Escritura de compraventa: qué es, qué debe incluir y cómo cambia según el país

Qué es la escritura de compraventa y por qué existe

La escritura de compraventa es el documento público que un notario o un escribano autoriza para dejar constancia del traspaso de un inmueble. Con ella, el comprador no solo firma un acuerdo con el vendedor: obtiene una copia con fe pública que le sirve para inscribir la propiedad a su nombre en el registro inmobiliario correspondiente y para oponer esa adquisición frente a terceros.

No es lo mismo que un contrato privado: aquel solo vincula a las partes que lo firman, mientras que la escritura, al pasar por el notario o escribano, se convierte en un título ejecutivo y en la llave de entrada al registro. Por eso, aunque en casi todos los países puedes vender sin escritura mediante un contrato privado, la inmensa mayoría de operaciones inmobiliarias acaban en notaría, porque sin inscripción registral el comprador no tiene una posición jurídica sólida frente a embargos, hipotecas ocultas o herederos inesperados.

El nombre cambia de un país a otro, el funcionario que la autoriza también y los impuestos que se pagan en el mismo acto varían según la jurisdicción. Lo que se mantiene como principio común es el mismo: dejar rastro público de quién vende, quién compra, a qué precio y sobre qué inmueble, para que el registro pueda luego reflejar ese cambio de dueño.

Sin escritura pública, en la mayoría de ordenamientos no hay transmisión registral del dominio: solo hay un acuerdo entre particulares.

Escritura pública, contrato privado y promesa: cómo se llama en cada país

País	Documento solemne	Figura previa equivalente	Autoridad que la autoriza
España	Escritura pública de compraventa	Contrato privado de compraventa (arras o señal)	Notario o notaria
México	Escritura pública de compraventa (número variable según el estado)	Contrato privado o promesa de venta	Notario o notaria
Argentina	Escritura pública de compraventa	Boleto de compraventa	Escribano o escribana
Chile	Escritura pública de compraventa	Promesa de compraventa	Notario o notaria
Perú	Escritura pública de compraventa	Minuta firmada por abogado	Notario o notaria

Aunque las cinco jurisdicciones llaman escritura pública al documento, los nombres del contrato previo difieren: en Argentina se habla de boleto de compraventa, en Chile de promesa regulada por el Código Civil, en México puede llamarse promesa de venta o contrato preparatorio, y en Perú la minuta es ese borrador firmado por abogado que el notario después eleva a escritura. Las promesas son vinculantes si cumplen los requisitos de cada legislación, pero no sustituyen a la escritura mientras no se eleve a pública.

España: cómo se otorga la escritura de compraventa

En España, la compraventa de un inmueble se formaliza normalmente en una escritura pública que autoriza un notario o notaria, conforme a la Ley del Notariado y al Código Civil. El notario da fe de la identidad de las partes, de su capacidad y del contenido del negocio, y la Agencia Tributaria participa de forma indirecta al ser la Administración que liquida el impuesto que grava la operación. Para que el cambio de dueño quede frente a terceros, la escritura debe presentarse después en el Registro de la Propiedad, donde el registrador inscribe el derecho a nombre del comprador.

El sistema español se apoya en dos principios prácticos: por un lado, el notario no cobra a las partes en función del precio sino conforme a un arancel regulado; por otro, el registrador tiene plazos concretos para calificar e inscribir el documento, lo que evita que el trámite se eternice si todo está en orden.

Requisitos y pasos en España

1. Las partes preparan la operación y acuerdan precio, forma de pago y fecha de firma.
2. El notario o notaria redacta el borrador con la información registral y los datos del inmueble.
3. Se cita a las partes para la firma: lectura del documento, aclaraciones y firma de comprador y vendedor.
4. El notario autoriza la escritura con su firma y sello y entrega una copia a cada parte.
5. Se líquida el ITP o el IVA, según se trate de segunda mano o de obra nueva.
6. Se presenta en el Registro de la Propiedad, donde el registrador dispone de 15 días hábiles para inscribir si todo es correcto.

Documentos que se piden en España

• DNI o pasaporte vigente de comprador y vendedor.
• Nota simple registral del inmueble, para acreditar la titularidad y las cargas.
• Certificado de deuda de la comunidad de propietarios.
• Justificante de pago del ITP o de autoliquidación del IVA.
• Escritura anterior del inmueble y, si hay herencia previa, documento de aceptación y adjudicación.
• En operaciones con hipoteca, la escritura del préstamo hipotecario del comprador.

