Qué es la cláusula penal y por qué importa en un arrendamiento
La cláusula penal en un contrato de arrendamiento es la estipulación por la que las partes fijan de antemano una prestación —normalmente una suma de dinero— para el caso de que una de ellas incumpla lo pactado, entregue el inmueble antes de tiempo o simplemente se demore en el pago de la renta. Su función práctica es doble: por un lado asegura el cumplimiento porque desincentiva la mora o el abandono; por otro, sirve como tasación anticipada de los daños, de forma que cuando surge el conflicto no hay que probar el perjuicio exacto: basta con reclamar la pena convenida.
En la práctica aparece en casi todos los contratos de alquiler escritos, sobre todo en tres escenarios: el arrendatario que paga tarde, el que se va sin esperar al vencimiento, y el propietario que no entrega el inmueble en la fecha pactada. Por eso conviene entenderla bien antes de firmar: una vez firmada, lo que se haya pactado se aplica aunque el daño real haya sido menor o mayor.
Lo que comparten España, México, Argentina, Chile y Perú (y lo que ya no)
- Principio común: la autonomía de la voluntad permite a las partes pactar libremente una pena para el incumplimiento, sin necesidad de probar el daño.
- En casi todos los países un juez puede moderar (reducir) la pena cuando resulta manifiestamente excesiva o abusiva; el criterio y la intensidad del control varían mucho.
- La pena puede tener función moratoria (sanciona el simple retraso) o compensatoria (sustituye a la indemnización por incumplimiento); algunos ordenamientos solo admiten una de las dos figuras en arriendo.
- Las legislaciones de los cinco países prevén un plazo distinto para reclamar la pena, y la mayoría permite que intereses y penalidades corran juntos, aunque con topes.
- La moneda es siempre la local: euros en España, pesos mexicanos en México, pesos argentinos en Argentina, pesos chilenos en Chile y soles en Perú. No existe una «moneda de la cláusula penal» aplicable a todos.
- El conflicto lo conoce la justicia civil ordinaria en todos los casos; en España y en Chile el desahucio se tramita por la vía civil específica, mientras que en México y Perú lo habitual es un juicio ordinario ante juzgado civil o de paz letrado.
España: la cláusula penal en el arrendamiento urbano y de local
En España, el régimen de la cláusula penal en el alquiler se reparte entre la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil, con una capa adicional del Derecho de consumo cuando el arrendador es profesional y el arrendatario es consumidor, regulado en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. La diferencia clave es que la LAU no configura la cláusula penal con función coercitiva ni liquidatoria, sino como mecanismo de cumplimiento de lo expresamente previsto entre las partes, según la doctrina del Tribunal Supremo (entre otras, la STS 779/2013, de 10 de diciembre de 2013, la STS 300/2014, de 29 de mayo de 2014, y la STS 703/2013, de 6 de noviembre de 2013).
En la práctica, el Tribunal Supremo distingue tres situaciones: la pena pactada dentro de la LAU, la pena que opera como indemnización tasada (función liquidatoria) y la que opera como cumplimiento del desistimiento unilateral. Las tres son válidas, pero el juez las trata de forma distinta.
Función de la cláusula penal en la LAU: ni coercitiva ni liquidatoria
La STS 779/2013, de 10 de diciembre de 2013, fija la postura del Supremo sobre la cláusula penal de la LAU: no cumple función coercitiva (no se dirige a forzar físicamente al cumplimiento) ni estrictamente liquidatoria (no es solo una tasación de daños), sino una función de cumplimiento de lo expresamente previsto en el contrato. Esto significa que, cuando las partes han regulado con claridad la consecuencia del desistimiento, esa consecuencia pactada se aplica tal cual, sin necesidad de entrar a moderarla salvo que concurran indicios claros de abuso.
La misma línea mantienen la STS 300/2014, de 29 de mayo de 2014, y la STS 703/2013, de 6 de noviembre de 2013, en las que la cláusula penal del propio contrato se utiliza como criterio objetivo de referencia para fijar una indemnización prudente, sin rebasar la suma pactada.
Desistimiento unilateral del arrendatario con y sin cláusula penal
| Situación | Ventaja | Inconveniente |
|---|---|---|
| Con cláusula penal pactada | El arrendador cobra la indemnización prevista sin probar el daño; seguridad jurídica. | La pena no puede usarse para forzar al arrendatario a quedarse; solo a indemnizar. |
| Sin cláusula penal pactada | El arrendador puede exigir el cumplimiento forzado o la resolución con indemnización a probar. | Tiene que demostrar el perjuicio real; el proceso es más lento. |
| Exigir resolución (no cumplimiento) | Evita un pleito largo por el uso del inmueble. | Puede abrir debate sobre si procedía resolver o mantener el contrato. |
| Exigir cumplimiento | Mantiene la renta hasta el vencimiento. | Obliga a litigar y, a veces, a moderar la pena si el juez la ve excesiva. |
La diferencia entre haber pactado pena o no se nota sobre todo en la prueba: con pena, se cobra lo pactado; sin pena, hay que acreditar el daño.
