Cuando varias personas son dueñas del mismo bien y quieren que quede a nombre de una sola, firman una escritura de extinción de condominio. La figura existe en todos los países hispanohablantes con un mismo objetivo —liquidar la copropiedad—, pero la ley que la regula, el tributo que grava la operación y el organismo que inscribe el cambio cambian de un país a otro. Este artículo recorre el camino por España, México, Argentina, Chile y Perú.
Qué es la extinción de condominio y por qué te interesa
La extinción de condominio es el negocio jurídico por el cual dos o más copropietarios de un mismo bien —un piso, un local, un terreno— ponen fin a la situación de proindiviso y dejan el bien a nombre de uno solo, que normalmente compensa al resto con una cantidad pactada o con la adjudicación de otros bienes. En los cinco países que se tratan aquí la figura existe, responde a la misma lógica y se formaliza ante fedatario público: notario en España, México, Chile y Perú, y escribano en Argentina.
¿Por qué interesa? Porque la copropiedad surge en situaciones muy corrientes: parejas que se separan, hermanos que heredan un piso de los padres, socios que compran juntos un local y luego quieren separarse. Mientras dura el condominio, cualquier acto importante sobre el bien necesita el acuerdo de todos; la mayoría de las veces, la salida más limpia es extinguirlo y que cada uno haga su vida con lo suyo.
La operación se llama igual en todas partes, pero la ley que la respalda cambia. En España la regulan los artículos 400 a 406 del Código Civil y se firma ante notario. En México la base está en el Código Civil Federal y en los códigos civiles de cada estado. En Argentina rige el Código Civil y Comercial de la Nación. En Chile la acción de partición vive en el Código Civil. Y en Perú también se regula en el Código Civil, con intervención notarial y registral.
Lo que todos los países comparten (y lo que no)
Hay un principio que se repite en los cinco ordenamientos: cualquier copropietario puede pedir que se termine la situación de condominio. Es un derecho tan arraigado que las legislaciones lo califican como irrenunciable y, en algunos casos, como imprescriptible. Esto significa que nadie está obligado a permanecer para siempre en la copropiedad y que el dueño que quiere salir no tiene que justificarlo.
Lo que cambia de país a país es todo lo demás:
- La ley concreta que reconoce ese derecho: Código Civil español, Código Civil Federal mexicano, Código Civil y Comercial argentino, Código Civil chileno y Código Civil peruano.
- El pacto en contrario: en España cabe pactar la indivisión por unanimidad y por plazos renovables; en México el Código Civil Federal también lo prevé; en el resto el alcance varía.
- El fedatario: notario en España, México, Chile y Perú; escribano público en Argentina.
- El tributo: en España se paga el AJD; en México el ISAI local y eventualmente ISR; en Argentina, impuesto de sellos provincial; en Chile, impuesto territorial e impuesto a la renta; en Perú, alcabala e impuesto a la renta.
- El registro: Registro de la Propiedad en España y Chile, Registro Público de la Propiedad en México, Registro de la Propiedad Inmueble en Argentina y Sunarp en Perú.
- El plazo: la escritura puede firmarse en días si hay acuerdo o dilatarse meses si hay juicio.
El principio de fondo es común; el trámite, el tributo y la inscripción dependen de cada país.
España: cómo se hace aquí la extinción de condominio
En España, la extinción de condominio se regula en el Código Civil y se formaliza en escritura pública ante notario, con inscripción posterior en el Registro de la Propiedad. La competencia fiscal es de la Agencia Tributaria estatal y, sobre todo, de las comunidades autónomas, que son las que aplican el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD).
Cuándo cabe pedir la división y cuándo se puede pactar lo contrario
El Código Civil español reconoce a cualquier copropietario la facultad de pedir en cualquier momento la división de la cosa común. Este derecho es irrenunciable, según la doctrina y la práctica notarial, y no prescribe. Ahora bien, en España los propios copropietarios pueden pactar por unanimidad la indivisión del bien por un plazo determinado, que la ley fija en diez años, renovables.
El pacto de indivisión es útil en herencias con menores o en proyectos de inversión a corto plazo, pero no puede ser perpetuo: la ley no admite que alguien quede atado a la copropiedad para siempre. Si los copropietarios quieren un plazo más largo, deben renovarlo expresamente al vencimiento.
