Qué es una promesa de arrendamiento y para qué sirve
Una promesa de arrendamiento es un acuerdo previo por el que arrendador y futuro arrendatario se obligan a firmar un contrato de alquiler en una fecha futura, ya determinada o determinable, y bajo condiciones que ambos han acordado por escrito. No concede todavía el uso del inmueble, sino el compromiso de celebrarlo más adelante, y suele ir acompañada del pago de una cantidad a cuenta, llamada reserva, señal o anticipo según el país.
La promesa cumple un papel muy concreto: dar tiempo para preparar documentación, culminar trámites, desocupar el inmueble o reunir la fianza sin que el dueño lo ofrezca a otra persona ni el candidato se quede sin la vivienda. Es un compromiso firme, no una mera declaración, y por eso el ordenamiento de cada país le da consecuencias cuando se incumple.
- Asegura al futuro inquilino que nadie más se le adelantará mientras termina su mudanza o sus papeles.
- Asegura al propietario que el inmueble no quedará vacío por una decisión de último momento.
- Permite pactar por adelantado la renta, la fianza, la duración y las garantías del contrato definitivo.
- Deja por escrito qué pasa si alguna de las partes se echa atrás, algo clave para reclamar después.
El principio de fondo es común: para que la promesa obligue debe haber consentimiento, objeto cierto y causa, requisitos que los códigos civiles de la región recogen de forma muy parecida. El detalle (cuánto se paga, qué figura se usa, ante quién se reclama) cambia de un país a otro, y por eso el resto del artículo entra país por país.
Comparativa rápida entre España, México, Argentina, Chile y Perú
| País | Ley que rige la promesa | Organismo de referencia | Figura equivalente | Efecto clave del incumplimiento |
|---|---|---|---|---|
| España | Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y Código Civil | Juzgados de primera instancia | Arras (confirmatorias, penales o penitenciales) | Devolución, pérdida o duplicación según el tipo de arras pactado |
| México | Código Civil Federal y, si el destino es laboral, la legislación local | Juzgados Civiles de cada entidad federativa | Anticipo, depósito o cláusula penal | Indemnización por daños y perjuicios, firma forzada del contrato o resolución |
| Argentina | Código Civil y Comercial de la Nación | Justicia nacional civil | Reserva y cláusula penal | Indemnización por daños y perjuicios según lo pactado |
| Chile | DFL 1, Código Civil y Ley 18.101 sobre Arrendamiento de Predios Urbanos | Juzgados de Letras en lo Civil | Arras (confirmatorias, como regla) | Quien entrega las arras las pierde; quien las recibe debe restituir el doble |
| Perú | Código Civil (Decreto Legislativo 295) y Ley 27751 de Arrendamiento de Vivienda | Poder Judicial e Indecopi | Anticipo, arras o cláusula penal | Indemnización por daños y perjuicios, además de la penalidad pactada |
La promesa no transfiere el uso del inmueble: lo que hace es obligar a firmar el contrato de arrendamiento en el plazo y las condiciones que las partes ya han dejado por escrito.
España: la promesa en la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil
En España, la promesa de arrendamiento se apoya en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) para la fase definitiva y en el Código Civil para la fase previa. La promesa es válida entre las partes siempre que se den los requisitos generales de todo contrato: consentimiento de los contratantes, objeto cierto y causa de la obligación, que el Código Civil español exige. No es obligatorio elevarla a escritura pública para que obligue, aunque hacerlo da mayor seguridad jurídica.
La entrega de una cantidad de dinero en este momento previo responde a tres figuras distintas, que la ley española tipifica con efectos muy concretos. Conviene distinguirlas porque las consecuencias del incumplimiento cambian por completo según cuál se haya pactado.
| Tipo de arras | Función | Si incumple quien entrega | Si incumple quien recibe |
|---|---|---|---|
| Confirmatorias | Confirman la existencia del contrato prometido | La parte cumplidora puede exigir el cumplimiento o la resolución, más indemnización de daños y perjuicios | Igual: cumplimiento o resolución, con daños y perjuicios |
| Penales | Funcionan como garantía y como pena | Pierde las arras entregadas | Debe devolverlas duplicadas |
| Penitenciales | Permiten desistir libremente del contrato | Si desiste el arrendatario, pierde las arras | Si desiste el arrendador, las devuelve duplicadas |
Cuándo procede indemnización y la víctima, ejecución forzosa y resolución
En España, la respuesta al incumplimiento depende de lo que se haya pactado en la promesa y, sobre todo, del tipo de arras entregadas. Si las arras son confirmatorias, la parte que cumplió puede pedir que se firme el contrato definitivo (ejecución forzosa) o, en su lugar, la resolución del compromiso con indemnización de daños y perjuicios. Si las arras son penales, la pena pactada se aplica como regla y, encima, cabe reclamar daños y perjuicios si el perjuicio real supera esa cantidad. Si las arras son penitenciales, ninguna parte puede forzar a la otra a firmar: solo se aplican las consecuencias económicas del desistimiento.
