Qué es un contrato de arrendamiento de casa habitación y qué derecho hay detrás
Un contrato de arrendamiento de casa habitación es el acuerdo por el cual el dueño (arrendador, locador o propietario) cede temporalmente el uso y goce de una vivienda a otra persona (arrendatario, inquilino o locatario), a cambio de una renta periódica, normalmente mensual. Casi todos los países hispanohablantes comparten ese principio, pero lo regulan con su propio código, su propia autoridad y sus propios plazos.
Detrás de ese acuerdo hay un derecho constitucional a la vivienda digna y una obligación del Estado de fijar reglas mínimas. La ley de cada país determina cuánto dura el contrato, qué pasa si no se paga, cómo se devuelve la fianza, qué reparaciones asume el casero y ante qué oficina o juzgado se reclama. Por eso un mismo trámite cambia de nombre y de forma de un país a otro.
La teoría coincide; la práctica, no. Lo importante no es el nombre del contrato, sino la ley, el plazo, la moneda y la autoridad del país donde está la vivienda.
Requisitos, ley, plazos y moneda: España, México, Argentina, Chile y Perú de un vistazo
Esta tabla resume lo esencial para comparar de un vistazo. Cada fila corresponde a un país; ningún dato vale fuera del suyo.
| País | Nombre del contrato | Ley y organismo | Duración habitual | Moneda de la renta | Depósito en garantía | Autoridad ante la que se reclama |
|---|---|---|---|---|---|---|
| España | Contrato de arrendamiento de vivienda | Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU); autonomía de la vivienda | 5 años (persona física) o 6 (jurídica) | euros (EUR) | 1 mes de renta en metálico | Juzgados civiles o Junta Arbitral de consumo |
| México | Contrato de arrendamiento de casa habitación | Código Civil Federal o código civil estatal; PROFECO solo si hay relación de consumo | 6 a 12 meses, con renovación pactada | pesos mexicanos (MXN) | Libre, pactado por las partes | Juzgados Civiles de la entidad federativa |
| Argentina | Contrato de locación de vivienda | Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 27551); en CABA, Ley 5859 | Mínimo 2 años si no se fija otro | pesos argentinos (ARS) o moneda pactada | Libre en monto, moneda y devolución | Justicia Nacional del Trabajo y, en CABA, IVC |
| Chile | Contrato de arriendo de vivienda | Código Civil (DFL 1) y Ley 18.101 | Libertad de plazo | pesos chilenos (CLP) o UF | Depósito, aval o codeudor | Juzgados Civiles o Dirección del Trabajo |
| Perú | Contrato de arrendamiento de vivienda | Código Civil peruano (Decreto Legislativo 295) y, en su caso, Ley 30933 | Pactada libremente | soles (PEN) | Garantía mobiliaria o de terceros | Juzgados de Paz Letrados o Juzgados Civiles |
España: el contrato de arrendamiento de vivienda y la Ley de Arrendamientos Urbanos
En España el contrato de arrendamiento de vivienda se regula por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), de 1994, y supletoriamente por el Código Civil. La autoridad competente es el Servicio Común de los Juzgados cuando hay litigio, o la Junta Arbitral de Consumo de cada comunidad autónoma para acuerdos voluntarios. El contrato debe constar por escrito y la renta se fija en euros (EUR), moneda de curso legal en todo el país.
La LAU distingue entre vivienda y uso distinto (local, oficina), y establece reglas protectoras para el inquilino. Entre los datos clave: fianza obligatoria de un mes en metálico, plazo mínimo legal de cinco años cuando el arrendador es persona física, y actualización anual de la renta atada al IPC publicado por el INE.
| Dato en España | Valor o referencia | Año |
|---|---|---|
| Plazo mínimo si arrendador es persona física | 5 años | — |
| Plazo mínimo si arrendador es persona jurídica | 6 años | — |
| Fianza obligatoria | 1 mes de renta en metálico | — |
| Actualización de renta | IPC interanual del INE | 2026 |
| Salario mínimo interprofesional de referencia | 1.221 EUR/mes (14 pagas) | 2026 |
Duración, prórroga tácita y renta en España
- Si el contrato es por menos de cinco años (persona física) o seis (jurídica), el inquilino puede forzar la duración mínima legal al cumplirse esa antigüedad.