Pasos para firmar la escritura de extinción en España
- Valoración del bien: tasación pericial de mutuo acuerdo o por sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Si no hay acuerdo, el juzgado puede nombrar perito.
- Acuerdo entre los copropietarios: se plasma en un convenio que incluye el valor del bien, la cuota que se adjudica a cada uno y la compensación económica si la hay.
- Firma de la escritura ante notario: el Consejo General del Notariado recuerda que, tratándose de inmuebles, la extinción conviene formalizarse en escritura pública. El notario controla la capacidad de los otorgantes y la adecuación del negocio.
- Liquidación del impuesto: la autoliquidación del AJD se presenta en la comunidad autónoma correspondiente, con el modelo 600 o equivalente. El plazo es de 30 días hábiles desde el acto o contrato.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: con la copia autorizada de la escritura y la carta de pago del impuesto, se solicita la inscripción, que publica la nueva titularidad.
Qué impuestos se pagan en España por la extinción
La operación tributa por el ITP-AJD, modalidad de Actos Jurídicos Documentados, porque se documenta en escritura pública. El tipo aplicable varía por comunidad autónoma, pero el notariado y los despachos especializados lo sitúan en el entorno del 1% al 1,5% sobre el valor del bien o sobre la compensación pagada, frente al 6%-10% de una compraventa al mismo tipo de ITP. La diferencia explica por qué la vía de la extinción es fiscalmente más ventajosa que la compraventa cuando lo que se quiere es que uno solo se quede con el piso.
En el IRPF, la transmisión de la cuota puede generar ganancia o pérdida patrimonial para el copropietario que la vende, salvo que concurran las condiciones de exención previstas en la normativa estatal para la transmisión de la vivienda habitual, en cuyo caso la operación queda exenta si se reinvierte el importe en otra vivienda habitual en plazo.
| Operación | Impuesto estatal aplicable | Tipo orientativo |
|---|---|---|
| Compraventa entre particulares | ITP | 6%-10% según comunidad |
| Extinción de condominio | AJD | 1%-1,5% según comunidad |
Qué pasa si el piso tiene hipoteca
Aunque la escritura extinga la copropiedad, la hipoteca no se cancela por el simple hecho de que uno solo quede como titular. La entidad acreedora debe aprobar el cambio de deudor o la cancelación. Lo habitual es que el banco conceda una novación del préstamo para que solo el adjudicatario figure como titular, lo que tiene coste: tasación nueva, gastos de notaría, registro y, a veces, comisión de novación.
Cuidado: el copropietario que firma la escritura dejando de figurar como titular, pero no queda liberado de la hipoteca, sigue respondiendo si el nuevo titular deja de pagar.
México: cómo se hace aquí la extinción de condominio
En México la copropiedad se regula en el Código Civil Federal y, sobre todo, en los códigos civiles de cada entidad federativa. La escritura se firma ante notario, se inscriben en el Registro Público de la Propiedad de la entidad correspondiente y la fiscalidad combina tributos locales y federales ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT).
Cuándo cualquier copropietario puede pedir la división en México
El Código Civil Federal reconoce la acción de división como un derecho de cualquier copropietario. La jurisprudencia mexicana ha reiterado que esa acción es irrenunciable mientras subsiste la indivisión, de modo que nadie puede ser forzado a permanecer en la copropiedad. En la práctica, los códigos civiles estatales repiten ese principio y añaden reglas procesales, como los plazos para ejercer la acción ante tribunales.
Conviene distinguir entre la acción judicial, que se tramita cuando no hay acuerdo, y la vía convencional, que es la más usada: los copropietarios firman un convenio y lo elevan a escritura ante notario, con lo que el conflicto se resuelve en semanas en lugar de meses.
Pasos para firmar la escritura de extinción en México
- Convenio entre copropietarios: se acuerda el valor del bien, la adjudicación a uno de ellos y la compensación a los demás. Si no hay acuerdo, se demanda en vía judicial la acción de división.
- Otorgamiento de la escritura ante notario: el notario verifica la identidad, la capacidad y la legitimación de las partes, y lee la escritura.
- Pago de impuestos: el ISAI local se paga ante la tesorería municipal o la autoridad fiscal de la entidad. Si hay diferencia entre el valor de adjudicación y el de adquisición, se analiza si hay ISR ante el SAT.
