Qué es un contrato de reserva de alquiler y para qué sirve
Un contrato de reserva de alquiler, también llamado precontrato, documento de reserva, seña o arras, es un acuerdo privado entre quien va a alquilar una vivienda y quien la va a ceder para apartarla del mercado durante unos días o semanas, a cambio de una cantidad de dinero que se entrega como señal y que se compromete a firmar el contrato de arrendamiento definitivo en un plazo corto y con unas condiciones ya adelantadas. Sirve para que el futuro inquilino asegure esa vivienda concreta frente a otros candidatos y para que el propietario o la inmobiliaria la retiren de la oferta mientras se revisan papeles, se firma el contrato de alquiler y se prepara la mudanza.
Lo habitual es que el documento vaya por escrito, que identifique a las partes y al inmueble, que recoja el importe entregado, la fecha tope para firmar y qué pasa con esa cantidad si alguien se echa atrás. La ley concreta que lo regula, el nombre que recibe y las consecuencias de desistir cambian por completo de un país a otro, por eso conviene tratarlo por separado antes de firmarlo.
Lo que casi todos los países comparten sobre la reserva
Aunque cada país lo llame distinto y lo regule en normas diferentes, el contrato de reserva de alquiler suele responder a un mismo esquema:
- Es un pacto previo al contrato de alquiler definitivo, no un contrato de arrendamiento en sí.
- El futuro inquilino entrega una cantidad de dinero como señal, garantía o seña, que no es renta.
- El plazo durante el cual la vivienda queda reservada es breve: normalmente unos días o pocas semanas.
- Si ambas partes cumplen, la reserva suele descontarse de la primera renta, de la fianza o del precio total del contrato.
- Si una parte desiste sin justificación, se aplica lo pactado en el propio documento: devolución íntegra, devolución parcial o pérdida total de la reserva.
- Las cifras concretas —importe, plazo, porcentaje— y la norma aplicable cambian por completo de uno a otro país, así que el siguiente apartado entra país por país.
La reserva es siempre un pacto entre particulares: lo que la hace fuerte es lo bien que esté escrito, no la ley que la cita.
El contrato de reserva de alquiler en España
En España, la reserva de un piso en alquiler no es un contrato de arrendamiento: es un precontrato entre particulares que se rige por lo que firmen las partes y por las reglas generales del Código Civil sobre obligaciones y convenios, sin que le aplique la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por eso las reformas que ha sufrido la LAU en los últimos años no tocan este documento: el plazo, el importe y las consecuencias del desistimiento son libres siempre que no vulneren derechos básicos. Para evitar sorpresas, conviene revisar la versión vigente de la ley en el BOE antes de firmar.
Qué se pacta en la reserva de un piso en España
La reserva suele recoger, como mínimo:
- Identificación completa de arrendador, inquilino y, en su caso, inmobiliaria.
- Dirección exacta del inmueble y, si procede, referencia catastral.
- Cantidad entregada como reserva, fecha y forma de pago.
- Fecha tope para firmar el contrato de alquiler definitivo.
- Condiciones ya adelantadas del futuro contrato: renta mensual, duración, fianza y, en su caso, garantía adicional.
- Consecuencias si alguna parte no firma: devolución íntegra, devolución parcial con penalización, pérdida total o, incluso, obligación de devolver el doble.
- Medio de comunicación válido para notificaciones (burofax, correo certificado, correo electrónico).
Plazo e importe habituales en España
La ley no fija ni el importe ni la duración de la reserva, por lo que ambas cosas las acuerdan las partes. En la práctica del mercado español, los rangos más repetidos son:
| Concepto | Rango habitual en España | Referencia legal |
|---|---|---|
| Importe de la reserva | Entre 200 EUR y 500 EUR | Libre, pactado por las partes |
| Plazo de reserva | Entre 7 y 15 días | Libre, pactado por las partes |
| Descuento si se firma | Se descuenta de la primera renta o de la fianza | Lo que diga el documento |
Ninguna norma española obliga a un mínimo ni a un máximo: lo que firmen arrendador e inquilino es lo que vale.
