Qué es la fianza de alquiler y por qué no se contabiliza igual en todos los países
La fianza de alquiler es la cantidad de dinero que el inquilino entrega al arrendador al firmar el contrato para responder de los daños, del impago o de cualquier incumplimiento. Funciona como una garantía, no como una parte del precio, y por eso su tratamiento contable y fiscal difiere del de las rentas.
Lo que en España y México se llama fianza, en Chile se conoce como mes de garantía y depósito, en Argentina como depósito de garantía y en Perú, de manera coloquial, de depósito de alquiler o garantía. Esa variedad de nombres esconde una idea común: mientras el dinero sigue siendo garantía, no es ingreso ni gasto del arrendador. Pero la ley que la regula, la cuenta donde se anota y el tributo que la grava cambian de un país a otro.
- Fianza (España, México): garantía que el inquilino entrega en dinero o mediante póliza de afianzamiento.
- Mes de garantía y depósito (Chile): lo que el propietario puede retener y lo que se mantiene en el Portal de Garantías.
- Depósito de garantía (Argentina): equivalente a un mes de alquiler, con ajuste por índice.
- Depósito o garantía contractual (Perú): escritura probable de uno o dos meses, en muchos casos avalada por carta fianza bancaria.
El principio común: una fianza no es un ingreso ni un gasto del arrendador
La fianza es un pasivo para quien la recibe y un activo para quien la entrega. Mientras cumple su papel de garantía, no se imputa a la base del IRPF, del Impuesto sobre Sociedades, del impuesto a las ganancias, del impuesto a la renta ni de sus equivalentes locales. Esta es la única regla que se repite en los cinco países.
El momento en que la fianza deja de ser garantía es el que dispara el registro fiscal:
- Cuando se devuelve úntegramente al inquilino, deja de ser pasivo y activo a la vez, sin efecto en el resultado.
- Cuando el arrendador la retiene total o parcialmente por daños o impago, esa parte se convierte en ingreso del período y tributa según el r régimen gimen de cada país.
- Cuando se aplica al pago de las últimas rentas, el devengo cambia de naturaleza: pasa de garantía a contraprestación por el arrendamiento, con los efectos fiscales que correspondan.
Mientras el dinero sigue siendo garantía, no tributa; la obligación contable nace cuando se devuelve, se retiene o se transforma en renta.
España: cómo se contabiliza la fianza según el PGC y qué dice la LAU
En España, la fianza obligatoria de los arrendamientos de vivienda se rige por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), que fija una cantidad equivalente a una mensualidad de renta en los arrendamientos de vivienda y dos en los de uso distinto. Su regulación contable se apoya en el Plan General de Contabilidad (PGC) y en las consultas del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC). Los importes se expresan en euros (EUR) y la fiscalidad depende de la Agencia Tributaria.
Además, la Ley 13/1996, de 29 de julio, del Registro y el Depósito de Fianzas obliga a depositar la fianza en el organismo autonómico competente.
Las cuentas del PGC para la fianza: 260, 565, 180 y 560
El PGC reserva cuatro cuentas para la fianza. La elección entre la versión a corto o a largo plazo depende de cuánto reste de vigencia del contrato:
| Cuenta | Tipo | Cuándo se usa |
|---|---|---|
| 260 Fianzas constituidas a l/p | Activo no corriente | Inquilino, cuando el contrato tiene más de un año por delante |
| 565 Fianzas constituidas a c/p | Activo corriente | Inquilino, cuando el contrato vence en menos de un año |
| 180 Fianzas recibidas a l/p | Pasivo no corriente | Arrendador, cuando el contrato tiene más de un año por delante |
| 560 Fianzas recibidas a c/p | Pasivo corriente | Arrendador, cuando el contrato vence en menos de un año |
Glosario exprés: largo plazo = fondo (más de 12 meses por delante); corto plazo = corrientes (menos de 12 meses). Al acercarse el vencimiento se reclasifica de la cuenta a largo plazo a la de corto plazo.
