Qué es una compraventa de terreno y por qué no basta con un Word
Un documento en Word sirve para dejar por escrito el acuerdo entre comprador y vendedor: identifica el terreno, fija el precio, describe la forma de pago y reparte los gastos. Eso es lo único que el Word puede hacer. En los cinco países que cubre esta guía —España, México, Argentina, Chile y Perú— la transmisión de la propiedad exige algo más: escritura pública ante notario y, después, inscripción en el registro correspondiente. Mientras no se cumplan esos dos pasos, el documento en Word es solo un borrador útil entre las partes; frente a terceros, y sobre todo frente al fisco, la propiedad no ha cambiado de manos.
Por eso el formato en Word nunca es el contrato definitivo, sino el esqueleto sobre el que se construye la operación. Bien hecho, acelera la notaría y evita discusiones. Mal hecho, deja huecos que después se pagan en impuestos, en pleitos o en cláusulas que no se cumplen. Este artículo te explica qué cláusulas mínimas debe llevar ese Word, qué pasos siguen después de firmarlo y qué cambia de un país a otro en escritura, registro, impuestos y notario.
Lo que casi todos los países comparten (y por qué los detalles cambian)
Los cinco ordenamientos comparten tres exigencias de fondo. Primera, capacidad legal de las partes: quien firma debe ser mayor de edad o estar representado y no estar inhabilitado. Segunda, objeto identificable: un terreno concreto, con linderos, superficie y referencias registrales o catastrales que no dejen dudas. Tercera, precio serio: una cantidad cierta en dinero, no un valor simbólico. Si falla cualquiera de estos tres elementos, no hay compraventa válida.
El resto cambia de país en país, y no solo en cifras. Cambia el nombre del documento que se firma ante notario, cambia el organismo que inscribe la propiedad y cambian los impuestos que se pagan. En España, tras la Ley de 28 de julio de 2025, los terrenos rústicos pueden venderse en documento privado; en México, la promesa de compraventa tiene plazos propios si no se fija uno; en Argentina, las provincias tienen registros distintos; en Chile, el Conservador de Bienes Raíces es el que de verdad transfiere el dominio; y en Perú, la cadena minuta → escritura pública → Sunarp es la que da fe pública. Por eso este artículo compara país por país, sin promedios.
Cualquier formato en Word es un punto de partida; la compraventa solo se completa con la escritura pública y la inscripción registral del país correspondiente.
España: cómo se hace la compraventa de un terreno
En España, el Código Civil ha exigido tradicionalmente escritura pública para los terrenos, pero la Ley de 28 de julio de 2025 publicada en el BOE ha cambiado el panorama para las fincas rústicas: deroga el artículo 1.280 del Código Civil y permite venderlas en documento privado. Aun así, la escritura notarial sigue siendo la opción recomendable, porque solo ella permite inscribir la finca en el Registro de la Propiedad y, con ello, oponer la venta frente a terceros.
El proceso arranca con la firma del documento privado o la escritura, continúa con el pago del ITPAJD o el IVA —según el terreno sea rústico o urbanizable—, sigue con la liquidación de la plusvalía municipal y termina con la inscripción registral. Si el terreno se Hipoteca o tiene cargas anteriores, el notario las reflejará en la propia escritura.
Escritura pública notarial y Registro de la Propiedad en España
- Redacción del documento privado en Word con los datos del vendedor, del comprador, del terreno y del precio.
- Comparecencia ante notario para elevar el documento a escritura pública, o firma directa de la escritura en la notaría, en España, ante un notario del Colegio Notarial correspondiente.
- Liquidación del ITPAJD o del IVA en la oficina tributaria de la comunidad autónoma.
- Pago de la plusvalía municipal en el ayuntamiento del municipio donde radique el terreno.
- Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad para que la transmisión sea oponible a terceros.
El Registro de la Propiedad no es un trámite opcional: sin la inscripción, el comprador tiene el terreno, pero el vendedor sigue figurando como titular registral.
Impuestos y gastos de la compraventa en España
El impuesto principal es el ITPAJD —Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados— cuando el terreno es rústico, con tipos que fijan las comunidades autónomas y que suelen moverse entre el 6 % y el 10 % del precio escriturado en euros (EUR). Si el terreno es urbanizable y lo vende un promotor, se aplica IVA —actualmente al tipo general— y el comprador asume el coste, mientras el vendedor ingresa el tributo.
