Qué es un alquiler desde el punto de vista contable
Un alquiler es, ante todo, un contrato de arrendamiento: dos partes se obligan a cambio de una renta periódica, una a entregar el uso temporal de un bien y la otra a pagarla. En contabilidad, la operación tiene dos caras bien distintas según quién firma el contrato.
Cuando tu empresa es la arrendadora (la dueña del inmueble, locador, propietario o arrendador, según el país), cada cobro se reconoce como un ingreso del ejercicio, no como devolución de capital ni como venta del bien. El inmueble sigue siendo tuyo y solo estás cediendo su uso. Por eso el ingreso tributa y, además, el bien debe aparecer en el balance como parte de tu inmovilizado, depreciándose o amortizándose con el tiempo.
Cuando tu empresa es la arrendataria (la inquilina, locataria, usuaria o arrendataria), el alquiler pagado es un gasto del periodo, normalmente del ejercicio en que se devenga, y se deduce cuando la ley lo permite. Lo que nunca es: una inversión, aunque pagues varios meses por adelantado. Por eso los pagos anticipados se registran de forma separada hasta que el periodo al que corresponden se haya consumido.
El alquiler es ingreso para quien cobra y gasto para quien paga, y esa asimetría es la base común en España, México, Argentina, Chile y Perú.
La cuenta que se usa para registrar un alquiler: España, México, Argentina, Chile y Perú de un vistazo
| País | Nombre local del alquiler | Cuenta o rubro contable principal | Ley que lo regula | Organismo competente |
|---|---|---|---|---|
| España | Alquiler / arrendamiento | 621 (arrendatario) y 752 (arrendador) del PGC | Plan General de Contabilidad y LIVA | ICAC y Agencia Tributaria |
| México | Arrendamiento | Gasto (arrendatario) e ingreso acumulable (arrendador) | LISR, LIVA y CFF | SAT |
| Argentina | Alquiler / locación | Ingreso por locaciones (locador) y gasto (locatario) | Código Civil y Comercial | AFIP |
| Chile | Arriendo | Gasto necesario (arrendatario) e ingreso (arrendador) | Ley sobre Impuesto a la Renta y DL 825 | SII |
| Perú | Alquiler | Gasto y crédito fiscal del IGV (arrendatario) e ingreso de tercera categoría (arrendador) | LIR y Ley del IGV | SUNAT |
España: cómo se contabiliza un alquiler según el PGC
En España el alquiler se registra conforme al Plan General de Contabilidad, con dos cuentas clave: la 621 (Arrendamientos y cánones) para la parte que paga y la 752 (Ingresos por arrendamientos) para la que cobra. El ICAC resuelve las dudas interpretativas mediante consultas vinculantes. La LIVA española (Ley 37/1992) decide cuándo hay IVA, cuándo está exento y cuándo se aplica prorrata.
Si tu empresa es la arrendadora (la que cobra)
- Devengar el ingreso al cierre del mes con cargo a la cuenta 752 (Ingresos por arrendamientos) y abono a la cuenta 430 (Clientes) o 440 (Deudores), según se haya emitido factura o recibo.
- Al cobrar, cancelar la cuenta 430/440 con abono a la cuenta 572 (Bancos) o 570 (Caja).
- Si el inquilino es persona física o jurídica con obligación de retener, reflejar la retención en la cuenta 4751 (H.P. acreedora por retenciones practicadas) y descontarla del ingreso cobrado, según las consultas del ICAC.
Si tu empresa es la arrendataria (la que paga)
- Asiento del gasto con cargo a la cuenta 621 (Arrendamientos y cánones) y abono a la cuenta 410 (Acreedores por prestaciones de servicios) o 572 (Bancos) si se paga al contado.
- Cuando la factura incluye IVA y este es deducible, se añade la cuenta 472 (H.P. IVA soportado) en el debe, conforme al PGC.
- Si el alquiler está exento de IVA (vivienda), no se contabiliza IVA alguno y el gasto es solo la renta pactada.
