Comprar o vender una casa es un trámite que se parece en lo esencial en los cinco países hispanohablantes que más pesan —España, Argentina, Chile, México y Perú—, pero que cambia de nombre, de autoridad y de papel sellado en cada uno. Lo que en un sitio es una escritura pública notarial, en otro es una compraventa formalizada por un escribano y en un tercero es un contrato elevado a escritura ante notario. Esta guía recoge el principio común, lo aterriza país por país y señala los organismos y las normas que intervienen, sin convertir monedas ni inventar cifras.
Lo común a España, México, Argentina, Chile y Perú: el principio compartido
En los cinco países la compraventa de un bien inmueble exige los mismos requisitos de fondo, aunque el cómo se resuelva dependa del código civil y del organismo de cada Estado:
- Consentimiento de las dos partes, libre de vicios como el engaño, la intimidación o el dolo.
- Objeto cierto y determinado, identificado por su dirección, su referencia catastral, sus linderos o su matrícula.
- Precio cierto en dinero, en la moneda del país, y una forma de pago pactada.
- Causa lícita y verdadera, que en la práctica suele ser la transmisión de la propiedad a cambio del precio.
- Capacidad legal de las partes, con reglas distintas si es un menor, un incapacitado judicialmente o un inmueble ganancial o común.
El detalle de cada requisito —qué pasa si falta la firma del cónyuge, cómo se acreditan los datos del inmueble o qué porcentaje de seña bloquea embargos— se resuelve en el código civil y en las leyes notariales y registrales de cada país.
España: contrato privado y elevación a escritura pública
En España la base está en el Código Civil (artículos 1278, 1445 y siguientes) y en la Ley Hipotecaria, con el Registro de la Propiedad como organismo donde se inscribe el derecho. La compraventa nace del contrato, pero la transmisión plena frente a terceros exige elevar el acuerdo a escritura pública ante notario y anotar después esa escritura en el Registro.
Modelo y cláusulas que pide la práctica española
El documento suele reunir, como mínimo, los siguientes bloques:
- Datos identificativos completos de comprador y vendedor, con DNI o NIE y estado civil.
- Descripción registral del inmueble: dirección, referencia catastral consultable en la Sede Electrónica del Catastro, superficie, linderos y, si la tiene, inscripción registral.
- Precio en euros (EUR), forma de pago y, en su caso, arras (penitenciales, confirmatorias o de la cantidad pactada) con su importe y tratamiento fiscal.
- Distribución de la plusvalía municipal (IIEEE municipal) entre las partes, según lo que decida cada ayuntamiento y la ley estatal.
- Reparto de gastos: notaría, Registro, gestoría y tributos.
- Cláusula de vicios ocultos según el Código Civil, con el plazo del que dispone el comprador para reclamar.
De la firma del contrato privado a la inscripción registral
- Las partes firman un contrato privado de compraventa, válido entre ellas según el artículo 1278 del Código Civil.
- Acuden a una notaría para elevar el acuerdo a escritura pública de compraventa.
- La notaría liquida impuestos y entrega la escritura firmada.
- El comprador líquida y tributa efectivos ante la Agencia Tributaria y, en su caso, ante el ayuntamiento por la plusvalía.
- Se presenta la escritura en el Registro de la Propiedad para su inscripción.
Por qué España insiste en escritura e inscripción
Mientras el contrato privado solo prueba la obligación entre las partes, la escritura pública notarial es el documento que se inscribe en el Registro de la Propiedad y permite oponer el derecho frente a terceros. Además, una vez inscrita la transmisión, el vendedor queda liberado del IIBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) a partir del siguiente devengo, porque ya no figura como propietario en el catastro. El artículo 1283 del Código Civil y las reglas del Registro determinan cuándo un documento basta como prueba y cuándo hace falta inscripción para que el comprador esté protegido frente a embargos, ventas dobles o aceptada familiares del vendedor.
