Qué es un contrato de arrendamiento sencillo y qué problema resuelve
Un contrato de arrendamiento sencillo de vivienda es el acuerdo por el que una persona cede temporalmente el uso de una vivienda a otra, a cambio de una renta periódica. En todos los ordenamientos de tradición romanista que se aplican en los países hispanohablantes el contrato tiene tres requisitos de fondo compartidos: consentimiento libre de las partes, identificación cierta del inmueble (la cosa cierta) y precio cierto en dinero (la renta). Eso es lo único verdaderamente común.
A partir de ahí, el contrato puede ser tan simple como un folio firmado por arrendador y arrendatario, o tan completo como un modelo notarial de varias páginas con cláusulas de garantía, actualización y resolución. La expresión "sencillo" no significa "informal": significa que contiene lo esencial sin extras comerciales (opción a compra, cesión, traspaso) ni figuras intermedias como el subarriendo regulado. Si vas a vivir en la vivienda como residencia permanente, este es tu contrato.
El problema que resuelve es doble. Para el arrendador, blinda el cobro de la renta y deja por escrito qué pasa si el arrendatario no paga, deteriora el inmueble o se va antes de tiempo. Para el arrendatario, fija reglas claras sobre duración, fianza, gastos y mejoras, y le da un título para reclamar ante la autoridad competente si el arrendador no cumple. Bien redactado, evita el 90 % de los conflictos que acaban en juicio.
En qué coinciden casi todos los países y por qué luego cambia
Casi todos los países hispanohablantes comparten tres principios de fondo. Primero, el contrato es ley entre las partes dentro del marco del código civil o la ley especial de cada país: lo pactado rige, salvo que contradiga normas de orden público. Segundo, en arrendamiento de vivienda el contrato debe constar por escrito: la mayoría de los ordenamientos lo exigen para que pueda inscribirse, cobrarse judicialmente y servir de prueba en un desalojo. Tercero, el inmueble debe entregarse en condiciones de habitabilidad y el arrendatario debe pagar la renta en los plazos acordados.
Lo que cambia de un país a otro es todo lo concreto. El plazo mínimo y máximo, el monto y la forma de la fianza, el índice que se usa para actualizar la renta cada año, el organismo donde se deposita la garantía, la autoridad ante la que se reclama en caso de impago y los plazos de desalojo no son universales. El Código Civil de Chile, el Código Civil Federal de México, el Código Civil y Comercial de la Nación en Argentina, la Ley de Arrendamientos Urbanos de España y el Código Civil peruano tienen respuestas distintas para la misma pregunta.
Por eso este artículo baja país por país. Si solo te interesa uno, salta a su apartado; si estás comparando o tienes contratos en más de un país, léelo en orden.
España
En España el alquiler de vivienda se rige por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Las partes son el arrendador (propietario) y el arrendatario (inquilino). El contrato debe ser escrito, identificar el inmueble con su referencia catastral y recoger la duración, la renta, la fianza, los gastos, el uso de la vivienda y las cláusulas pactadas dentro del marco de la LAU. El modelo gratuito que ofrece idealista y los que publica la correduría Arrenta sirven como base orientativa, pero la LAU es la que manda.
Ley aplicable y duración del contrato en España
| Dato | Regla en España |
|---|---|
| Norma | Ley 29/1994 (LAU) |
| Duración mínima | 5 años para vivienda habitual (LAU) |
| Prórroga tácita | 3 años adicionales si ninguna parte avisa |
| Forma | Por escrito, recomendable con referencia catastral |
Fianza, garantías y actualización de renta en España
| Dato | Regla en España |
|---|---|
| Fianza legal | 1 mes de renta en metálico, según la LAU |
| Garantías adicionales | Avales bancarios o seguros de impago como los que ofrece Arrenta |
| Actualización | Variación del IPC como referencia habitual pactada por las partes |
| Depósito | Algunas comunidades autónomas exigen depósito obligatorio en organismo público |
En España la LAU fija el suelo (1 mes de fianza, 5 años de duración), pero deja a las partes pactar el resto siempre que no empeore la posición del arrendatario.
Qué incluye un modelo de contrato sencillo en España
Checklist aplicable bajo la LAU:
- Identidad completa de arrendador y arrendatario en España, con DNI o NIE.
- Identificación del inmueble: dirección completa y referencia catastral.
- Duración conforme a la LAU, con fecha de inicio y fin.