El caso del alquiler de viviendas: la exención de IVA y la prorrata
En España, la Ley 37/1992 del IVA declara exento el alquiler de viviendas (no de locales ni de oficinas). Si tu empresa alquila una vivienda, no puedes deducir el IVA de los gastos asociados (reparaciones, comunidad, suministros) en la misma proporción. Cuando la empresa realiza a la vez actividades con derecho a deducción y sin él, la LIVA obliga a aplicar la regla de prorrata general al cierre del ejercicio: solo se recupera el porcentaje correspondiente. Esta prorrata se calcula dividiendo la suma de operaciones con derecho a deducción entre el total de operaciones, y se aplica al IVA soportado en gastos comunes.
Si el alquiler de vivienda es tu actividad principal y deduces gastos, la prorrata puede dejarte fuera muchos euros de IVA soportado: revisa cada año el cociente.
México: cómo se registra un alquiler en la contabilidad
En México, el alquiler aparece regulado por la LISR, la LIVA y el CFF. La autoridad es el SAT. El comprobante clave es el CFDI de arrendamiento, sin él el gasto no es deducible y el IVA no es acreditable. La Ley de Adquisiciones, Arrendamientos y Servicios del Sector Público aplica solo a operaciones del sector público, no a arrendamientos entre particulares.
Para el arrendador: el ingreso acumulable y la retención opcional
- Devengar el ingreso al cierre del mes y acumularlo en la cuenta de ingresos por arrendamiento, con cargo a la cuenta por cobrar correspondiente.
- Emitir un CFDI con la clave de producto o servicio de arrendamiento, desglosando IVA en operaciones gravadas y reteniendo ISR cuando el arrendatario sea persona moral o persona física con actividad empresarial obligada a retener, según la LISR.
- Reflejar la retención del ISR en una cuenta de impuestos por pagar, hasta su entero en la declaración mensual ante el SAT.
Para el arrendatario: el gasto deducible y el IVA acreditable
- Reconocer el gasto por arrendamiento en el periodo de devengamiento, contra la cuenta por pagar al arrendador.
- Requisitar el CFDI a nombre de la empresa, verificando que el IVA esté desglosado y el uso de CFDI corresponda al régimen fiscal correcto.
- Acreditar el IVA en la declaración mensual, siempre que el CFDI esté correctamente expedido, el gasto sea deducible conforme a la LISR y la operación esté efectivamente realizada.
Deducibilidad, requisito de CFDI y tope por depósitos en garantía
- El requisito formal indispensable es el CFDI de arrendamiento, sin él el gasto se pierde aunque esté pagado y bancarizado.
- El depósito en garantía, si se pacta como devolución, no es gasto ni ingreso: se registra como activo o pasivo, según quién lo entrega, y se aplica a la última renta o se devuelve al final del contrato.
- Los requisitos sustantivos de deducibilidad (estricta indispensabilidad, devengo, comprobación) se confirman en cada caso ante el SAT, porque la frontera entre gasto deducible y no deducible depende del objeto social y de la materialidad del gasto.
En México, un alquiler sin CFDI es un pago perdido: ni gasto ni IVA, aunque la operación sea real y el dinero haya salido del banco.
Argentina: cómo se contabiliza un alquiler de inmueble
En Argentina, el Código Civil y Comercial (Ley 26994) regula el contrato de locación. La AFIP administra el Registro de Locaciones de Inmuebles (RELI), que desde 2024 dejó de ser obligatorio y solo es necesario para deducciones en el impuesto a las ganancias. El INDEC publica los índices oficiales para ajustar la renta cuando el contrato se pacta en moneda nacional.
Para el locador: el ingreso por alquileres y la registración ante la AFIP
- Devengar el ingreso por locación en el periodo que corresponda, con cargo a la cuenta por cobrar del locatario.
- Emitir el comprobante electrónico correspondiente a través del sistema de la AFIP, consignando el monto del alquiler y, en su caso, las actualizaciones pactadas.
