Qué es un contrato de alquiler vencido y qué derechos se juegan
Firmas un contrato de alquiler por un plazo concreto, llegan las fechas y nadie mueve papel. Eso, en lenguaje llano, es un contrato de alquiler vencido y no renovado: el plazo se agotó sin firma ni desahucio, y el inmueble sigue ocupado bajo un acuerdo que, sobre el papel, ya expiró. Casi todos los ordenamientos hispahablantes prevén qué ocurre en ese limbo porque dejarlo al aire generaría inseguridad para las dos partes.
Lo que se juega es mucho: el arrendador quiere recuperar el inmueble o, al menos, actualizar las condiciones; el arrendatario teme quedarse sin techo de un día para otro o, en el lado inverso, quedar atado a un contrato que creía terminado. De ahí que cada código o ley de arrendamientos delinee tres grandes cuestiones: si el uso sigue siendo legal pasado el vencimiento, cómo y cuándo debe avisarse la salida, y bajo qué reglas se restituye finalmente la cosa arrendada.
El resto del artículo baja al detalle por país —España, México, Argentina, Chile y Perú— porque ahí es donde el principio se separa en plazos, formalidades y tribunales distintos.
El principio que comparten los cinco países
- Continuación del uso, con o sin renovación. Todos los sistemas permiten, en mayor o menor medida, que el arrendatario siga ocupando el inmueble tras el vencimiento, pero las condiciones varían: silencio que prorroga tácitamente en España, pacto expreso en México, opción indemnizada en Argentina, tres regímenes distintos en Chile según el tipo de contrato, y continuación bajo las mismas estipulaciones en Perú.
- Preaviso obligatorio para no continuar. En los cinco países existe la figura del aviso previo, aunque los plazos y quién debe notificarlo cambian por completo: cuatro meses en España, dos meses en Perú (solo en proyecto), notificación notarial con meses adicionales en Chile, intimación de diez días corridos en Argentina.
- Deber de restituir el inmueble. A la salida, el arrendatario debe devolver la cosa arrendada en buen uso; el arrendador no puede negarse a recibir las llaves, y si lo hace, la consignación judicial o notarial cubre al arrendatario.
- Vías judiciales especializadas. Ninguno encomienda el desahucio a una autoridad administrativa única: en España van a los Juzgados de Primera Instancia; en México, a los Juzgados Civiles Estatales; en Argentina, al fuero Civil; en Chile, a los Juzgados Civiles o de Letras; en Perú, al Poder Judicial, con un cauce notarial exprés para ciertos contratos.
- Prueba del acuerdo y de sus términos. El contrato escrito sigue siendo la prueba reina; a falta de escrito, cada país presume valores distintos (depósitos consecutivos, declaración del arrendatario, monto declarado).
La prórroga, el preaviso y la restitución son las tres columnas del vencimiento; lo que cambia de país en país es su altura.
España: contrato vencido y no renovado
En España la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula el alquiler de vivienda con plazos mínimos: cinco años para arrendador persona física y siete para persona jurídica. Si el contrato firmado vence antes de ese mínimo, se prorroga automáticamente por plazos anuales hasta completarlo. Una vez cubierto, y si nadie dice nada, el contrato se alarga en anualidades tácitas hasta tres años más.
Quien quiera salir debe preavisar: el arrendador con cuatro meses de antelación, el inquilino con dos. Una vez consumados los tres años de anualidades tácitas, el inquilino puede avisar con un mes. Quien no avise mantiene el contrato un año más. Si la propiedad se necesita para uso propio del arrendador o de familiar de primer grado, debe haber transcurrido al menos un año desde la firma y mediar pacto expreso; el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana centraliza la política de vivienda y la calculadora de precio de alquiler ayuda a actualizar renta. Para recuperar el inmueble por la vía judicial hay que acudir a los Juzgados de Primera Instancia competentes.
Cómo funciona la tácita reconducción en España
- Vence la fecha final del contrato sin que las partes firmen uno nuevo ni hayan comunicado su voluntad de terminar.
