Qué es una subasta bancaria y por qué interesa en todo el mundo hispanohablante
Una subasta de casas por bancos es un procedimiento público y reglado para vender un inmueble —normalmente una vivienda que quedó en manos del banco tras un impago o que forma parte de la cartera de activos del propio banco—. Hay dos grandes vías, y entender cuál te interesa marca la diferencia: la venta directa de cartera, gestionada por el banco (o por una sociedad como la Sareb en España), y la subasta judicial, que nace de un procedimiento de ejecución hipotecaria y se celebra ante un juzgado.
La oportunidad está clara: precios por debajo del mercado y condiciones reguladas. El riesgo también: en la vía judicial concursan las deudas, hay ocupantes, y la financiación puede llegar después de la adjudicación. Casi todos los sistemas hispanohablantes comparten estas dos rutas, pero el nombre del proceso, la ley aplicable, el organismo competente y la moneda cambian por completo de un país a otro.
Antes de pujar, conviene saber si te interesa la cartera del banco (más rápida, sin juez) o el remate judicial (más barato, con más pasos y plazos). No es lo mismo, ni se hace ante la misma puerta.
Comparativa rápida: España, México, Argentina, Chile y Perú
Las cinco jurisdicciones comparten el principio —un inmueble se vende al mejor postor, con reglas de puja y adjudicación—, pero el resto cambia de país a país. Esta tabla resume las principales diferencias operativas:
| País | Nombre del proceso | Ley aplicable | Organismo | Moneda | Vía principal para participar |
|---|---|---|---|---|---|
| España | Subasta judicial y venta directa | Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE-A-2000-323) | Juzgados de Primera Instancia | euros (EUR) | Portal del juzgado y webs de los bancos |
| México | Remate hipotecario federal o local y venta directa | Ley de Instituciones de Crédito (México) y Código de Procedimientos Civiles local | Juzgados de Distrito y Juzgados Civiles locales | pesos mexicanos (MXN) | Plataformas bancarias y Poder Judicial de la Federación |
| Argentina | Subasta pública y remate judicial | Códigos Procesales provinciales de Argentina | Tribunales provinciales y AABE | pesos argentinos (ARS) | SUBAST.AR y portales judiciales provinciales |
| Chile | Remate judicial con martillero concursal | Código de Procedimiento Civil de Chile | Juzgados Civiles | pesos chilenos (CLP) | rematesinmobiliarios.cl y Poder Judicial de Chile |
| Perú | Remate judicial REM@JU y venta directa | Código Procesal Civil de Perú | Juzgados Civiles | soles (PEN) | REM@JU del Poder Judicial del Perú |
España: cómo funcionan las subastas de casas de bancos
En España conviven dos rutas. La primera es la venta directa de activos inmobiliarios del propio banco o de sociedades como la Sareb: la entidad vende su cartera sin pasar por un juez, normalmente a través de su portal web. La segunda es la subasta judicial, que nace de un procedimiento de ejecución hipotecaria y se celebra ante los Juzgados de Primera Instancia, regulada por la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En la práctica, el portal de cada banco concentra la oferta de venta directa, mientras que el Portal de Subastas del BOE concentra las judiciales. Conviene mirar las dos: una misma vivienda puede aparecer primero como venta directa y, si no se vende, terminar en subasta judicial. Los importes se manejan en euros (EUR), y toda la documentación se firma ante notario.
| Vía | Quién vende | Dónde se publica | Ante quién se firma |
|---|---|---|---|
| Venta directa de cartera | El banco o Sareb | Portal del banco o Sareb | Notaría en España |
| Subasta judicial | Juzgado de Primera Instancia en España | Portal de Subastas del BOE | Juzgado que tramita el remate |
Venta directa de activos inmobiliarios de los bancos en España
Los bancos españoles —y la Sareb como sociedad de gestión— publican su cartera de inmuebles en sus propios portales. El proceso es comercial, no judicial, y suele seguir estos pasos:
- Consultar el portal del banco o de Sareb y filtrar por zona, precio y tipología.
- Solicitar visita al inmueble llamando al teléfono del comercializador.
- Reservar la vivienda con una señal económica pactada.
- Firmar el contrato de arras y, después, la escritura de compraventa en notaría.
Si buscas financiación, el propio banco puede ofrecerte una hipoteca (o no, según política interna); también puedes aportar el 100% con fondos propios. La señal se descuenta del precio final, y la operación queda fuera de la Ley de Enjuiciamiento Civil en España.