Asientos contables: cuándo la empresa es inquilina y cuándo es arrendadora
Supongamos que Delicias del Pan S.L. (arrendador) alquila un local a Comercial Centro Ciudad S.A. (inquilino) el 1 de marzo de 2X24 por cinco años, con renta mensual de 2.000 EUR y fianza de 4.000 EUR (dos meses). Los asientos en euros (EUR) son:
- Entrega inicial de la fianza (inquilino, plazo largo):
– Debe 260 Fianzas constituidas a largo plazo 4.000 EUR / Haber 572 Bancos 4.000 EUR – (Arrendador: Debe 572 Bancos 4.000 EUR / Haber 180 Fianzas recibidas a largo plazo 4.000 EUR)
- Reclasificación al acercarse el vencimiento (cuando queda menos de un año):
– Inquilino: Debe 565 Fianzas constituidas a corto plazo 4.000 EUR / Haber 260 Fianzas constituidas a largo plazo 4.000 EUR – Arrendador: Debe 180 Fianzas recibidas a largo plazo 4.000 EUR / Haber 560 Fianzas recibidas a corto plazo 4.000 EUR
- Devolución sin incidencias al término del contrato:
– Inquilino: Debe 572 Bancos 4.000 EUR / Haber 565 Fianzas constituidas a corto plazo 4.000 EUR – Arrendador: Debe 560 Fianzas recibidas a corto plazo 4.000 EUR / Haber 572 Bancos 4.000 EUR
Si el arrendador retiene la fianza por daños o impago, en lugar de salir por la cuenta 572 el arrendador da de baja el pasivo en la 560 y reconoce un ingreso excepcional; el inquilino, si no la recupera, da de baja el activo en la 565 y registra un gasto extraordinario.
Tratamiento fiscal en España: IRPF, Impuesto sobre Sociedades y obligación de depósito en la comunidad autónoma
La fianza obligatoria de la LAU debe depositarse en el organismo autonómico competente (IVIMA en la Comunidad de Madrid, INCASÖL en Cataluña, ISPA en Asturias, etc.); cada comunidad regula el suyo. Mientras esté depositada a nombre del inquilino, no tributa ni en el Impuesto sobre Sociedades del arrendador persona jurídica ni en el IRPF del arrendador persona física. La retención por daños o impagos se imputa como ingreso en la base del IRPF o del Impuesto sobre Sociedades del período en que se aplica, y la Agencia Tributaria es quien controla tanto la calificación del ingreso como la deducibilidad de las cantidades justificadas como reparación.
Donde acudir: para el régimen autonómico de depósito de fianzas, revise la normativa de su comunidad autónoma o el portal de vivienda correspondiente; para la calificación fiscal, la Agencia Tributaria y las consultas del ICAC son los organismos de referencia.
México: la fianza en el arrendamiento de inmuebles y su registro contable
En México, el Código Civil Federal y los códigos civiles de cada entidad federativa regulan la fianza; en lo contable y fiscal rigen la Ley General de Contabilidad Gubernamental (LGCG) y las Normas de Información Financiera (NIF). El Servicio de Administración Tributaria (SAT) es el organismo fiscal competente, y los conflictos entre particulares se dilucidan ante los Juzgados Civiles de cada entidad federativa. Los importes se expresan en pesos mexicanos (MXN).
Cuánto se pacta y en qué cuenta se registra: del anticipo de garantía a la póliza de fianza
En la práctica mexicana conviven dos figuras que conviene no mezclar:
- Depósite de equivalencia de efectivo que el inquilino entrega al propietario: se registra como un anticipo a cuenta del arrendador, sin causar IVA en la entrega ni en la devolución. Su saldo vive en cuentas por cobrar del arrendatario y como obligación del arrendador, en pesos mexicanos (MXN).
- Póliza de fianza de arrendamiento: la emite una aseguradora autorizada conforme a la Ley de Instituciones de Seguros y de Fianzas (LISF); compañías como Avla en México ofrecen este producto, que cubre hasta seis meses de cartera vencida. La prima la paga el inquilino y se contabiliza como gasto operativo durante la vigencia.
Efectos fiscales para el arrendador persona física y para la empresa arrendataria
Caso de un depósito de 30.000 MXN pactado entre una persona física con Régimen de Arrendamiento ante el SAT y un inquilino empresarial:
- A la firma del contrato, el depósito no es ingreso acumulable para el arrendador persona física ni IVA trasladado para la empresa; solo una obligación registrada.
- Si el contrato termina sin incidencias, el SAT permite la devolución total sin efectos fiscales.
- Si la aseguradora paga al arrendador por incumplimiento del inquilino, esa indemnización se reconoce como ingreso acumulable en el período en que se cobra.
La póliza de fianza no es un depósito: contable y fiscalmente se trata como un gasto de prima, no como una garantía dineraria.
Devolución y retención de la fianza en México: qué documentar ante el SAT
Pasos para devolver o retener la fianza en México:
- Levante un acta de entrega-recepción del inmueble al término del contrato, firmada por ambas partes.
