Contrato promesa de compraventa en Word: modelo, cláusulas clave y cómo cambia según el país

Qué es una promesa de compraventa y por qué se firma antes del contrato definitivo

Una promesa de compraventa es un contrato preparatorio por el que dos personas —promitente vendedor y promitente comprador— se obligan a celebrar, en una fecha futura y bajo condiciones pactadas, un contrato de compraventa definitivo. No transmite todavía la propiedad ni la posesión del bien; solo genera el compromiso de hacerlo.

Se firma sobre todo cuando median trámites que llevan tiempo: conseguir financiación bancaria, conseguir un permiso, dejar libre una hipoteca anterior, reunir una reserva o esperar a que el vendedor regularice la documentación. Mientras ese plazo corre, la promesa blinda a las dos partes: el vendedor no puede venderle a otro y el comprador no puede echarse atrás sin consecuencias.

Casi todos los países hispanohablantes comparten ese principio de fondo. Lo que cambia —y mucho— es el nombre de la figura, la ley que la regula, la autoridad que interviene, las consecuencias del incumplimiento y la exigencia de escritura pública.

Prometer es obligarse: mientras la promesa esté vigente y no medie causa justa, quien se retira responde por los daños.

Comparativa rápida entre España, México, Argentina, Chile y Perú

País	Nombre local	Ley que la regula	Si una parte se arrepiente	Autoridad competente	¿Exige escritura pública?
España	Promesa de compraventa (con o sin arras)	Código Civil español, art. 1.451	Indemnización de daños y perjuicio; si hay arras penitenciales, devolución del doble o pérdida de lo entregado	Notario (recomendable); Registro de la Propiedad	No obligatoria para firmar la promesa; sí para elevar a escritura pública definitiva
México	Promesa de compraventa (muebles e inmuebles)	Código Civil Federal y códigos civiles estatales	Cumplimiento forzoso o indemnización; resolución o cumplimiento a elección del actor	Notario público al elevar a escritura; Registro Público de la Propiedad y del Comercio de la entidad	Obligatoria para inscribir inmuebles; recomendable también para muebles de valor
Argentina	Boleto de compraventa / promesa de celebrar un contrato	Código Civil y Comercial de la Nación	Reclamo por escrituración forzada o por resarcimiento; mediación previa obligatoria en ciertas jurisdicciones	Escribano público; Registro de la Propiedad Inmueble	Obligatoria para que la transmisión de inmuebles quede inscripta y oponga frente a terceros
Chile	Promesa de compraventa	Código Civil chileno y normativa del Conservador de Bienes Raíces	Indemnización de perjuicios; multa por desistimiento pactada como cláusula penal Anticipo	Notario público y Conservador de Bienes Raíces	Obligatoria para la compraventa definitiva e inscripción registral
Perú	Compromiso de compraventa	Código Civil peruano	Ejecución forzada o resolución con indemnización; SUNARP inscribe la transferencia definitiva	Notaría pública y SUNARP (zona registral correspondiente)	Obligatoria para inscribir la transferencia en Registros públicos de SUNARP

España

En España la promesa de compraventa se construye sobre el Código Civil español, en concreto sobre el art. 1.451, que regula la promesa de vender o comprar dentro del contrato de compraventa. Es la fórmula más usada en operaciones inmobiliarias para «atar» al comprador mientras tramita la hipoteca y al vendedor mientras resuelve la deuda pendiente.

No es obligatorio firmar ante notario para perfeccionar la promesa —basta un documento privado—, pero sí es muy recomendable, sobre todo cuando hay pagos adelantados. La promesa ni se inscribe en el Registro de la Propiedad ni genera por sí misma el devengo del IVA: eso ocurre con la escritura pública definitiva (art. 75.1 de la Ley del IVA), como recuerda la jurisprudencia del Tribunal Supremo. El control registral corresponde a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, y la disciplina notarial al Consejo General del Notariado.

Nombre legal y artículos aplicables en España

La figura aparece en el art. 1.451 del Código Civil español y se vincula al art. 1.445 sobre la obligación de entregar y sanear. El incumplimiento se rige por las reglas generales de obligaciones: cumplimiento forzoso, resolución e intereses. Si las partes han pactado arras penitenciales, su tratamiento desplaza las reglas comunes.

En lo registral interviene la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, y en lo notarial, el Consejo General del Notariado. No es exigible notario para la promesa, pero sí para elevarla a escritura pública.

Arras penitenciales, confirmatorias y de retracto en España

Tipo de arras	Si se arrepiente el comprador	Si se arrepiente el vendedor
Penitenciales	Pierde lo entregado	Devuelve el doble de lo recibido
Confirmatorias	Pierde lo entregado a cuenta del precio y se cumple el contrato	Devuelve lo recibido; el comprador puede exigir el cumplimiento
De retracto	Pierde lo entregado como penalidad	Devuelve lo recibido como penalidad; cualquiera puede desistir con esa carga

Las penitenciales son las más habituales en la práctica. Todo se paga en euros (EUR) y, si hay hipoteca, el plazo para firmar la escritura suele ir atado a la condición suspensiva de su concesión.