- Registrar el contrato en el servicio RELI dentro de los 15 días corridos siguientes a la firma, si se pretende deducir el canon en el impuesto a las ganancias; hacerlo antes del 30 de septiembre de 2024 si el contrato estaba vigente a esa fecha, según Derecho Fácil.
Para el locatario: el gasto por alquiler y la deducción en el impuesto a las ganancias
- Reconocer el gasto por alquiler en el periodo de devengamiento, contra la cuenta por pagar al locador.
- Exigir contrato escrito, indispensable para la deducción en ganancias, según lo dispuesto por la AFIP y el Código Civil y Comercial.
- Cumplir los requisitos de registración y comprobación para que el canon sea deducible del impuesto a las ganancias, dentro de los topes y condiciones que fija la AFIP en cada ejercicio.
Alquileres en moneda extranjera: el registro del ajuste por tipo de cambio
Cuando el canon se pacta en moneda extranjera, cada pago se imputa en pesos al tipo de cambio del día del cobro, según el Código Civil y Comercial. La diferencia de cambio entre la fecha de devengamiento y la fecha de cobro se reconoce como un ingreso o un gasto financiero, según sea positiva o negativa. Si las partes pactan un índice de ajuste (ICL, IPC o cualquier otro), el mismo debe corresponder a la moneda de pago pactada, y si desaparece se sustituye por uno oficial del INDEC para moneda nacional o del organismo emisor para moneda extranjera.
El contrato escrito no es solo prueba del acuerdo: en Argentina, sin él, no hay deducción en ganancias aunque el alquiler se pague religiosamente.
Chile: cómo se registra un alquiler en la contabilidad
En Chile, el Código Civil y la Ley sobre Impuesto a la Renta regulan el arriendo. La autoridad tributaria es el SII y, cuando el inmueble se usa como oficina o local, también participa la Dirección del Trabajo si hay relación laboral asociada. El IVA se rige por el DL 825. La Ley 19866 modernizó la normativa de arriendos urbanos.
Para el arrendador: el ingreso por renta de arrendamiento
- Devengar el ingreso por arriendo en el periodo al que corresponde la renta, contra la cuenta por cobrar del arrendatario.
- Emitir boleta de honorarios si el arrendador es persona natural sin actividad comercial, o factura si es contribuyente de primera categoría obligado a tributar con IVA, conforme a las normas del SII.
- Declarar el ingreso en el régimen tributario que corresponda (primera categoría, boleta de honorarios o renta presunta), citando la Ley sobre Impuesto a la Renta.
Para el arrendatario: el gasto por arriendo y la deducción como gasto necesario
- Reconocer contablemente el gasto por arriendo en el periodo de devengamiento, contra la cuenta por pagar al arrendador.
- Exigir el documento tributario correspondiente (factura o boleta) para que el SII acepte el arriendo como gasto en la determinación de la base imponible del impuesto a la renta.
- Verificar que el gasto cumpla con el criterio de necesidad y relación con el giro del negocio, requisito que el SII analiza caso a caso.
El IVA en el arriendo de inmuebles y cuándo se aplica
En Chile, el arriendo de inmuebles suele estar exento de IVA o no gravado, según el destino. El DL 825 grava con IVA la venta, pero la locación de inmuebles tiene un tratamiento particular. Si el inmueble se arrienda amoblado o con servicios anexos propios de una actividad comercial, puede quedar afecto a IVA. El error más común: emitir o aceptar facturas con IVA trasladado cuando la operación está exenta, lo que obliga a devolverlo o a un proceso ante el SII. Antes de trasladar IVA, confirma con el SII que la operación efectivamente grava.
En Chile, arriendo de inmueble sin IVA es la regla; el IVA es la excepción y debe justificarse con la propia operación, no con la costumbre del sector.
