Qué es una compraventa con usufructo y por qué no es lo mismo en todos los países
Una compraventa con usufructo es la transmisión de un inmueble en la que propiedad y uso viajan por separado: el vendedor entrega la nuda propiedad (la titularidad) y conserva, o transmite también, el derecho de usufructo (el uso y disfrute). El comprador recibe un bien que no puede ocupar mientras el usufructo siga vivo, y el vendedor —o un tercero— mantiene la posibilidad de habitarlo o alquilarlo.
En la práctica esta operación aparece cuando un mayor quiere obtener dinero sin dejar su vivienda, en donaciones con reserva de uso, en herencias donde ya hay un usufructo previo o en divorcios con hijos menores. La mecánica parece similar en cualquier país hispanohablante, pero la ley aplicable, los plazos, los porcentajes de valoración y el organismo donde se inscribe dependen por completo del país donde esté el inmueble y, en algunos casos, del estado, provincia o región. Por eso, antes de firmar nada, conviene tener claro qué normativa se aplica y ante qué organismo se formaliza.
Las dos figuras que se cruzan en cualquier operación: nuda propiedad y usufructo
Nuda propiedad y usufructo son las dos mitades en que se divide temporalmente el dominio pleno de un inmueble. Cada parte tiene derechos distintos y esa separación es la base común en España, México, Argentina, Chile y Perú.
- Nuda propiedad: el titular es dueño registral, puede vender, hipotecar o transmitir su derecho, pero no puede usar ni disfrutar el bien mientras el usufructo siga vigente. Tampoco puede alquilarlo ni cambiar su destino.
- Usufructo: el titular puede usar el inmueble y percibir sus frutos (alquileres, por ejemplo). Si el usufructo es vitalicio, se extingue con su muerte; si es temporal, al vencer el plazo pactado. Mientras vive, debe conservar el bien y asumir los gastos ordinarios.
- Pleno dominio: es la suma de ambos. Solo cuando el usufructo se extingue, la nuda propiedad se consolida y el titular recupera todas las facultades.
Las cargas también se reparten: el usufructuario paga mantenimiento, impuestos y contribuciones ordinarias; las reparaciones extraordinarias suelen corresponder al nudo propietario, salvo pacto en contrario. En España, México, Argentina, Chile y Perú esta lógica se repite, aunque el reparto exacto y las reglas de inscripción cambian de un ordenamiento a otro.
España: cómo se vende una vivienda con usufructo y cómo se reparte su valor
En España, el usufructo está regulado en el Código Civil, con criterios generales aplicables en todo el territorio y particularidades forales en Cataluña, Aragón, Navarra, Galicia, País Vasco y Baleares. La compraventa con usufructo puede hacerse de tres maneras: venta conjunta (nudo propietario y usufructuario venden al mismo tercero y se reparten el precio), venta del usufructo al nudo propietario (que pasa a tener el pleno dominio) o venta de la nuda propiedad con mantenimiento del usufructo, que es la fórmula más común entre personas mayores que quieren liquidez sin perder la vivienda.
Cuando se vende la nuda propiedad y se reserva el usufructo vitalicio, ambas partes deben firmar ante notario y el acto se inscribe en el Registro de la Propiedad. El comprador adquiere solo la titularidad; el usufructuario mantiene el uso, normalmente hasta su fallecimiento. Si el usufructo procede de un divorcio con hijos menores, vender la vivienda exige autorización judicial previa mediante la modificación de medidas de la sentencia.
Regla del 89 y cómo se reparte el precio en España
La regla del 89 sirve para calcular el valor del usufructo vitalicio en España: se restan los años que le faltan al usufructuario para cumplir 89 (no se cuentan los ya cumplidos) y el resultado, multiplicado por el 1% del valor del inmueble, da el porcentaje del usufructo. La nuda propiedad vale lo que resta hasta el 100%.
Ejemplo: vivienda valorada en 200.000 euros, usufructuario de 70 años. Aplica (89 − 70) × 1% = 19%. Usufructo = 38.000 euros; nuda propiedad = 162.000 euros. Si vende la nuda propiedad, cobra 162.000 euros en el acto y conserva el uso vitalicio.
Vender la nuda propiedad reservando el usufructo vitalicio en España
- Acuerdo entre nudo propietario y usufructuario sobre el precio y las condiciones.
- Otorgamiento de la escritura pública ante notario, con la edad del usufructuario y el valor del bien declarados.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad para que la transmisión sea oponible a terceros.
- Liquidación del impuesto correspondiente ante la comunidad autónoma (el plazo y la cuota varían según la región).
El nudo propietario cobra en el momento de la firma; el usufructuario mantiene el uso y, si lo desea, puede alquilar la vivienda y quedarse con las rentas, salvo pacto en contrario.