A esto se suma que el Código Civil español permite reclamar la indemnización de daños y perjuicios cuando la otra parte no ha hecho nada por cumplir, incluso si la promesa no preveía expresamente esa vía. Por eso es clave dejar por escrito qué arras se entregan y qué se considera incumplimiento.
Fianza obligatoria en el contrato definitivo de arrendamiento
Una vez firmado el contrato de arrendamiento en España, la LAU exige una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta si el destino es vivienda, y a dos mensualidades si el uso es distinto del de vivienda. La fianza se deposita en el organismo competente de cada comunidad autónoma y se devuelve al final del contrato, descontando los daños y deudas pendientes, si los hay. Esa fianza no debe confundirse con las arras de la promesa, que se entregan antes y con una función distinta.
México: la promesa en el Código Civil Federal y la Ley Federal del Trabajo si aplica
En México, la promesa de arrendamiento se rige por el Código Civil Federal, que es la ley de la que parten los códigos civiles de cada estado. Si el destino del inmueble es vivienda y el arrendatario actúa por motivos laborales, puede entrar en juego la legislación local de arrendamiento o, en su caso, la Ley Federal del Trabajo, sobre todo cuando el alojamiento se pacta como parte de la relación de trabajo. La promesa no transfiere el uso del bien, solo obliga a firmar el contrato definitivo, y los efectos del incumplimiento se rigen por el código civil del estado donde está el inmueble.
| Elemento | Regla en México |
|---|---|
| Ley aplicable | Código Civil Federal (marco) y código civil de la entidad federativa |
| Organismo competente | Juzgados Civiles de cada entidad federativa |
| Figura equivalente | Anticipo, depósito en garantía o cláusula penal |
| Ejecución forzosa | Se rige por el Código Civil Federal del país |
En México, los conflictos entre particulares por arrendamiento van ante los Juzgados Civiles de cada estado: no es una vía de consumo ni un asunto de derechos humanos.
Reserva, anticipo y cláusula penal en México
La práctica mexicana maneja tres figuras que conviene no mezclar. El anticipo es una cantidad que se entrega a cuenta del pago futuro: si el contrato se firma, se descuenta; si no se firma por causa imputable a quien lo recibió, debe devolverlo. El depósito en garantía se devuelve al final del contrato, una vez descontados los daños y deudas, y se pacta libremente en monto y forma. La cláusula penal por incumplimiento es la cantidad que las partes fijan como indemnización anticipada si alguien no cumple: en la promesa mexicana suele servir para forzar la firma del contrato definitivo.
En cualquier caso, la promesa no transfiere el uso del bien: la ejecución forzosa para conseguir que el contrato se firme se rige por el Código Civil Federal del país, y la reclamación de daños y perjuicios exige acreditar el perjuicio real, no solo la penalidad pactada.
Plazos y formalidades habituales en una promesa mexicana
- Identificar a las partes con nombre completo, RFC (en México, la clave de identificación fiscal) y datos de contacto.
- Describir el inmueble con dirección, superficie, referencias y, si existe, número de folio real o catastral.
- Fijar fecha cierta o plazo para firmar el contrato definitivo.
- Anotar monto y destino de la reserva o anticipo, y aclarar si se descuenta de la renta o de la fianza.
- Dejar por escrito las consecuencias del incumplimiento y si se fija cláusula penal.
- Firmar ambas partes y, si se quiere dar fecha cierta, ratificar ante notario.
Los plazos concretos (cuándo se firma el definitivo, cuántos días hay para reclamar) se pactan en cada promesa, y su cómputo debe ajustarse a las reglas del código civil del estado donde esté el inmueble, porque no son uniformes en toda la República mexicana.
Argentina: la promesa en el Código Civil y Comercial y los contratos de locación
En Argentina, la promesa y el contrato de locación se rigen por el Código Civil y Comercial de la Nación. Las partes son el locador (dueño) y el locatario (inquilino), y la promesa opera como un acuerdo previo que obliga a firmar el contrato definitivo en el plazo y bajo las condiciones que se hayan dejado por escrito. El plazo máximo del contrato definitivo es de 20 años cuando el destino es vivienda y de 50 años para otros destinos, según la regulación argentina de la locación; si las partes no fijan plazo, se presumen 2 años para vivienda y 3 para otros destinos.
