Qué es una donación condicionada y por qué no es un concepto único
Una donación condicionada es un acto por el cual una persona transmite gratis la propiedad de algo a otra, pero la eficacia del traspaso queda atada a un hecho futuro e incierto, previsto como positivo por quien dona: que el donatario termine una carrera, que cuide a un familiar, que venda otro bien, que no se case antes de cierta edad. La condición puede suspender el efecto hasta que se cumpla (suspensiva) o permitir que se deshaga si algo ocurre (resolutoria), y en muchos códigos se admite también una carga o modus —una obligación accesoria que el donatario asume junto con el bien.
El concepto existe en casi todos los ordenamientos hispanohablantes, pero el detalle —qué condiciones se aceptan, qué pasa si no se cumplen, quién paga los gastos, cuándo se inscribe— cambia por completo. Por eso, hablar de "la donación condicionada" sin decir el país lleva a errores: el plazo, el organismo y hasta el nombre del documento varían.
Lo que comparten casi todos los países hispanohablantes
Más allá de los nombres, hay un fondo común que se repite en la mayoría de los códigos civiles de tradición romana: la donación exige gratuidad, aceptación del beneficiario y una causa lícita. La condición que se le ata debe ser posible y no contraria a la ley, las buenas costumbres ni el orden público. Si la condición es imposible o ilícita, la donación se tiene por nula o se entiende que el donante nunca perdió el control útil del bien.
En casi todos los países la donación de inmuebles exige escritura pública y, cuando hay inmuebles, inscripción en el registro de la propiedad correspondiente; en los bienes muebles, la forma varía: en algunos basta la entrega, en otros se pide igualmente escritura. Lo que sí es común es que la donación no se presume: quien alega que hubo donación, debe probarla.
Una donación condicionada no es un contrato con reglas propias en todo el continente: es una figura que cambia de un código a otro. Lo único realmente estable son los principios de fondo; el resto casi todo en 2026.
España: donación condicionada en el Código Civil
En España la donación se regula en el Código Civil, y la competencia registral y notarial corresponde a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. La condición puede ser suspensiva (el bien no pasa al donatario hasta que el hecho se verifique) o resolutoria (el bien pasa al donatario, pero vuelve al donante o a sus herederos si el hecho acontece). El notario es pieza clave: la escritura pública es exigida por el Código Civil para donaciones de inmuebles y, en la práctica, para donaciones de cierta relevancia.
| Elemento | España (2026) |
|---|---|
| Norma principal | Código Civil |
| Forma exigida (inmuebles) | Escritura pública ante notario |
| Inscripción | Registro de la Propiedad (Título I de la Ley Hipotecaria) |
| Autoridad registral | Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública |
| Impuesto | ISD (Ley 29/1987) y su Reglamento (RD 1629/1991) |
Qué condiciones son válidas en España
- Condición suspensiva: el donatario solo adquiere el bien cuando se cumple el hecho previsto.
- Condición resolutoria: el donatario adquiere desde ya, pero el bien vuelve si acontece el hecho.
- Modus o carga: una obligación accesoria (por ejemplo, cuidar al donante o no vender durante cierto tiempo).
- Condiciones ilícitas o imposibles: se tienen por no puestas o, según el caso, anulan la donación.
Cómo se hace y qué papeles se piden
- Acudir a un notario español con documento de identidad, título de propiedad y descripción del bien.
- Otorgar escritura pública de donación con la condición expresamente pactada.
- Aceptar simultáneamente por el donatario (o en documento aparte, según el caso).
- Liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) en la comunidad autónoma competente, regulado por la Ley 29/1987 y su Reglamento (RD 1629/1991).
- Inscribir en el Registro de la Propiedad; el plazo orientativo de calificación e inscripción varía según la carga de trabajo de cada registro, no hay un plazo único nacional.
Revocación y efectos de la condición
Mientras la condición suspensiva no se cumpla, el donante conserva la propiedad y los derechos sobre el bien; el donatario solo ostenta una expectativa. Si la condición es resolutoria, el donatario adquiere desde ya, pero soporta el riesgo de que el bien vuelva al donante o a sus herederos si el hecho se cumple.