- Pasado el plazo, se prorroga tácitamente por plazos anuales hasta tres años más, salvo que el arrendador comunique su voluntad de no renovar con la antelación legal.
- La renta se actualiza cada año en la fecha pactada, conforme a la variación del IPC del INE, y no se puede cambiar la moneda.
- Durante los tres primeros años de prórroga tácita, el arrendador puede recuperar la vivienda para sí o sus familiares en primer grado, con preaviso de dos meses.
Fianza legal y garantías adicionales en España
La fianza obligatoria en metálico equivale a un mes de renta y se deposita ante el organismo autonómico competente (en cada comunidad hay uno distinto, como la Agencia de Vivienda de Madrid o el Institut Valencià d'Habitatge). Si el contrato incluye un local o anejo no vividero, solo se fianza la parte destinada a vivienda.
Adicionalmente, las partes pueden pactar garantías voluntarias: aval bancario, seguro de impago o fianza adicional, todo por escrito. Esas garantías no sustituyen a la legal, sino que se suman.
Resolución del contrato y devolución de la fianza en España
- El arrendador puede resolver el contrato por impago, subarriendo no consentido, obras no autorizadas o necesidad para sí o familiar de primer grado con dos meses de preaviso (una vez vencido el plazo mínimo).
- El inquilino puede desistir con un preaviso de 30 días, pasados los seis primeros meses, y pagar una indemnización equivalente a un mes de renta por cada año pendiente.
- La fianza se devuelve en el plazo máximo de un mes desde la entrega de llaves, una vez comprobado el estado del inmueble. Si hay desperfectos, se descuentan.
- Si no se devuelve, se reclama por la vía civil o ante la Junta Arbitral de Consumo, según proceda.
México: el contrato de arrendamiento de casa habitación y el Código Civil
En México el contrato se rige por el Código Civil Federal y, sobre todo, por el código civil de cada entidad federativa, porque la materia civil es local. En la Ciudad de México también se aplica la Ley de Vivienda local. PROFECO solo interviene si el casero actúa como proveedor y existe relación de consumo; para conflictos entre particulares, la vía correcta son los Juzgados Civiles de cada entidad.
La renta se paga en pesos mexicanos (MXN) por ser moneda nacional. El depósito es libre y pactado por las partes, y el plazo más común es de seis a doce meses con renovación automática si así se estipula.
| Dato en México | Valor o referencia | Año |
|---|---|---|
| Plazo habitual del contrato | 6 a 12 meses | — |
| Depósito de garantía | Libre, pactado | — |
| Moneda de pago | MXN | — |
| Salario mínimo general | 315,04 MXN/día (≈9.582,47 MXN/mes) | 2026 |
| UMA (Unidad de Medida y Actualización) | 117,31 MXN/día | 2026 |
Requisitos del contrato y elementos obligatorios en México
- Identificación completa de arrendador y arrendatario, con datos de contacto para notificaciones.
- Descripción detallada del inmueble: dirección, habitaciones, baños, estacionamientos, áreas comunes y estado de entrega.
- Monto de la renta en pesos mexicanos, forma de pago, fecha de vencimiento y lugar.
- Depósito, garantía y reglas de devolución.
- Plazo del contrato, fecha de inicio, fecha de término y reglas de renovación si la hay.
- Causales de rescisión para ambas partes y penalizaciones.
- Ley aplicable: el código civil de la entidad donde está la vivienda.
- Firmas de ambas partes, preferentemente con tinta azul y a ser posible con dos testigos.
Plazo, depósito y rescisión por falta de pago en México
La duración convencional del contrato va de seis a doce meses, con renovación automática si se pacta expresamente. El depósito es libre, pero suele equivaler a uno o dos meses de renta. La rescisión por falta de pago sigue las reglas del código civil de cada estado: normalmente el arrendador debe notificar al inquilino y, si este no paga ni se va en el plazo fijado, promover juicio civil de rescisión y desalojo.
Un error frecuente es confundir PROFECO con la vía universal para cobrar rentas. No lo es: PROFECO atiende relaciones de consumo, y entre casero e inquilino esa relación no siempre existe; el camino correcto son los Juzgados Civiles de la entidad.