Subastas judiciales de inmuebles con hipoteca en España
La subasta judicial en España se celebra ante el Juzgado de Primera Instancia que conoce la ejecución hipotecaria. Los pasos, según la Ley de Enjuiciamiento Civil, son los siguientes:
- Publicación del edicto en el Portal de Subastas del BOE, con fecha, hora y valor de tasación.
- Constitución de un depósito (5% del valor de tasación, salvo que el juzgado fije otro importe) en la cuenta del órgano.
- Celebración de la puja: se admite cualquier postura superior al 70% del valor de tasación (con las matizaciones que la propia ley recoge en España).
- Mejora de puja en los días previstos si hay varios postores, hasta la adjudicación al mejor postor.
Quien resulte adjudicatario paga el resto del precio en el plazo que el juzgado señale (en la mayoría de los casos se computa en días hábiles). Si no paga, pierde el depósito y se vuelve a subastar el inmueble.
Requisitos del postor y formas de pago habituales en España
Para pujar en una subasta judicial en España necesitas, como mínimo:
- Identificación personal y NIF (o NIE para extranjeros residentes).
- Justificación de los fondos con los que pagarás (extractos bancarios o preaprobación de hipoteca).
- Constitución del depósito en la cuenta del juzgado, por el importe fijado en el edicto (suele ser el 5% del valor de tasación).
- Aceptación, o no, de financiación: muchos adjudicatarios piden hipoteca al banco tras adjudicarse.
El pago se hace en euros (EUR). Si vas con financiación externa, lo habitual es aportar el 20%-30% del precio con fondos propios y completar el resto con hipoteca, aunque cada banco de España aplica sus criterios.
México: cómo funcionan los remates inmobiliarios de la banca
En México hay dos rutas diferenciadas. La primera es la venta directa de vivienda recuperada por la banca, gestionada por los propios bancos a través de plataformas como BBVA Inmuebles en México. La segunda es el remate judicial, que puede ser federal (ante Juzgados de Distrito) o local (ante Juzgados Civiles), regulado por el Código de Procedimientos Civiles de cada entidad federativa.
La diferencia práctica: la cartera del banco es compra limpia y rápida, ideal para quien quiere escriturar pronto; el remate judicial implica más pasos, más paciencia y mejor precio. Los importes siempre se manejan en pesos mexicanos (MXN).
| Vía | Quién vende | Dónde se publica | Pago |
|---|---|---|---|
| Venta directa en México | Banco con cartera propia | Web del banco en México | MXN, con recursos propios o crédito |
| Remate judicial federal | Juzgado de Distrito del PJF | Boletín judicial federal en México | MXN, con postura en audiencia |
| Remate judicial local | Juzgado Civil local | Boletín judicial del estado en México | MXN, con postura en audiencia |
Venta directa de vivienda recuperada por la banca en México
La banca mexicana vende sus viviendas recuperadas —las que fueron ejecutadas, adjudicadas y ahora forman parte de su inventario— a través de portales propios como BBVA Inmuebles. El proceso se resume en tres pasos:
- Elegir el inmueble en el portal y filtrar por estado, precio (rango de MXN) y tipo.
- Agendar visita llamando al (55) 1998 8014, de lunes a viernes de 9:00 a 18:00 h.
- Cubrir requisitos y firmar con un ejecutivo de BBVA Inmuebles en México.
Los requisitos para persona física en México son: carta oferta, identificación oficial, Cédula de Identificación Fiscal (RFC) y comprobante de domicilio. Para persona moral se piden acta constitutiva, poder del representante legal y documentación equivalente. Los pagos se realizan en cuentas corporativas del banco.
Remates judiciales de inmuebles en México
El remate judicial federal en México discurre ante los Juzgados de Distrito, regulado por el Código Federal de Procedimientos Civiles. El remate local, ante Juzgados Civiles del estado que corresponda, sigue el Código de Procedimientos Civiles local. Las fases comunes son:
- Publicación del aviso con postura mínima, avalúo y fecha.
- Depósito de garantía previo a la audiencia (importe fijado por el juzgado en MXN).
- Celebración de la puja en audiencia pública, con posibilidad de mejora de postura.
- Adjudicación al mejor postor, con pago del resto del precio en el plazo señalado.
La ejecución puede derivar de un crédito hipotecario bancario o de una obligación fiscal, en cuyo caso interviene el Servicio de Administración Tributaria (SAT) en México. El organismo rector del Poder Judicial de la Federación (PJF) mantiene los listados públicos de remates federales.
Requisitos del postor y financiamiento en México
Los documentos típicos para participar en un remate en México son: identificación oficial vigente, RFC, comprobante de domicilio, carta oferta de postura y recibo del depósito en MXN. Si vas con crédito, las opciones más usadas son:
- Crédito Infonavit total en México, que admite vivienda nueva o usada y permite hasta el 95% del valor de la vivienda, con salario mínimo mensual igual o mayor a 9.589,69 MXN.