México: contrato privado, contrato definitivo y la fe del Notario
En México la compraventa se rige, en lo civil, por los códigos civiles de cada entidad federativa —el Código Civil Federal es solo uno de ellos— y por las leyes notariales federales y locales. La transmisión del dominio frente a terceros exige escritura pública ante notario e inscripción en el Registro Público de la Propiedad de la entidad federativa correspondiente. El contrato privado no transmite el dominio frente a terceros, aunque sí genera efectos entre las partes.
Modelo de contrato privado de compraventa en México
El contrato privado mexicano suele recoger los mismos bloques que en otros países, con nombres propios del país:
- Datos del vendedor y del comprador con RFC (Registro Federal de Contribuyentes) y CURP.
- Descripción del inmueble: dirección, superficie, linderos y, si existe, antecedente registral del Registro Público de la Propiedad local.
- Precio en pesos mexicanos (MXN), moneda y forma de pago, y, en su caso, arras penitenciales o confirmatorias.
- Entrega material del inmueble y plazo para la firma de la escritura.
- Distribución de gastos: ISR, IVA en su caso, traslado de dominio local y gastos notariales.
- Cláusula de vicios ocultos, según lo previsto en el código civil de la entidad.
La función del notario público es dar fe de la firma y del contenido, y la del Registro Público de la Propiedad es inscribir la escritura para que el derecho sea oponible.
De la firma a la inscripción registral en México
- Las partes firman un contrato privado que las vincula entre sí.
- Acuden a un notario público para formalizar la compraventa en escritura pública.
- El notario realiza la liquidación de impuestos federales y locales, con intervención del Servicio de Administración Tributaria (SAT).
- Se paga el traslado de dominio ante la autoridad fiscal de la entidad federativa.
- La escritura se inscribe en el Registro Público de la Propiedad de la entidad.
En México, sin escritura pública inscrita no hay transmisión de dominio frente a terceros, por mucho que exista contrato firmado y precio pagado.
Riesgos del descuento
El comprador debe pagar y declarar por el valor real del inmueble. Si se formaliza un contrato privado con valores por debajo del mercado para ahorrarse el ISR o el traslado de dominio, la operación queda expuesta a problemas de oponibilidad y de fiscalización, además de a la eventual nulidad por simulación. La legislación notarial y registral de cada entidad federativa es la que determina los controles y las sanciones aplicables, y varía entre estados.
Argentina: boleto de compraventa y escritura pública ante Escribano
En Argentina el Código Civil y Comercial de la Nación rige la compraventa, y la transmisión del dominio se completa con la escritura pública hecha por un escribano público y su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia del inmueble. El boleto de compraventa es un contrato preparatorio que no transmite la propiedad: sirve para obligarse a firmarla más adelante.
| Concepto | Qué es en Argentina |
|---|---|
| Contrato preparatorio | Boleto de compraventa, con seña o anticipo. |
| Transmisión del dominio | Escritura pública hecha por escribano e inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble provincial. |
| Organismo registral | Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia del inmueble. |
| Funcionario que da fe | Escribano público. |
Modelo y datos que pide el Escribano argentino
El modelo de contrato de compraventa de inmueble en Argentina suele reunir los siguientes datos:
- Identificación de las partes con DNI o CUIT y domicilio.
- Descripción del inmueble: dirección, datos catastrales y, si existe, matrícula registral.
- Precio en pesos argentinos (ARS), moneda pactada y forma de pago.
- Seña o anticipo, con su porcentaje y tratamiento si se cumple o se incumple.
- Plazo para concurrir a la escribanía y firmar la escritura.
- Autorización del cónyuge o conviviente, cuando el inmueble es ganancial o vivienda familiar, o es bien propio pero vivienda del matrimonio. Esta exigencia se explica en la guía cuándo el cónyuge o conviviente debe firmar también el contrato.
Del boleto a la escritura pública en Argentina
- Las partes firman un boleto de compraventa con seña o anticipo. Si el comprador pagó al menos el 25% del monto, el boleto impide embargos de terceros sobre el inmueble mientras se firma la escritura.
- Las partes concurren a una escribanía para formalizar la escritura pública.
- El escribano verifica identidad, capacidad y documentación del inmueble.