Notario, testigos y formalidades en México
El contrato de arrendamiento de casa habitación es válido por escrito con la firma de ambas partes, sin necesidad de notario, según el Código Civil Federal. No obstante, intervenir notario o incorporar testigos con su firma añade seguridad jurídica, sobre todo si después hay juicio.
Una práctica útil es anexar al contrato fotografías del inmueble en el momento de entrega y dejar constancia de los medidores de servicios (agua, luz, gas) para evitar discusiones al devolverlo.
Argentina: el contrato de locación de vivienda y el Código Civil y Comercial
En Argentina el contrato de locación de vivienda se rige por el Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 27551). En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se suma la Ley 5859, con régimen propio. La autoridad competente es la Justicia Nacional del Trabajo y, en CABA, el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) ofrece un modelo oficial y orientación gratuita.
La moneda es libremente pactada: pesos argentinos (ARS) o moneda extranjera. El plazo mínimo, si no se fija otro, es de dos años para vivienda.
| Dato en Argentina | Valor o referencia | Año |
|---|---|---|
| Plazo mínimo legal para vivienda | 2 años si no se fija otro | — |
| Ajuste de renta | Índice pactado o, si desaparece, oficial del INDEC o del emisor | — |
| Plazo de intimación por falta de pago | 10 días corridos | — |
| Plazo de intimación por reparaciones no urgentes | 10 días corridos | — |
| Reparaciones urgentes a cargo del locador | 24 horas tras notificación | — |
| Salario mínimo, vital y móvil | 372.400 ARS/mes (376.600 ARS desde agosto) | 2026 |
Plazo, ajuste de renta y moneda en Argentina
La fórmula del ajuste se pacta libremente. Si las partes eligen un índice público o privado, debe corresponder a la moneda de pago. Cuando ese índice deja de publicarse, se sustituye por uno oficial similar: del INDEC para pagos en pesos argentinos, o del organismo emisor para pagos en moneda extranjera.
Como ejemplo: si en marzo de 2026 se pacta un alquiler de 600.000 ARS mensuales con ajuste por IPC del INDEC, cada año se multiplica ese monto por el cociente entre el IPC de la fecha de pago y el IPC de la firma del contrato. La moneda se mantiene idéntica a la pactada y el locador no está obligado a aceptar otra distinta.
Reparaciones, expensas y obligación de conservar el inmueble en Argentina
- El locador debe hacer las reparaciones urgentes en un plazo de 24 horas desde la notificación; si no lo hace, el inquilino puede repararlas a costa del propietario.
- Para las reparaciones no urgentes, el inquilino debe intimar al locador por 10 días corridos; si no hay respuesta, puede ejecutarlas por cuenta de aquel o pedir rescisión.
- Si el inmueble queda inutilizable, el inquilino puede pedir la rescisión del contrato o dejar de pagar alquileres hasta que se repare.
- Las expensas comunes extraordinarias corren por el locador; los servicios habituales (luz, gas, agua, internet) van por cuenta del inquilino.
Desalojo por falta de pago y registro en Argentina
- El locador intima al pago por 10 días corridos en el domicilio contractual; la notificación debe ser fehaciente.
- Si el inquilino no paga ni entrega el inmueble, el locador promueve la acción judicial de desalojo.
- El locador no puede negarse a recibir las llaves; si lo hace, el inquilino puede consignarlas judicialmente y las costas las paga el locador.
- Si las llaves se consignan dentro de los 10 días hábiles siguientes a la notificación, no se deben alquileres por esos días.
Sobre el registro de contratos: AFIP/ARCA eliminó la obligatoriedad de inscribir los alquileres de vivienda; el Registro de Locaciones de Inmuebles (RELI) es voluntario y solo es necesario si se deduce el impuesto a las ganancias. Para empadronarse en ARCA se utiliza clave fiscal.
En Argentina hay un mito muy arraigado: que el casero puede cambiar la cerradura ante la primera falta de pago. No: antes del desalojo, la intimación de 10 días corridos es obligatoria, y el camino es judicial.