- Inscripción en el Registro Público de la Propiedad: con la copia de la escritura y los comprobantes fiscales, se solicita la inscripción registral.
Impuestos que aplican en México por la extinción
El impuesto más visible es el ISAI, de carácter local, que grava la adquisición de inmuebles. Cada estado y municipio tiene su tarifa; la regla general es un porcentaje sobre el valor del inmueble, que puede ir del 0,5% al 3% o más según la entidad. En paralelo, ante el SAT puede tributarse el ISR si la parte que se adjudica el bien lo recibe por un valor superior al que le correspondería por su cuota original, o si la compensación económica supera la aportación inicial.
| Concepto | Tributo | Ámbito |
|---|---|---|
| Adjudicación del inmueble | ISAI | Local (estado o municipio) |
| Ganancia por la adjudicación | ISR | Federal (SAT) |
Atención a la hipoteca en México
Si el bien está gravado, el acreedor hipotecario —banco, INFONAVIT, FOVISSSTE— debe autorizar la operación. Lo normal es que se haga una cesión de derechos o una subrogación del crédito para que solo el adjudicatario figure como deudor. Si no se hace, el copropietario que firma la escritura de extinción puede quedar liberado ante el Registro, pero no ante el banco, que mantiene la hipoteca y puede reclamarle el saldo si el nuevo titular incumple.
Argentina: cómo se hace aquí la extinción de condominio
En Argentina la copropiedad se rige por el Código Civil y Comercial de la Nación. La operación se formaliza en escritura pública ante escribano, se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdicción del bien y la carga fiscal combina tributos provinciales y federales ante ARCA.
Partición y adjudicación en el Código Civil y Comercial argentino
El Código Civil y Comercial reconoce el derecho de todo copropietario a pedir la partición del bien. La acción es imprescriptible mientras subsiste la indivisión, de modo que nadie queda atado a la copropiedad. La partición puede hacerse por convenio entre los comuneros, por decisión judicial cuando no hay acuerdo o por árbitro, componedor o amigable componedor, que son figuras tradicionales de derecho argentino para resolver el reparto sin juicio.
Pasos para firmar la escritura en Argentina
- Tasación del bien: se conviene entre las partes o se pide tasación judicial.
- Acuerdo o sentencia: si hay acuerdo, se firma un convenio de partición; si no, se demanda judicialmente y el juez homologa la división.
- Escritura pública ante escribano: el escribano controla la identidad, la capacidad y el cumplimiento de los requisitos fiscales.
- Pago de impuestos: el impuesto de sellos provincial grava los documentos; y ante ARCA se analiza si la adjudicación genera impacto en el impuesto a las ganancias.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble: con la escritura y la constancia de pago de tributos, se inscribe el cambio de titularidad.
Carga fiscal de la extinción en Argentina
El impuesto de sellos es provincial y grava los documentos que instrumentan la partición; la alícuota depende de cada provincia. En paralelo, ARCA (ex AFIP) puede gravar con el impuesto a las ganancias la parte del bien que se adjudica un comunero si supera el valor de su aporte original, porque para el fisco federal hay una suerte de "venta" parcial por el excedente.
| Concepto | Tributo | Ámbito |
|---|---|---|
| Partición instrumentada | Impuesto de sellos | Provincial |
| Excedente sobre el aporte | Impuesto a las ganancias | Federal (ARCA) |
Hipoteca y codeudores en Argentina
El acreedor hipotecario debe consentir la operación. Si el adjudicatario asume la deuda, se suele hacer una subrogación o una cancelación con constitución de nueva hipoteca. Si el codeudor que sale no queda liberado, mantiene la responsabilidad solidaria frente al banco.
Chile: cómo se hace aquí la extinción de condominio
En Chile la copropiedad se regula en el Código Civil. La partición se documenta en escritura pública ante notario y se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces. La fiscalidad es ante el Servicio de Impuestos Internos (SII).
La acción de partición en el Código Civil de Chile
Cualquier comunero puede pedir la partición en cualquier momento, salvo pacto de indivisión válido. La acción se tramita ante los tribunales civiles cuando no hay acuerdo. La particularidad chilena es que la partición puede hacerse por mutuo acuerdo, por decisión judicial o por árbitros.
Pasos para firmar la escritura en Chile
- Acuerdo entre comuneros o partición judicial: la vía amistosa es la más rápida; la judicial, la más larga.