Límites legales del usufructo en España: topes del 70% y del 10%
| Edad del usufructuario | Porcentaje del usufructo vitalicio |
|---|---|
| Hasta 19 años | 70% |
| 20 años | 69% |
| 60 años | 29% |
| 70 años | 19% |
| 80 años o más | 10% |
Para usufructos temporales, el criterio general en España es el 2% del valor del inmueble por cada año de duración, con el mismo tope máximo del 70%. Si dura menos de un año, también se computa al 2%.
Aunque la regla del 89 es orientativa en muchos casos, los topes del 70% y del 10% son de aplicación habitual y sirven para evitar valoraciones desproporcionadas.
México: cómo se vende un inmueble con usufructo y ante quién se formaliza
En México el usufructo se regula en el Código Civil Federal y, sobre todo, en los códigos civiles de cada entidad federativa. Esto significa que el detalle —plazos, porcentajes y forma de inscripción— cambia según el estado donde esté el inmueble. La compraventa con usufructo es frecuente en donaciones a hijos, en planeación sucesoria y en operaciones entre familiares.
El Código Civil Federal reconoce el usufructo vitalicio y el temporal, establece las obligaciones del usufructuario (conservación, gastos ordinarios) y del nudo propietario (reparaciones mayores), y prevé causales de extinción como muerte, vencimiento del plazo, renuncia o consolidación. Pero cada estado puede fijar reglas distintas en su código local.
Usufructo en el Código Civil Federal y en los códigos estatales de México
El Código Civil Federal mexicano define el usufructo como un derecho real temporal para usar y disfrutar bienes ajenos sin alterar su sustancia. La constitución del usufructo sobre inmuebles exige escritura pública e inscripción registral para que sea oponible a terceros; los códigos estatales de entidades como Ciudad de México, Jalisco o Nuevo León añaden requisitos concretos y, en algunos casos, criterios de valoración propios.
Antes de operar, conviene revisar el código civil del estado donde se ubica el inmueble: allí estarán los plazos máximos, los porcentajes aplicables al cálculo del valor del usufructo y los trámites ante el Registro Público de la Propiedad local.
Vender la nuda propiedad y conservar el usufructo vitalicio en México
- Revisar el código civil del estado correspondiente para confirmar plazos y porcentajes.
- Acudir a un notario público para formalizar la escritura de compraventa con reserva de usufructo.
- Pagar los impuestos locales (traslado de dominio, ISR cuando proceda) y presentar el aviso ante el Registro Público de la Propiedad.
- Inscribir la escritura en el Registro Público de la Propiedad del estado para que el usufructo quede publicitado y sea oponible a terceros.
El pago se realiza en pesos mexicanos (MXN); los montos de impuestos y derechos varían por entidad federativa, por eso se recomienda confirmar cifras ante la autoridad hacendaria local antes de cerrar la operación.
Cómo se calcula el valor del usufructo en México
En México no existe una regla federal única para valorar el usufructo. Cada estado aplica sus propios porcentajes sobre el valor del inmueble en pesos mexicanos (MXN), normalmente tomando como referencia la edad del usufructuario, la duración pactada y el valor catastral o comercial del bien.
Antes de firmar, conviene solicitar una estimación al notario y al área de catastro o de hacienda del estado: ellos confirmarán los porcentajes y la base de cálculo aplicables al caso concreto.
Argentina: cómo se vende una propiedad con usufructo vigente y qué dice el Código Civil y Comercial
En Argentina, el usufructo se rige por los artículos 2129 y siguientes del Código Civil y Comercial de la Nación. El derecho permite usar y gozar del bien ajeno sin alterar su sustancia, y se constituye por escritura pública e inscripción registral para ser oponible a terceros. La operación con usufructo es habitual en donaciones, herencias y planificación patrimonial familiar, y se formaliza ante escribano público con inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble de cada provincia.
Lo que se transmite depende del derecho del vendedor: si es nudo propietario, vende solo la nuda propiedad; si es usufructuario, vende su derecho de uso; si hay pleno dominio, vende el bien libre. Mientras el usufructo esté vigente y publicitado, el comprador debe respetarlo hasta su extinción.
Vender como nudo propietario en Argentina sin autorización del usufructuario
En Argentina, el nudo propietario puede vender su derecho sin necesidad de pedir autorización al usufructuario. La operación se formaliza por escritura pública ante escribano y se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia correspondiente, dejando constancia de la existencia del usufructo. El comprador adquiere la nuda propiedad y debe respetar el usufructo hasta que se extinga; cualquier importe que se pacte se paga en pesos argentinos (ARS) en el acto de la firma.
Conviene revisar el informe de dominio antes de operar: allí figura si el inmueble está libre de gravámenes o si tiene usufructos, hipotecas u otras restricciones que el comprador asume al firmar.