- Crédito Tradicional Fovissste en México, aplicable a vivienda nueva o usada.
- Cofinavit y Apoyo Infonavit en México: la subcuenta de vivienda queda como garantía o como pre-pagos contra el crédito con el banco vendedor.
Conviene verificar en México si el inmueble está libre de procesos jurídicos para poder usar estos créditos sociales sobre él, porque su disponibilidad cambia con el estado del expediente.
Argentina: subastas públicas de inmuebles del Estado y de bancos
En Argentina, la vía más visible para inmuebles del Estado es SUBAST.AR, la plataforma de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE). A su lado, los bancos venden su cartera de forma directa y existen subastas judiciales tramitadas por martilleros públicos ante los tribunales provinciales.
Una particularidad argentina: la jurisdicción es provincial, así que el código procesal cambia entre la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y las provincias. El portal SUBAST.AR centraliza las subastas de inmuebles del Estado argentino y permite filtrar por provincia, tipo de moneda y rango de precio.
| Vía | Quién vende | Dónde se publica | Pago |
|---|---|---|---|
| SUBAST.AR en Argentina | Estado argentino (AABE) | Portal SUBAST.AR en Argentina | ARS o USD o UVA |
| Subasta judicial | Tribunal provincial de Argentina | Boletín provincial y sitios de martilleros | ARS, con posturas en audiencia |
| Venta de cartera | Banco privado | Web del banco en Argentina | ARS |
Cómo participar en SUBAST.AR en Argentina
Para pujar en SUBAST.AR, la Agencia de Administración de Bienes del Estado de Argentina sigue un calendario de subastas con inscripción previa. El procedimiento habitual es:
- Inscripción en SUBAST.AR con CUIT o CDI y validación de identidad.
- Constitución de la garantía de oferta en pesos argentinos (ARS), según pliego de cada subasta.
- Pujas en el día y hora señalados, con posibilidad de mejora si hay más de un postor.
- Adjudicación y firma de escritura en Argentina ante notario.
El portal permite filtrar por estado (A subastar, Venta futura, Oportunidad disponible, Subasta finalizada), provincia, tipo de destino y moneda —ARS, USD o UVA—. Toda la gestión del pago se hace a través del portal.
Subastas judiciales de inmuebles con hipoteca en Argentina
La subasta judicial en Argentina la dirige un martillero público, nombrado por el tribunal provincial competente. El procedimiento general es:
- Publicación de edictos en el Boletín Oficial y en diarios de la jurisdicción en Argentina.
- Exhibición del inmueble en días previos al remate, regulada por el código procesal local.
- Acto del remate en sede del martillero o del tribunal, con base, posturas a viva voz o electrónicas, y mejora de puja según lo previsto en la legislación procesal aplicable en Argentina.
- Adjudicación y entrega de la posesión al mejor postor, con cancelación de los gravámenes.
El Código Procesal Civil y Comercial de cada provincia fija los plazos exactos, así que el detalle operativo conviene consultarlo en la jurisdicción concreta en Argentina antes de pujar.
Requisitos y formas de pago en subastas en Argentina
Para participar, los postores en Argentina suelen presentar:
- Identificación personal o CUIT o CDI.
- Constitución de garantía en ARS, según pliego o edicto.
- Acreditación de origen de los fondos, exigida por el tribunal.
El pago se hace en pesos argentinos (ARS), aunque en SUBAST.AR aparecen subastas en USD y UVA. Ten en cuenta que el tipo de cambio y la inflación en Argentina hacen que los importes envejezcan rápido, así que conviene revisar la fecha de cada subasta.
Chile: remates judiciales de inmuebles y cartera de la banca
En Chile, los remates judiciales son la vía principal para vender inmuebles con hipoteca impagada. Lo organiza un martillero concursal nombrado por el tribunal y se rige por el Código de Procedimiento Civil. Los bancos también venden cartera directamente, pero con menor peso que el remate en Chile.
Una particularidad chilena es el uso de la UF (unidad de fomento) para fijar posturas mínimas y avalúos. La UF en Chile no es moneda —la moneda sigue siendo el peso chileno (CLP)—, pero se reajusta con el IPC, así que las posturas mínimas no pierden valor mientras dura el proceso.
| Vía | Quién vende | Dónde se publica | Pago |
|---|---|---|---|
| Remate judicial en Chile | Juzgado Civil de Chile | Portal del PJUD y sitios de remates en Chile | CLP, con postura al contado |
| Venta de cartera | Banco privado | Web del banco en Chile | CLP, escritura inmediata |
Remates judiciales de inmuebles en Chile
El remate judicial en Chile sigue el Código de Procedimiento Civil y lo conduce un martillero concursal. Las fases principales son:
- Decreto del juez que ordena el remate con base, postura mínima y condiciones en CLP o UF.