Qué pasa si alguien desiste en España
Ejemplo: Lucía firma una reserva por 400 EUR en un piso de Madrid el 1 de octubre, con el compromiso de firmar el contrato el día 15. Decide no seguir adelante el día 20, después del sexto mes de vigencia del contrato y avisando con 30 días de antelación mediante burofax. En ese caso, recupera los 400 EUR íntegros porque así lo preveía el documento. En cambio, Diego reserva el mismo piso por 300 EUR y desiste al cuarto día, sin cumplir los requisitos del escrito: pierde la señal en los términos pactados.
Si la inmobiliaria que gestiona el piso desaparece o se niega a devolver lo entregado, el camino en España pasa por reclamar la cantidad por vía civil ante los juzgados de primera instancia, y en última instancia por las opciones de la Ley de Segunda Oportunidad cuando la deuda es insoportable, si bien ese no es el escenario normal en una reserva.
El contrato de reserva de alquiler en México
En México, el contrato de reserva se enmarca como pacto preparatorio del arrendamiento y se rige, en lo federal, por las normas del Código Civil Federal, mientras que cada estado tiene su propio código civil, que puede añadir matices. Conviene tenerlo claro desde el inicio: si el piso está en Monterrey, en Guadalajara o en la CDMX, la regla estatal manda sobre los detalles, y el código civil de cada entidad federativa puede recoger figuras parecidas a las arras con reglas distintas.
Además del Código Civil Federal, la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano (LGAHOTDU) marca la política nacional de vivienda y alquiler, y la Ley Federal del Trabajo solo entra en juego cuando el inmueble se alquila con fines productivos, no para vivienda.
Señal y arras en el Código Civil Federal de México
El Código Civil Federal contempla la figura de las arras como entrega de dinero para confirmar un contrato o para garantizar su cumplimiento. Si el promitente arrendatario o el promitente arrendador incumple, las consecuencias se fijan en el propio Código Civil Federal y en lo que hayan pactado las partes: en su versión más común, quien entrega las arras y desiste las pierde, y quien las recibe y desiste debe devolver el doble, sin perjuicio de los daños y perjuicios que procedan.
En México, las arras y la reserva son figuras distintas en el lenguaje, pero muy parecidas en la práctica: las dos funcionan como señal económica de un futuro contrato.
Plazo y monto de la reserva en México
La ley federal no fija una cifra obligatoria ni un plazo único; ambos dependen del acuerdo entre las partes. Ejemplo: en la CDMX, Mariana y el propietario de un departamento acuerdan una reserva de 10.000 MXN, equivalentes a algo más de un mes de renta, con un plazo de reserva de 14 días naturales para revisar papeles, firmar el contrato de arrendamiento y entregar el depósito. La cantidad se descuenta del primer mes si se firma el contrato; si Mariana desiste, pierde esos 10.000 MXN conforme a lo firmado. Si el plazo o el monto no aparecen en el documento, se aplican las reglas generales del Código Civil Federal.
Cómo documentar la reserva en México y dónde informarse
- Identificar a las partes con nombre completo y RFC, y describir el inmueble con su dirección y, si lo tiene, folio registral.
- Redactar el documento por escrito: importe, fecha, plazo, condiciones del arrendamiento y consecuencias del desistimiento.
- Firmar el documento por ambas partes y guardar copia con acuse.
- Consultar el Registro Público de la Propiedad de la entidad federativa correspondiente para verificar la titularidad del inmueble.
- Revisar el código civil de la entidad federativa del piso para confirmar el tratamiento de las arras o la reserva, ya que puede diferir del Código Civil Federal.
- Ante un incumplimiento, la vía competente en México son los Juzgados Civiles de la entidad federativa, según la Suprema Corte de Justicia de la Nación; no se recurre a la CNDH ni a la PROFECO, porque la relación arrendador-inquilino entre particulares queda fuera de su competencia.
El contrato de reserva de alquiler en Argentina
En Argentina, la reserva de un alquiler se inscribe en el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN) y se complementa con la Ley de Locaciones Urbanas y normas provinciales. Una particularidad que no se puede ignorar: en muchos municipios y provincias la inscripción de los contratos de alquiler en la AFIP (hoy ARCA) es obligatoria, así que conviene confirmar la exigencia local antes de cerrar la reserva.