Moderación de la cláusula penal en contratos entre profesional y consumidor
En los contratos entre arrendador profesional y arrendatario persona consumidora, el criterio del TJUE impide moderar una cláusula penal declarada abusiva. La consecuencia práctica es que, en ese escenario, el juez no reduce la pena para ajustarla: la declara nula y deja sin efecto la obligación penal. Esto se aplica de forma especialmente sensible al desistimiento ad nutum (libre) del arrendatario: si la cláusula penal abusiva se anula, el consumidor no debe la pena, y el arrendador solo puede reclamar, como máximo, los daños demostrados por otros medios.
México: cláusula penal en el arrendamiento de vivienda y comercial
En México, la cláusula penal en el arrendamiento se rige por el Código Civil Federal en el ámbito federal, y por los códigos civiles de cada estado en el ámbito local. El principio general es la libertad de pacto: las partes pueden fijar la pena que quieran, y los límites son la lesión, el enriquecimiento sin causa y las reglas de buena fe. En la práctica, la pena se usa sobre todo como indemnización por incumplimiento o por terminación anticipada del contrato, y son los Juzgados Civiles de cada entidad federativa los competentes para conocer del conflicto (no PROFECO ni la CNDH, que quedan fuera de esta relación entre particulares).
El Código Civil Federal recoge la cláusula penal como mecanismo de garantía de las obligaciones, y la permite aplicar tanto para el pago tardío de rentas como para la devolución anticipada del inmueble. La autonomía de la voluntad es amplia, pero la autoridad judicial conserva la facultad de moderarla si resulta excesiva.
Base legal de la cláusula penal en el Código Civil Federal
El Código Civil Federal de México, en su parte de obligaciones, regula la cláusula penal como aquella por la que el deudor se obliga a cumplir algo en caso de no cumplir la obligación principal o de cumplirla de manera imperfecta. En materia de arrendamiento, el propio cuerpo legal prevé la libertad de las partes para fijar la pena por incumplimiento del arrendatario, incluido el desistimiento antes del vencimiento. En los estados de la República, los códigos civiles locales contienen reglas equivalentes, porque muchos siguen el modelo del Código Civil Federal como supletorio.
Cláusula penal para el arrendatario que entrega el inmueble antes del plazo
Caso típico: en Ciudad de México, un arrendatario firma un contrato de vivienda por 24 meses con renta de 12.000 pesos mexicanos (MXN) al mes y pacta una cláusula penal de tres meses de renta en caso de entrega anticipada. A los diez meses debe mudarse por motivos laborales y devuelve las llaves. El arrendador aplica la pena: 3 × 12.000 = 36.000 MXN, que es lo que el inquilino paga sin necesidad de discutir prueba de daños, salvo que acuda al juzgado a pedir moderación.
Una pena equivalente a uno o varios meses de renta es la forma más habitual en México para cubrir el riesgo de devolución anticipada del inmueble.
Cuándo un juez en México puede reducir la cláusula penal
Los jueces civiles en México moderan la cláusula penal cuando esta resulta manifiestamente excesiva frente al incumplimiento efectivo, por ejemplo, cuando la pena supera con mucho el daño real o cuando el incumplimiento fue parcial. Para valorarlo se toma en cuenta la duración del incumplimiento, la facilidad del arrendador para volver a ocupar el inmueble y la pérdida efectiva de renta. La reducción es caso por caso: no existe un porcentaje fijo a nivel nacional, porque depende del criterio del juzgador y de las pruebas aportadas en el proceso.
Argentina: cláusula penal en el contrato de locación y su tope
En Argentina, la cláusula penal del contrato de locación se regula en el Código Civil y Comercial de la Nación. La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala F, en la causa "Puceiro, Ricardo Daniel c/ Arrua, Marta Ofelia y otros s/ Ejecución de alquileres", fallo del 27/09/2019, fijó una pauta que hoy siguen los tribunales: en relaciones locativas inmobiliarias, la cláusula penal debe tomar como referencia una tasa del 24% anual por todo concepto, considerando las condiciones del mercado, y cuando la pena supera eso se reduce al doble del valor del alquiler como tope razonable.
La misma resolución aplicó los artículos 12, 279 y concordantes del Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 27551) para reducir los intereses y ajustó la cláusula penal del art. 794 CCyCN por resultar abusiva, reduciéndola al doble del valor locativo mensual.
