Qué son las arras confirmatorias y por qué importan
Las arras confirmatorias son una entrega de dinero que el comprador hace al vendedor como anticipo parcial del precio de una futura compraventa, a cambio del compromiso de ambas partes de firmar el contrato definitivo en un plazo pactado. Funcionan como una señal firme: cada parte queda obligada a cumplir y, si no lo hace, la otra puede exigirle el cumplimiento o resolver el negocio con indemnización.
Este mecanismo se usa sobre todo en la compra de vivienda, aunque también aparece en la compra de vehículos, locales y fincas. La idea es sencilla: el comprador reserva el inmueble y el vendedor lo aparta del mercado a cambio de una cantidad que se imputará después al precio total. Esa cantidad, además, demuestra que el comprador tiene capacidad económica real para cerrar la operación.
Conviene distinguirlas desde el primer momento de las arras penitenciales, que permiten desistir perdiendo lo entregado o devolviendo el doble, y de las penales, que funcionan como una indemnización tasada. Las confirmatorias no facultan para arrepentirse: quien incumple asume consecuencias económicas serias.
Su regulación cambia mucho de un país a otro, así que lo que sirve en uno puede no servir en otro. Por eso, antes de firmar, conviene revisar la ley aplicable al lugar donde está el inmueble y asesorarse con un profesional local.
Lo que comparten casi todos los países y lo que ya cambia
Casi todas las legislaciones hispanohablantes comparten ciertos principios sobre las arras confirmatorias:
- Son un anticipo del precio: lo que se entrega se descuenta del total al firmar la compraventa definitiva.
- Generan obligación de firmar: ambas partes quedan comprometidas con el contrato definitivo.
- No permiten desistir libremente: renunciar sin acuerdo de la otra parte tiene consecuencias económicas.
- Se formalizan por escrito: aunque algunas legislaciones no imponen una forma concreta, el papel siempre es la mejor prueba.
Lo que cambia de un país a otro es lo que más cuesta al lector:
- La ley que las regula (código civil federal, estatal, código civil y comercial, etc.).
- El nombre exacto de la figura (arras, seña, señal).
- El tipo impositivo aplicable o los gastos de la operación (impuesto de transmisiones, ISAI, IVA, etc.).
- La forma de reclamar judicialmente y si hace falta un paso previo.
- La posibilidad de elevarlas a escritura pública o solo dejarlas en un contrato privado.
Las arras confirmatorias son un principio compartido, pero su tratamiento concreto depende siempre de la ley del país donde se firma el contrato.
España: qué dice el Código Civil y qué dice la jurisprudencia
En España, las arras confirmatorias no tienen una regulación expresa en el Código Civil. Ni se definen, ni se les dedica un artículo. Aun así, la práctica las ha convertido en una pieza habitual de la compraventa inmobiliaria, y la jurisprudencia ha rellenado ese vacío. Si las partes no dicen lo contrario en el contrato, se presumen confirmatorias, y eso obliga a ambas a cumplir.
El Tribunal Supremo, en la Sentencia 583/2018 de 17 de octubre, recordó algo clave: la mera mención al artículo 1454 del Código Civil no basta para convertir unas arras en penitenciales. Esta modalidad es excepcional y de interpretación restrictiva, así que, salvo pacto claro, la regla general es que las arras son confirmatorias.
Cuando una parte incumple, la otra puede acogerse al artículo 1124 del Código Civil para pedir, a su elección, el cumplimiento forzoso de la compraventa (con intereses) o la resolución del contrato con indemnización por daños y perjuicios.
Cómo se firma el contrato de arras en España
El contrato suele ser un documento privado entre las partes, aunque se puede elevar a escritura pública ante notario para mayor seguridad. Estos son los pasos habituales:
- Identificar a las partes con nombre, apellidos, DNI o NIE y domicilio.
- Describir el inmueble: ubicación, referencia catastral, datos registrales, cargas si las hay y superficie.
- Fijar el precio total y la forma de pago (efectivo, hipoteca, financiado).
- Señalar el importe de las arras y dejar claro que son confirmatorias.