- Si aún no se han alcanzado los cinco años (persona física) o siete (jurídica) desde la firma, el contrato se prorroga automáticamente por plazos anuales hasta llegar a ese mínimo legal, en la forma prevista por la LAU.
- Alcanzado ese mínimo, y sin notificación de no renovación, entran en juego las anualidades tácitas hasta tres años más, según el artículo 10 LAU.
- El inquilino puede no renovar avisando con un mes, salvo que el contrato se encuentre aún dentro del plazo mínimo obligatorio.
- Si nadie actúa, el contrato sigue año a año con la renta actualizada según el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) o, en su defecto, por lo pactado; cualquier controversia se sustancia ante los Juzgados de Primera Instancia.
Preavisos y plazos para no renovar en España
| Situación | Plazo de preaviso | Quién lo da | Base |
|---|---|---|---|
| Dentro del periodo mínimo (5 o 7 años) | 4 meses | Arrendador | Art. 10 LAU |
| Dentro del periodo mínimo (5 o 7 años) | 2 meses | Inquilino | Art. 10 LAU |
| Anualidades tácitas (hasta 3 años) | 4 meses | Arrendador | Art. 10 LAU |
| Anualidades tácitas (hasta 3 años) | 1 mes | Inquilino | Art. 10 LAU |
Si el preaviso no se respeta, el contrato se entiende prorrogado por un año más. El incumplimiento se discute en los Juzgados de Primera Instancia, que pueden condenar al arrendador a indemnizar y, en su caso, reponer al inquilino en el arrendamiento.
La prórroga extraordinaria por vulnerabilidad o zona tensionada
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda añadió dos supuestos al artículo 10 LAU: una prórroga extraordinaria de un año cuando el arrendatario acredita vulnerabilidad social y económica, y otra de hasta tres años en zonas de mercado residencial tensionado declaradas por la administración competente. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana publica el mapa de zonas tensionadas y los criterios de vulnerabilidad, y la calculadora de precio de alquiler sirve de referencia para fijar la nueva renta durante la prórroga.
México: contrato vencido y no renovado
En México el Código Civil Federal marca las reglas generales, pero cada estado tiene su propio código civil y es el que se aplica al contrato de arrendamiento. Lo común: vencido el plazo, el arrendatario debe entregar el inmueble y no hay prórroga automática; la llamada tácita reconducción solo opera si expresamente se pactó en el contrato.
La vía para exigir la devolución son los Juzgados Civiles del estado donde esté el inmueble; PROFECO no es competente porque entre arrendador y arrendatario no hay relación de consumo, y la vía penal solo se abre si hay despojo o fraude, no por simple vencimiento del plazo.
Cómo se prorroga el contrato vencido en México
- Vence el plazo pactado sin que las partes hayan firmado uno nuevo ni exista cláusula de tácita reconducción.
- El Código Civil Federal y los códigos estatales imponen al arrendatario la obligación de devolver el inmueble en buen uso.
- El arrendador puede exigir judicialmente la entrega y, en su caso, el pago de rentas caídas.
- Si en el contrato se pactó expresamente la tácita reconducción, el arrendamiento se entiende prorrogado bajo las mismas estipulaciones; revisa el clausulado antes de firmar.
- La controversia se tramita ante los Juzgados Civiles Estatales; la cuantificación de rentas y daños se apoya en lo pactado y, en lo no pactado, en el código civil del estado.
Plazos para pedir la devolución en México
| Momento | Plazo | Base legal | Vía |
|---|---|---|---|
| Tras vencimiento sin pacto de tácita | Inmediato (sin plazo legal fijo) | Código Civil Federal y códigos estatales | Juzgados Civiles Estatales |
| Notificación al arrendatario para entrega | Lo que fije el código estatal o el contrato | Código Civil de cada estado | Juzgados Civiles Estatales |
| Acción judicial de devolución | Prescripción según código estatal | Código Civil de cada estado | Juzgados Civiles Estatales |
En México el plazo para pedir la entrega no es uniforme: depende del código civil de cada estado; antes de actuar, revisa el de la entidad donde está el inmueble.