El artículo 794 del CCyCN y el control de la cláusula penal
El art. 794 del Código Civil y Comercial de la Nación argentino faculta al juez a reducir la pena cuando su monto es desproporcionado respecto del daño efectivamente sufrido por el incumplimiento, y mantiene íntegramente la pena cuando es proporcionada. Esta es la herramienta que la Sala F aplicó en Puceiro: confirmó la pena, pero la ajustó al doble del valor del alquiler porque la prevista en el contrato era manifiestamente superior.
En Argentina, la cláusula penal puede mantenerse íntegramente o reducirse; la diferencia la marca si la suma es proporcionada o abusiva frente al daño real.
Ejemplo numérico: alquiler, multa del 20% diario y tope judicial
Datos del caso Puceiro:
- Alquiler mensual pactado: 10.650 pesos argentinos (ARS).
- Multa pactada en la cláusula décimo segunda: 20% del último período por cada día de mora, equivalente a 2.130 ARS diarios, lo que arrojaba 74.550 ARS mensuales sumados a la renta.
- Lo que fijó la Cámara como razonable: el doble del alquiler, es decir, 21.300 ARS como tope de la pena.
La consecuencia práctica: un arrendatario que acumulaba 74.550 ARS mensuales de multa terminó pagando 21.300 ARS por la vía judicial, gracias a la aplicación del art. 794 CCyCN.
Tasa de referencia del 24% anual como pauta en locaciones
Fórmula de cálculo en pesos argentinos (ARS) para estimar el tope razonable de la cláusula penal en una locación:
- Toma el alquiler mensual pactado y multiplícalo por 12: renta anual en ARS.
- Aplica el 24% a esa renta anual: tope anual de referencia por todo concepto (intereses, punitorios y pena).
- Compara la cláusula penal anualizada del contrato con ese tope: si lo supera, hay abuso.
- En la práctica, la Cámara Nacional de Apelaciones redujo la pena al doble del valor del alquiler mensual como ajuste prudente.
Chile: cláusula penal moratoria y compensatoria en el arriendo
En Chile, la cláusula penal en el contrato de arrendamiento se rige por el Código Civil (DFL 1), en su Título XI del Libro IV, con foco en los artículos 1535, 1537, 1538 y 1560, y por la Ley 18101, de Arrendamiento. La Corte Suprema, Primera Sala, en la sentencia Rol 95143-2020, del 1 de agosto de 2022, calificó la cláusula penal estudiada como indemnización moratoria, no compensatoria, y limitó su alcance temporal a la fecha del fallo que dio por terminado el contrato.
La vía procesal es la civil ordinaria: el cobro de rentas atrasadas, la terminación del arriendo y el desahucio se tramitan ante los Juzgados de Letras en lo Civil, conforme a la Ley 18.101, sin un organismo administrativo que intervenga en esta materia.
Artículos 1535 a 1538 del Código Civil: definición y requisitos
El art. 1535 del Código Civil chileno define la cláusula penal como aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena en caso de no ejecutarla o de retardarla. El art. 1537 precisa que, antes de la mora, el acreedor solo puede demandar la obligación principal; constituido en mora, el acreedor puede pedir, a su arbitrio, la obligación principal o la pena, salvo pacto en contrario. El art. 1538 dispone que el deudor no incurre en la pena sin haberse constituido en mora, si la obligación es positiva y hay o no término.
Indemnización moratoria vs. compensatoria en el arriendo
La Primera Sala de la Corte Suprema de Chile, en la causa Rol 95143-2020, resolvió que la cláusula penal del contrato tenía carácter de indemnización moratoria, no compensatoria, porque estaba concebida como sanción para el caso de atraso en el pago de las rentas, y no como equivalente a la obligación principal. La diferencia importa porque:
- Indemnización moratoria: opera ante la simple mora o retardo en el pago de rentas.
- Indemnización compensatoria: sustituye a la obligación principal (por ejemplo, las rentas de todo el plazo pendiente).
El Supremo revocó el fallo recurrido y aplicó la regla de interpretación contractual del art. 1560 del Código Civil, al entender que el tenor literal de la cláusula revelaba la intención de las partes.
Cálculo de la pena cuando el contrato termina por sentencia
Caso de la causa Rol 95143-2020: el contrato fijaba como pena, en caso de mora, el pago de las rentas por todo el tiempo que faltare hasta el vencimiento del contrato o sus prórrogas, a título de avaluación convencional y anticipada de los perjuicios. El fallo de primer grado declaró terminado el contrato en diciembre de 2019, por lo que la Corte Suprema razonó que la indemnización convencional moratoria solo procedía hasta esa data, y no hasta el vencimiento original del arriendo. En la práctica, la pena se calculó por las rentas de los meses corridos hasta diciembre de 2019, no por todo el plazo pendiente.