- Se líquida y paga el impuesto de sellos provincial y los tributos nacionales ante ARCA.
- La escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia.
Un boleto bien hecho protege al comprador frente a embargos, pero solo la escritura pasa a poseer el dominio registrado.
Riesgos del descuento
La práctica argentina obliga a tomar precauciones en supuestos frecuentes: inmuebles del vendedor casado o en unión convivencial inscripta (donde se necesita la firma del cónyuge o conviviente), inmuebles de menores no emancipados (que firman sus padres o tutores) e inmuebles que no son del vendedor (donde el verdadero dueño debe conferir un poder general amplio). Cuando falta cualquiera de esas firmas, el contrato queda expuesto a nulidad o a la responsabilidad por daños.
Chile: promesa de compraventa y escritura pública ante Notario
En Chile la compraventa se rige por el Código Civil y por las normas notariales. La transmisión del dominio opera con la escritura pública hecha por un notario público y su anotación en el Conservador de Bienes Raíces competente. La promesa de compraventa es una obligación de hacer —firmar la escritura más tarde— y no transmite la propiedad por sí sola.
Modelo y cláusulas que pide la práctica chilena
El modelo de promesa de compraventa en Chile reúne, como mínimo, los siguientes bloques:
- Identificación de las partes con RUT y estado civil.
- Descripción del inmueble: dirección, rol de avalúo fiscal, deslindes y, si la tiene, inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
- Precio en pesos chilenos (CLP) o Unidades de Fomento (UF) —sin convertir entre monedas— y forma de pago.
- Monto de las arras y su tratamiento: confirmatorias, penitenciales o de retracto.
- Plazo para concurrir a la notaría y firmar la escritura definitiva.
- Cláusula de incumplimiento y de resolución, según lo previsto en el Código Civil.
De la promesa a la inscripción en Chile
- Las partes firman una promesa de compraventa, que las obliga a concurrir a la notaría.
- Acuden a un notario público para firmar la escritura pública de compraventa.
- El notario verifica identidad, capacidad y títulos del inmueble.
- Se líquida y paga el impuesto territorial de aportes, donde corresponda, con intervención del Servicio de Impuestos Internos (SII).
- La escritura se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces.
Particularidades del contrato en Chile
La práctica chilena recurre con frecuencia a promesas con arras y cláusulas de incumplimiento, que fijan efectos automáticos si una parte no concurre a la firma o se desiste. La ley chilena permite pactar arras confirmatorias o penitenciales, y sus consecuencias en caso de incumplimiento varían según el tipo. Cuando el comprador está casado en régimen de sociedad conyugal, la promesa y la escritura pueden requerir también la firma del cónyuge, según las reglas del Código Civil.
Perú: contrato de compraventa y elevación a escritura pública
En Perú la compraventa se rige por el Código Civil y por la legislación notarial. La transmisión del dominio opera con la escritura pública hecha por un notario público y su inscripción en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), el organismo registral nacional. El contrato privado no transmite la propiedad frente a terceros; solo obliga entre las partes.
Modelo y cláusulas que pide la práctica peruana
El modelo de contrato de compraventa de inmueble en Perú suele contemplar los siguientes bloques:
- Datos del comprador y del vendedor con DNI o RUC y estado civil.
- Descripción del inmueble: dirección, área, linderos y partida registral en SUNARP.
- Precio en soles (PEN), forma de pago y, en su caso, arras confirmatorias o penitenciales.
- Plazo para la firma de la escritura pública.
- Distribución de gastos notariales, registrales y tributos (alcabala, entre otros).
- Cláusula de vicios ocultos y de saneamiento, según el Código Civil.
De la firma a la inscripción registral en Perú
- Las partes firman un contrato privado que las vincula entre sí.
- Acuden a un notario público para elevar el contrato a escritura pública.
- Se líquida el impuesto de alcabala ante la municipalidad distrital y los tributos nacionales ante SUNAT.
- La escritura se inscribe en SUNARP para que la compraventa sea oponible a terceros.