Las partes pueden fijar libremente la moneda de pago (pesos argentinos o moneda extranjera) y la periodicidad, pero los períodos nunca pueden ser inferiores a un mes. El inquilino no puede exigir al dueño aceptar una moneda distinta a la pactada, y la actualización del canon se liga al índice que las partes hayan elegido.
| Elemento | Regla en Argentina |
|---|---|
| Ley aplicable | Código Civil y Comercial de la Nación |
| Plazo máximo de locación | 20 años (vivienda) / 50 años (otros destinos) |
| Moneda | Libre, pactada por las partes |
| Periodicidad mínima | Un mes |
Reserva, depósito en garantía y cláusula penal en Argentina
En Argentina, el depósito en garantía se pacta libremente en monto, moneda y forma de devolución, lo que incluye la posibilidad de pagar intereses o de actualizarlo por algún índice. La promesa se asegura con una reserva y, en su caso, con una cláusula penal por incumplimiento que las partes pueden fijar por escrito. Esa cláusula penal funciona como una indemnización anticipada y, si el daño real es mayor, la parte afectada puede reclamar la diferencia.
La clave práctica es no confundir las tres figuras: la reserva asegura la firma del contrato, el depósito en garantía cubre eventuales deudas o daños al final del contrato, y la cláusula penal mide las consecuencias del incumplimiento. Mezclar las dos primeras en una sola partida es un error frecuente que complica la devolución.
Intimación de pago y desalojo como referencia del régimen argentino
Aunque la intimación previa de 10 días corridos al domicilio contractual antes del desalojo por falta de pago, y la posibilidad de consignar llaves judicialmente, son reglas del contrato de locación argentino y no de la promesa, sirven para entender el rigor formal del país. Antes de iniciar el desalojo por falta de pago, el locador debe intimar al pago por un plazo mínimo de 10 días corridos en el domicilio contractual, y el locatario puede consignar las llaves judicialmente si el dueño se niega a recibirlas. Esa misma lógica de pasos formales pesa en la promesa: cuanto más claro quede por escrito el plazo, la moneda y la penalidad, más fácil será reclamar después.
Chile: la promesa en el Código Civil y la ley de arrendamiento de vivienda
En Chile, la promesa se apoya en el Código Civil (DFL 1) y, para el arriendo urbano propiamente dicho, en la Ley 18.101 sobre Arrendamiento de Predios Urbanos. La Dirección del Trabajo y el SERNAC son organismos de referencia en temas laborales y de consumo, mientras que la terminación del arriendo, el desahucio y el cobro de rentas van ante los Juzgados de Letras en lo Civil, que es la vía correcta en Chile: no hay un organismo administrativo de arriendos.
La figura equivalente en Chile son las arras o señal, que funcionan como garantía del cumplimiento del contrato prometido. Su efecto ante incumplimiento está tipificado en el Código Civil chileno, salvo pacto en contrario de las partes.
| Elemento | Regla en Chile |
|---|---|
| Ley aplicable | Código Civil (DFL 1) y Ley 18.101 |
| Organismo de referencia | Dirección del Trabajo, SERNAC y Poder Judicial |
| Figura equivalente | Arras o señal |
| Efecto del incumplimiento | Quien entrega las arras las pierde; quien las recibe debe restituir el doble |
Arras y señal en la promesa chilena
En Chile, las arras confirmatorias son la garantía del cumplimiento del contrato prometido. Si quien entregó las arras incumple, las pierde; si quien las recibió incumple, debe restituirlas duplicadas. Este es el efecto legal, aunque las partes pueden pactar algo distinto por escrito, por ejemplo una arras penitenciales que permitan desistir con una penalidad menor.
La diferencia con la señal simple es importante: la mera reserva no genera estos efectos, solo asegura de palabra que el negocio se cerrará; las arras, en cambio, son la prenda del compromiso y traen consecuencias patrimoniales si alguien se echa atrás.
Plazos, formalidades y registro del contrato en Chile
- Describir el inmueble con dirección, superficie, número de rol, y si está amueblado, adjuntar inventario.
- Fijar canon de arriendo, reajustabilidad, garantía y mes de garantía, además de las formas de pago aceptadas.
- Dejar constancia escrita con la firma de las partes y, si corresponde, ante los contadores públicos o la entidad que las partes hayan acordado.
- Inscribir el contrato en el Conservador de Bienes Raíces cuando la ley lo exija o las partes lo deseen, para oponerlo a terceros.
- Conservar la promesa junto con los comprobantes de pago de las arras o señal, porque son la prueba del cumplimiento o del incumplimiento.
