de la escritura ante notario, con presencia de vendedor, comprador y, si hay crédito, del banco.
- Inscripción de la escritura en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna del inmueble.
Contenido de la escritura y comparecientes en la notaría chilena
En Chile firman el vendedor, el comprador, el notario y, si hay crédito hipotecario, el banco. Si una sociedad es parte, firma su representante legal con poder vigente, y los mandatos deben constar en escritura pública. La escritura debe incluir:
- Comparecencia, con nombre, cédula de identidad, estado civil, RUT y domicilio de los comparecientes.
- Identificación de la propiedad: dirección, rol de avalúo fiscal del SII, inscripción de dominio vigente (fojas, número, año y Conservador), deslindes, superficie y bodegas.
- Precio y forma de pago.
- Cláusulas de saneamiento del vendedor, conforme a los artículos sobre saneamiento del Código Civil chileno.
- Entrega material del inmueble.
- Si hay crédito: mutuo hipotecario, hipoteca y prohibición de gravar y enajenar.
Para una descripción detallada del proceso, la guía de RE/MAX First en Chile explica el contenido y los comparecientes habituales.
Costos típicos de la compraventa notarial en Chile
Los costos típicos en Chile se reparten entre comprador y vendedor según lo que diga la escritura, y comprenden: los honorarios notariales (negociables, a cargo del comprador), el impuesto de timbres y estampillas 0,8 % sobre el monto del crédito hipotecario según el DL 3.475, los derechos del Conservador de Bienes Raíces y, en su caso, la señal de alzamiento de la hipoteca anterior. Las cifras exactas dependen de cada notaría y de cada conservador, por lo que conviene pedir un presupuesto antes de la firma.
Perú
En Perú, la transferencia de inmuebles se formaliza en escritura pública ante notario para acceder al Registro de Predios. El Código Civil peruano recoge el marco sustantivo, la función notarial se rige por la Ley del Notariado (Decreto Legislativo 1049), y la autoridad registral nacional es la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), que administra el Registro de Predios en todo el país.
El notario peruano autoriza la escritura pública y, además de dar fe del acto, interviene en el pago de los impuestos de la operación, como el Impuesto de Alcabala (pagadero en la propia notaría para inmuebles de Lima Metropolitana) y, en su caso, el Impuesto a la Renta por la enajenación. Una vez firmada la escritura, se envía a SUNARP para su inscripción en el Registro de Predios.
Requisitos en la notaría peruana y documentos que se presentan
La Notaría Paino de Lima detalla los 10 requisitos habituales para formalizar una escritura pública de compraventa en Perú:
- Minuta firmada por ambas partes y autorizada por abogado.
- Copia del Autoavalúo (HR y PU).
- Recibos del Impuesto Predial pagados o constancia de No Adeudo.
- Copia literal de la Partida Registral.
- Documentos de identidad vigentes, sin multas electorales.
- Vigencia de poder si interviene un apoderado.
- Pago del Impuesto de Alcabala (en la propia notaría para inmuebles de Lima Metropolitana).
- Declaración y, en su caso, pago del Impuesto a la Renta.
- Medios de pago que acrediten la transferencia.
- Documentos adicionales que la notaría pida tras revisar la minuta.
Trámite municipal y registral tras la firma en notaría
- El vendedor y el comprador presentan el cargo y descargo ante la municipalidad distrital o provincial donde está el inmueble, hasta el último día hábil del mes siguiente a la fecha de la minuta.
- La notaría envía la escritura pública a SUNARP para su inscripción en el Registro de Predios.
- La SUNARP califica el título y, si todo está conforme, lo inscribe en la partida registral correspondiente.
- Se devuelve la copia inscrita al comprador, que ya es titular registral frente a terceros.
Los formularios y los plazos concretos dependen de cada municipalidad, así que conviene confirmarlos en la administración tributaria municipal antes de la firma.
Opciones de trámite en línea en notarios peruanos
SUNARP ofrece en línea la constitución de empresas y otros trámites registrales a través de su sede electrónica, y algunos notarios peruanos, como la Notaría Paino, permiten pagos en línea del Alcabala, del kardex y de partidas registrales. No todos los pasos de la compraventa están disponibles en línea: la firma de la escritura y la presencia física de las partes ante el notario siguen siendo obligatorias para que el acto sea válido.
Datos verificados en octubre de 2026.
Preguntas frecuentes sobre la compraventa notarial
1. ¿Quién paga los gastos de notaría al firmar una escritura de compraventa en España?
En España, la norma general recogida en el Reglamento Notarial sitúa al comprador como responsable de los honorarios del notario que autorice la escritura de compraventa. Aun así, comprador y vendedor pueden pactar por escrito otra distribución, y ese pacto suele prevalecer frente a la regla supletoria si está firmado antes del otorgamiento.
2. ¿Qué dice la ley sobre quién paga los gastos de notaría en una escritura de compraventa?
La distribución de los gastos de notaría en una escritura de compraventa depende de la legislación de cada país y, en muchos casos, de lo que las partes pacten libremente. En la práctica, lo más habitual es que el comprador pague notario y Registro, y el vendedor pague la plusvalía municipal y la cancelación de cargas.
3. ¿Quién paga la escritura pública de una compraventa según la ley?
La ley parte de que el comprador paga la escritura y los derechos del Registro, mientras que el vendedor asume los gastos del otorgamiento previo y de la cancelación de cargas. Si las partes firman un pacto en contrario en el contrato privado, ese acuerdo se aplica siempre que sea claro y anterior al otorgamiento.
4. ¿Cuáles son los gastos notariales en la compraventa de un inmueble?
Los gastos notariales comprenden los honorarios del notario, los del registrador, las copias autorizadas y, en su caso, la factura del gestor. El arancel de los notarios y registradores está regulado por el Estado y se calcula sobre el precio escriturado, de modo que cuanto más alto sea el precio, mayor será el importe.
5. ¿Qué gastos incluye el otorgamiento de la escritura de compraventa?
Otorgar la escritura significa ir al notario, firmar y llevarse las copias, y sus gastos son los honorarios del notario, el IVA de esos honorarios y las copias que cada parte necesite. En una operación corriente, este apartado suele moverse entre unos pocos cientos y algo más de mil euros, dependiendo del precio de la vivienda.
6. ¿Qué se hace en la notaría al firmar la compraventa de un inmueble?
En la notaría, el notario lee la escritura, identifica a las partes, comprueba que el vendedor tiene facultades y que el comprador sabe lo que firma, y deja constancia de la operación. Una vez firmada, remite al Registro una copia electrónica para su inscripción, lo que evita que el comprador tenga que llevarla físicamente.
Fuentes
- NotariadoComprar una vivienda – Notariadoconsultado el 03/10/2026
- Notaria91La importancia de la asesoría notarial en la compra-venta de bienes …consultado el 03/10/2026
- NotariatarazonaCompra venta – Notaría Tarazonaconsultado el 03/10/2026
- PenotariadoCuándo acudir al notario en el proceso de compraventaconsultado el 03/10/2026
- ColegiodenotariosQué hacer cuando quiera comprar mi casaconsultado el 03/10/2026