- Renta mensual en euros (EUR) y forma de pago (transferencia recomendada).
- Fianza de un mes y, si procede, garantía adicional o seguro de impago.
- Reparto de gastos: comunidad, IBI, suministros.
- Uso exclusivo de vivienda habitual.
- Cláusulas sobre mascotas, obras, subarriendo y cesión.
- Procedimiento ante impago y resolución.
México
En México el arrendamiento de vivienda se regula en el Código Civil Federal y, sobre todo, en los códigos civiles de cada entidad federativa. No existe una ley federal única de arrendamiento: cada estado fija su propio plazo, fianza, depósito y reglas de rescisión, así que la autoridad competente y el detalle dependen del código civil local. Las partes son el arrendador (propietario) y el arrendatario (inquilino). El poder legislativo de cada estado es el que fija los topes y modalidades de la garantía.
Ley aplicable, duración y forma de pago en México
La base está en el Código Civil Federal y, sobre todo, en el código civil del estado donde esté la vivienda. La duración del contrato y los plazos de aviso dependen de lo que diga ese código civil estatal, por lo que no se puede hablar de un plazo único en México sin precisar el estado. La renta se paga en pesos mexicanos (MXN), normalmente por mensualidades anticipadas, y la forma de pago (transferencia, efectivo con recibo) la pactan las partes. Para cualquier cifra específica revisa el código civil de tu estado.
Garantías y cláusulas habituales en un contrato sencillo en México
Checklist bajo el código civil aplicable en el estado de que se trate en México:
- Depósito en garantía: monto y devolución pactados por las partes (varía por estado).
- Fiador u obligado solidario: persona que responde si el arrendatario no paga.
- Pagos de servicios (agua, luz, gas) y cuotas de mantenimiento a cargo del arrendatario.
- Inventario y estado del inmueble al entrar y al salir.
- Cláusula de rescisión por falta de pago o incumplimiento.
- Prohibición de subarrendar sin autorización escrita.
- Uso exclusivo de vivienda familiar.
Dónde se formaliza y cómo se prueba el contrato en México
Pasos generales ante la autoridad o notaría local del estado correspondiente en México:
- Revisar el código civil del estado donde está la vivienda para confirmar plazo, fianza y causales de rescisión.
- Redactar el contrato por escrito con todos los datos identificativos (RFC opcional,INE del arrendatario, dirección exacta del inmueble).
- Firmar ante testigos o, si se quiere dar fecha cierta, ante notario público local.
- Pagar la primera renta y entregar el depósito de garantía con recibo.
- Si hay incumplimiento, la vía para reclamar es el juzgado civil local del estado, no PROFECO ni la CNDH, que no son competentes en conflictos entre particulares.
Argentina
En Argentina el alquiler de vivienda se rige por el Código Civil y Comercial de la Nación, que unificó las figuras de locador (dueño) e inquilino (locatario). El INDEC es el organismo emisor de los índices oficiales que suelen usarse para ajustar la renta, y todo importe se paga en pesos argentinos (ARS). El contrato debe ser escrito y el plazo se cuenta desde la firma.
Ley aplicable, plazo y moneda de pago en Argentina
| Dato | Regla en Argentina |
|---|---|
| Norma | Código Civil y Comercial de la Nación |
| Plazo máximo vivienda | 20 años |
| Plazo máximo otros destinos | 50 años |
| Sin plazo pactado | Se presume 2 años para vivienda, 3 para otros |
| Moneda | Libre (ARS o extranjera), periodicidad no inferior a 1 mes |
Garantía, expensas e índice de ajuste en Argentina
| Dato | Regla en Argentina |
|---|---|
| Depósito en garantía | Libre en monto, moneda y devolución, pactado por las partes |
| Expensas por uso | A cargo del locatario (servicios habituales) |
| Expensas comunes y tributos | A cargo del locador |
| Índice de ajuste | Libremente pactado, público o privado, atado a la moneda de pago |
| Si desaparece el índice | Se sustituye por índice oficial similar del INDEC |
Terminación anticipada, intimación de pago y desalojo en Argentina
Pasos ante incumplimiento en Argentina, bajo el Código Civil y Comercial:
- El locador intima al pago por un plazo mínimo de 10 días en el domicilio contractual.
- Si vence el plazo sin pago, el locador promueve acción de desalojo.
- El locatario puede consignar las llaves judicialmente si el locador se niega a recibirlas.