Modelo en Word y cláusulas que la AEPS y el notariado sugieren revisar

Cuando se descarga un modelo de promesa con arras penitenciales, conviene revisar que incluya, al menos:

• Identificación completa de las partes y del título de propiedad del vendedor.
• Precio total en euros (EUR), anticipo entregado y forma de pago del resto.
• Plazo para elevar a escritura pública, normalmente entre 30 y 90 días.
• Condición suspensiva por concesión del préstamo hipotecario.
• Pacto de indemnidad por gastos de notaría, registro e impuesto si se incumple.
• Distribución de gastos de notaría, registro e impuesto de la futura escritura.
• Cláusula penal sustitutiva o arras penitenciales bien tipificadas.
• Causas de resolución y gastos de desocupación.

México

En México la promesa de compraventa se regula en el Código Civil Federal —arts. 2243 a 2247— y en los códigos civiles de las entidades federativas, que son los que rigen de verdad en lo local. Funciona tanto para bienes muebles como para inmuebles y se usa mucho en preventa de departamentos nuevos, en venta de autos usados entre particulares y en operaciones a plazos.

Es una figura disponible en cualquier estado, pero los plazos, las formalidades del Registro Público de la Propiedad y del Comercio y el monto del anticipo razonable cambian de una entidad a otra. Conviene revisar el código civil del estado donde está el bien.

Fundamento legal en México y autoridad competente

La base nacional es el Código Civil Federal, arts. 2243 a 2247. En cada estado opera su propio código civil, con reglas similares pero no idénticas. Para inscribir el inmueble en definitiva hay que ir al Registro Público de la Propiedad y del Comercio de la entidad; para elevar a escritura pública, a un notario público del lugar donde se otorgue.

Un modelo de promesa de compraventa de bien mueble para México sirve para autos, muebles o joyas; para inmuebles existe una variante específica.

Cláusulas habituales en un modelo mexicano en pesos mexicanos (MXN)

1. Identificación del promitente vendedor y del promitente comprador, con datos de la identificación oficial.
2. Descripción detallada del bien y acreditación de propiedad (factura, escritura o carta factura).
3. Precio total en pesos mexicanos (MXN) y monto del anticipo, con recibo firmado.
4. Plazo o fecha cierta para firmar la escritura pública definitiva o el contrato definitivo.
5. Declaración de libertad de gravamen y de estar al corriente en contribuciones (predial, agua, fiscales).
6. Distribución de gastos de escrituración, certificación de gravámenes e impuestos.
7. Cláusula penal por incumplimiento y pacto de indemnidad por gastos de cobranza.
8. Condición suspensiva por crédito bancario si el comprador financia.
9. Elección de competencia judicial y domicilio para notificaciones.
10. Lugar, fecha y firmas, idealmente con dos testigos.

Diferencia entre muebles e inmuebles en México

Ventajas del modelo para muebles (autos, joyas, equipos): trámite rápido, basta un documento privado bien firmado y entregado con copia de identificaciones, no hay intervención de notario ni del Registro Público de la Propiedad; los costos se reducen al anticipo y, si financia, a intereses pactados. Por ejemplo, por una camioneta usada con precio de 350.000,00 pesos mexicanos (MXN) y anticipo de 70.000,00 pesos mexicanos (MXN), el saldo se cubre en dos parcialidades antes de la firma definitiva.

Inconvenientes: el vendedor no queda protegido frente a la reventa a un tercero y la recuperación del bien es más lenta si el comprador incumple, porque hay que demandar.

Para inmuebles, las ventajas son claras: si el modelo está bien hecho e inscripto en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, el inmueble queda «atado» frente a terceros. Los inconvenientes: hay costes notariales, certificados de libertad de gravamen y pago de impuestos, y los plazos se alargan por la intervención del notario.

Argentina

En Argentina la figura más usada se llama boleto de compraventa y funciona como promesa de celebrar un contrato de compraventa. Está prevista en el Código Civil y Comercial de la Nación. Para inmuebles es la fórmula típica: el comprador paga un anticipo, toma posesión en muchos casos y firma la escritura traslativa de dominio más adelante.

La autoridad clave es el escribano público, dependiente del Colegio de Escribanos de la jurisdicción, y el Registro de la Propiedad Inmueble, donde se inscribe la escritura definitiva. En CABA y varias provincias se exige mediación obligatoria previa antes de demandar, según el monto y la jurisdicción.