Actualización de renta y registro durante la prórroga en México
La actualización de renta durante la prórroga tácita no está regulada en el Código Civil Federal: cada código civil estatal fija su propio criterio (interés legal, índice determinado, voluntad de las partes). PROFECO no es competente para fijarla porque no existe relación de consumo entre arrendador y arrendatario; cualquier disputa se resuelve ante los Juzgados Civiles Estatales. Antes de firmar, conviene pactar por escrito la actualización de renta para evitar discusiones tras el vencimiento.
Argentina: contrato vencido y no renovado
En Argentina el Código Civil y Comercial de la Nación regula el alquiler de vivienda con plazo máximo de veinte años. Si las partes no fijan plazo, se presume de dos años para vivienda y tres para otros destinos. Vencido el contrato, el inquilino puede terminar en cualquier momento pagando el diez por ciento de los alquileres del período que reste; el locador, en cambio, debe respetar los plazos pactados y, para desalojar por falta de pago, intimar al pago con diez días corridos de antelación.
El cobro y el desalojo se tramitan ante la Justicia Nacional en lo Civil. La AFIP (hoy ARCA) eliminó la obligatoriedad del registro RELI, por lo que el alta solo es necesaria si se deduce el impuesto a las ganancias.
Cómo sigue el contrato vencido en Argentina
- Vence el plazo y el inquilino quiere salir antes: paga el diez por ciento del alquiler correspondiente al período restante, conforme al Código Civil y Comercial, y entrega el inmueble.
- Si el locador quiere desalojar por falta de pago, debe intimar al pago por diez días corridos en el domicilio contractual.
- Vencida la intimación sin pago, el locador puede iniciar la acción de desalojo ante la Justicia Nacional en lo Civil.
- Si el inquilino consigna las llaves dentro de los diez días hábiles posteriores a la notificación, no debe alquileres por esos días.
- Si el locador se niega a recibir las llaves, el inquilino puede consignarlas judicialmente; las costas las asume el locador.
Intimación de pago y desalojo judicial en Argentina
| Paso | Plazo | Quién | Vía |
|---|---|---|---|
| Intimación de pago en domicilio contractual | 10 días corridos | Locador | Notificación fehaciente |
| Consignación de llaves tras notificación | 10 días hábiles | Inquilino | Depositar judicialmente |
| Demanda de desalojo por falta de pago | Tras intimación vencida | Locador | Justicia Nacional en lo Civil |
| Lanzamiento con fuerza pública | Según trámite judicial | Juzgados Civiles | Auxilio de la fuerza pública |
En Argentina la intimación de pago es la llave del desalojo: sin ella, el lanzamiento no procede aunque haya meses impagos.
Registro del contrato en AFIP durante la prórroga en Argentina
La AFIP (hoy ARCA) eliminó la obligatoriedad del RELI; el alta solo es necesaria si se deduce el impuesto a las ganancias o si se busca la exención de bienes personales y del impuesto sobre créditos y débitos bancarios. La inscripción se hace en el servicio Registro de Locaciones de Inmuebles con clave fiscal, antes del 30 de septiembre o dentro de los quince días corridos posteriores a la firma.
Chile: contrato vencido y no renovado
En Chile la Ley 18101 (Ley de Arrendamientos) distingue tres tipos de contrato: temporales mes a mes, indefinidos y a plazo fijo. En los dos primeros, el desahucio del arrendador solo puede hacerse judicialmente o mediante notificación personal por notario, con dos meses desde la notificación más un mes por cada año completo de ocupación, sin superar seis meses en total.
En los contratos a plazo fijo no superior a un año, el arrendador debe demandar judicialmente para terminarlo antes. Los juicios de arriendo se tramitan ante los Juzgados Civiles o de Letras de competencia común. Si en el inmueble se prestan servicios domésticos, la Dirección del Trabajo también puede intervenir en lo laboral.
Desahucio en contratos mensuales o indefinidos en Chile
- El arrendador notifica al arrendatario su voluntad de terminar el contrato mediante notificación personal por notario o demanda judicial.
- El plazo corre desde la notificación: dos meses más un mes por cada año completo de ocupación, sin superar seis meses en total.