La plusvalía municipal —IIVTNU— la paga el vendedor por norma, aunque las partes pueden pactar otra cosa. Notario, registro y gestoría se reparten de forma habitual: el comprador asume la escritura y la inscripción, y el vendedor la cancelación de cargas y la plusvalía. Conviene dejarlo por escrito en el documento privado para evitar discusiones después.
Modelo en Word recomendado para España
- Identificación completa de las partes con nombre, DNI, domicilio y estado civil.
- Descripción del terreno con referencia catastral, superficie, linderos y datos registrales —finca registral y Registro de la Propiedad donde consta—.
- Precio en euros (EUR), desglosado en cifra y letra, y forma de pago.
- Declaración del vendedor sobre la ausencia de cargas, hipotecas o limitaciones.
- Fecha y condiciones de la entrega material del terreno.
- Reparto de gastos e impuestos, incluida la plusvalía municipal.
- Fuero y jurisdicción aplicable —normalmente los tribunales de la ciudad del terreno— y firma de ambas partes.
La Junta de Extremadura publica un modelo oficial de contrato privado de compraventa de finca rústica que sirve como referencia para los terrenos rústicos en España.
México: cómo se hace la compraventa de un terreno
En México, la compraventa de inmuebles se regula en el Código Civil Federal y, sobre todo, en los códigos civiles de cada estado, porque el derecho inmobiliario es de competencia local. La regla práctica es la misma en todo el país: la propiedad solo cambia de manos con escritura pública ante notario e inscripción en el Registro Público de la Propiedad de la entidad federativa correspondiente. Un contrato privado, por muy detallado que esté, vale entre las partes, pero no transfiere la propiedad frente a terceros.
Antes de la escritura, las partes suelen firmar un contrato preliminar —una promesa de compraventa— que fija precio, condiciones y plazo para escriturar. Si no se pacta plazo, la Notaría 99 del Estado de México señala que rigen tres meses, aunque este plazo puede variar según el estado.
Tipos de contrato en México: promesa, reserva de dominio, abonos e hipoteca
La Notaría 99 del Estado de México distingue cuatro modalidades de contrato, según la forma de pago. La promesa de compraventa se usa cuando las partes se comprometen a firmar el contrato definitivo en un plazo concreto; si no se fija, en el Estado de México rigen tres meses. La compraventa con reserva de dominio transmite la posesión, pero no la propiedad hasta que el comprador pague el precio total; conviene a quien compra sin tener todo el dinero. La compraventa en abonos permite pagar en parcialidades pactadas, con rescisión si se incumple, y para que surta efectos frente a terceros debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad. La compraventa con garantía hipotecaria aparece cuando hay un préstamo bancario que adelanta el precio al vendedor; el banco exige que el bien esté libre de gravámenes, lo que se acredita con un certificado del Registro Público.
Partes obligatorias del formato en Word en México
- Antecedentes o proemio: historia registral del terreno, título de propiedad del vendedor, número de registro y, en su caso, datos de la hipoteca anterior.
- Declaraciones: afirmaciones sobre el estado legal y físico del inmueble, la capacidad de las partes y la ausencia de adeudos.
- Cláusulas: precio en pesos mexicanos (MXN), forma de pago, fecha exacta de entrega, penalizaciones por incumplimiento y, en su caso, reserva de dominio o hipoteca.
El documento debe acompañarse del avalúo actualizado, de las cuentas de predial y servicios al corriente, y de los datos del Registro Público de la Propiedad donde se inscribirá la escritura. El formato gratuito de la Notaría 99 que difunde Propiedades.com recoge los tres bloques anteriores y sirve como guía para preparar el borrador.
Costos e impuestos en México: ISR, ISABI y honorarios notariales
El vendedor paga el ISR por la ganancia de capital, calculado sobre la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición actualizado. El comprador paga el ISABI —Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles—, cuya tasa fija cada estado; en el Estado de México suele moverse entre el 1,5 % y el 4 % del valor del terreno, pero cambia en cada entidad federativa y hay que confirmarlo en la hacienda estatal correspondiente. Los honorarios del notario, el avalúo y la inscripción en el Registro Público se reparten, por costumbre, a medias, aunque las partes pueden pactar otra cosa.