Denominación y efectos de la reserva en el Código Civil y Comercial argentino
El CCyCN regula la seña o arras como confirmación anticipada de un contrato: si las partes no cumplen, quien entregó la seña la pierde y quien la recibió debe devolverla duplicada, salvo pacto en contrario. En la práctica inmobiliaria, esa seña se usa para apartar el inmueble mientras se firman el contrato de locación y la garantía.
Documentación habitual para reservar un alquiler en Argentina
Las inmobiliarias argentinas suelen pedir, como mínimo:
- DNI del futuro inquilino y del garante, con copia.
- Recibos de sueldo o comprobantes de ingresos de los últimos meses.
- Escritura del inmueble ofrecido como garantía, o póliza de seguro de caución.
- Constancia de CUIT/CUIL del inquilino y del garante.
- Monto acordado para la reserva, con recibo firmado.
Para empresas que actúen como garante (S.A. u otras) se piden, además, últimos balances, estatutos y poder del representante legal.
Importe y devolución de la reserva en Argentina
Ejemplo: en CABA, Sofía reserva un departamento acordando una seña equivalente a un mes de alquiler. Cuando firman el contrato de locación, esa seña se descuenta del primer mes. Si Sofía desiste antes de la firma, pierde la seña conforme a lo pactado. Si quien desiste es el propietario, debe devolver el doble de lo recibido, salvo que en el documento se haya previsto otra cosa. El monto concreto en pesos argentinos cambia con el mercado, así que conviene revisar el salario mínimo, vital y móvil de 2026, fijado por el Ministerio de Trabajo, para dimensionar cualquier cálculo.
El contrato de reserva de alquiler en Chile
En Chile, la reserva de una vivienda en arriendo se vincula al Código Civil y, cuando el inmueble está en régimen de copropiedad, a la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria. Para arriendos de vivienda, la Dirección del Trabajo aporta criterios sobre interpretación laboral, aunque no fiscaliza el contrato de reserva en sí: la fiscalización del contrato de arriendo corresponde a la propia Dirección del Trabajo solo cuando aparecen elementos propios de una relación laboral encubierta.
La "seña" en Chile y sus efectos legales
El Código Civil chileno regula la seña como anticipo que confirma la voluntad de contratar. Si el promitente arrendatario incumple, pierde la seña entregada; si el promitente arrendador incumple, debe devolverla duplicada, salvo pacto distinto. Esa misma lógica se aplica a la reserva previa al contrato de arriendo: funciona como señal de compromiso, no como primer mes de renta.
Plazo y monto de la seña de arriendo en Chile
La ley no fija un monto ni un plazo único. Ejemplo: en Santiago, Tomás y la dueña de un departamento acuerdan una seña equivalente a medio mes de arriendo, alrededor de 250.000 CLP, y un plazo de reserva de 7 a 14 días para revisar antecedentes y firmar el contrato. Si firman, la seña se descuenta del primer mes; si Tomás se echa atrás, la pierde; si la propietaria se echa atrás, debe devolver el doble. Para dimensionar cifras, el ingreso mínimo mensual en Chile en 2026 es de 350.000 CLP, según el reajuste publicado en bcn.cl/leychile.
Cómo dejar por escrito la reserva en Chile
- Identificar a las partes con nombre completo, RUT y domicilio.
- Describir el inmueble con dirección exacta, rol de avaluó si lo tiene y, en su caso, número de unidad en la copropiedad.
- Anotar el monto de la seña, el medio de pago y la fecha de firma del contrato de arriendo.
- Dejar por escrito las condiciones de devolución: pérdida, devolución simple o devolución duplicada según quién desista.
- Incluir cláusulas sobre qué pasa si no se aprueban los antecedentes del inquilino o del garante.
- Firmar el documento por ambas partes, idealmente en dos ejemplares con la misma fecha.
El contrato de reserva de alquiler en Perú
En Perú, la reserva se enmarca como pacto preparatorio del contrato de arrendamiento y se regula por el Código Civil. Una nota clave: este país contempla expresamente la figura de las arras de garantía y de confirmación, con efectos distintos si el promitente arrendatario o el promitente arrendador incumple.