- Si el arrendatario no restituye el inmueble vencido el plazo, el arrendador solicita el lanzamiento con auxilio de la fuerza pública ante el juzgado competente.
- En cualquier momento, el arrendatario puede restituir el inmueble antes y pagar solo hasta el día efectivo de salida.
- Si la relación incluye servicios domésticos dentro del inmueble, la Dirección del Trabajo puede intervenir en lo laboral, pero no en la restitución del inmueble.
Terminación de contratos a plazo fijo en Chile
| Situación | Plazo para restituir | Vía |
|---|---|---|
| Plazo fijo de hasta 1 año (arrendador quiere terminar antes) | Demanda judicial | Juzgados Civiles o de Letras |
| Plazo fijo vencido (arrendatario debe salir) | 2 meses desde notificación de la demanda | Juzgados Civiles o de Letras |
| Contrato indefinido o mensual | 2 meses + 1 mes por año, tope 6 meses | Juzgados Civiles o de Letras |
Subarriendo tácito en Chile para habitación
En los contratos de inmuebles destinados a habitación con plazo fijo superior a un año se entiende implícita la facultad de subarrendar, salvo estipulación en contrario en el contrato. Esto significa que, salvo pacto expreso, el arrendatario puede subarrendar parte del inmueble sin necesidad de pedir autorización, lo que afecta directamente a la restitución: el subarrendatario tiene sus propios derechos frente al arrendador original.
Perú: contrato vencido y no renovado
En Perú el Código Civil (Decreto Legislativo 295) dispone en su artículo 1700 que vencido el plazo del contrato, si el arrendatario continúa usando el bien, no hay renovación tácita sino continuación del arrendamiento bajo las mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento.
El Poder Judicial peruano tramita el desalojo por proceso sumarísimo, vía los Juzgados de Paz Letrados o los Juzgados Civiles según el monto. Existe además la vía notarial exprés para contratos con cláusula de allanamiento futuro inscritos, regulada por la Ley 30933.
Continuación del arrendamiento en Perú
- Vence el plazo pactado en el contrato de arrendamiento.
- Si el arrendatario continúa usando el bien, no hay renovación tácita: el arrendamiento sigue bajo las mismas estipulaciones del contrato original.
- El Código Civil peruano no fija un plazo máximo para esa continuación; solo se detiene cuando el arrendador solicita la devolución.
- El arrendador puede exigir la devolución "en cualquier momento", sin preaviso legal obligatorio según la norma vigente.
- La restitución efectiva se tramita ante el Poder Judicial del Perú mediante proceso de desalojo, salvo que se haya pactado cláusula de allanamiento futuro, en cuyo caso se activa la vía notarial de la Ley 30933.
Solicitar la devolución del inmueble en Perú
| Vía | Plazo | Organismo |
|---|---|---|
| Solicitud de devolución al arrendatario | Sin plazo fijo en la ley vigente | Notificación extrajudicial del arrendador |
| Demanda de desalojo judicial | Según monto de la pretensión | Juez de Paz Letrado o Juez Civil del Poder Judicial |
| Desalojo notarial exprés (Ley 30933) | Plazo abreviado tras inscripción | Notario con facultades del Ministerio de Vivienda |
En Perú la devolución puede pedirse "en cualquier momento": el Código Civil no fija preaviso legal, lo que contrasta con sistemas como el español.
Debate sobre el preaviso de dos meses en Perú
Existe un proyecto de ley de 2003 que propone modificar el artículo 1700 del Código Civil peruano para imponer al arrendador un preaviso mínimo de dos meses y un documento de fecha cierta. Ese texto no está vigente: nunca superó el trámite legislativo, por lo que el Código Civil sigue permitiendo al arrendador pedir la devolución sin previo aviso formal. Quien alquila en Perú debe asumir esa ausencia de preaviso legal como una característica del sistema, no como un vacío.
Datos comprobados en octubre de 2026.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de alquiler vencido
1. ¿Por qué un arrendador puede decidir no renovar el contrato de alquiler?