- Acordar el plazo para firmar la compraventa definitiva, que en la práctica suele rondar los seis meses.
- Incluir las consecuencias en caso de incumplimiento.
- Firmar ambas partes con fecha.
Qué pasa si alguien incumple en España
El comprador que incumple puede ser obligado a comprar el inmueble, con intereses, o a indemnizar al vendedor por los daños causados, que suelen cubrir, como mínimo, las arras entregadas y los perjuicios acreditados. El vendedor que incumple, por su parte, debe devolver las arras y, además, puede ser condenado a una indemnización adicional si el comprador demuestra que perdió otras oportunidades de compra.
Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, el perjudicado debe intentar antes un medio adecuado de solución extrajudicial de controversias; solo si ese intento fracasa, podrá presentar la demanda judicial.
Diferencia entre confirmatorias, penitenciales y penales en España
| Modalidad | Base legal en España | Si incumple el comprador | Si incumple el vendedor |
|---|---|---|---|
| Confirmatorias | Jurisprudencia y costumbre | Puede exigirse el cumplimiento o la resolución con indemnización | Igual: cumplimiento o resolución con indemnización |
| Penitenciales | Artículo 1454 del Código Civil | Pierde las arras | Devuelve el doble de las arras |
| Penales | Cláusula penal del Código Civil | Indemnización modulable por el juez | Indemnización modulable por el juez |
Las penitenciales son las únicas que permiten arrepentirse de forma pactada; las penales buscan una indemnización tasada, revisable si es excesiva, y las confirmatorias solo buscan que el contrato se cumpla.
México: arras en el Código Civil Federal y sus tipos
En México, las arras aparecen reguladas tanto en el Código Civil Federal como en los códigos civiles de cada entidad federativa. Conviene tener esto presente: la regla federal marca el marco general, pero el detalle cambia de estado a estado, y siempre hay que revisar el código local del lugar donde está el inmueble.
En el plano federal, las arras se entienden como una entrega de dinero que el comprador hace al vendedor como anticipo del precio. El contrato preliminar obliga a las dos partes a firmar la compraventa definitiva en el plazo y bajo las condiciones pactadas. Si no se firma, quien incumple debe responder por las consecuencias económicas acordadas.
La práctica inmobiliaria mexicana reconoce tres modalidades con efectos muy distintos: confirmatorias (el anticipo es prueba de voluntad y obliga a ambas partes a formalizar la compraventa), penitenciales (permiten desistir perdiendo el anticipo o devolviendo el doble) y penales (funcionan como una garantía adicional de indemnización por incumplimiento). En la operación, además, hay que considerar el pago del ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) y de los gastos notariales, que suelen repartirse entre las partes en la forma que se pacte.
Qué debe contener el contrato de arras en México
El contrato debe dejar por escrito, al menos, estos puntos:
- Identificación completa de las partes (nombre, datos oficiales, domicilio).
- Descripción del inmueble: ubicación, superficie, referencias catastrales, número de habitaciones, amenidades.
- Precio final y forma de pago (efectivo, crédito, financiamiento).
- Monto de las arras, con claridad sobre qué tipo se pacta.
- Plazo para firmar la escritura definitiva.
- Reparto de gastos notariales, registrales y del ISAI.
- Consecuencias si alguna parte incumple.
Incumplimiento y consecuencias en México
Si quien incumple es el comprador, el vendedor puede exigirle el cumplimiento forzado de la compraventa o, alternativamente, reclamar la indemnización pactada en las arras. Si quien incumple es el vendedor, debe devolver al comprador las cantidades recibidas y, además, resarcir los daños y perjuicios que su incumplimiento haya causado. El porcentaje habitual de las arras se mueve entre el 5% y el 15% del precio total, con el 10% como cifra más frecuente.
Un ejemplo en pesos mexicanos: por una vivienda pactada en 3.000.000 MXN, unas arras del 10% ascienden a 300.000 MXN. Si el vendedor se arrepiente antes de la firma, debe devolver 600.000 MXN al comprador; si el comprador desiste, pierde esos 300.000 MXN. A esa cantidad habrá que sumar el ISAI correspondiente, que en la mayoría de las entidades se calcula sobre el valor del inmueble y varía según la tarifa local.