Nombre, ley y escribano en Argentina

La figura se llama boleto de compraventa (también promesa de celebrar un contrato) y se rige por el Código Civil y Comercial de la Nación. Intervienen el escribano público, matriculado en el Colegio de Escribanos de la jurisdicción, y el Registro de la Propiedad Inmueble para la inscripción definitiva.

Características del boleto de compraventa en Argentina y cifras en pesos argentinos (ARS)

El boleto se caracteriza por libertad de forma para inmuebles entre particulares, aunque se recomienda hacerlo por escrito y con firma certificada para oponerlo frente a terceros. Los plazos típicos para elevar a escritura van de 30 a 180 días, según el crédito y la complejidad de la operación. La seña se pacta normalmente entre el 20 % y el 40 % del precio, y puede fijarse como arras confirmatorias (penaras como a cuenta del precio) o como señal penitencial (señal que autoriza a arrepentirse con pérdida de lo entregado).

Caso: Daniela compra un departamento en CABA por 80.000.000,00 pesos argentinos (ARS). Entrega una seña de 25.000.000,00 pesos argentinos (ARS) y firma boleto con plazo de 60 días para escritura. Si desiste, pierde la seña; si el vendedor desiste, debe devolver el doble: 50.000.000,00 pesos argentinos (ARS).

Escritura traslativa de dominio e inscripción registral en Argentina

1. Las partes firman el boleto de compraventa con seña y plazo para escriturar.
2. El comprador solicita al escribano el certificado de dominio e inhibiciones.
3. Se liquida el impuesto de sellos provincial y se obtiene el certificado de deuda municipal.
4. El escribano redacta la escritura traslativa de dominio.
5. Las partes firman la escritura y se paga el saldo.
6. El escribano inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble.
7. Antes de demandar por incumplimiento, en CABA y en varias provincias se exige mediación obligatoria ante el organismo provincial.

Chile

En Chile la promesa de compraventa se usa muchísimo para vender inmuebles mientras el comprador tramita el crédito hipotecario. Se celebra por escritura pública o por instrumento privado, y se eleva después a la compraventa definitiva, también por escritura pública, para que el Conservador de Bienes Raíces inscriba el dominio.

La autoridad es el notario público, que autoriza la escritura, y el Conservador de Bienes Raíces, que inscribe. Ambos están regulados por el Ministerio de Justicia. El modelo típico se puede revisar en un modelo de contrato de promesa de compraventa chileno.

Ley aplicable y autoridad competente en Chile

La base es el Código Civil chileno y, cuando hay comunidad, la Ley sobre Copropiedad inmobiliaria. Intervienen el notario público y el Conservador de Bienes Raíces, ambos bajo el Ministerio de Justicia de Chile. La Ley 19.281 regula el arrendamiento con promesa de compraventa.

Modelo en Word y cláusulas habituales en Chile

Revisa que el modelo contenga:

• Individualización de las partes con cédula nacional de identidad.
• Descripción del inmueble con sus deslindes (norte, sur, oriente, poniente).
• Título de adquisición e inscripción de dominio vigente en el Conservador.
• Precio pactado en pesos chilenos (CLP), monto del pie y forma de pago del saldo.
• Plazo para elevar a escritura pública, normalmente de 45 días.
• Reserva de dominio hasta la inscripción.
• Cláusula penal por desistimiento, tasada como anticipo o como multa.
• Referencia al reglamento de copropiedad si es un departamento.
• Declaración de libertad de gravámenes y de estar al día en contribuciones.
• Condición suspensiva por aprobación del crédito hipotecario.

Cómo tratar el crédito hipotecario y los plazos en Chile

Caso: en una operación tipo, el comprador firma la promesa en pesos chilenos (CLP), pero el precio se suele referenciar a la Unidad de Fomento (CLF) para protegerlo de la inflación. Plazo habitual: 45 días desde la firma para suscribir la escritura definitiva, condicionada a que el banco apruebe el crédito hipotecario. Si el crédito se rechaza, la promesa se resuelve sin penalidad si así se pactó, devolviéndose el anticipo.

Perú

En Perú la figura se llama compromiso de compraventa y está regulada en el Código Civil peruano. Sirve para obligar a vendedor y comprador a celebrar la escritura pública de compraventa en una fecha futura, especialmente en preventas de inmuebles donde el comprador debe esperar por una entrega futura del proyecto inmobiliario.

La autoridad es la notaría pública para la escritura definitiva y la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) para la inscripción de la transferencia.

Nombre, ley y autoridad competente en Perú

La norma es el Código Civil peruano, y la autoridad notarial es la notaría pública; la autoridad registral, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) en la zona registral correspondiente. Para inscribir el inmueble es imprescindible elevar el compromiso a escritura pública.