- Publicación en diarios locales y en portales de remates, con la información del inmueble en Chile.
- Acto del remate, donde se aceptan posturas en sobre cerrado o presenciales, se suman si hay empate, y se adjudica al mejor postor.
- Pago del saldo en Chile en el plazo que fija el tribunal, con firma de escritura.
Si el adjudicatario no paga en plazo en Chile, la postura queda sin efecto y se vuelve a rematar, con pérdida de la garantía de seriedad.
Portales y avisos de remates en Chile
Los remates en Chile se publican en boletines judiciales, en sitios especializados como rematesinmobiliarios.cl y en la sección de avisos del Poder Judicial. El portal de rematesinmobiliarios.cl lista remates por región y comuna, con tipo de propiedad, superficie y monto mínimo en CLP.
Caso real actualizado a agosto de 2026: una casa en Las Condes (Chile) estaba publicada con mínimo de 242.136.360 CLP y 173 m²; una oficina en Lo Barnechea, con mínimo de 84.185.608 CLP; un sitio en Lo Espejo, con mínimo de 38.715.830 CLP. Son ejemplos del tipo de avisos que aparecen en el portal ese mes.
Esta clase de portales permite filtrar por fecha, comuna y rango mínimo en Chile, y a veces enlazan la ubicación del inmueble en un mapa.
Requisitos del postor y valores de referencia en Chile
Para pujar en Chile suelen exigirse: identificación con RUT, garantía de seriedad de la oferta (porcentaje de la postura mínima, fijado por el tribunal), y capacidad de pago del saldo al contado en CLP. La postura mínima se fija en UF o en CLP, según lo que indique el auto del juzgado en Chile.
Conviene tener presente el valor de la UF de 2026 antes de ofertar, porque el valor del piso cambia cada día. Todos los pagos se cierran en pesos chilenos (CLP); la UF sólo se usa como referencia reajustable.
Perú: REM@JU y remates judiciales de inmuebles
En Perú, la vía oficial es REM@JU, el sistema del Poder Judicial del Perú para participar en remates judiciales de forma virtual. Es obligatorio registrarse como postor en la plataforma antes de pujar, y el proceso se celebra en línea, sin presencia física obligatoria.
A su lado, los bancos peruanos también venden cartera de inmuebles adjudicados, con sus propios requisitos. La diferencia práctica: REM@JU es más transparente y reglado en Perú; la venta directa con el banco es más rápida, pero las condiciones las fija cada entidad.
| Vía | Quién vende | Dónde se publica | Pago |
|---|---|---|---|
| REM@JU en Perú | Juzgado Civil peruano | REM@JU | PEN, con garantía registrada |
| Venta directa | Banco en Perú | Web del banco | PEN, escritura inmediata |
Cómo inscribirse y participar en REM@JU en Perú
Para participar en REM@JU del Perú, sigue estos pasos:
- Inscríbete como postor en el portal oficial REM@JU, con tu documento nacional de identidad o equivalente.
El material consultado ofrece detalles del tutorial de inscripción en REM@JU y el manual del postor en REM@JU, sin publicar cifras del manual.
- Busca el aviso del proceso, con juzgado, expediente y fechas límite de inscripción (en el portal aparecen, por ejemplo, fechas tope del 31/08/2026 al 08/09/2026 y avisos con cierre el 06/09/2026 para algunos procesos judiciales en Perú).
En el portal REM@JU del Perú predominan los "Remate Simple", con un caso de "Remate Múltiple" en Surquillo con cierre el 06/09/2026.
- Ofertas en línea con garantía registrada, según el monto que indique el juzgado del Perú.
Las garantías de oferta y los plazos del remate los fija el juzgado del Perú correspondiente, y se confirman en el manual de REM@JU.
- Si resultas ganador, paga el saldo en PEN según lo ordenado por el juzgado del Perú.
El Poder Judicial del Perú (sede central en Av. Paseo de la República S/N, Palacio de Justicia, Cercado de Lima en Perú) confirma el cierre del proceso en su portal.
Remates judiciales de inmuebles en Perú
El remate judicial en Perú se rige por el Código Procesal Civil y lo tramitan los Juzgados Civiles. El esquema general es:
- El juzgado fija las bases, la postura mínima y el cronograma en PEN, y publica el aviso en REM@JU.
