Arrendamiento comercial: cómo cambia según el país y qué derechos tienes en cada uno

Qué es un arrendamiento comercial y por qué no puedes usar la ley de otro país

Un arrendamiento comercial es el contrato por el cual una persona (arrendador) cede a otra (arrendatario) el uso de un local, oficina o establecimiento a cambio de una renta, para que el arrendatario desarrolle una actividad económica: una tienda, un despacho, un taller, un restaurante. No es lo mismo que el alquiler de vivienda, porque la ley lo trata con reglas distintas en casi todos los países.

Lo primero que conviene tener claro es que no existe una sola ley internacional del arrendamiento comercial. La norma, el plazo, la moneda, el tipo de garantía, el organismo ante el que se reclama y el trámite para desalojar cambian según el país. España se rige por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos; México, por el Código Civil Federal; Argentina, por el Código Civil y Comercial de la Nación; Chile, por su Código Civil y la Ley 18.101; y Perú, por el Código Civil con un procedimiento especial de desalojo ante Notario regulado por la Ley 30933. Por eso, usar el modelo o la ley de un país para resolver un problema en otro suele salir caro.

Lo que casi todos los países comparten

Aunque el detalle varíe, hay principios que se repiten en los cinco ordenamientos y que sirven como armazón común del contrato.

• El contrato debe constar por escrito, porque es la forma de acreditar el destino, la renta, la moneda y el plazo pactados.
• El consentimiento libre de vicios (error, dolo o violencia) es imprescindible: lo que se firma bajo coacción o con engaño se puede impugnar.
• La renta es la contraprestación a cambio del uso del inmueble y debe pagarse en la moneda y la periodicidad pactadas.
• El arrendador conserva la obligación de mantener el inmueble en condiciones de servir al destino pactado.
• El arrendatario está obligado a restituir el local al terminar el contrato, en el estado en que lo recibió, salvo el desgaste natural por el uso.

Estos cinco puntos son la base, pero el plazo, la garantía, los gastos, el índice de actualización y la vía de reclamación cambian en cada país. Lo que en España es una fianza obligatoria, en México es un depósito libre, en Argentina puede fijarse en moneda extranjera, en Chile se sustituye por un mes de garantía con codeudor y en Perú es una garantía opcional pactada entre las partes.

España: el local de negocio bajo la LAU y los MASC

En España, los locales comerciales se rigen por el Título III de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, conocida como LAU, y por el principio de autonomía de la voluntad: lo que las partes pacten en el contrato manda, siempre que no contradiga normas de orden público. La jurisdicción competente es la civil, y el contrato no necesita inscripción registral para ser válido.

Duración, renta y actualización en España

En España, la duración del contrato de local comercial es la que libremente fijen las partes, sin mínimo ni máximo legal. No existe prórroga obligatoria: si vence el plazo y nadie avisa, el contrato se prorroga por reconducción tácita conforme al Código Civil. La renta y su actualización también se pactan libremente, aunque la práctica es revisar la renta cada año con el IPC. Si no se pacta actualización, la renta no sube durante toda la vigencia del contrato.

La base legal está en el art. 3 de la LAU (que define el arrendamiento para uso distinto de vivienda), el art. 4.3 de la LAU (que consagra la autonomía de la voluntad) y el art. 30 de la LAU (que remite a las reglas de conservación del inmueble).

Fianza y gastos del local en España

1. La fianza obligatoria en metálico equivale a dos mensualidades de renta, según el art. 36 de la LAU; se deposita en el organismo autonómico competente y se devuelve al finalizar el contrato, descontando los daños y las deudas pendientes.
2. El IBI, los gastos de comunidad, la tasa de basura y los tributos del local se reparten por pacto expreso: lo habitual es que el propietario asuma IBI y comunidad y el inquilino asuma los suministros (luz, agua, gas) y la basura, pero nada impide otra distribución si queda clara en el contrato.
3. Como garantías adicionales son habituales los avales bancarios, los depósitos suplementarios y los seguros de impago de alquiler, que ninguna ley prohíbe pero que deben pactarse expresamente.

Conflicto, desahucio y OVC desde 2025 en España

Desde el 3 de abril de 2025, antes de presentar una demanda de desahucio por impago en España hay que intentar un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC) por exigencia de la Ley Orgánica 1/2025. El más rápido y económico es la Oferta Vinculante Confidencial (OVC): una propuesta de pago al inquilino moroso con plazo de aceptación. Los pasos son:

1. Requerir notarialmente o burofax con la deuda desglosada (renta, suministros, comunidad si corresponde).
2. Remitir la OVC a través de un abogado colegiado, paso obligatorio en España cuando la deuda supera los 2.000 euros; por debajo de esa cifra se puede enviar sin abogado.
3. Esperar el plazo legal de respuesta del inquilino; si no contesta o rechaza, queda cumplido el requisito previo.
4. Presentar la demanda de desahucio ante el juzgado competente, que ya puede celebrarse sin la conciliación previa que existía antes.

México: arrendamiento de local y la vía civil

En México, el arrendamiento de locales comerciales se rige por el Libro Cuarto del Código Civil Federal (artículos dedicados a las obligaciones), con la salvedad de que cada estado puede tener su propio código civil con reglas similares. La vía para reclamar es ante los juzgados civiles de cada entidad federativa. No es un asunto laboral: la Ley Federal del Trabajo solo aplica si el local se usa como centro de trabajo y el conflicto es entre patrón y trabajador.