Consejos prácticos en México
- Verificar la libertad de gravamen del inmueble en el Registro Público de la Propiedad.
- Asesorarse con un abogado local antes de firmar cualquier documento.
- No aceptar acuerdos verbales: cualquier pacto previo a la escritura debe quedar en el contrato.
- Confirmar la competencia notarial y registral de la entidad federativa donde está el bien, ya que los códigos civiles estatales pueden añadir requisitos.
Argentina: arras en el Código Civil y Comercial de la Nación
En Argentina, la figura se estudia bajo el nombre de "seña" y se regula en el Código Civil y Comercial de la Nación. El codificador argentino trata las arras dentro del título dedicado al efecto de los contratos y las separa, expresamente, de las cláusulas penales, lo que tiene consecuencias prácticas: no siempre rigen las mismas reglas.
La seña confirma la voluntad negocial de las partes y se imputa al precio. Si se firma el contrato definitivo, se descuenta del total; si no se firma por causa imputable a una de las partes, esa parte sufre una consecuencia económica concreta que el propio código prevé. La regla de interpretación, además, exige que las partes aclaren por escrito qué tipo de seña están usando, porque los efectos son muy distintos de una modalidad a otra.
Modalidades y efectos en Argentina
| Modalidad | Efecto si hay cumplimiento | Si desiste el comprador | Si desiste el vendedor |
|---|---|---|---|
| Seña como confirmación | Se imputa al precio | Quien desiste pierde la seña | Quien desiste debe devolver el doble |
| Seña como desistimiento | Similar, con pacto expreso de arrepentimiento | Pierde la seña | Devuelve el doble |
| Seña como cláusula penal | Se imputa al precio | Indemnización fijada en el contrato | Indemnización fijada en el contrato |
El porcentaje habitual ronda el 10% del precio y el plazo para la escritura suele situarse entre 60 y 120 días, aunque ambos extremos son negociables.
Incumplimiento y vías de reclamo en Argentina
Ante un incumplimiento, lo primero que suele hacerse es un reclamo extrajudicial documentado, generalmente por carta documento o medio fehaciente. Si eso no basta, la parte afectada puede iniciar una acción judicial para exigir el cumplimiento de la compraventa o la resolución con daños; los tribunales competentes son los juzgados civiles ordinarios del lugar donde se firmó el contrato o donde está el inmueble, según lo que las partes hayan pactado.
Recomendaciones para firmar en Argentina
- Dejar por escrito el destino de la seña: confirmación, desistimiento o cláusula penal.
- Pactar un plazo cierto para la escritura traslativa del dominio.
- Distinguir con claridad la seña de un anticipo común, porque sus efectos son distintos.
- Consultar con escribano o abogado antes de firmar cualquier boleto de compraventa o documento preliminar.
Chile: arras en el Código Civil y su tratamiento
En Chile, las arras aparecen reguladas en el Código Civil, cuyo artículo 1.209 les dedica una atención específica. La doctrina chilena las vincula con la seña y la confirmación del negocio, y las diferencia de la cláusula penal, que tiene una función indemnizatoria y aparece regulada en otro apartado del mismo cuerpo legal.
En la práctica, las arras en Chile cumplen tres funciones: anticipo del precio, confirmación del negocio y reserva del inmueble. Si la operación se cierra, lo entregado se descuenta del precio; si no se cierra por causa imputable a una de las partes, la consecuencia económica depende de lo pactado. La jurisprudencia chilena, además, ha señalado que la seña confirma la voluntad contractual y que su sola presencia permite presumir el compromiso de las partes, sin necesidad de pacto expreso en contrario.
Cómo funcionan en la práctica en Chile
En la compraventa de viviendas usadas, las arras suelen fijarse entre el 5% y el 15% del precio total, con el 10% como cifra más habitual, y el plazo para la escritura suele moverse entre 30 y 90 días, dependiendo de si el comprador necesita gestionar crédito hipotecario.