Un cálculo útil para un terreno de 1.000.000 MXN en el Estado de México: con un ISABI del 2,5 %, el comprador paga 25.000 MXN; con honorarios notariales de 35.000 MXN, el reparto a medias deja 17.500 MXN a cada parte; la inscripción registral suele sumar otros 5.000 MXN. El vendedor, por su parte, tributa por ISR sobre la ganancia real, y conviene que lo calcule con un contador antes de firmar.
Argentina: cómo se hace la compraventa de un terreno
En Argentina, la compraventa de inmuebles se rige por el Código Civil y Comercial de la Nación y exige escritura pública ante escribano público. La transmisión del dominio no se completa con la firma del boleto de compraventa ni con un Word: la propiedad pasa al comprador cuando la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia donde está radicado el terreno, ya que cada jurisdicción tiene su propio registro.
Hasta la escritura, las partes firman un boleto de compraventa, que es un contrato privado con validez entre ellas, pero que no transfiere el dominio. En la práctica, ese boleto se usa como borrador y como garantía de la operación, y suele acompañarse de una seña o de un pago inicial.
Escritura pública, escribano y Registro de la Propiedad en Argentina
- Firma del boleto de compraventa entre vendedor y comprador, con precio en pesos argentinos (ARS) y condiciones de pago.
- Pago del ITI —Impuesto a la Transferencia de Inmuebles— ante la provincia correspondiente, o del IIBB —Ingresos Brutos— según la jurisdicción.
- Comparecencia ante un escribano público, que verifica identidad,capacidad y titularidade inscribe la escritura.
- Solicitud de la escritura al Colegio de Escribanos de la provincia.
- Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble provincial para que la transmisión sea oponible a terceros.
El escribano cumple en Argentina el papel que en otros países tiene el notario: es un profesional con fe pública federal y matrícula provincial.
Impuestos y gastos en Argentina: ITI, IIBB y sellados
El ITI grava la transmisión de inmuebles y la alícuota depende de la provincia; en la Provincia de Buenos Aires ronda el 1,5 % del valor fiscal, pero hay que confirmarlo en la agencia tributaria de cada jurisdicción. El IIBB —Ingresos Brutos— puede gravar la operación según la provincia y la condición del vendedor. Los sellados provinciales se calculan sobre el precio escriturado y se pagan antes de la escritura. Los honorarios del escribano, los certificados registrales y la inscripción se reparten por mitades, salvo pacto en contrario.
El Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes Muebles se paga solo en operaciones gratuitas o simuladas; en una compraventa onerosa normal, lo que corresponde es el ITI provincial.
Cláusulas clave del formato en Word para Argentina
- Identificación de las partes con DNI, CUIT o CUIL, domicilio y estado civil.
- Descripción del inmueble con nomenclatura catastral, partida, superficie y linderos.
- Precio en ARS, seña, saldo y forma de pago, con plazos claros.
- Plazo para escriturar —suele fijarse entre 30 y 90 días, según lo pactado—.
- Declaraciones del vendedor sobre deudas, gravámenes, embargos e inhibiciones.
- Cláusula de resolución por incumplimiento y de quién paga cada gasto.
- Jurisdicción y tribunales competentes, y firmas certificadas de las partes.
Chile: cómo se hace la compraventa de un terreno
En Chile, la compraventa de inmuebles se rige por los artículos 1.793 a 1.896 del Código Civil, y la propiedad no se transfiere por la sola firma del contrato: hace falta escritura pública ante notario y, después, inscripción en el Conservador de Bienes Raíces del lugar donde está situado el terreno. Sin esa inscripción, la venta no es oponible a terceros.
El proceso arranca con la redacción de un borrador en Word —lo que en Chile se llama promesa o contrato de compraventa—, continúa con la firma de la escritura pública en la notaría y termina con la inscripción en el Conservador. Mientras no se inscriba, el vendedor sigue siendo el dueño registral.
Capacidad para firmar en Chile: reglas generales y mujeres casadas
La regla general es que los mayores de 18 años firman por sí, según el Código Civil de Chile. Los menores de 18, entre 14 y 18 años los hombres y entre 12 y 18 las mujeres, pueden firmar representados por sus padres o tutores, o personalmente con autorización de sus representantes. La mujer casada en sociedad conyugal puede concurrir personalmente como vendedora o compradora solo si administra un patrimonio reservado o especial —por ejemplo, cuando el inmueble fue adquirido con esos fondos—; si no, debe concurrir su marido como administrador de la sociedad conyugal.