- Si las llaves se consignan dentro de los 10 días hábiles posteriores a la notificación, no se deben alquileres por esos días.
- El locador puede dar por terminado el contrato por falta de pago de 2 períodos, cambio de destino o abandono.
Registro fiscal del contrato en Argentina
El Registro de Locaciones de Inmuebles (RELI) de la AFIP en Argentina es opcional: solo tiene sentido registrar si vas a deducir el alquiler en el impuesto a las ganancias. Si lo registras, el inmueble queda exento del impuesto sobre los bienes personales hasta el mínimo exento y, si usas una cuenta bancaria exclusiva para la locación, también del impuesto sobre los créditos y débitos. La inscripción se hace con clave fiscal en el servicio RELI antes del 30 de septiembre de cada año o dentro de los 15 días corridos posteriores a la firma del contrato.
Chile
En Chile el arriendo de vivienda se rige por el Código Civil y por la Ley 18.101, que regula el desahucio, el cobro de rentas y la terminación del contrato. Las partes son el arrendador y el arrendatario (también llamado inquilino). El Instituto Nacional de Estadísticas (INE) es el organismo emisor del IPC que se usa para reajustar la renta, y los Juzgados de Letras en lo Civil, a través del Poder Judicial, son los competentes para el desalojo y el cobro. Todo importe se paga en pesos chilenos (CLP).
Ley aplicable, plazo y terminación anticipada en Chile
| Dato | Regla en Chile |
|---|---|
| Norma | Código Civil y Ley 18.101 |
| Plazo habitual | 1 año, pactado por las partes |
| Renovación | Tácita, automática y sucesiva en las mismas condiciones |
| Aviso de terminación | Carta certificada con al menos 60 días de anticipación |
| Salida anticipada del arrendatario | Debe pagar las rentas restantes hasta terminar el contrato |
Renta, mora y reajuste en Chile
La renta se paga en pesos chilenos (CLP) por mensualidades anticipadas, dentro de los primeros 5 días de cada mes, en el domicilio del arrendatario o donde la administración lo indique, con recibo. Si hay atraso, se aplica una multa del 1 % de la renta pactada por cada día de mora, y si se encarga un abogado para la cobranza, el arrendatario paga además el 10 % de la suma adeudada por honorarios judiciales. El reajuste se hace por la variación del IPC del INE: se compara el último día del segundo mes previo al último reajuste con el del segundo mes previo al pago, y se aplica esa proporción.
Ejemplo de cálculo en Chile: si la renta inicial era de 350.000 CLP y el último reajuste se hizo en marzo, para el pago de junio se compara el IPC del 28 de febrero con el del 30 de abril. Si el IPC subió un 1,2 %, la renta de junio pasa a 350.000 × 1,012 = 354.200 CLP.
Mes de garantía, reparaciones y mejoras en Chile
| Dato | Regla en Chile |
|---|---|
| Mes de garantía | 1 mes de renta en efectivo, para responder por conservación, inventario y deterioros |
| Devolución | Reajustada por IPC, en efectivo, dentro de 1 mes desde la restitución del inmueble |
| Mejoras necesarias | A cargo del arrendador (mantenimiento y conservación) |
| Mejoras de mero lujo | A cargo del arrendatario |
Perú
En Perú el arrendamiento de vivienda se regula en el Código Civil. Las partes son el arrendador y el arrendatario. La Sunarp es el organismo registral donde puede inscribirse el contrato, y los Juzgados Civiles y de Paz Letrados del Poder Judicial conocen del desalojo y el cobro de alquileres. Todo importe se paga en soles (PEN).
Ley aplicable, duración y renta en Perú
| Dato | Regla en Perú |
|---|---|
| Norma | Código Civil |
| Duración | Plazo libremente pactado por las partes |
| Renta | En soles (PEN), periodicidad pactada |
| Conservación | El arrendador debe mantener el bien en buen estado |
Garantías, mejoras y terminación del contrato en Perú
Checklist bajo el Código Civil peruano:
- Depósito o garantía: monto y forma de devolución libremente convenidos.
- Mejoras necesarias: a cargo del arrendador para conservar el bien habitable.
- Mejoras útiles y de lujo: se rigen por lo que las partes pacten o, en su defecto, por las reglas generales del Código Civil.
- Causales de resolución: falta de pago, uso distinto al pactado, incumplimiento grave.