Extinción del usufructo y consolidación del dominio pleno en Argentina
En Argentina, las causales de extinción del usufructo están previstas en el Código Civil y Comercial y son, entre otras, las siguientes:
- Muerte del usufructuario (en usufructos vitalicios).
- Vencimiento del plazo (en usufructos temporales).
- Renuncia expresa del usufructuario.
- No uso del bien durante diez años.
- Consolidación en una misma persona de la nuda propiedad y el usufructo.
Para que la cancelación sea oponible a terceros, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble provincial con la documentación que acredite la causal (por ejemplo, partida de defunción para la muerte del usufructuario). Una vez cancelado el usufructo, la nuda propiedad se consolida en dominio pleno.
Donación con reserva de usufructo en Argentina
La donación con reserva de usufructo es una herramienta típica de planificación sucesoria en Argentina: el donante transmite la nuda propiedad a sus hijos y conserva el usufructo vitalicio, lo que le permite seguir viviendo en la casa mientras ordena el patrimonio.
Ejemplo: una madre de 72 años dona a sus dos hijos la nuda propiedad de un departamento en Buenos Aires valorado en 100.000.000 de pesos argentinos (ARS), reservándose el usufructo vitalicio. Los hijos firman la escritura ante escribano, inscriben la donación con reserva en el Registro de la Propiedad Inmueble provincial y, mientras la madre viva, no pueden vender el inmueble sin su consentimiento. A la muerte de la madre, el usufructo se extingue, se cancela registralmente con la partida de defunción y los hijos consolidan el dominio pleno.
Chile: cómo se vende un inmueble con usufructo y qué regula el Código Civil
En Chile, el usufructo está regulado en el Código Civil. Es un derecho real que se constituye por escritura pública e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces competente, y puede ser vitalicio o temporal. La compraventa con usufructo es frecuente en donaciones entre padres e hijos, en herencias y en acuerdos familiares donde el propietario mayor necesita liquidez sin perder el uso del inmueble.
Usufructo vitalicio y temporal en Chile
El Código Civil chileno distingue entre usufructo vitalicio (se mantiene hasta la muerte del usufructuario) y usufructo temporal (dura el plazo que se haya pactado, con un tope legal para personas jurídicas si no se fija duración). La valoración suele tomar como referencia un porcentaje del avalúo fiscal del inmueble en pesos chilenos (CLP), aunque el criterio concreto puede variar según el caso y la asesoría profesional.
| Modalidad | Regla general en Chile |
|---|---|
| Usufructo vitalicio | Se extingue con la muerte del usufructuario. |
| Usufructo temporal | Vence al cumplirse el plazo o condición pactados. |
| Constitución | Por escritura pública e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. |
Vender la nuda propiedad en Chile y dejar al usufructuario en la vivienda
- Acuerdo de precio y condiciones entre nudo propietario y usufructuario.
- Firma de la escritura pública en una notaría, dejando constancia del usufructo que permanece vigente.
- Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente al lugar donde está el inmueble.
- Pago de los impuestos aplicables y conservación de los comprobantes.
Los importes se manejan en pesos chilenos (CLP); el Conservador practica los registros y cobra los derechos correspondientes, que varían según la zona y el valor del bien.
Reglas del nudo propietario y del usufructuario en Chile
Ventajas e inconvenientes de cada parte en una operación con usufructo en Chile:
Nudo propietario
- A favor: cobra el precio de la nuda propiedad en el momento de la firma y puede reinvertirlo; mantiene la titularidad registral.
- En contra: no puede usar ni alquilar el inmueble mientras dure el usufructo, y las reparaciones extraordinarias suelen correr por su cuenta si no hay pacto distinto.
Usufructuario
- A favor: conserva el uso y la posibilidad de alquilar el bien; los frutos civiles (rentas) le corresponden.
- En contra: asume gastos ordinarios (contribuciones, mantención, expensas); el derecho se extingue a su muerte o al vencer el plazo, sin integrar su herencia.
Perú: cómo se vende un inmueble con usufructo y qué dice el Código Civil
En Perú, el usufructo está regulado en el Código Civil y se constituye por escritura pública, con inscripción en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) para que el derecho sea oponible a terceros. La operación es frecuente en donaciones con reserva de uso vitalicio, sobre todo entre padres e hijos, y se maneja en soles (PEN).
Usufructo en el Código Civil peruano y sus causales de extinción
El Código Civil peruano regula el usufructo como derecho real temporal para usar y disfrutar un bien ajeno. Las causales de extinción incluyen la muerte del usufructuario, el vencimiento del plazo, la renuncia, el no uso prolongado, la consolidación y la destrucción total del bien. Mientras el usufructo esté vigente y publicitado, el nudo propietario no puede usar ni disponer del inmueble de manera que afecte al usufructuario.
La constitución del usufructo sobre inmuebles exige escritura pública y, para producir efectos frente a terceros, inscripción en los registros públicos a cargo de la SUNARP.