México: donación con condición en la legislación civil
En México no existe una sola ley federal que regule la donación: el Código Civil Federal contiene reglas generales, pero cada entidad federada tiene su propio código civil y el detalle cambia de estado a estado. En la parte registral y de identificación interviene la Secretaría de Gobernación a través del Registro Civil de cada estado. La donación de inmuebles exige escritura ante notario y, después, inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
| Elemento | México (2026) |
|---|---|
| Norma marco | Código Civil Federal |
| Norma aplicable | Código Civil de cada estado |
| Forma (inmuebles) | Escritura ante notario |
| Inscripción | Registro Público de la Propiedad local |
| Unidad de cuenta | UMA (2026): 117,31 MXN/día |
Condiciones válidas y prohibidas en México
- Condiciones suspensivas y resolutorias lícitas y posibles: válidas en los códigos civiles estatales.
- Condiciones imposibles o contrarias a las buenas costumbres: se tienen por no puestas o anulan la donación, según el código del estado.
- Condiciones que dejen al donante el dominio virtual: pueden declararse nulas o reducirse.
- Modus o carga: admitido como obligación accesoria que el donatario asume junto al bien.
Cómo se formaliza y ante quién se hace
- Acudir ante notario en México con identificación oficial, título de propiedad y, si hay inmuebles, certificado de libertad de gravamen.
- Otorgar escritura pública con la condición expresamente pactada y aceptar simultáneamente.
- Intervención de testigos cuando el código civil del estado lo exija (varía por entidad).
- Pagar los impuestos locales de donación y derechos registrales en la entidad correspondiente.
- Inscribir en el Registro Público de la Propiedad; el plazo de inscripción varía por estado y por carga de trabajo del registro.
Efectos hasta que se cumple la condición
Mientras la condición suspensiva no se cumple, el donatario no adquiere el dominio: solo tiene una expectativa. Si la condición es resolutoria, adquiere desde el otorgamiento, pero el donante conserva un derecho de reversión si acontece el hecho. Los gastos de escritura y registro se pagan en pesos mexicanos (MXN); los honorarios notariales se calculan sobre el valor del bien y dependen de la legislación fiscal de cada estado.
Argentina: donación condicionada en el Código Civil y Comercial
En Argentina la donación se rige por el Código Civil y Comercial de la Nación (texto actualizado de la Ley 340, Libro II, Sección 3ª, Título VIII), y la competencia federal en la publicación y divulgación corresponde al Ministerio de Justicia de la Nación. La donación produce efectos solo con aceptación del donatario, expresa o tácita (por recepción de la cosa), y el donante puede revocarla antes de la aceptación vendiendo, hipotecando o dando a otros las cosas donadas.
| Elemento | Argentina (2026) |
|---|---|
| Norma principal | Ley 340, Libro II, Sección 3ª, Título VIII (texto actualizado) |
| Forma (inmuebles) | Escritura pública ante notario |
| Inscripción | Registro de la Propiedad Inmueble local |
| Autoridad federal | Secretaría de Estado de Justicia |
Condiciones que admite y que prohíbe el Código argentino
- Reserva de usufructo o porción para necesidades del donante: admitida (arts. 1.800 y 1.801).
- Condiciones suspensivas o resolutorias que dejen al donante el poder de revocar la donación, neutralizarla o restringir sus efectos: prohibidas bajo nulidad (art. 1.802).
- Donación de bienes futuros incluidos en la donación: nula (art. 1.800).
- Solo pueden donarse las cosas que pueden venderse (art. 1.799).
Aceptación, donación al fallecimiento y promesa gratuita
La donación produce efectos solo con aceptación expresa o tácita del donatario (arts. 1.789 y 1.792), y el donante puede revocarla antes de la aceptación vendiendo, hipotecando o dando a otros las cosas (art. 1.793). La promesa gratuita de donar al fallecimiento del donante es nula como contrato; vale solo como testamento si reúne las formalidades testamentarias (art. 1.790).
Cómo se instrumenta y qué pasa si la condición no se cumple
- Otorgar escritura pública ante notario argentino con la condición expresamente consignada.
- Aceptar simultáneamente por el donatario (o por separado, en instrumento de igual o mayor jerarquía).
- Inscribir en el Registro de la Propiedad Inmueble si hay inmuebles; el plazo de inscripción varía por jurisdicción.
- Si la condición no se cumple y la donación era resolutoria, se aplican las reglas del Código Civil y Comercial sobre incumplimiento del cargo o modo.
En Argentina, condicionar la donación a algo que deje en manos del donante revocarla o neutralizarla es nulo de pleno derecho (art. 1.802).