- Si hay daños, cuantifíquelos con cotizaciones o facturas y adjùntelas al finiquito.
- Si no hay daños, devuelva el depósito en la misma cuenta de origen y emita un recibo de finiquito.
- Si retiene parte del depósito, documente el acuerdo por escrito y consérvelo para cualquier revisión del SAT.
- No confunda la fianza en efectivo con la prima pagada a la aseguradora al cierre del contrato: son partidas distintas, con tratamientos fiscales diferentes.
Argentina: el depósito de garantía y la ley de alquileres
En Argentina, el depósito de garantía se rige por el Código Civil y Comercial de la Nación y por las normas locales que cada jurisdicción dicte en materia de locaciones urbanas. Tras las últimas reformas, el plazo, el ñdice de actualización y la moneda se pactan libremente entre las partes; la Última persona aclara que el régimen anterior puede no estar vigente. La fiscalidad corresponde a ARCA (antes AFIP). Los importes se expresan en pesos argentinos (ARS), recordando que las cifras en pesos envejecen muy rápido.
Cuánto se cobra y en qué moneda o indexación se actualiza
| Aspecto | Práctica habitual en Argentina |
|---|---|
| Equivalencia | Alrededor de un mes de alquiler al inicio del contrato |
| Moneda de la cuenta | Pesos argentinos (ARS), en cuenta a nombre del inquilino |
| Actualización | El índice (última ICL u otro que fije la normativa) se aplica al depósito al devolverlo |
| Depósito físico | En una cuenta a nombre del inquilino en una entidad financiera supervisada |
El contrato puede fijar libremente la contractualidad de actualización; sin embargo, mientras la depósito siga siendo garantía, no tributa en el impuesto a las ganancias ni en el IVA.
Registro contable y tributación en el impuesto a las ganancias y en el IVA
Caso de un depósito equivalente a un mes de alquiler de 500.000 ARS en un contrato de dos años:
- Asiento del locador): Debe Bancos 500.000 ARS / Haber Depósito de garantía recibido 500.000 ARS.
- Asiento del locatario): Debe Depósito de garantía entregado 500.000 ARS / Haber Bancos 500.000 ARS.
- Tributación: mientras el dinero siga siendo garantía, no está sujeto al impuesto a las ganancias ni al IVA; solo cuando se aplica a pagar alquileres o se retiene por daños pasa a ser un crédito a imputar.
- Devolución total: se cancelan ambos saldos sin efecto fiscal.
- Aplicación parcial al última renta: la parte aplicada se reclasifica como ingreso por alquileres del período y tributa en el impuesto a las ganancias, con la posibilidad de discriminar IVA si el locador está inscripto.
Devolución, ejecución por daños o impago y obligaciones ante la ARCA
Pasos para cerrar el contrato en Argentina:
- Verifique el estado del inmueble al término del contrato y labore un acta conjunta.
- Si hay daños, cuantifíquelos y notifique al locatario por escrito antes de aplicar el depósito.
- Actualice el monto del depósito aplicando el índice pactado (ICL u otro) hasta la fecha de devolución.
- Si retiene parte, documente el destino (daños, deudas de servicios, rentas) y consérvelo para una eventual fiscalización de la ARCA.
- Si aplica el depósito al pago de alquileres, emita la factura correspondiente y declare la operación en el período fiscal en curso.
Chile: mes de garantía y depósito en el Portal de Garantías
En Chile, el arrendamiento de predios urbanos se rige por la Ley 18.101 y sus reformas; la fiscalidad corresponde al Servicio de Impuestos Internos (SII) y la regulación laboral, a la Dirección del Trabajo. Los importes se expresan en pesos chilenos (CLP), con la Unidad Tributaria Mensual (UTM) como referencia para topes y reajustes.
Mes de garantía, depósito y la cuenta obligatoria en el Portal de Garantías
Pasos para abrir la cuenta de depósito en el Portal de Garantías del Ministerio de Vivienda en Chile:
- Celebre el contrato de arriendo y deje constancia del monto del mes de garantía pactado en CLP.
- Ingrese al Portal de Garantías con Clave Única y registre el contrato y el monto.
- Transfiera el depósito a la cuenta individualizada a nombre del arrendatario en pesos chilenos (CLP).
- Reciba del arrendador un comprobante de la operación; consérvelo para el finiquito.