Estas reglas no son un detalle menor: si la mujer casada firma sin estar legitimada, la escritura puede ser anulada. Por eso el notario suele pedir, antes de la firma, los documentos que acrediten la propiedad del patrimonio reservado.
Contenido obligatorio del contrato en Chile según Wonder Legal
- Datos completos de las partes: nombre, edad, nacionalidad, estado civil, ocupación, identificación y dirección.
- Objeto: denominación, dirección, rol de avalúo, superficie, límites e inscripción previa en el Conservador de Bienes Raíces.
- Valor del inmueble y forma de pago en pesos chilenos (CLP), con detalle de la seña y del saldo.
- Declaraciones del vendedor sobre el estado del bien, deudas y gravámenes.
- Plazo de entrega, cláusulas de incumplimiento y firma ante notario.
- Posibilidad de anexar un inventario de bienes muebles cuando la compraventa los incluya.
La guía de Wonder Legal sobre el contrato de compraventa de bienes inmuebles en Chile recoge estos puntos y sirve como referencia para preparar el borrador.
Conservador de Bienes Raíces en Chile: la inscripción que sí transfiere el dominio
- Redacción del borrador en Word con los datos del vendedor, del comprador y del terreno, incluyendo el rol de avalúo.
- Comparecencia de ambas partes ante cualquier Notaría Pública de Chile, con cédula de identidad vigente.
- Reducción del contrato a escritura pública emitida por el notario, o por un cónsul chileno en el extranjero si la operación se cierra fuera del país.
- Firma de la escritura por comprador y vendedor; si firma un representante, deben presentarse los documentos que acrediten el poder.
- Inscripción de la escritura en el Conservador de Bienes Raíces del lugar donde está radicado el terreno; ese es el momento en que la propiedad cambia de manos.
Sin la inscripción en el Conservador, la venta es válida entre las partes, pero el dominio sigue radicado en el vendedor.
Perú: cómo se hace la compraventa de un terreno
En Perú, la compraventa de inmuebles se rige por el Código Civil peruano y se formaliza en escritura pública ante notario. La propiedad cambia de manos cuando la escritura se inscribe en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp). Mientras esa inscripción no se haga, el vendedor sigue siendo el titular registral.
El camino completo es minuta → escritura pública → Sunarp. La minuta es el borrador que firma el abogado con el visto bueno del cliente; la notaría la convierte en escritura pública; y la Sunarp, a través de un registro público zonal, inscribe la transmisión.
Minuta, escritura pública e inscripción en Sunarp
- Redacción de la minuta por un abogado, con los datos del vendedor, del comprador y del terreno, incluidos partida registral y linderos.
- Revisión de la minuta y firma de las partes ante el abogado que la redactó.
- Presentación de la minuta en una notaría para que el notario la convierta en escritura pública, previa verificación de identidad y capacidad.
- Pago del Impuesto a la Alcabala en la municipalidad distrital donde está el terreno.
- Inscripción de la escritura pública en la Sunarp para que la propiedad cambie de manos y sea oponible a terceros.
La Sunarp no es un trámite opcional: sin su inscripción, el comprador tiene el terreno en la práctica, pero no en los registros públicos.
Impuesto a la Alcabala y otros costos en Perú
El Impuesto a la Alcabala grava la adquisición de inmuebles urbanos y lo paga el comprador, con una tasa del 3 % sobre el valor de transferencia descontadas 10 UIT, según la UIT de 2026 fijada en 5.500 PEN. El Impuesto a la Renta por la ganancia del vendedor lo paga el vendedor, con una tasa del 5 % si la venta se hace por persona natural y el terreno no es casa habitación. Los honorarios notariales y los derechos de inscripción en la Sunarp se reparten, por costumbre, a medias.
Un cálculo rápido para un terreno de 200.000 PEN en una operación gravada: el comprador paga 3.000 PEN de Alcabala (3 % sobre 100.000 PEN, después de descontar las 10 UIT de 2026); el vendedor tributa 5 % sobre la ganancia, y conviene que lo calcule con un contador antes de firmar.