Un ejemplo en pesos chilenos: por un departamento pactado en 80.000.000 CLP, unas arras del 10% equivalen a 8.000.000 CLP. Si la operación se cierra, esa cantidad se descuenta del precio; si el comprador desiste, pierde esos 8.000.000 CLP, salvo pacto distinto; si el vendedor se arrepiente, debe devolver el doble, es decir, 16.000.000 CLP, siempre que esa sea la modalidad pactada en el contrato.
Distinción entre arras y cláusula penal en Chile
| Figura | Función | Si se cumple el contrato | Si hay incumplimiento |
|---|---|---|---|
| Arras o seña (art. 1.209 del Código Civil chileno) | Confirmar el negocio y reservar el bien | Se imputan al precio | Consecuencia pactada (desistimiento con pérdida o devolución del doble) |
| Cláusula penal | Fijar una indemnización por incumplimiento | No se aplica | Indemnización predeterminada, moratoria o compensatoria |
La diferencia clave es que las arras confirman y obligan a cumplir, mientras que la cláusula penal fija por adelantado cuánto se pagará si el contrato no se cumple en los términos previstos.
Recomendaciones para firmar en Chile
- Especificar por escrito si se trata de arras o de simple anticipo, porque los efectos son muy distintos.
- Fijar un plazo cierto para la escritura, idealmente por días concretos y no por referencia a un hecho futuro.
- Revisar los pactos accesorios del contrato: gastos operacionales, contribuciones y dividendos pendientes.
- Asesorarse con un abogado local antes de cualquier desembolso relevante.
Perú: arras en el Código Civil y sus modalidades
En Perú, las arras se regulan en el Código Civil, que contempla tres modalidades: confirmatoria, penitencial y como garantía de un contrato distinto. A diferencia de otros países, el código peruano detalla con bastante precisión qué ocurre en cada caso, lo que reduce el margen de duda cuando las partes no han pactado expresamente.
La Autoridad Nacional de Protección de Datos y la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) no regulan las arras, pero sí intervienen en la operación: la primera en lo que toca a tratamiento de datos personales de las partes, y la segunda en la inscripción registral del inmueble, paso necesario para que la compraventa sea oponible a terceros.
Confirmatorias, penitenciales y de garantía en Perú
| Modalidad | Definición según el Código Civil peruano | Si incumple el comprador | Si incumple el vendedor |
|---|---|---|---|
| Confirmatorias | Anticipo que confirma la voluntad de celebrar el contrato | Pérdida de las arras | Devolución del doble |
| Penitenciales | Permiten el desistimiento mutuo | Pierde las arras | Devuelve el doble |
| De garantía | Aseguran el cumplimiento de otro contrato pactado | Se ejecutan conforme a lo previsto en el contrato principal | Se ejecutan conforme a lo previsto en el contrato principal |
Requisitos del contrato de arras en Perú
El documento debe recoger, como mínimo, los siguientes puntos:
- Identificación de las partes con nombre, documento de identidad y domicilio.
- Descripción del inmueble, con referencia a la partida registral de SUNARP.
- Precio total y forma de pago pactada.
- Monto de las arras y modalidad elegida.
- Plazo para la firma de la escritura pública.
- Condiciones de devolución o pérdida en caso de incumplimiento.
- Firma de ambas partes, preferiblemente con firmas legalizadas ante notario.
Un ejemplo en soles: por un inmueble de 500.000 PEN, unas arras del 10% ascienden a 50.000 PEN. Si el comprador desiste, pierde esa cantidad; si el vendedor desiste, debe devolver 100.000 PEN. A esa operación habrá que añadir el pago del impuesto de alcabala, que en Perú se calcula a nivel municipal y varía según la ubicación del inmueble.
Recomendaciones para firmar en Perú
- Verificar la partida registral en SUNARP para confirmar la propiedad y la existencia de cargas.
- Dejar por escrito la modalidad de arras elegida, sin confiar en acuerdos verbales.
- Asesorarse con un abogado peruano antes de cualquier desembolso, sobre todo si se trata de un inmueble con hipoteca o embargo pendiente.