Chile: donación con condición en el Código Civil
En Chile la donación entre vivos se define en el Código Civil, y la autoridad competente en la materia civil es el Ministerio de Justicia. El Código Civil chileno define la donación como el acto por el cual una persona transfiere gratuita e irrevocablemente una parte de sus bienes a otra, que la acepta. La donación no se presume y solo opera en los casos expresamente previstos por la ley. La regla general es la irrevocabilidad, con la excepción de la revocación por ingratitud del donatario.
| Elemento | Chile (2026) |
|---|---|
| Norma principal | Código Civil (art. 1386 y ss.) |
| Forma (inmuebles) | Escritura pública ante notario |
| Insinuación | Ante el Juez de Letras cuando la ley la requiere |
| Autoridad | Ministerio de Justicia |
| Unidad de cuenta | UTM (julio 2026): 71.649 CLP |
Condiciones válidas y el principio de irrevocabilidad
- La donación no se presume: rige el principio de prueba estricta.
- Regla general: la donación es irrevocable, salvo consentimiento mutuo o causa legal.
- Revocación por ingratitud del donatario: excepción legalmente prevista al efecto.
- Condiciones suspensivas o resolutorias: admisibles cuando son lícitas y posibles; las contrarias a la ley o las buenas costumbres anulan la donación.
Cómo se celebra y se acepta en Chile
- Acudir ante notario chileno para identificación del donante.
- Otorgar escritura pública con la condición expresamente pactada y aceptar simultáneamente.
- Cuando la donación de bienes raíces requiere insinuación ante el juez competente, verificarla antes de la escritura.
- Inscribir en el Conservador de Bienes Raíces si hay inmuebles; el plazo de inscripción varía por conservador.
Efectos hasta el cumplimiento de la condición
Mientras la condición suspensiva no se cumple, el donante conserva el dominio y el donatario solo tiene expectativa. Si la condición es resolutoria, el donatario adquiere desde ya, pero soporta el riesgo de que el dominio vuelva al donante si acontece el hecho. Los gastos de escritura, inscripción y derechos notariales se pagan en pesos chilenos (CLP), y los impuestos a las donaciones se regulan por la Ley 16.271.
Perú: donación condicionada en el Código Civil peruano
En Perú la donación se regula en el Código Civil peruano, y la inscripción de los actos sobre inmuebles corresponde a la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP). El detalle concreto del régimen de condiciones en el Código Civil peruano no aparece en las fuentes consultadas, por lo que se recomienda verificar el artículo concreto en la edición vigente del Código y, ante cualquier duda, consultar directamente a SUNARP o al notario de cabecera.
| Elemento | Perú (2026) |
|---|---|
| Norma principal | Código Civil peruano |
| Forma (inmuebles) | Minuta y escritura ante notario |
| Inscripción | SUNARP (Registro de Predios Públicos) |
| Unidad de cuenta | UIT (2026): 5.500 PEN |
Condiciones válidas y prohibidas en Perú
- Condiciones suspensiva y resolutoria: admitidas en el Código Civil peruano.
- Modus o carga: admitida como obligación accesoria que el donatario asume junto al bien.
- Condiciones imposibles o contrarias a la ley: se tienen por no puestas o anulan la donación, según el caso.
- Condiciones contrarias a las buenas costumbres: prohibidas.
Cómo se hace y qué papeles se piden
- Acudir ante notario peruano con documento nacional de identidad, título de propiedad y, si hay inmuebles, certificado de gravámenes.
- Otorgar minuta con la condición expresamente pactada y, tras revisión, firmar escritura pública.
- Aceptar por el donatario en el mismo acto o por documento aparte de la misma fecha.
- Inscribir en SUNARP, con los derechos registrales calculados sobre el valor del acto.
- Verificar ante SUNARP la calificación registral y la inscripción efectiva.
Efectos y costo estimado de la donación
Mientras la condición suspensiva no se cumple, el donatario solo tiene expectativa; cumplida, adquiere el dominio. Si la condición es resolutoria, adquiere desde ya, pero soporta el riesgo de que el bien vuelva al donante.
Ejemplo en soles (PEN): Lucía dona un departamento en la subárea 4 de Lima a su hijo Carlos, con la condición de que termine la carrera antes de cumplir tres años contados desde la fecha de aceptación. Valor del terreno, si la propiedad tiene un valor catastral de referencia de 5 UIT (5 x 5.500 PEN = 27.500 PEN), los derechos registrales ante SUNARP se calculan sobre ese valor conforme a la tabla vigente del propio SUNARP; los honorarios notariales se regulan por el arancel del Colegio de Notarios del Perú. Sin cifras exactas en las fuentes comprobadas, lo correcto es verificar el cálculo directamente ante SUNARP y ante el notario que intervenga.
Preguntas frecuentes sobre la donación condicionada
1. ¿Qué es una donación con condición?