El propietario no puede retener más allá de lo pactado como mes de garantía; el depósito equivalente se mantiene en el Portal hasta el fin del contrato.
Tratamiento tributario en Chile: IVA de la renta e impuesto a la renta
Caso de un mes de garantía de 600.000 CLP en un arriendo de uso comercial:
- A la firma, el depósito no es renta afecta a IVA ni ingreso tributable mientras siga siendo garantía.
- Si se aplica al pago de los últimos meses de renta, pasa a formar parte de la base afecta a IVA (19%) y al impuesto a la renta del período en que se aplica.
- Si el propietario retiene parte por daños, esa porción se declara como ingreso en el año tributario correspondiente.
En Chile, la fianza solo se grava cuando deja de ser garantía y se imputa a renta o a indemnización.
Devolución, compensación de deudas y cargos al término del contrato
Pasos para cerrar el contrato en Chile:
- Labore un finiquito entre arrendador e inquilino, firmado por ambos, donde conste el estado del inmueble.
- Compense deudas pendientes (renta, servicios, reparaciones) contra el mes de garantía y el depósito.
- Solicite la devolución del depósito en el Portal de Garantías, con Clave Única.
- Si hay saldo a favor del inquilino, transfiéralo a la cuenta registrada.
Errores frecuentes al contabilizar la compensación:
- Aplicar el depósito a rentas sin emitir el comprobante correspondiente ante el SII.
- Mezclar el mes de garantía (lo que retiene el propietario) con el depósito del Portal (lo que se devuelve al término).
- Compensar servicios o daños sin documentarlos; sin respaldo, el SII puede repachar la deducción.
Perú: la garantía de alquiler y los registros contables y tributarios
En Perú, el Código Civil regula la garantía de alquiler, y en lo tributario rigen el TUO de la Ley del Impuesto a la Renta y la Ley del IGV. La SUNAT es el organismo fiscal competente. Los importes se expresan en soles (PEN), y la Unidad Impositiva Tributaria (UIT) se usa para efectos de topes y responsabilidades.
Cuánto se suele pactar y dónde se deposita la garantía
En la práctica peruana se solicita un depósito equivalente a uno o dos meses de alquiler como garantía, en soles (PEN), o se sustituye por un aval o una carta fianza emitida por una entidad financiera autorizada a emitir cartas fianza. El contrato se inscribe ante la SUNAT cuando el ingreso supera los límites de la UIT o cuando el arrendatario lo solicita; el Ministerio de Vivienda administra el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV).
Donde acudir: para registrar un contrato de arrendamiento de vivienda, el RAV del Ministerio de Vivienda; para la inscripción tributaria, la SUNAT; para conflictos, los Juzgados Civiles y de Paz Letrados del Poder Judicial, y desde la nota del desahucio notarial existe el procedimiento especial de la Ley 30933 para contratos inscritos con cláusula´sula de allanamiento futuro.
Registro contable y tributación en el impuesto a la renta y en el IGV
Caso de un depósito de 5.000 PEN en un contrato de dos años:
- Arrendatario: Debe Cuenta por cobrar – Garantía de alquiler 5.000 PEN / Haber Bancos 5.000 PEN.
- Arrendador: Debe Bancos 5.000 PEN / Haber Obligación por garantía de alquiler 5.000 PEN.
Cuentas del Plan Contable General Empresarial (PCGE) aplicables en Perú:
| Cuenta PCGE | Tipo | Uso |
|---|---|---|
| 1629 / 169 Otras cuentas por cobrar | Activo | Garantía entregada por el arrendatario |
| 259 Otras cuentas por pagar | Pasivo | Garantía recibida por el arrendador |
Tributación: la entrega del depósito no está afecta al IGV ni al impuesto a la renta mientras sea garantía. Si se aplica al pago de las últimas rentas, se emite el comprobante de pago correspondiente y se incluye en la base del IGV y del impuesto a la renta del período.
Devolución, retención por daños o incumplimiento y cargos ante la SUNAT
Pasos para cerrar el contrato en Perú:
- Verifique el estado del inmueble al término del contrato y labore un acta de entrega.
- Si hay daños, cuantifíquelos y notifique al locatario por escrito antes de retener la garantía.
- Si no hay daños, devuelva la totalidad del depósito en la cuenta de origen y emita un recibo de finiquito.
- Si retiene parte por daños o deuda de renta, documente el acuerdo y consérvelo para la SUNAT.
En Perú, la garantía contractual no debe confundirse con una carta fianza emitida por una entidad financiera autorizada: a efectos del IGV, son partidas distintas con consecuencias fiscales diferentes.