Chile: el Contrato de Arriendo de vivienda y el Código Civil
En Chile el arriendo de vivienda se regula por el Código Civil (DFL 1) y, según el destino, por la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos. La autoridad competente para litigar son los Juzgados de Letras en lo Civil; en materia laboral o de renta, también actúa la Dirección del Trabajo. La renta se paga en pesos chilenos (CLP) o en unidades de fomento (UF).
Una particularidad chilena es que el Servicio de Impuestos Internos (SII) exige contrato notarial cuando el arriendo se usa para acreditar actividad comercial o domicilio tributario; para vivienda el Contrato de Arriendo Simple, sin notario, es suficiente.
| Dato en Chile | Valor o referencia | Año |
|---|---|---|
| Plazo del contrato | Pactado libremente | — |
| Moneda de pago | CLP o UF | — |
| Garantías habituales | Depósito, aval o codeudor solidario | — |
| Ingreso mínimo mensual | 350.000 CLP/mes | 2026 |
| UTM (Unidad Tributaria Mensual) | 71.649 CLP (julio) | 2026 |
Plazo, pago en UF o pesos y garantías en Chile
El plazo es libre; la mayoría de los contratos de vivienda se firman por doce meses con renovación automática. La renta se pacta en CLP o en UF; cada UF se convierte a pesos el día de pago según el valor que publica el Banco Central.
La garantía puede ser un depósito en dinero (generalmente equivalente a un mes de renta), un aval bancario o un codeudor solidario con renta demostrable. En todos los casos debe quedar constancia escrita para devolverla al término del contrato.
Terminación del contrato, restitución y gastos comunes en Chile
- Para poner fin al contrato, se debe dar aviso previo por al menos un período de arriendo (por ejemplo, un mes si la renta es mensual), salvo pacto distinto.
- Al restituir el inmueble, el arrendatario debe entregarlo en buen estado, con los gastos comunes al día y con las llaves devueltas formalmente.
- Si hay daños imputables al uso, el arrendador puede descontarlos de la garantía, acompañando un inventario y respaldo.
- En caso de desacuerdo, se reclama ante los Juzgados Civiles o, si se pactó, ante un tribunal arbitral de la Cámara de Comercio.
Formalidades y firma del contrato en Chile
El Contrato de Arriendo Simple no exige notario: basta el documento firmado por ambas partes, con su RUT y domicilio. Ahora bien, para acreditar actividad comercial ante el SII, el contrato debe ser notarial, lo que cambia la formalidad y el costo, pero aporta mayor seguridad jurídica.
Para arriendos habitacionales se acostumbra dejar constancia del estado del inmueble con un acta firmada y, si es posible, con registro fotográfico, para evitar discusiones al momento de restituir la vivienda.
Perú: el contrato de arrendamiento de vivienda y el Código Civil
En Perú el contrato de arrendamiento de vivienda se regula por el Código Civil (Decreto Legislativo 295). La autoridad competente son los Juzgados de Paz Letrados o los Juzgados Civiles del Poder Judicial; desde la Ley 30933 existe también la vía notarial de desalojo para contratos inscritos con cláusula de allanamiento futuro, gestionada a través del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. La renta se paga en soles (PEN) o, excepcionalmente, en moneda extranjera con tipo de cambio de la fecha de pago.
| Dato en Perú | Valor o referencia | Año |
|---|---|---|
| Plazo del contrato | Pactado libremente | — |
| Moneda de pago | PEN o moneda extranjera pactada | — |
| Garantía | Mobiliaria o de terceros | — |
| Remuneración mínima vital | 1.130 PEN/mes | 2026 |
| UIT (Unidad Impositiva Tributaria) | 5.500 PEN | 2026 |
Plazo, renta en soles y garantía en Perú
- La duración se pacta libremente; si no se fija plazo, el Código Civil presume uno indeterminado con aviso previo.
- La renta se fija en moneda nacional (soles) o, por acuerdo, en moneda extranjera, aplicando el tipo de cambio de la fecha efectiva de pago.
- La garantía puede ser dinero en efectivo, un bien mueble, una carta fianza o un garante personal con respaldo patrimonial.
- El contrato debe constar por escrito para oponerlo a terceros y para inscribir garantías en el Registro de Garantías Mobiliarias.