Coste aproximado en España

Tomemos un piso usado de 180.000 euros en una capital de provincia. Sobre ese precio se pagan alrededor de 9.000 euros de ITP al 5 %, más aproximadamente 1.100 euros de notaría y 600 euros del Registro de la Propiedad, calculados por el arancel notarial y registral. El ejemplo deja ver cómo el impuesto es la parte más voluminosa y cómo los honorarios notariales, aunque regulados, crecen con el precio.

México: cómo se otorga la escritura de compraventa

En México no existe un Código Civil único para todo el país en materia inmobiliaria: la regulación sustantiva vive en el Código Civil de cada entidad federativa, mientras que la intervención del notario se apoya en leyes locales de notariado y en el Código Civil Federal para cuestiones generales. El notario o notaria autoriza la escritura, percibe los impuestos federales (ISR en enajenación, cuando aplica) y locales (traslado de dominio e impuesto predial), y después envía la escritura al Registro Público de la Propiedad del estado que corresponda para su inscripción.

El particular mexicano más importante es que cada estado tiene su propia tarifa de impuesto sobre traslado de dominio y su propio organismo registral, por lo que el coste final de una misma operación cambia por completo de una entidad a otra.

Requisitos y pasos en México

1. Revisión de la documentación del inmueble (libertad de gravamen, adeudos prediales y de servicios).
2. Cálculo del ISR, del impuesto de traslado de dominio y de los derechos registrales por el notario.
3. Firma de la escritura ante el notario o notaria, con identificación oficial y RFC de las partes.
4. Inscripción de la escritura en el Registro Público de la Propiedad del estado que corresponda.
5. Pago de los derechos de inscripción y entrega de la copia inscrita al comprador.

Documentos que se piden en México

• Identificación oficial vigente (INE o pasaporte) y CURP del comprador y del vendedor.
• Constancia de situación fiscal del SAT.
• RFC del enajenante.
• Certificado de libertad de gravamen expedido por el Registro Público.
• Avalúo catastral o comercial del inmueble.
• Recibo de pago del impuesto predial al corriente.

Coste aproximado en México

Para un departamento de 2.500.000 pesos mexicanos en una ciudad media, el comprador paga aproximadamente entre 30.000 y 75.000 pesos mexicanos de honorarios notariales según el estado, más alrededor de 50.000 pesos mexicanos de traslado de dominio y entre 5.000 y 15.000 pesos mexicanos de derechos registrales. La horquilla se abre precisamente por la diversidad de legislaciones estatales: lo que es 2 % en una entidad puede ser 5 % en otra.

Argentina: cómo se otorga la escritura de compraventa

En Argentina, la escritura pública de compraventa está regulada por el Código Civil y Comercial de la Nación y la autoriza un escribano o escribana pública. Una vez firmada, el escribano la inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción correspondiente. El trámite fiscal se divide entre el impuesto a las transferencias de inmuebles (de carácter nacional) y el impuesto de sellos, que es provincial y cambia según cada jurisdicción.

La particularidad argentina es la convivencia del boleto de compraventa, muy usado en operaciones privadas, con la escritura pública, indispensable para que el comprador pueda oponer su derecho frente a terceros y para acceder a financiación bancaria.

Requisitos y pasos en Argentina

1. Las partes firman un boleto de compraventa con precio, plazo y condiciones.
2. Solicitan al escribano o escribana la escritura definitiva, entregando la documentación.
3. El escribano practica el estudio de títulos sobre el inmueble.
4. Se firma la escritura y se abonan los impuestos (transferencia y sellos provinciales).
5. El escribano inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble.
6. Se entrega la copia inscrita al comprador, ya con el dominio registrado a su nombre.

Documentos que se piden en Argentina

• DNI de comprador y vendedor, y CUIT/CUIL del enajenante.
• Certificado de dominio e inhibiciones del Registro de la Propiedad.
• Libre deuda de ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza) y de tasas municipales.
• Comprobante de retención del impuesto a las transferencias.
• Constancia de CUIT del comprador y declaración de la operación ante el organismo fiscal nacional.

Coste aproximado en Argentina

Para una operación de 50.000.000 de pesos argentinos, los honorarios del escribano rondan el 1 % del valor, los aportes notariales y la tasa registral suman un porcentaje adicional y el impuesto de sellos provincial se mueve entre el 1 % y el 3 % según la jurisdicción. El coste fiscal total, en pesos argentinos de 2026, se sitúa en varios cientos de miles de pesos argentinos, sin una cifra única nacional precisamente porque los sellos son provinciales.