Las causales válidas dependen de cada país: en España, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite no renovar si el propietario necesita la vivienda para sí o sus familiares, o si va a demolerla, avisando con al menos un mes. En México, la ley no obliga a renovar, así que basta con avisar en el plazo pactado. En Chile y Perú, el contrato termina al cumplirse el plazo si ninguna parte notifica la renovación.
2. ¿Qué ocurre cuando termina un contrato de alquiler después de cinco años?
En España, al cumplir cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica), el contrato expira salvo que ambas partes firmen una prórroga tácita anual hasta diez años. En México, la mayoría de los contratos son por un año y se renuevan automáticamente si nadie avisa. En Chile, vencido el plazo sin renovación, el contrato se entiende terminado y el inquilino debe restituir la vivienda.
3. ¿Pueden subirme el alquiler cuando termina el contrato y hay que renovarlo?
En España, durante la prórroga obligatoria el incremento anual no puede superar la variación del Índice de Precios de Alquiler publicada por el INE. En México no hay tope legal; el nuevo precio se negocia libremente. En Argentina, la Ley de Alquileres fija ajustes anuales por un índice oficial que combina IPC y RIPTE. Revisa siempre tu contrato, porque lo pactado suele prevalecer.
4. ¿Con cuánto tiempo hay que avisar para no renovar el contrato de alquiler?
Los plazos cambian según el país: en España, el arrendador debe avisar con un mes de antelación si han pasado cinco años; el inquilino, con treinta días. En México, basta con avisar treinta días antes del vencimiento si el contrato es por un año. En Chile, el aviso para no renovar debe hacerse con al menos sesenta días antes del término si el arriendo supera un año. En Perú, se aplican los plazos del Código Civil y lo pactado en el contrato.
5. ¿Cómo le digo a mi inquilino que no quiero renovar el contrato de alquiler?
Comunícalo por escrito, idealmente con firma recibida o notificación notarial, indicando la fecha de término y el motivo. En España, si han pasado cinco años, puedes negar la renovación solo por las causales de la Ley de Arrendamientos Urbanos, como necesidad propia. En Chile y Perú, basta con el aviso dentro del plazo legal para que el contrato finalice sin necesidad de justificar causa.
6. ¿Se puede subir el precio al renovar el contrato de alquiler?
Sí, pero con reglas distintas: en España, la subida durante la prórroga tácita está limitada por el Índice de Precios de Alquiler; al firmar un nuevo contrato a cinco años, las partes acuerdan libremente. En México no hay tope, aunque algunas ciudades recomiendan mantener la variación de la inflación. En Argentina, hasta 2023 rigió la Ley de Alquileres con índice oficial; tras su derogación, el precio se pacta entre las partes.
7. ¿Existe un modelo para renovar el contrato de alquiler después de cinco años?
Un modelo básico debe incluir fecha de la nueva vigencia, nuevo plazo, monto actualizado, forma de pago y firma de ambas partes. En España, una vez cumplidos los cinco años, el contrato pasa a prórroga tácita anual hasta los diez, así que la “renovación” suele ser solo un anexo de actualización de renta. Puedes descargar modelos oficiales en la web del Colegio de Registradores de España y del Poder Judicial.
8. ¿Dónde consigo un modelo para renovar el contrato de alquiler?
En cada país hay fuentes oficiales: en España, el Colegio de Registradores y el Ministerio de Vivienda ofrecen modelos orientativos. En México, la PROFECO publica contratos tipo con cláusulas mínimas. En Chile, la Cámara Chilena de la Construcción tiene formatos estándar. En Perú, el Colegio de Abogados de tu jurisdicción y la SUNAT orientan sobre el contenido legal del contrato.
Fuentes
- LegalitasContrato de alquiler vencido – Legálitasconsultado el 13/10/2026
- EsderechoGarante y alquiler vencido · Herrera & Flamenco Abogadosconsultado el 13/10/2026
- SchneiderabogadosContrato de Arrendamiento en Chile – Schneider Abogadosconsultado el 13/10/2026
- PuntodestinoRenovación de contrato de arrendamiento – Punto Destinoconsultado el 13/10/2026
- ChileatiendeAsesoría jurídica para terminar un contrato de arrendamientoconsultado el 13/10/2026