- Notificación de desalojo por la vía judicial o, si el contrato tiene cláusula de allanamiento futuro inscrito, mediante el procedimiento especial de la Ley 30933 con intervención notarial.
Cómo comprobar la regla aplicable si tu país no es ninguno de los cinco
Pasos para el lector cuyo país no aparece en esta guía:
- Identifica el código civil de tu país y la ley especial de arrendamiento de vivienda, si existe (por ejemplo, Ley de Inquilinato en Venezuela o leyes similares en Uruguay, Colombia, Ecuador y Bolivia).
- Ubica el organismo registral donde puede inscribirse el contrato y la autoridad administrativa de vivienda que lleva registro de fianzas o garantías.
- Comprueba directamente en la fuente oficial de tu país: plazo mínimo y máximo, monto de la fianza, índice de actualización de la renta, plazo de aviso para terminar el contrato y autoridad ante la que se reclama en caso de impago.
- Si el contrato supera cierto monto o incluye garantías reales, considera elevarlo a escritura pública ante notario para darle fecha cierta y mayor firmeza probatoria.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arrendamiento sencillo
1. ¿Dónde consigo una plantilla gratis para hacer un contrato de alquiler?
En España puedes descargar modelos oficiales en el Colegio de Registradores y en los servicios de consumo autonómicos. En México, la PROFECO ofrece formatos tipo; en Chile, el MINVU y el SERNAC ponen a disposición guías y modelos; y en Argentina cada provincia suele tener el suyo en su sitio de defensa del consumidor. Revisa siempre que la plantilla incluya identificación de las partes, objeto, renta, plazo y firma de ambos.
2. ¿Qué diferencia hay entre un contrato de alquiler simple y uno con muchas cláusulas?
El modelo simple recoge solo lo esencial: quién alquila, a quién, qué inmueble, renta, duración, forma de pago y causa de rescisión. Las versiones largas añaden garantías, inventario, penalizaciones, régimen de obras y pacto de solidaridad, entre otros. Para un primer arriendo entre particulares, el formato básico suele bastar si se complementa con un inventario firmado.
3. ¿Puedo bajar el contrato de arrendamiento en PDF?
Sí, en España el modelo del Colegio de Registradores y en México el formato de la PROFECO están en PDF descargable. En Chile el SERNAC y el MINVU ofrecen sus versiones para imprimir; en Argentina depende de cada provincia, pero los organismos de defensa del consumidor suelen tenerlos listos. Guarda una copia firmada por ambas partes y otra en tu poder.
4. ¿Hay un modelo de contrato de alquiler entre particulares gratis en PDF?
En España, las asociaciones de consumidores como la OCU y los Colegios de Abogados facilitan modelos descargables. En México, PROFECO publica formatos aplicables a vivienda; en Chile, el SERNAC entrega plantillas para uso directo entre personas. En Argentina revisa el organismo de defensa al consumidor de tu provincia, porque las reglas locales pueden variar.
5. ¿Dónde descargar gratis un contrato de alquiler de vivienda en PDF?
Para vivienda urbana en España, los modelos del Colegio de Registradores y de las comunidades autónomas son la fuente más fiable. En México PROFECO y en Chile el MINVU ofrecen formatos específicos para casa habitación. En Argentina, las direcciones provinciales de vivienda o defensa del consumidor publican modelos adaptados a la ley local. Verifica que esté vigente y contemple la normativa de tu zona.
6. ¿Cómo es una plantilla de contrato de alquiler entre particulares?
Debe incluir los datos del arrendador y del arrendatario, la descripción del inmueble, la renta mensual con moneda y forma de pago, el plazo, la fianza o garantía y las causas de terminación. En España la Ley de Arrendamientos Urbanos fija la fianza legal de un mes; en Chile y México los requisitos y plazos cambian, así que conviene revisar la normativa local antes de firmar.
Fuentes
- ConceptosjuridicosContrato de arrendamiento en Argentina – Conceptos Jurídicosconsultado el 29/08/2026
- BcnLey de arriendo – BCNconsultado el 29/08/2026
- FormaldocsModelo contrato de alquiler simple – FormalDocsconsultado el 29/08/2026
- HellosafeDescarga contrato sencillo para rentar una casa (2026) – HelloSafeconsultado el 29/08/2026
- BuenosairesModelo de Contrato para Alquileres de Viviendaconsultado el 29/08/2026