Es una donación en la que el donante le impone al donatario una carga: usar el bien para un fin, revertirlo si no se cumple, o devolverlo en cierto plazo. En España se rige por el Código Civil (arts. 618 a 656); en Chile por el Código Civil (arts. 1386 a 1394); en México por el Código Civil Federal (arts. 2332 a 2371); en Argentina por el Código Civil y Comercial (arts. 1543 a 1568); y en Perú por el Código Civil (arts. 1621 a 1650). El modo se interpreta de forma estricta en los cinco países.
2. ¿Cómo es un ejemplo de donación modal?
Imagina que donas un departamento a tu hija con el modo de habitarlo ella y su familia durante ese plazo, de modo que si deja de usarlo como vivienda, el bien vuelve a tu patrimonio. En México ese tipo de donación con modo se inscribe en el Registro Público de la Propiedad; en España exige escritura pública ante notario para que surta efectos frente a terceros, y en Argentina se formaliza también por escritura pública para su ejercicio previsto.
3. ¿Qué son ejemplos de donaciones remuneratorias?
La donación remuneratoria es la que se hace para pagar un servicio recibido, como compensar a quien cuidó a un familiar durante años. En España el Código Civil la regula en sus artículos 619 y siguientes; en Chile se prevé en el artículo 1397 del Código Civil; en Argentina figura en el Código Civil y Comercial; en México el Código Civil Federal también la contempla, y en Perú se rige por el Código Civil. Si la remuneración excede lo justo, el exceso se considera donación pura.
4. ¿Cómo se ve un ejemplo práctico de donación con condición?
Un padre dona un terreno a su hijo con la condición de construir allí una escuela en cinco años; si no se edifica, el terreno se revierte. En México ese tipo de donación modal se inscribe en el Registro Público de la Propiedad; en España requiere escritura pública ante notario; en Chile también se perfecciona por escritura pública para que tenga efectos frente a terceros; en Argentina la formalidad es idéntica; y en Perú el Código Civil exige igualmente escritura pública.
5. ¿En qué consiste la donación modal?
Es aquella a la que el donante le añade una obligación, llamada modo o carga, que el donatario debe cumplir. En España la donación se define en los artículos 618 y 619 del Código Civil; en Chile se regula en el Código Civil (arts. 1386 y siguientes); en México el Código Civil Federal la define en sus artículos 2332 y 2333; en Argentina está prevista en el Código Civil y Comercial (arts. 1543 y 1544); y en Perú el Código Civil la contempla en su artículo 1621.
6. ¿Qué tipos de donaciones en vida existen?
Los ordenamientos suelen distinguir entre donación pura, donación con condición (suspensiva o resolutoria) y donación modal o con carga. España suma la donación remuneratoria (arts. 619 y ss. del Código Civil); Chile añade la donación con cargo a la institución (Código Civil); México contempla modalidades análogas en el Código Civil Federal; Argentina las prevé en el Código Civil y Comercial; y Perú las regula en su Código Civil. Cada código precisa cómo se cumple cada tipo.
7. ¿Qué tipos de donaciones reconoce el derecho español?
El Código Civil español reconoce la donación pura, la donación condicional y la donación modal o con carga, además de la donación remuneratoria (arts. 618 a 656). También prevé la donación encubierta bajo apariencia de otro contrato, anulable si oculta una liberalidad no dispensada, y la donación mortis causa cuando se hace cerca de la muerte sin testamento, que se entiende como disposición testamentaria. La forma exigida es, salvo casos muy puntuales, la escritura pública ante notario.
8. ¿En qué consiste una donación de dinero en vida?
Es la entrega gratuita de una suma de dinero que se realiza entre vivos y produce efectos desde su aceptación. En España exige, por regla general, escritura pública ante notario; en Chile se perfecciona también por escritura pública para tener efectos frente a terceros; en México puede bastar con el consentimiento, aunque si se hace hay escritura pública ante notario y registro del inmueble; en Argentina la formalidad es idéntica; y en Perú el Código Civil exige igualmente escritura pública para inmuebles.
Fuentes
- NotariosyregistradoresDiferencia entre donación condicional y modalconsultado el 06/10/2026
- RodriguezvelardeLA DONACIÓN – Rodriguez Velardeconsultado el 06/10/2026
- BelzuzDonaciones y sus tipos – Belzuz Abogadosconsultado el 06/10/2026
- SiiDonaciones – SIIconsultado el 06/10/2026
- Urp¿La propiedad regresa al donante si el donatario no ejecuta el …consultado el 06/10/2026