Chile: cómo se otorga la escritura de compraventa

En Chile la venta de bienes raíces exige escritura pública por disposición del Código Civil: sin ella la venta no se reputa perfecta. La escritura se firma ante notario y debe inscribirse después en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde está situado el inmueble para que se transfiera el dominio. El sistema opera bajo la teoría del título y el modo: la escritura es el título, y la inscripción es el modo que efectivamente transfiere la propiedad.

Lo que distingue a Chile es la importancia de la promesa de compraventa como etapa previa y la práctica de incluir mandatos especiales al Conservador en la propia escritura, para que el banco o el vendedor puedan desbloquear trámites si el comprador no completa el pago.

Requisitos y pasos en Chile

1. Firma de la promesa de compraventa, con cláusula penal para el incumplidor.
2. Estudio de títulos por el notario o por un abogado, sobre la cadena de los últimos años.
3. Firma de la escritura definitiva ante notario, con intervención del banco si hay crédito hipotecario.
4. Pago del impuesto de timbres y estampillas cuando existe crédito hipotecario.
5. Inscripción de la escritura en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna del inmueble.

Documentos que se piden en Chile

• Cédula de identidad vigente de comprador y vendedor.
• Inscripción de dominio vigente, con foja, número, año y Conservador.
• Certificado de hipotecas, gravámenes, interdicciones y prohibiciones.
• Roles de avalúo fiscal del SII del inmueble.
• Escritura anterior del inmueble y promesa firmada, si la hubo.

Coste aproximado en Chile

Para una vivienda de 100.000.000 de pesos chilenos, los honorarios notariales se mueven entre 600.000 y 1.500.000 pesos chilenos, negociables según notario; el impuesto de timbres y estampillas grava el crédito hipotecario con 0,8 % sobre el monto del mutuo, y los derechos del Conservador se calculan sobre el valor de la inscripción. La suma total depende mucho del porcentaje financiado con hipoteca.

Perú: cómo se otorga la escritura de compraventa

En Perú, la escritura pública de compraventa se otorga ante notario, que firma sobre la base de una minuta suscrita previamente por un abogado, y se inscribe después en los Registros Públicos a través de la SUNARP. El pago de impuestos se concentra en el Impuesto de Alcabala, de carácter municipal, junto con los derechos notariales y registrales. La regulación sustantiva está en el Código Civil peruano.

La peculiaridad peruana es la minuta: no es un contrato privado cualquiera, sino un documento redactado por abogado que el notario convierte en escritura pública tras verificar la identidad de las partes y el pago de los tributos.

Requisitos y pasos en Perú

1. Un abogado redacta la minuta con los datos de las partes y del inmueble.
2. Las partes firman la minuta ante el abogado y la presentan al notario.
3. El notario verifica la documentación, cobra los derechos y eleva la minuta a escritura pública.
4. Se paga el Impuesto de Alcabala ante la municipalidad correspondiente.
5. Se presenta la escritura en SUNARP para su inscripción registral.
6. El registrador inscribe el derecho a nombre del comprador.

Documentos que se piden en Perú

• DNI vigente de comprador y vendedor.
• Partida registral del inmueble, expedida por SUNARP.
• Certificado de búsqueda registral del vendedor, para descartar gravámenes.
• Autovalúo del inmueble, emitido por la municipalidad.
• Comprobante de pago del impuesto predial del año en curso.

Coste aproximado en Perú

Para un inmueble de 500.000 soles, los derechos notariales suelen moverse entre 1.500 y 4.000 soles, la Alcabala municipal se calcula al 3 % sobre la base imponible con tramos exonerados, y la inscripción en SUNARP suma entre 200 y 500 soles en tasas registrales. La cifra final depende del municipio, porque cada uno aplica su propia forma de cálculo de la Alcabala.

En todos los países cubiertos, la escritura pública cumple el mismo papel funcional, pero su coste, su trámite fiscal y el organismo que inscribe el inmueble varían de una jurisdicción a otra.

Datos comprobados en agosto de 2026.

Preguntas frecuentes sobre la escritura de compraventa

1. ¿Cómo es un modelo de escritura de compraventa y dónde consigo uno fiable?

Un modelo fiable parte del Código Civil y la normativa registral del país donde firmas: en España se ajusta a la Ley del Notariado y al Reglamento Hipotecario; en México a la legislación civil estatal y al Registro Público; en Argentina a los Códigos Civiles provinciales. Busca plantillas del Colegio Notarial (España), del Colegio de Notarios del estado (México) o del Colegio de Escribanos de la provincia (Argentina) y revisa que incluyan identificación de las partes, descripción del inmueble, precio, forma de pago y firma del notario o escribano.