- Escritura pública ante notario: el notario protocoliza el acuerdo o la sentencia y la eleva a escritura.
- Pago de impuestos en el SII: se analiza si la adjudicación genera impacto en el impuesto a la renta por la diferencia entre lo adjudicado y lo aportado.
- Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: la inscripción publica el nuevo estado de la propiedad.
Tributos que se aplican en Chile por la extinción
El impuesto territorial grava la propiedad del bien y se sigue devengando con normalidad. En el SII puede tributarse el impuesto a la renta si la parte que se adjudica un comunero supera el valor de su aporte original, porque para el fisco hay una utilidad gravable en ese excedente.
| Concepto | Tributo | Ámbito |
|---|---|---|
| Propiedad del bien | Impuesto territorial | Municipal |
| Excedente sobre el aporte | Impuesto a la renta | Nacional (SII) |
Cuidado con la hipoteca en Chile
El acreedor hipotecario debe aceptar la operación. Lo habitual es alzar la hipoteca y constituir una nueva a nombre del adjudicatario, o subrogar el crédito. Si el codeudor que sale no queda liberado, mantiene la responsabilidad ante el banco.
Perú: cómo se hace aquí la extinción de condominio
En Perú la copropiedad se regula en el Código Civil. La partición se documenta en escritura pública ante notario, se inscribe en la Sunarp y la fiscalidad es ante la Sunat y las municipalidades.
Partición en el Código Civil de Perú y derecho del copropietario
Cualquier copropietario puede pedir la partición del bien en cualquier momento. La acción es irrenunciable. La partición puede hacerse por convenio o judicialmente.
Pasos para firmar la escritura en Perú
- Minuta con los copropietarios: se firma la minuta con el pacto de partición.
- Escritura pública ante notario: el notario eleva la minuta a escritura.
- Pago de tributos ante Sunat: el impuesto predial se sigue devengando; la alcabala grava la transferencia; y en la Sunat se analiza si hay ganancia en el impuesto a la renta.
- Inscripción en Sunarp: la inscripción registra el cambio de titularidad.
Carga fiscal en Perú por la extinción de condominio
El impuesto predial es de carácter municipal y grava la propiedad del bien. La alcabala grava las transferencias de inmuebles y se paga en la municipalidad del distrito donde está el bien, con una tasa del 3% sobre el valor de transferencia, descontando las primeras 10 UIT (55.000 soles en 2026). En la Sunat, si la parte adjudicada supera el valor de adquisición original, puede haber impacto en el impuesto a la renta.
| Concepto | Tributo | Ámbito |
|---|---|---|
| Propiedad del bien | Impuesto predial | Municipal |
| Transferencia del bien | Alcabala | Municipal |
| Excedente sobre el aporte | Impuesto a la renta | Nacional (Sunat) |
Hipoteca y codeudores en Perú
El banco debe autorizar la operación. Lo habitual es cancelar la hipoteca y constituir una nueva a nombre del adjudicatario, o subrogar el crédito. Si el codeudor que firma la escritura de partición no queda liberado, sigue respondiendo ante el banco.
Preguntas frecuentes sobre la escritura de extinción de condominio
1. ¿Cómo se hace la extinción de condominio entre hermanos y qué problemas suele haber?
Lo habitual es que un hermano compre la parte de los demás (o viceversa) y se otorgue la escritura pública de extinción, siempre con el consentimiento de todos los copropietarios. Si hay desacuerdo, la salida en casi todos los países es vender a un tercero en pública subasta y repartirse el precio, descontando gastos de notaría, Registro e impuestos. En España, cuando no hay acuerdo, el artículo 403 del Código Civil permite a cualquier condómino pedir la división en cualquier momento; en México, el Código Civil de cada entidad regula la copropiedad y suele exigir la mayoría para vender a tercero.
2. ¿Existe un modelo gratis de contrato de extinción de condominio que sirva como base?
Sí se pueden encontrar plantillas en blanco, pero solo sirven como borrador: la operación nace con un documento privado entre las partes y después debe elevarse a escritura pública ante notario para que pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad. En España, además, ese documento no exime del pago del ITP o del ISD según el caso; en Chile el trámite final se firma ante notario y luego se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces; en México, la formalización notarial y el pago del ISR por enajenación ante el SAT son obligatorios. Usar un modelo sin asesor puede costarte mucho más que el ahorro de la plantilla.