Perú: cómo se registra un alquiler en la contabilidad
En Perú, el alquiler se contabiliza bajo la Ley del Impuesto a la Renta, la Ley del IGV y el Código Civil. La autoridad es la SUNAT, que exige comprobantes electrónicos. La Ley 30933 reguló el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial. Las Normas Internacionales de Contabilidad (NIC) sirven como referencia técnica de fondo para el devengo y la diferencia de cambio.
Para el arrendador: la renta como ingreso de tercera categoría
- Devengar el ingreso al cierre del mes, reconociéndolo como renta de tercera categoría, con cargo a la cuenta por cobrar del arrendatario.
- Emitir el comprobante de pago electrónico autorizado por la SUNAT (factura o recibo por arrendamiento), identificando al arrendatario con su RUC o DNI.
- Registrar la operación en el libro de ventas electrónico, en el periodo de emisión, conforme a las normas de la SUNAT y la LIR.
Para el arrendatario: el gasto por alquiler y el crédito fiscal del IGV
- Reconocer el gasto por alquiler en el periodo de devengamiento, contra la cuenta por pagar al arrendador.
- Requisitar el comprobante electrónico con IGV desglosado para tener derecho al crédito fiscal, según la Ley del IGV y las normas de la SUNAT.
- Aplicar la regla de proporcionalidad del IGV cuando el inmueble se use de forma mixta (operaciones gravadas y no gravadas): el crédito fiscal se calcula en función del porcentaje de operaciones gravadas, y se prorratea en cada declaración mensual.
Contratos en moneda extranjera y la obligación de registrar la diferencia de cambio
Cuando el alquiler se pacta en dólares (o cualquier moneda extranjera), cada pago se convierte a soles al tipo de cambio de la fecha de cancelación, según la LIR. La diferencia de cambio entre el devengamiento y el cobro se reconoce como ingreso o gasto financiero, y debe quedar registrada al cierre del ejercicio, conforme a la NIC 21 y a las normas de la SUNAT. El error más caro: omitir el ajuste al cierre, porque la SUNAT cruza la información con la de las entidades bancarias y la diferencia de cambio no registrada salta en una fiscalización.
Karla paga 1.500 USD mensuales por su local en Lima. Al cierre del ejercicio, el tipo de cambio varió 5 %; si no registró esa diferencia, la SUNAT se la ajusta y cobra intereses. La prorrata del IGV funciona parecido: si el local se mezcla con operaciones exoneradas, el crédito fiscal se reduce.
Cifras y plazos clave de un vistazo
| Dato | País | Valor | Año | Fuente |
|---|---|---|---|---|
| Salario mínimo | España | 1.221 EUR/mes (14 pagas) | 2026 | BOE |
| Salario mínimo general | México | 315,04 MXN/día | 2026 | CONASAMI |
| Salario mínimo | Argentina | 372.400 ARS/mes | 2026 | argentina.gob.ar |
| Ingreso mínimo mensual | Chile | 350.000 CLP/mes | 2026 | Ley Chile |
| Remuneración mínima vital | Perú | 1.130 PEN/mes | 2026 | MTPE |
| UMA | México | 117,31 MXN/día | 2026 | INEGI |
| UTM | Chile | 71.649 CLP (julio) | 2026 | SII |
| UIT | Perú | 5.500 PEN | 2026 | SUNAT |
Datos comprobados en octubre de 2026. Los importes en pesos argentinos, chilenos y soles cambian cada año y se actualizan en el boletín oficial correspondiente.
Cierre: lo común y lo que cambia
Lo común: en los cinco países el alquiler es un gasto para quien paga y un ingreso para quien cobra, y en ambos casos debe reconocerse por devengo, con comprobante de respaldo.
Lo que cambia: la cuenta concreta, la autoridad fiscal, el comprobante exigido y el tratamiento del IVA o del IGV. En España mandan las cuentas 621 y 752 del PGC; en México, el CFDI; en Argentina, el RELI cuando se deduce ganancias; en Chile, el SII y el criterio de actividad para el IVA; en Perú, el comprobante electrónico y la prorrata del IGV ante operaciones mixtas. Los montos mínimos del entorno económico (salarios, unidades de cuenta como UMA, UTM y UIT) sirven de referencia para topes y deducciones, y caducan cada año.