Preguntas frecuentes sobre la contabilidad de la fianza de alquiler
1. ¿Cómo se hace el asiento contable de la fianza de un alquiler?
Al recibir la fianza del inquilino la cargas en la cuenta de Tesorería (Caja o Banco) y la abonas en una cuenta de pasivo por fianzas recibidas a corto plazo en España (560), a corto o largo plazo en México según el PGC General Mexicano, o en cuentas de pasivo específicas del plan chileno. Si la norma del país obliga a depositarla en un organismo público, registras después la salida de tesorería contra ese depósito sin perder el pasivo.
2. ¿Cómo se contabiliza la fianza recibida y la fianza depositada por separado?
La fianza recibida es siempre un pasivo: el dinero entra en tu tesorería y nace una obligación de devolverlo. Cuando la ley te exige depositarla ante un organismo público —Incàsoll en Cataluña, IVIMA antes en Madrid, INFONAVIT en México para ciertos esquemas—, la salida de dinero se registra contra una cuenta de depósito sin cancelar el pasivo, que solo desaparece al devolverla al inquilino o aplicarla a deudas.
3. ¿En qué cuenta contable va la fianza de alquiler cuando es a largo plazo?
Cuando la fianza no se va a devolver en los doce meses siguientes, sale del corto plazo y pasa a una cuenta de fianzas recibidas a largo plazo: la 185 en el PGC español, equivalentes en los planes mexicano, argentino y chileno. El traspaso entre corto y largo se hace al cerrar el ejercicio, comparando los contratos vivos con el plazo de devolución pendiente.
4. ¿Cómo se contabiliza una fianza depositada en el Incàsoll?
En el momento del depósito la salida de tesorería se carga en una cuenta que refleje el depósito restringido —como la 260 o la 265 en España— y se compensa con el pasivo por la fianza recibida, que no varía. La diferencia con una fianza no depositada solo está en la cuenta de tesorería sustituida; el derecho del inquilino a recuperarla se mantiene íntegro.
5. ¿Cómo se tratan las fianzas recibidas que superan el año de duración?
Hay que reclasificarlas: la parte exigible antes de doce meses sigue en el pasivo a corto plazo y el resto pasa a fianzas recibidas a largo plazo (cuenta 185 en España, equivalentes en el PGC mexicano y en los planes andinos). Esta reclasificación se hace en las cuentas anuales de cada ejercicio y depende de la fecha esperada de devolución, no de la firma del contrato.
6. ¿Cuál es la cuenta contable para fianzas constituidas a corto plazo?
En España la cuenta habitual es la 560, fianzas recibidas a corto plazo, donde se abona el efectivo recibido del inquilino. En los planes contables de México, Argentina, Chile y Perú el funcionamiento es el mismo: una cuenta de pasivo corriente que refleja la deuda con el arrendatario hasta que se devuelve o se aplica a rentas impagadas.
7. ¿Cómo se contabiliza una fianza que finalmente no se devuelve al inquilino?
Si la fianza se aplica a deudas del inquilino —rentas o daños acreditados—, das de baja el pasivo de fianzas recibidas y lo llevas a ingreso del ejercicio, tributando como rendimiento de actividad o de capital según el país. Si la normativa aplicable permite quedársela por incumplimiento, ese importe también se imputa a ingresos y se liquida en la declaración correspondiente del ejercicio en que, según dicha normativa, prescribe el derecho a reclamarla, ya que el plazo de prescripción varía según el país.
8. ¿Para qué sirve la cuenta contable 180?
La cuenta 180 del PGC español agrupa las fianzas y depósitos recibidos a largo plazo, es decir, los que se devolverán más allá de los doce meses siguientes al cierre. En los planes contables de México, Chile, Argentina y Perú no existe con ese número exacto, pero el concepto se reconoce siempre como pasivo no corriente por fianzas y depósitos recibidos.
Fuentes
- MonclairGarantías para alquilar en Argentina: todas las opciones que …consultado el 12/10/2026
- ContabilidadtkFianzas y contratos de arrendamiento – Contabilidad TKconsultado el 12/10/2026
- DofDOF – Diario Oficial de la Federaciónconsultado el 12/10/2026
- IneafTratamiento contable de las Fianzas en los contratos de … – Ineafconsultado el 12/10/2026
- PragmaMovimientos contables relacionados con la fianza – AyudaPragmaconsultado el 12/10/2026