3. ¿Cuánto cobra un notario por la escritura de extinción de condominio?
Depende del país y del valor del inmueble, porque los aranceles notariales suelen ser proporcionales. En España los aranceles están regulados por el Estado y oscilan entre unos 600 y 1.500 euros según la base; en México el notario cobra honorarios variables regulados por cada entidad federativa, que suelen ir del 1% al 3% del valor del inmueble; en Argentina los honorarios se pactan libremente y suelen fijarse en un porcentaje similar del valor venal; en Chile, en cambio, el notario cobra tarifas reguladas que se mueven entre el 0,2% y el 0,5% del avalúo fiscal. A esa cifra hay que sumarle el Registro de la Propiedad y los impuestos aplicables, que en algunos casos duplican el coste total.
4. ¿Qué pasa con la hipoteca si el inmueble está en condominio y quiero extinguirlo?
La hipoteca no se extingue por dividir el condominio: cada copropietario responde solidariamente de la deuda salvo pacto con el banco. La salida habitual es cancelar la hipoteca antes de firmar la escritura de extinción, o bien sustituirla por un crédito nuevo que asuma solo el hermano que se queda con el inmueble. En España, el artículo 1962 del Código Civil y la normativa hipotecaria del Registro de la Propiedad exigen que la carga conste en la propia escritura para liberar la finca; en México, el banco suele exigir la firma de todos los copropietarios como avales solidarios. Si no liberas la carga, el inmueble seguirá hipotecado y eso limitará futuros actos de disposición.
5. ¿Cómo es un caso real de extinción de condominio entre hermanos?
Imagina tres hermanos que heredan una casa valorada en 100.000 euros o su equivalente en moneda local: uno quiere vivir en ella, los otros dos quieren dinero. Firman un documento de compraventa interna por el tercio correspondiente y, si hay discrepancia, se valora el inmueble con tasación pericial para que nadie salga perjudicado. En España tributa como transmisión patrimonial si el documento se asimila a una compraventa, y se aplica el ISD por la donación entre hermanos si se cede a un precio inferior al de mercado. El paso siguiente es pagar ITP o ISD según la comunidad autónoma, firmar la escritura pública y registrarla; sin inscripción, la partición no surte efectos frente a terceros.
6. ¿Hay alguna calculadora fiable para estimar los gastos de la extinción de condominio?
Los colegios notariales de España, Chile y Argentina, y los colegios de notarios de cada estado en México, ofrecen simuladores oficiales en sus páginas web con los aranceles y el ITP o impuesto análogo de cada operación. Esas calculadoras solo dan una aproximación, porque los gastos registrales, el ISD o el ISR por la ganancia patrimonial pueden cambiar el total entre un 20% y un 30%. Para tener una cifra fiable necesitas el valor catastral o fiscal del inmueble, el número de copropietarios y saber si la operación se documenta como compraventa o como donación. La calculadora es un punto de partida, no un presupuesto cerrado.
7. ¿Qué es la extinción de condominio y un ejemplo sencillo?
Es el acto jurídico por el que varios copropietarios ponen fin a la propiedad compartida de un bien, normalmente mediante la venta a un tercero, la adjudicación a uno a cambio de compensar a los demás o la donación de la cuota. Un ejemplo: cuatro primos heredan un local y uno de ellos paga a los otros tres su parte proporcional, quedando como único dueño tras firmar la escritura pública e inscribirla en el Registro. En Chile y Argentina se conoce como escritura de liquidación de comunidad; en Perú se regula en el Código Civil como partición; en Colombia, bajo el Código Civil colombiano, se llama también disolución de la copropiedad y requiere escritura pública cuando hay inmuebles. La figura es la misma, pero el nombre y los requisitos cambian según el país.
Fuentes
- AbogadodeproindivisosEscrituras Públicas utilizadas para la extinción de condominios o …consultado el 05/10/2026
- TrisantExtinción del régimen de condominio: qué es, cómo se gestiona y …consultado el 05/10/2026
- InfobaeQué es la extinción de condominio de la herencia y cómo se regulaconsultado el 05/10/2026
- UnicajabancoExtinción de condominio: qué es y cómo realizarla ➡️ Unicaja®consultado el 05/10/2026
- Hernandez-vilchesLa extinción de condominio: Qué es y cómo se haceconsultado el 05/10/2026