A la hora de contabilizar, el camino más corto es: identifica tu rol, identifica la autoridad local, identifica el comprobante obligatorio y aplica el devengo. El resto lo resuelve el software contable y el criterio del auditor.
Preguntas frecuentes sobre el registro contable de alquileres
1. Cómo se hace el asiento contable de un alquiler de local con retención
En el debe se carga el gasto del alquiler y en el haber se abona al arrendador, descontando la retención que corresponda en el país donde operas. Por ejemplo, en España la retención sobre alquileres de locales se aplica según la normativa del IRPF, mientras que en México se retiene ISR sobre ese pago si el arrendador es persona física con actividad empresarial. La cuenta 631 (España) o la equivalente del plan contable de cada país recoge el gasto, y la diferencia va al banco.
2. Qué cuenta contable se usa para el alquiler de maquinaria
Depende del país y de su plan contable: en España se utiliza la cuenta 621 dentro del grupo de arrendamientos y cánones del PGC, mientras que en México se lleva a la cuenta de gastos de alquiler del catálogo del SAT. Si la maquinaria se alquila a corto plazo sin opción a compra, el gasto se reconoce directamente en resultados, sin activar nada en el balance.
3. Cómo se registra el ingreso por arrendamiento en la contabilidad
El ingreso por alquiler se anota en el haber contra la cuenta de bancos o de clientes por el cobro recibido, siguiendo la norma de reconocimiento de ingresos de cada país. En España aplica la NRV 14ª del PGC y NIIF 16 si se trabaja con normas internacionales; en México se aplica la NIF C-3 y la NIF C-16 según el tipo de arrendamiento. Si hay IVA, IPSI o el tributo equivalente, se desglosa aparte sin mezclarlo con el ingreso.
4. Cómo contabilizar los ingresos por alquiler de un inmueble
El alquiler cobrado se reconoce como ingreso en el periodo que corresponde, con independencia de cuándo se cobra, y se contabiliza en la cuenta de ingresos por arrendamiento del plan contable de cada país. En España se usa la cuenta 752 o 721 según sea actividad principal o no; en Argentina se lleva a la cuenta de alquileres ganados dentro del resultado por explotación. El IVA, IGIC o el impuesto análogo del país se factura aparte al inquilino.
5. Cómo se hace el asiento de un alquiler de local con IVA e IRPF
En España, por un alquiler de local con IVA al 21 % y retención de IRPF del 19 %, se carga el gasto por el total, se abona la retención en la cuenta 4751, el IVA en la 477 y el neto al banco. En México, el equivalente combina IVA (16 % en 2026) y retención de ISR, con las cuentas que indique el SAT para cada concepto. En Chile y Perú, donde no aplica IRPF personal sobre alquileres, el asiento solo refleja IVA o IGV según corresponda.
6. Cómo se contabiliza el cobro de una renta de alquiler
El cobro se registra cargando bancos o caja y abonando la cuenta de ingreso por arrendamiento, aplicando el principio de devengo para imputarlo al periodo que toca. En España se siguen las normas del PGC sobre periodificación; en México, la NIF C-3 obliga a reconocer el ingreso cuando se devenga, no al cobrar. Si el inquilino paga tarde, no se modifica el ingreso, solo se contabilizan los intereses o recargos que correspondan.
Fuentes
- ContabilidadtkSociedad Dedicada al Alquiler de Inmuebles – Contabilidad TKconsultado el 04/10/2026
- Facturama¿Cómo funciona el Régimen de Arrendamiento en México?consultado el 04/10/2026
- DeclarandoContabilidad del alquiler de un local – Declarandoconsultado el 04/10/2026
- TelescopebsContabilidad para arrendamiento y rentas en México – Telescopeconsultado el 04/10/2026
- CapterraProgramas de contabilidad para la gestión de la propiedad gratisconsultado el 04/10/2026