Cláusulas del formato en Word para un terreno en Perú
- Identificación de las partes con nombre completo, DNI, RUC si corresponde y domicilio.
- Descripción del terreno con partida registral, linderos, área y ubicación exacta.
- Precio en soles (PEN), seña, saldo y forma de pago, con plazos claros.
- Declaración del vendedor de que el terreno está libre de gravámenes, embargos e hipotecas.
- Plazo de entrega y penalidades por incumplimiento, incluido el caso de arrepentimiento.
- Declaración de solvencia del vendedor sobre deudas de impuestos y arbitrios.
- Jurisdicción y tribunales competentes —los de la ubicación del terreno, por lo general— y firmas certificadas.
Datos comprobados en octubre de 2026. Los importes, plazos y porcentajes aquí citados pueden cambiar por reformas legales o por decisiones administrativas de cada país, así que conviene confirmarlos en la notaría o en la entidad registral correspondiente antes de firmar.
Preguntas frecuentes sobre el formato de compraventa de terreno en Word
1. ¿Cómo hacer un contrato de compraventa de terreno entre particulares en Word?
En Word puedes usar una plantilla con los datos de ambas partes, la descripción del terreno con sus linderos y medidas, el precio en la moneda del país, la forma de pago y la fecha de firma. En España se eleva a escritura notarial para inscribirlo en el Registro de la Propiedad; en México se formaliza ante notario con avalúo, y en Perú basta con escritura pública para inscribirlo en Registros Públicos. Lo que no puede faltar es la identificación clara del inmueble y de los comparecientes.
2. ¿Es mejor un contrato de compraventa de terreno en PDF o en Word?
Word sirve para redactarlo y editarlo cómodamente, pero el archivo que se firma debe guardarse en PDF para que nadie altere el contenido después. Además, en la mayoría de países la copia que se presenta ante el notario o el registro debe ser legible y no editable. Por eso, redacta en Word y convierte a PDF antes de imprimir o enviar.
3. ¿Dónde consigo una plantilla para un contrato de compraventa de terreno?
Puedes buscar plantillas gratuitas en los sitios oficiales de tu país, como el Ministerio de Justicia en México o el Portal de la Justicia en España. También hay modelos en Word y PDF en páginas de notarías o de Registros Públicos, como los que publica SUNARP en Perú. Antes de usarla, revisa que incluya identificación de las partes, descripción del terreno y precio en la moneda local.
4. ¿Qué debe llevar un modelo de contrato de compraventa de finca rústica en Word?
Incluye nombre y DNI de comprador y vendedor, la descripción catastral de la finca con superficie y linderos, el precio en euros (EUR) y la forma de pago. En España se añade referencia catastral y, si la finca supera ciertos límites, licencia autonómica. La firma se formaliza ante notario para poder inscribir en el Registro de la Propiedad.
5. ¿Qué incluye un modelo de contrato de compraventa de inmueble en Word?
Debe incluir identificación completa de las partes, datos del inmueble (ubicación, superficie, linderos y registro catastral), precio en la moneda local y forma de pago, fecha y firma de los comparecientes. Si el país exige formalizar ante notario, como en España o México, hay que dejarlo previsto en el documento. Una copia en PDF se adjunta al expediente para el registro correspondiente.
6. ¿Cómo descargar un contrato de compraventa de terreno gratis?
Descarga plantillas gratuitas en las páginas oficiales de tu país: en España, el Portal de la Justicia o notarios; en México, el portal del SAT o de notariado; en Perú, la web de SUNARP ofrece modelos. Verifica que la plantilla sea del país correcto, porque los requisitos de identificación y pago cambian según el ordenamiento.
Fuentes
- PropiedadesGuía sobre el contrato de compraventa simple: formato descargableconsultado el 03/10/2026
- SchneiderabogadosContrato de Compraventa en Chile – Schneider Abogadosconsultado el 03/10/2026
- Contrato-expertoModelo De Contrato Privado De Compraventa De Terreno Rústicoconsultado el 03/10/2026
- LegaltemplatesPlantilla Gratis de Contrato de Compraventa | PDF y Wordconsultado el 03/10/2026
- CourseheroMACHOTE-DE-CONTRATO-DE-COMPRAVENTA-DE-TERRENO …consultado el 03/10/2026