- Confirmar el tratamiento de datos personales en la operación, especialmente cuando se comparten documentos a través de plataformas digitales.
Preguntas frecuentes sobre las arras confirmatorias
1. ¿Qué son las arras confirmatorias según el Código Civil?
Son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal de que el contrato de compraventa sigue en pie, sin servir como penalización. Regulan su funcionamiento los artículos 1.454 y 1.455 del Código Civil español, y la Ley 820 de 2003 en el caso de Colombia. En ambos casos funcionan más como anticipo y prueba del acuerdo que como castigo.
2. ¿Las arras confirmatorias se devuelven si el contrato se rompe?
Depende de quién incumpla: si rompe el comprador, pierde lo entregado; si rompe el vendedor, debe devolver el doble. En Argentina el artículo 1.059 del Código Civil y Comercial (de 2015) contempla esa misma doble vía; en Chile, en cambio, el Código Civil (artículo 1.802) no regula arras con nombre propio, por lo que las partes suelen acordar por escrito qué pasa si alguien desiste.
3. ¿Cómo es un modelo de contrato de arras confirmatorias?
Un modelo básico identifica a comprador y vendedor, describe el inmueble con su dirección y superficie, fija el precio total y la cantidad entregada como arras, y precisa la fecha de firma de la escritura notarial. En México la operación suele elevarse después a escritura pública ante notario; en España basta con documento privado si las partes lo aceptan, aunque la inscripción en el Registro de la Propiedad requiere escritura.
4. ¿En qué se diferencian las arras penales de las confirmatorias?
Las penales son una cantidad fijada como castigo por incumplir: el comprador las pierde y el vendedor las devuelve duplicadas, sin más. Las confirmatorias, en cambio, solo prueban que el contrato sigue adelante y se integran en el precio final. Esa diferencia la recoge el Código Civil de España en sus artículos 1.454 y 1.455, y la reitera el Código Civil y Comercial de Argentina en su artículo 1.059.
5. ¿Arras confirmatorias o penitenciales, cuál elegir?
Las confirmatorias obligan a cumplir el contrato y solo castigan al incumplidor, mientras que las penitenciales permiten a cualquiera de las dos partes desistir perdiendo lo entregado o devolviendo el doble. España solo contempla las confirmatorias en el Código Civil (artículos 1.454 y 1.455); en Colombia el artículo 1.856 del Código Civil permite las penitenciales, y en Chile las partes suelen pactarlas por escrito al no existir una figura con ese nombre en la ley.
6. ¿Qué tipos de arras existen en derecho civil?
La doctrina suele distinguir tres: confirmatorias, que prueban que el contrato sigue vigente; penales, que fijan una sanción por incumplir; y penitenciales, que permiten a cualquiera desistir con un coste pactado. España reconoce las dos primeras en los artículos 1.454 y 1.455 de su Código Civil; Argentina, en el artículo 1.059 del Código Civil y Comercial de 2015, las unifica en una sola figura con efectos distintos según quién incumpla.
7. ¿Qué son exactamente las arras confirmatorias?
Es un anticipo que el comprador entrega al vendedor para dejar constancia de que la compraventa sigue en pie, y que se descuenta del precio final al firmar. Si el comprador incumple, pierde esa cantidad; si el vendedor incumpla, debe devolverla duplicada. Esa doble vía es la prevista en los artículos 1.454 y 1.455 del Código Civil español y coincide con la regla del artículo 1.059 del Código Civil y Comercial argentino de 2015.
Fuentes
- Ajflegal¿Qué son las arras confirmatorias y en qué se diferencian?consultado el 05/10/2026
- Vlexarras confirmatorias penales – vLexconsultado el 05/10/2026
- SierraabogadosContrato de Arras Confirmatorias: ¿Qué es? – Sierra Abogadosconsultado el 05/10/2026
- InfolegCódigo Civil y Comercial de la Nación – Jus.gob.ar – Infolegconsultado el 05/10/2026
- Vlexarras confirmatorias codigo civil – vLexconsultado el 05/10/2026