Vender la nuda propiedad y conservar el usufructo vitalicio en Perú
Ejemplo: en Lima, unos padres de 74 años venden la nuda propiedad de su departamento a sus dos hijos por 380.000 soles (PEN) y conservan el usufructo vitalicio. Firman la escritura ante notario, pagan los impuestos aplicables y la inscriben en la SUNARP. Los hijos quedan como titulares registrales, pero no pueden habitar ni alquilar el bien mientras los padres vivan. A la muerte de ambos, los hijos solicitarán la cancelación del usufructo ante la SUNARP con la partida de defunción y consolidarán el dominio pleno.
Inscripción registral y papeles clave en Perú
Lista de documentos habituales para inscribir una compraventa con usufructo en Perú ante la SUNARP:
- Escritura pública de compraventa con reserva de usufructo, firmada ante notario.
- Partida registral del inmueble actualizada (ficha o copia literal).
- Documento de identidad de las partes y, en su caso, de los cónyuges.
- Constancia de pago de los impuestos aplicables y de los derechos registrales.
- Solicitud de inscripción dirigida a la SUNARP, con firma del notario o de los interesados según el caso.
Conviene confirmar ante la notaría y la zona registral correspondiente los requisitos específicos, ya que el detalle puede variar según la oficina de la SUNARP donde se inscriba el acto.
Datos verificados en octubre de 2026.
Preguntas frecuentes sobre compraventa con usufructo
1. ¿Se puede vender una vivienda sobre la que recae un usufructo vitalicio?
Sí. Tanto el nudo propietario como el usufructuario pueden disponer de su derecho por separado, así que es perfectamente viable vender la nuda propiedad con el usufructo vitalicio todavía vigente en España. Solo el titular del usufructo conservará su derecho a usar y disfrutar la vivienda hasta su fallecimiento.
2. ¿Cómo se vende un inmueble cuando hay usufructo vitalicio y nuda propiedad?
Lo habitual es vender solo la nuda propiedad, pues el usufructo vitalicio en España es personal e intransferible salvo pacto expreso en escritura. El usufructuario mantiene su derecho a habitar la vivienda o percibir su renta hasta su muerte, aunque cambien los dueños.
3. ¿Cómo tributa en el IRPF la ganancia patrimonial al vender la nuda propiedad cuando hay usufructo, según la AEAT?
En España, la AEAT aclara que vender la nuda propiedad con usufructo vigente genera una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF del nudo propietario, calculada sobre la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición. Si vende también el usufructuario, tributa igualmente como alteración patrimonial en su base imponible del ahorro.
4. ¿Cómo tributa en el IRPF la venta de un inmueble con usufructo vitalicio?
En España, la venta de la nuda propiedad tributa en el IRPF como ganancia o pérdida patrimonial del nudo propietario, integrándose en la base del ahorro. Si quien vende es el usufructuario, el resultado es idéntico: tributa como alteración patrimonial sobre el valor de su derecho.
5. ¿Cómo tributa la venta de un usufructo que se recibió por herencia?
En España, el heredero que vende el usufructo adquirido por herencia tributa en el IRPF como ganancia o pérdida patrimonial, tomando como valor de adquisición el que se declaró en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Si transmite la nuda propiedad, el criterio fiscal es el mismo.
6. ¿Puede el usufructuario vender la propiedad que tiene en usufructo?
En principio no. El usufructuario en España no puede vender la plena propiedad sin el consentimiento del nudo propietario, aunque sí puede vender o ceder su derecho de usufructo cuando la ley o la escritura lo permitan.
7. ¿Cómo se vende una casa que tiene un usufructo constituido?
En España, lo más frecuente es vender únicamente la nuda propiedad, dejando el usufructo vigente. Para que la venta sea válida debe intervenir el usufructuario otorgando su consentimiento en la misma escritura ante notario.
8. ¿Cómo se calcula el valor del usufructo en la venta de un inmueble?
En España, el valor del usufructo se fija aplicando el porcentaje legal previsto en la Ley del IRPF sobre el valor catastral o el de mercado del inmueble, que es del 89% cuando el usufructuario tiene menos de 20 años y va bajando conforme aumenta su edad.
Fuentes
- StabogadosUsufructo: qué es y cómo funciona en Argentina – ST Abogadosconsultado el 05/10/2026
- Derecho-chileModelo de compraventa de nuda propiedad con reserva de usufructo.consultado el 05/10/2026
- AgenciatributariaTransmisión del usufructo – Agencia Tributariaconsultado el 05/10/2026
- EstudioalonsocarliNuda propiedad y usufructo vitalicio en Argentina – Lucas Alonso Carliconsultado el 05/10/2026
- SomoskalmaVenta de inmueble con usufructo y nuda propiedad – Kalmaconsultado el 05/10/2026