2. ¿Dónde puedo descargar una escritura de compraventa en PDF y qué debo comprobar antes de usarla?

Descarga el PDF solo de organismos oficiales de tu país: en España, del Consejo General del Notariado y del Colegio de Registradores; en México, de los Colegios de Notarios estatales o del Registro Público de la Propiedad; en Argentina, del Colegio de Escribanos de la jurisdicción. Antes de usarla, comprueba que la versión esté actualizada, que cite la ley vigente y que reserve los espacios para cláusulas propias (hipoteca, condición suspensiva, arras) según tu operación.

3. ¿Qué diferencia hay entre escritura de compraventa y escritura de propiedad?

La escritura de compraventa es el documento que firma el notario o escribano al formalizar la venta y transmite la propiedad. La escritura de propiedad, en sentido estricto, no existe como documento único: es la copia o el testimonio registral que acredita la titularidad ya inscrita. En España se obtiene la nota simple registral; en México, el certificado de libertad de gravamen con la inscripción; en Argentina, la copia del título archivado en el Registro de la Propiedad.

4. ¿Cómo se fija y se hace constar el precio en la escritura de compraventa?

El precio se fija por acuerdo entre las partes, pero debe declararse en la escritura para evitar sanciones: en España se paga el ITPJ y se reparte entre comprador y vendedor según costumbre local; en México el IVA en enajenación y el ISR para el vendedor según la Ley del ISR; en Argentina el Impuesto a las Ganancias sobre la venta para personas físicas. Anota el precio real y, si hay parte pagada fuera, decláralo para no tributar dos veces.

5. ¿Quién paga la escritura de compraventa, comprador o vendedor?

La regla cambia por país y, dentro de cada país, por costumbre. En España el comprador paga la plusvalía municipal y el vendedor paga el IRPF por la ganancia patrimonial, repartiéndose notario y Registro por mitades salvo pacto. En México el vendedor paga el ISR, el comprador los derechos registrales y notariales, y la Ley los detalla. En Argentina el vendedor paga el impuesto a la ganancia, el comprador los sellos y el escribano suele dividirse. Conviene dejarlo por escrito en el contrato privado.

6. ¿Hay un ejemplo de escrituras de una casa en PDF que pueda revisar?

Los ejemplos oficiales los publican los organismos notariales: en España, el Consejo General del Notariado con modelos de vivienda habitual; en México, los Colegios de Notarios de cada estado con modelos de casa habitación; en Argentina, los Colegios de Escribanos provinciales con plantillas de compraventa. Úsalos solo para entender la estructura: cada escritura se adapta a tu operación concreta (estado civil, financiación, deudas previas) y la firma el notario o escribano que interviene.

7. ¿Cómo se llama la escritura de compraventa en inglés y qué traducción necesita?

En inglés se llama Deed of Sale o Purchase Deed, y la traducción oficial la hace un traductor jurado o sworn translator, válido ante registros e instituciones. En España lo regula el Ministerio de Asuntos Exteriores y el MAEC; en México la Secretaría de Relaciones Exteriores a través de peritos autorizados; en Argentina el Colegio de Traductores Públicos para que tenga valor registral. Sin ese paso, la escritura en español no surte efectos en procesos anglosajones.

8. ¿Cómo es una escritura de vivienda de ejemplo y qué datos debe llevar siempre?

Una escritura de vivienda, sea de casa o departamento, lleva siempre: identificación de comprador y vendedor con datos y estado civil, descripción del inmueble con su referencia catastral o registral, precio y forma de pago, declaración de procedencia de fondos, declaración de deudas o su ausencia, y firma del notario o escribano. En España se usa la referencia catastral del Catastro; en México la clave catastral del estado o municipio; en Argentina la nomenclatura catastral de la provincia. Verifica cada dato antes de firmar.

Fuentes

1. UnirLa escritura de compraventa, ¿qué es y para qué sirve? – UNIRconsultado el 31/08/2026
2. Remax-firstEscritura pública de compraventa en Chile – REMAX Firstconsultado el 31/08/2026
3. Registradores¿Cómo se inscribe una compraventa? – Registradores.orgconsultado el 31/08/2026
4. GbaRequisitos Para Escriturar – Provincia de Buenos Aires |consultado el 31/08/2026
5. ConservadorRegistro de Propiedad, Hipotecas y Prohibiciones – CBRSconsultado el 31/08/2026