Cláusulas habituales en un modelo peruano en soles (PEN)

1. Identificación de promitente vendedor y promitente comprador con DNI o RUC.
2. Descripción del inmueble y referencia a la partida registral de SUNARP.
3. Precio en soles (PEN), monto del anticipo y saldo, con forma de pago.
4. Declaración de saneamiento: el vendedor declara que el bien está libre de gravámenes, cargas y litigios.
5. Plazo para elevar a escritura pública ante notaría.
6. Penalidad por incumplimiento, normalmente equivalente al anticipo o al doble.
7. Referencia a la Ley del Notariado y al Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
8. Condición suspensiva por crédito bancario si hay financiación.
9. Elección de competencia judicial y domicilio en la misma ciudad.
10. Lugar, fecha y firmas, idealmente con dos testigos.

Riesgos típicos en Perú y cómo cubrirlos en la promesa

• Prometer sin verificar la partida registral en SUNARP: pedir siempre el Certificado de Gravámenes y de Búsqueda Registral antes de firmar.
• Pactar moneda extranjera sin cláusula de ajuste: si el precio se fija en dólares, conviene incluir un tipo de cambio convenido o referenciar a la UIT para evitar discusiones.
• Omitir la condición suspensiva del crédito bancario: si la compra depende de un préstamo, esa condición debe quedar expresa para liberar al comprador si el banco rechaza la operación.
• Confundir la promesa con el contrato definitivo: la promesa no transfiere la propiedad ni se inscribe por sí sola en SUNARP; hace falta la escritura pública y la inscripción registral.

Preguntas frecuentes sobre la promesa de compraventa

1. ¿Cómo consigo una plantilla de contrato de compraventa en Word?

En España el Colegio de Registradores publica modelos gratuitos de Escritura pública; en México, el Colegio de Notarios de cada estado ofrece formatos en Word. Para que sirva de verdad, la plantilla debe permitirte llenar datos del inmueble, precio, forma de pago y firmas, y conviene revisarla con un notario (México) o un abogado (España) antes de firmar.

2. ¿Qué debe traer un modelo de contrato de compraventa de inmueble para Word?

Datos de las partes, descripción registral del inmueble, precio y moneda del país (pesos colombianos, soles, euros, etc.), forma y fecha de pago, y cláusulas de entrega, sanciones por incumplimiento y sometimiento a tribunales locales. En Perú y Chile se añade la referencia al valor fiscal del predio para efectos tributarios.

3. ¿Sirve el mismo modelo de contrato de compraventa de vivienda en PDF para todos los países hispanohablantes?

No, porque cada país tiene requisitos distintos: en Argentina hace falta la escritura ante escribano, en Colombia la promesa debe constar en documento privado reconocido, en España interviene notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Usa una plantilla del país donde está el inmueble o será papel mojado.

4. ¿Cómo se hace un contrato de promesa de compraventa en Word?

Incluye la voluntad firme de celebrarlo más adelante, un plazo concreto para firmar la escritura, una arras o seña, y la pena por desistir. En México el Código Civil de cada entidad regula la promesa; en Chile la Ley 18.101 sobre arrendamiento y la propia norma civil la regulan según la naturaleza del bien.

5. ¿Dónde encuentro un modelo de contrato de compraventa de vivienda entre particulares en Word?

En España las notarías facilitan borradores; en Chile la Cámara de Comercio de Santiago publica formatos tipo; en Colombia las Cámaras de Comercio regionales ofrecen plantillas. Aun entre particulares, en Argentina la escritura es obligatoria, así que el modelo solo cubre el acuerdo preliminar.

6. ¿Qué secciones no pueden faltar en una plantilla de compraventa de vivienda?

Identificación de comprador y vendedor con sus documentos oficiales, descripción catastral o registral del inmueble, precio en la moneda local, condición de pago, declaración de deudas por expensas o contribuciones, y firma de ambas partes con testigos. Faltar alguna, sobre todo las deudas, suele ser motivo de litigio en México y Chile.

7. ¿El modelo de contrato privado de compraventa en PDF tiene la misma validez que la escritura?

Depende del país: en Colombia un documento privado surte efectos entre las partes pero no transfiere el dominio, que requiere escritura y registro. En México, la Ley notarial de cada estado exige escritura para inmuebles. Descargar el PDF es solo el primer paso; después hay que elevarlo a escritura ante notario competente.

Fuentes

1. Vlexcontrato promesa compraventa – vLexconsultado el 12/10/2026
2. MisabogadosModelo de contrato de promesa de compraventa – MisAbogados Chileconsultado el 12/10/2026
3. Vlexmodelo contrato promesa compraventa – vLexconsultado el 12/10/2026
4. ModeloContrato de Promesa de Compraventa de Inmueble – Modelo.peconsultado el 12/10/2026
5. LawinsiderFORMATO CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA …consultado el 12/10/2026