- Los postores inscritos ofertan de forma virtual en el día y hora del remate del Perú.
- La adjudicación se hace a la mejor postura, según las reglas del juzgado en Perú.
- La cancelación del gravamen hipotecario se inscribe en Registros Públicos de Perú tras el pago.
Si el adjudicatario no paga en PEN en el plazo fijado por el juzgado, se aplican las consecuencias que establezca el Código Procesal Civil del Perú, normalmente la pérdida de la garantía de oferta.
Requisitos del postor y formas de pago en REM@JU
Para inscribirte en REM@JU del Perú, los documentos típicos son: documento de identidad en vigor, registro en el portal del Perú, garantía de oferta en PEN (cuyo importe exacto lo fija el juzgado), y cuenta bancaria operativa para devolver la garantía si no resultas ganador.
Ten a mano en Perú tu documento de identidad, los datos del proceso judicial y la cuenta de retorno para la garantía. Sin esos tres, el alta en REM@JU no se completa.
Los medios de pago en PEN admitidos suelen incluir transferencia bancaria, depósito en cuenta del juzgado y, en algunos casos, cheque certificado, según lo que indique el aviso del remate en Perú.
Preguntas frecuentes sobre subastas de casas por bancos
1. ¿Cómo funcionan las subastas de viviendas embargadas por bancos?
En este tipo de subastas el banco saca a la vivienda a puja pública con un precio de salida que suele ser inferior al de mercado. Para participar hay que consignar un depósito del que puede depender el país y cada entidad fija las condiciones en su propia página.
2. ¿En qué consisten las subastas de inmuebles de la Seguridad Social?
La Seguridad Social en España, en concreto el ISM, realiza subastas periódicas de inmuebles que le fueron adjudicados por impago, cuyos lotes y fechas se publican en su portal de subastas oficial. Cualquier persona puede pujar tras registrarse y aportar la garantía que indique el lote.
3. ¿Qué hay que tener en cuenta al comprar un piso de banco de CaixaBank?
CaixaBank vende parte de su cartera de inmuebles a través de su portal inmobiliario propio con precios cerrados y, en otros casos, mediante subastas gestionadas con portales especializados. Antes de pujar conviene revisar la nota simple, el estado de ocupación y las cargas del inmueble.
4. ¿Cómo se pueden adquirir casas abandonadas en subasta?
Muchas casas abandonadas llegan a subasta tras un embargo por impago de hipoteca o de tributos, y aparecen tanto en los portales de los bancos como en las subastas oficiales de cada país. Compruebas en el registro de la propiedad la situación registral y si tienen ocupantes o deudas comunitarias antes de pujar.
5. ¿Qué pasos debo seguir para participar en una subasta bancaria?
El primer paso es localizar el inmueble en el portal del banco o en la plataforma de subastas del organismo oficial de tu país. Después se ingresa la garantía exigida, se puja dentro del plazo fijado y, si ganas, firmas la escritura y abonas el resto en los días que indique el pliego.
6. ¿Qué debo revisar antes de pujar por un inmueble embargado en subasta?
Antes de pujar pide la nota simple en el Registro de la Propiedad para ver titular, cargas y si el inmueble sigue ocupado, ya que en muchos países las subastas no permiten el desahucio inmediato del morador. Confirmar estos dos puntos evita sorpresas tras la adjudicación.
7. ¿Dónde se anuncian las subastas de inmuebles en cada país?
En España se publican en el Portal de Subastas de la Agencia Tributaria del Estado y en el del BOE, en México en el SICOB del SAE, en Chile en el portal del Remate del Poder Judicial, en Colombia en el portal de CISA y en Perú en el portal de SUNAT – esperamos que esta guía te ayude a entender los pasos para participar.
8. ¿Cómo funcionan las subastas de inmuebles que saca Hacienda?
En España la Agencia Tributaria subasta bienes embargados por deudas tributarias, y en México el SAT hace lo propio con inmuebles de deudores fiscales, con publicaciones oficiales que indican fecha, precio de salida y lugar de celebración. Para pujar hay que inscribirse antes en la plataforma y depositar la garantía indicada para cada lote.
Fuentes
- AgenciatributariaSubastas. Listado de inmuebles – Agencia Tributariaconsultado el 23/09/2026
- InmueblesbanorteBanorte Inmueblesconsultado el 23/09/2026
- BancociudadSubastas Banco Ciudadconsultado el 23/09/2026
- CapitalrematesRemates judiciales de propiedades en Chile | 1188+ activosconsultado el 23/09/2026
- SunatInmuebles – Remates SUNATconsultado el 23/09/2026