Obligaciones del arrendador, reparaciones y terminación en Perú
- El arrendador está obligado a conservar el inmueble en buen estado y a realizar las reparaciones necesarias, salvo el desgaste natural por el uso.
- Si el arrendatario no renueva, debe avisar con la anticipación pactada o, en su defecto, con una razonable; el código peruano exige buena fe en la comunicación.
- En caso de incumplimiento, la parte afectada puede recurrir a los Juzgados de Paz Letrados o a los Juzgados Civiles, según el monto de la pretensión.
- Con la Ley 30933 y el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV) del Ministerio de Vivienda, el desalojo notarial es una alternativa más rápida para contratos inscritos con cláusula de allanamiento futuro.
Garantía mobiliaria y Registro de Garantías en Perú
Los bienes entregados en garantía (electrodomésticos, vehículos, equipos) pueden anotarse en el Registro de Garantías Mobiliarias para oponerlos frente a terceros, conforme al Código Civil peruano. Esta inscripción convierte la garantía en ejecutable y da seguridad jurídica al arrendador, que puede recuperarlos o ejecutarlos en caso de incumplimiento.
En Perú, la garantía no anotada existe, pero solo vale entre las partes: si el bien se vendió a un tercero de buena fe, el dueño original puede perder la trazabilidad. Por eso la inscripción registral no es un lujo, sino una capa de protección real.
Datos verificados a octubre de 2026.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arrendamiento de casa habitación
1. ¿Cómo es un contrato de alquiler de casa habitación sencillo y qué datos básicos debe llevar?
Incluye identificación de arrendador y del director del inmueble, descripción de la casa habitación, monto de la renta en moneda nacional del país y moneda convenida, plazo del contrato, forma y fecha de pago, monto y condiciones de la garantía, y firma de los dos. En México suele pedirse también el RFC del arrendador; en España, una referencia catastral del inmueble ayuda a identificarlo sin confusión.
2. ¿Dónde consigo un modelo gratuito de contrato de arrendamiento de vivienda en PDF?
En España, el Colegio de Registradores y la propia Agencia Tributaria ofrecen modelos descargables. En México, la PROFECO tiene plantillas tipo. En Chile, el SERNAC publica formularios modelo. En Colombia, las Cámaras de Comercio y notarías ofrecen formatos. En Perú, SUNARP y notarias ponen a disposición modelos para formalizar el arrendamiento de casa habitación.
3. ¿Qué debe incluir un modelo de contrato de arrendamiento de vivienda para imprimir?
Datos completos de las partes y de la casa habitación, canon de arrendamiento en moneda nacional, periodicidad del pago, duración del contrato en meses o años, y señas del inmueble. También debe prever el estado en que se entrega, quién paga los servicios básicos, y causa y procedimiento para terminar el contrato de arrendamiento de casa habitación de forma anticipada.
4. ¿Hay formatos de contrato de alquiler en Word listos para rellenar?
Sí: la PROFECO en México, el Ministerio de Vivienda en España y las Cámaras de Comercio en Chile y Colombia ofrecen plantillas editables. En Perú se consiguen en notarias y portales de SUNARP. Lo importante es revisar que el canon de arrendamiento vaya en la moneda nacional del país y que las cláusulas se ajusten a la ley aplicable.
5. ¿Sirve un contrato de alquiler entre particulares descargado gratis?
Puede servir si identifica bien a las dos partes, describe la casa habitación y fija canon, plazo y garantía. Para que tenga valor legal conviene firmarlo ante notario en Chile, en México o en Perú, y entregar copia del recibo de pago de servicios básicos. Estos requisitos del contrato de arrendamiento de casa habitación varían de un país a otro.
Fuentes
- BuenosairesModelo de Contrato para Alquileres de Viviendaconsultado el 05/10/2026
- MisabogadosFormato contrato de arriendo tipo – MisAbogados Chileconsultado el 05/10/2026
- OjoModelos de contrato de alquiler de casa, habitación, departamento …consultado el 05/10/2026
- MivauContrato orientativo – Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana |consultado el 05/10/2026
- EsderechoModelo de contrato de alquiler de vivienda actualizadoconsultado el 05/10/2026