Riesgos del descuento
En la práctica peruana es frecuente formalizar contratos privados con arras confirmatorias (que acreditan la seriedad del negocio y sirven de prueba de su celebración) y arras penitenciales (que permiten a cada parte arrepentirse perdiendo la seña, o al vendedor devolviendo el doble). El Código Civil peruano regula estas figuras y sus efectos, aunque los plazos y porcentajes dependen de lo pactado. Cuando falta la firma del otro cónyuge en bienes sociales, la operación puede quedar expuesta a la nulidad por incumplimiento de la normativa sobre bienes del matrimonio.
Lo común a España, México, Argentina, Chile y Perú: el principio compartido
Para cerrar, los elementos que casi todos los países reconocen:
- Consentimiento libre de vicios (dolo, intimidación, error).
- Objeto cierto, identificable por sus datos registrales o catastrales.
- Precio cierto en dinero, en la moneda del país del inmueble.
- Causa lícita, que es la obligación de transmitir el dominio a cambio del precio.
- Capacidad legal, con reglas distintas para menores, incapaces o inmuebles gananciales.
El detalle de cada uno de estos elementos —cómo se prueba el consentimiento, qué autoridad relevante verifica la capacidad, qué porcentaje de seña bloquea embargos o cuándo se exige la firma del cónyuge— se resuelve con códigos civiles y organismos distintos en cada país, y por eso no cabe hablar de una regla común universal.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de compraventa de inmuebles
1. ¿Dónde puedo conseguir un modelo de contrato de compraventa de inmueble en Word gratis?
En España puedes usar los modelos gratuitos del Colegio de Registradores o de la Generalitat de Cataluña; en México, la Profeco publica formatos tipo en su sitio; en Argentina, varias escribanías ofrecen plantillas base. Antes de firmar, lo prudente es que un abogado local revise las cláusulas, porque un mismo formulario no sirve para todos los países.
2. ¿Cómo es un contrato de compraventa de inmueble entre particulares?
Es un documento privado firmado por comprador y vendedor sin intervención de notario, válido para acreditar el negocio jurídico en Chile y Argentina. En México, en cambio, la ley exige escritura pública ante notario para que la transmisión de propiedad tenga efectos frente a terceros.
3. ¿Cómo descargar un modelo de contrato de compraventa de vivienda en PDF?
En España, la web notarial NotariosyRegistradores ofrece borradores descargables; en Colombia, la Superintendencia de Notariado y Registro publica modelos en PDF. En Perú, la Sunarp no facilita plantillas, por lo que suele recurrirse a bufetes o notarías para redactarlo.
4. ¿Qué debe incluir una plantilla de contrato de compraventa de vivienda?
Incluye identificación de las partes, descripción del inmueble con su referencia catastral o registral según el país, precio y forma de pago, y la fecha de entrega. En Chile, por ejemplo, se añaden las cláusulas de reserva de dominio hasta el pago total.
5. ¿Qué diferencia hay entre un contrato privado y uno público de compraventa?
El contrato privado lo firman las partes sin notario y sirve como título, mientras que el público se otorga ante notario y es inscribible en el Registro. En México, solo el segundo permite inscribir la compraventa en el Registro Público de la Propiedad.
6. ¿Hay plantillas de contrato de compraventa en Word que sean fiables?
Las de organismos oficiales españoles, como la Sede Electrónica del Catastro, son un punto de partida fiable. En Chile, la Cámara Chilena de la Construcción también publica modelos base. Aun así, conviene adaptarlas a la legislación del país donde está el inmueble antes de firmar.
Fuentes
- ValoracionDescarga CONTRATO COMPRA VENTA – ALQUILER | Valoracion.esconsultado el 12/10/2026
- DerechoenmexicoCONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA – derechoenmexico.mxconsultado el 12/10/2026
- WonderContrato de Compraventa de Inmueble – Modelo Word y PDFconsultado el 12/10/2026
- Remax-netContrato de Compraventa: Descarga Gratis y Guía de Uso 2026consultado el 12/10/2026
- SchneiderabogadosContrato de Compraventa en Chile – Schneider Abogadosconsultado el 12/10/2026