Las arras de garantía en el Código Civil peruano
El Código Civil peruano recoge las arras de confirmación y las arras de garantía. En las arras de confirmación, la parte que entrega queda obligada a cumplir el contrato; en las arras de garantía, si el promitente arrendatario incumple, quien entregó las arras puede exigir el doble o resolver el pacto, y si incumple el promitente arrendador, debe devolverlas duplicadas. La reserva funciona en la práctica como arras de garantía, así que conviene distinguirlo en el documento.
En Perú, nombrar "arras de garantía" en la reserva cambia el efecto legal frente a una simple "seña": no es un detalle decorativo.
Plazo y monto de la reserva en Perú
La ley peruana no fija una cantidad ni un plazo único, por lo que ambos se pactan. Ejemplo: en Lima, Carla y la dueña de un departamento firman una reserva equivalente a un mes de renta, alrededor de 1.500 PEN, con un plazo de entre 7 y 15 días para firmar el contrato de arrendamiento. Si firman, la reserva se descuenta del primer mes; si Carla desiste, pierde lo entregado conforme a las arras pactadas. Para dimensionar cifras, la remuneración mínima vital en Perú en 2026 es de 1.130 PEN al mes, según el Ministerio de Trabajo y Promoción del Empleo.
Dónde informarte sobre tu contrato de reserva si vives en Perú
- Consultar el Código Civil peruano vigente en el diario oficial El Peruano.
- Revisar la normativa municipal aplicable al inmueble, porque algunas municipalidades exigen requisitos adicionales para alquilar.
- Verificar el estado del inmueble en Registros Públicos de la Sunarp, para confirmar la titularidad.
- Pedir orientación gratuita en la Defensoría del Pueblo sobre derechos del inquilino.
- Consultar al Colegio de Abogados de tu jurisdicción para revisar el documento de reserva antes de firmarlo.
- Ante un incumplimiento, la vía competente son los Juzgados Civiles y de Paz Letrados del Poder Judicial, con la opción, cuando aplica, del procedimiento especial de desalojo con intervención notarial previsto por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, que es mucho más rápido que la vía judicial ordinaria para ciertos contratos.
Preguntas frecuentes
¿El contrato de reserva de alquiler es obligatorio?
No. Es un pacto entre particulares que las partes firman para apartar una vivienda mientras se prepara el contrato de alquiler. Nadie está obligado a firmarlo, pero si se firma, lo que diga el documento se cumple.
¿Quién paga la reserva, el inquilino o el propietario?
La paga siempre el futuro inquilino, que es quien quiere apartar la vivienda. El propietario o la inmobiliaria no entregan dinero en este documento.
¿La reserva se devuelve si alguien desiste?
Depende de lo firmado en el propio documento y de la ley aplicable en cada país. En general, si el que desiste es quien entregó la reserva, la pierde; si desiste quien la recibió, debe devolverla, en muchos casos duplicada.
¿Qué pasa si el contrato de alquiler no se firma dentro del plazo?
Se aplica lo pactado en el documento de reserva: devolución íntegra, devolución parcial con penalización o pérdida total. Si nada se pactó, entran las reglas generales del derecho civil de cada país.
¿La inmobiliaria puede quedarse con la reserva si no encuentra inquilino?
Si el documento lo prevé, sí. Pero si la reserva se pierde por causa imputable a la inmobiliaria, la jurisprudencia y las reglas generales del derecho civil suelen obligar a devolverla, en muchos casos duplicada, salvo pacto en contrario.
Cifras y plazos del artículo
| País | Dato | Valor | Año |
|---|---|---|---|
| Todos | Principio común de la reserva | Pacto previo con señal económica y plazo breve | — |
| España | Salario mínimo interprofesional | 1.221 EUR/mes | 2026 |
| España | Importe habitual de la reserva | Entre 200 EUR y 500 EUR | — |
| España | Plazo habitual de la reserva | Entre 7 y 15 días | — |
| México | Salario mínimo general | 315,04 MXN/día | 2026 |
| México | UMA | 117,31 MXN/día | 2026 |
| México | Plazo de reserva en el ejemplo | 14 días naturales | — |
| Argentina | Salario mínimo, vital y móvil | 372.400 ARS/mes | 2026 |
| Chile | Ingreso mínimo mensual | 350.000 CLP/mes | 2026 |
| Chile | Plazo de reserva en el ejemplo | Entre 7 y 14 días | — |
| Perú | Remuneración mínima vital | 1.130 PEN/mes | 2026 |
| Perú | UIT | 5.500 PEN | 2026 |
Preguntas frecuentes sobre el contrato de reserva de alquiler
1. ¿Hay un modelo de reserva para el alquiler de una vivienda que pueda descargar en PDF?