Perú: cláusula penal en el Código Civil y en el Decreto Legislativo 1090
En Perú, la cláusula penal en el contrato de arrendamiento se regula principalmente en el Código Civil (Decreto Legislativo 295) y, para predios urbanos, en el Decreto Legislativo 1090 con su reglamento. El principio de autonomía de la voluntad es la regla: las partes pueden pactar libremente la pena, y la autoridad judicial puede moderarla si resulta manifiestamente excesiva o si el incumplimiento fue parcial.
Cuando el arrendador es proveedor y el arrendatario es consumidor, los límites los marca el Código de Protección y Defensa del Consumidor y la actuación del INDECOPI. El desalojo judicial y el cobro de alquileres se tramitan ante los Juzgados Civiles y de Paz Letrados del Poder Judicial, aunque desde la Ley 30933 existe una vía más rápida de desalojo con intervención notarial para contratos con cláusula de allanamiento futuro inscritos, regulada por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.
Base legal de la cláusula penal en el Código Civil peruano
El Código Civil peruano de 1984 regula la cláusula penal como aquella por la que el deudor se obliga a pagar una prestación en caso de no cumplir la obligación principal o de cumplirla de manera imperfecta. La pena puede cumplir función moratoria o compensatoria, según lo que las partes hayan estipulado, y el juez puede reducirla cuando resulta excesivamente onerosa frente al daño efectivamente causado.
Cláusula penal en el contrato de arrendamiento de predios urbanos
El Decreto Legislativo 1090, en Perú, regula específicamente el arrendamiento de predios urbanos, incluido el de vivienda, y permite pactar una penalidad por incumplimiento o por devolución anticipada del inmueble. El reglamento de esta norma concreta los requisitos de validez de la cláusula: que conste por escrito, que determine de forma clara su alcance y que no vulnere normas de orden público. En la práctica, la pena más habitual en soles (PEN) es el equivalente a una o varias mensualidades de renta.
En predios urbanos en Perú, la pena pactada en el contrato se aplica salvo que el juez la reduzca por ser manifiestamente excesiva.
Cláusula penal, Indecopi y protección del consumidor
INDECOPI, en Perú, puede declarar abusivas y sin efecto las cláusulas penales que establezcan ventajas desproporcionadas para el arrendador en perjuicio del consumidor, por ejemplo, penas que excedan en varios años de renta el incumplimiento, o que se hagan efectivas sin posibilidad de defensa. Las sanciones pueden incluir la nulidad de la cláusula, el reembolso de lo cobrado y multas al proveedor. Para verificar si una cláusula penal es razonable, INDECOPI suele comparar la pena con la renta mensual pactada y con la duración restante del contrato, y la mide en soles (PEN) en cada caso concreto.
Datos verificados en octubre de 2026.
Preguntas frecuentes sobre la cláusula penal en el arrendamiento
1. ¿Cómo se redacta una cláusula penal en un contrato de arrendamiento?
En Hispanoamérica suele fijarse como una cantidad diaria o mensual a cargo del arrendatario que retrase la entrega del inmueble, calculada sobre el canon de alquiler. Por ejemplo, en Colombia el artículo 1849 del Código Civil permite pactar una indemnización anticipada por el incumplimiento; en México, en cambio, la NOMINATURA se encuadra dentro de la Ley Federal del Trabajo y los artículos 1796-1822 del Código Civil Federal, que regulan las obligaciones con cláusula penal.
2. ¿Qué es y cómo se aplica la cláusula penal en un contrato de arrendamiento?
Es la cantidad que el inquilino acepta pagar si incumple, por ejemplo entregando tarde la vivienda. En Argentina la regulan los artículos 1092 a 1095 del Código Civil y Comercial de la Nación; en Chile, los artículos 1535 a 1543 del Código Civil, y en España el artículo 1152 del Código Civil. Funciona como una tasación anticipada de daños: el juez no suele reducirla salvo que sea abusiva, sobre todo si protege al arrendador frente a una restitución tardía.
Fuentes
- EspacioasesoriaAplicación de cláusula penal por incumplimiento del arrendatarioconsultado el 06/10/2026
- RubioabogadosLa cláusula penal en los contratos de arrendamiento de local de …consultado el 06/10/2026
- MonclairCláusula penal: qué es y cómo funciona en un alquiler | Monclairconsultado el 06/10/2026
- MundojuridicoCláusula penal en un contrato de arrendamiento de local de negocioconsultado el 06/10/2026
- WordPressCláusula penal por incumplimiento de pago de rentas de …consultado el 06/10/2026