Los plazos concretos para firmar el definitivo y para reclamar el incumplimiento dependen de lo que las partes hayan pactado y de las reglas procesales ante los Juzgados de Letras en lo Civil, por lo que conviene fijarlos por escrito y de forma expresa.
Perú: la promesa en el Código Civil y la Ley de Arrendamiento de Vivienda
En Perú, la promesa se rige por el Código Civil (Decreto Legislativo 295), y el contrato definitivo de arrendamiento de vivienda, por la Ley 27751 de Arrendamiento de Vivienda. La promesa obliga a las partes a celebrar el contrato definitivo y, en caso contrario, a responder por los daños y perjuicios conforme al Código Civil peruano. El Poder Judicial conoce los desalojos judiciales y el cobro de alquileres, y el Indecopi interviene cuando hay cláusulas abusivas o prácticas de consumo abusivas.
| Elemento | Regla en Perú |
|---|---|
| Ley aplicable | Código Civil (Decreto Legislativo 295) y Ley 27751 |
| Organismo de referencia | Poder Judicial e Indecopi |
| Figura equivalente | Anticipo, arras o cláusula penal |
| Efecto del incumplimiento | Indemnización por daños y perjuicios, además de la penalidad pactada |
Reserva, arras y cláusula penal en Perú
En Perú, la práctica usa tres figuras distintas que conviene no mezclar. El anticipo es una cantidad entregada a cuenta del pago futuro: si el contrato se firma, se descuenta; si no se firma por causa imputable a quien lo recibió, debe devolverla. Las arras funcionan como garantía y, en su modalidad confirmatoria, generan la pérdida o la devolución duplicada según quién incumpla, salvo pacto en contrario. La cláusula penal por incumplimiento fija de antemano una indemnización, y el afectado puede exigirla junto con los daños y perjuicios si el perjuicio real supera esa cantidad.
En cualquiera de los tres casos, la promesa obliga a las partes a celebrar el contrato definitivo y, si eso no ocurre por causa imputable a una de ellas, a responder por los daños y perjuicios según el Código Civil peruano.
Requisitos formales y prueba de la promesa en Perú
- Identificar a las partes con nombre, documento de identidad y domicilio.
- Describir el inmueble con dirección, área, número de partida registral y, si está amueblado, inventario.
- Fijar el plazo para firmar el contrato definitivo y las condiciones del arriendo (renta, garantía, duración).
- Anotar el monto del anticipo o arras y su destino, y dejar clara la penalidad por incumplimiento.
- Firmar ambas partes y, para mayor seguridad jurídica, elevar la promesa a escritura pública ante notario.
- Conservar la promesa y los comprobantes de pago, porque son la prueba del compromiso y, en su caso, del incumplimiento.
Los plazos concretos para reclamar el incumplimiento y para la eventual resolución del contrato se rigen por el Código Civil peruano y por las reglas procesales ante el Poder Judicial, por lo que conviene pactarlos por escrito y de manera expresa en la propia promesa.
Preguntas frecuentes sobre la promesa de arrendamiento
1. ¿Dónde puedo conseguir un modelo de promesa de arrendamiento en Word que sirva de base?
Puedes partir de cualquier plantilla gratuita de promesa de arrendamiento y adaptarla a tu país: lo decisivo es que contenga los datos de las partes, la descripción del inmueble, el precio con su moneda local, la fecha de firma del arrendamiento definitivo y la cláusula penal por incumplimiento. Antes de usarla, contrástala con la ley del país donde está el inmueble, porque los requisitos de forma varían (por ejemplo, en México suele pedirse aval o depósito; en instituciones educativas de Chile se exige firma ante notario).
2. ¿Me puedes dar un ejemplo concreto de cómo se redacta una promesa de arrendamiento?
Una cláusula típica dice: «Donde dice…», seguida del nombre completo del promitente arrendatario, su RUT o DNI, y del promitente arrendador. Luego se identifica la propiedad con su dirección exacta, se fija el canon en la moneda local y se establece que el contrato definitivo se firmará el día X; si una parte se retracta, paga una penalidad del equivalente a uno o dos meses de renta. Los nombres de los documentos y los identificadores (RUT, DNI, CURP, RFC, NIF) cambian según corresponda en cada país, por lo que conviene revisar la normativa local antes de firmar.
Fuentes
- Arriendo¿Qué garantiza una promesa de arrendamiento? – Arriendo.comconsultado el 05/10/2026
- MivauContrato orientativo – Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana |consultado el 05/10/2026
- Vlexformato contrato promesa arrendamiento – vLexconsultado el 05/10/2026
- VlexPromesa bilateral de arrendamiento – vLex Chileconsultado el 05/10/2026
- Dkasa¿Qué debe tener en un contrato de arrendamiento? | Blogconsultado el 05/10/2026