En España, portales como el del Colegio de Registradores ofrecen borradores orientativos, pero la reserva de una vivienda es un precontrato privado: lo esencial es que recoja el importe entregado, el plazo para firmar el contrato de arrendamiento y la indemnización si el arrendatario se retracta. En México, Argentina y Chile no existe un modelo oficial único, así que cualquier plantilla debe adaptarse a la normativa civil de cada país.
2. ¿Se puede editar el documento de reserva de alquiler en Word?
Sí, basta con cualquier procesador de texto: lo importante no es el formato, sino el contenido. Incluye los datos de arrendador y arrendatario, el inmueble, la cantidad entregada como señal, el plazo máximo para formalizar el contrato y qué pasa si una de las partes se arrepiente. En Colombia y Perú se acostumbra firmarlo ante notario para que tenga fecha cierta.
3. ¿Qué debe incluir un modelo de contrato de reserva de alquiler?
Como mínimo: identificación de las partes, descripción del inmueble, importe de la reserva, fecha límite para firmar el arrendamiento y consecuencias del incumplimiento. En Argentina, el Código Civil y Comercial (art. 1095) admite que la reserva se compute como parte del precio si el contrato se llega a celebrar. En España, suele destinarse a cubrir los daños del desistimiento del inquilino.
4. ¿Dónde consigo una plantilla de contrato de reserva para una vivienda?
No hay una plantilla oficial en la mayoría de los países hispanohablantes; cada inmobiliaria o notaría usa la suya. Para que sea válida, la plantilla debe respetar las reglas del derecho civil o comercial de tu país: por ejemplo, en Chile los notarios suelen intervenir para dar fe de la entrega, mientras que en México se rige por el Código Civil de cada entidad federativa.
5. ¿Cómo se hace un modelo de contrato de reserva para un local comercial?
La reserva de un local comercial se diferencia de la de vivienda en su destino y en los plazos, que suelen ser más largos por la adaptación del inmueble al giro comercial. En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fija reglas distintas para locales; en Chile, la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos también distingue entre habitaciones y locales. Conviene dejar por escrito la renta acordada y la fecha de inicio de la actividad.
6. ¿Qué es un documento de reserva en una operación de alquiler?
Es un acuerdo previo, generalmente no definitivo, por el que el futuro inquilino entrega una cantidad de dinero para que el arrendador le guarde el inmueble mientras se prepara el contrato de arrendamiento. Si el contrato se firma, esa reserva suele descontarse del primer mes; si no, se devuelve salvo que el desistimiento sea del arrendatario.
7. ¿Cómo es diferente la reserva en un alquiler vacacional?
En el alquiler vacacional —plazos cortos, por días o semanas— la reserva funciona más como una confirmación de estancia que como un precontrato de arrendamiento. En España, la normativa autonómica exige registrar al huésped y, en muchos casos, cobrar la tasa turística correspondiente. En México y Argentina, los alquileres turísticos se regulan por la normativa local de hospedaje, no por la ley de arrendamiento ordinario.
8. ¿Es fiable usar el modelo de contrato de reserva de un bufete genérico?
Los bufetes genéricos suelen servir como punto de partida, pero nunca sustituyen al asesoramiento local: lo que vale en México puede no servir en Perú o en Colombia. Antes de firmar, conviene que un abogado del país revise el documento, sobre todo en operaciones de locales comerciales o de varios meses de duración.
Fuentes
- HousfyTodo sobre el contrato de reserva de alquiler de vivienda – Housfyconsultado el 13/10/2026
- MaureinmobiliariaDocumentación para reservar un alquiler – Maure Inmobiliariaconsultado el 13/10/2026
- UrbaniCómo reservar una propiedad: Guía completa para compradoresconsultado el 13/10/2026
- PortaldeabogadosReserva de alquiler – Foros del Portal de Abogadosconsultado el 13/10/2026
- CabanillasrealestateContrato de reserva de vivienda: guía completa 2025consultado el 13/10/2026