Plazo, renta y garantía en México

En México, el plazo del contrato puede ser determinado (con fecha de inicio y fin) o indeterminado (sin fecha de terminación, con pagos periódicos). La renta se pacta libremente en pesos mexicanos (MXN) y se paga en la moneda acordada: el arrendatario no puede exigir al arrendador recibir otra moneda distinta. La garantía es libre; lo habitual es pedir un depósito en efectivo equivalente a uno o dos meses de renta, una fianza de una empresa afianzadora o un fiador (avalista) con bien inmueble. A diferencia del alquiler de vivienda, en locales comerciales no existe tope legal de actualización de la renta: las partes pueden acordar cualquier índice o simplemente no actualizar.

En México, la fianza de una afianzadora (empresa de garantías) es la figura más usada en locales comerciales, porque el fiador personal responde con todo su patrimonio si el inquilino incumple.

Terminación y desalojo en México

Ante incumplimiento en México, el arrendador puede demandar la rescisión del contrato y el desalojo en vía civil. Los pasos son:

1. Enviar un requerimiento de pago por escrito al arrendatario, en el domicilio pactado, señalando la deuda y otorgando un plazo razonable para regularizar.
2. Si el inquilino no paga ni desocupa, presentar demanda de rescisión y pago de rentas ante el juzgado civil de la entidad federativa donde está el inmueble.
3. El juez señala audiencia y plazos; si la acción procede, dicta sentencia y, en su caso, ordena el lanzamiento con auxilio de la fuerza pública.
4. Ejecutada la sentencia, el propietario recupera el local y puede cobrar las rentas atrasadas, intereses y costas del juicio.

Argentina: la locación bajo el Código Civil y Comercial

En Argentina, la locación de inmuebles se regula en el Código Civil y Comercial de la Nación, que unificó las reglas civiles y comerciales. Las normas son generales y se aplican tanto a vivienda como a destinos comerciales, con algunos topes y reglas distintas. El organismo fiscal para registrar contratos cuando se deduce el impuesto a las ganancias es la AFIP, a través del servicio RELI (Registro de Locaciones de Inmuebles); el registro es opcional y la AFIP dejó de exigirlo para vivienda urbana y rural.

Plazo, moneda e índice en Argentina

En Argentina, el plazo máximo del contrato de locación con destino distinto de vivienda es de 50 años, según el Código Civil y Comercial. Si las partes no fijan plazo, se presumen 3 años para destinos comerciales. Las partes pueden pactar la moneda libremente: pesos argentinos (ARS) o moneda extranjera, como dólares estadounidenses. El inquilino no puede exigir al arrendador aceptar otra moneda distinta de la pactada.

El índice de ajuste también se pacta libremente, pero debe corresponder a la moneda de pago: para contratos en pesos, los más usados son el IPC (Índice de Precios al Consumidor) del INDEC, el ICL (Índice de Contratos de Locación) y el RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables); para contratos en moneda extranjera, el índice debe reflejar la variación de esa moneda. Si el índice elegido desaparece, se sustituye por uno oficial similar del INDEC o del organismo emisor correspondiente.

Intimación, desalojo y expensas en Argentina

Antes del juicio de desalojo por falta de pago en Argentina, el locador debe intimar al pago por un plazo mínimo de 10 días corridos en el domicilio contractual, según el Código Civil y Comercial. Pasado ese plazo sin pago, procede la acción judicial de desalojo. Las expensas que gravan el inmueble (impuestos, contribuciones, expensas comunes) van por cuenta del locador, mientras que las expensas por uso (luz, gas, agua, internet) pueden pactarse a cargo del inquilino.

1. Notificar al inquilino en el domicilio contractual, con detalle de la deuda y plazo de 10 días corridos para regularizar.
2. Si el inquilino paga, se levanta la mora con los intereses pactados; si no paga, se inicia la demanda de desalojo.
3. El locador no puede negarse a recibir las llaves; si lo hace, el inquilino puede consignarlas judicialmente. Si las consigna dentro de los 10 días hábiles posteriores a la notificación, no se deben alquileres por esos días.
4. Las costas del juicio las paga, por regla general, quien pierde, y la AFIP puede intervenir si se deduce el impuesto a las ganancias.

Chile: arrendamiento de local comercial y la justicia civil

En Chile, el arrendamiento de local comercial se rige principalmente por el Código Civil y por la Ley 18.101, que regula el contrato de arrendamiento de predios urbanos. La terminación del arriendo, el desahucio y el cobro de rentas se tramitan ante los Juzgados de Letras en lo Civil, conforme a la Ley 18.101; no existe un organismo administrativo de arriendos en Chile. Si el local se usa como centro de trabajo y hay un conflicto laboral, interviene la Dirección del Trabajo, pero eso es materia laboral, no arrendaticia.

Plazo, renta y garantía en Chile

En Chile, el plazo y la renta se pactan libremente entre las partes, y la renta se paga en pesos chilenos (CLP). La garantía más habitual es el mes de garantía (un mes de renta que el arrendatario entrega al inicio y se devuelve al final, una vez verificado el estado del inmueble), combinado con un codeudor solidario que responde con su patrimonio si el inquilino deja de pagar. Otras garantías frecuentes son los depósitos adicionales y, con menor uso, los seguros de impago. La actualización de la renta es libre: puede pactarse un porcentaje fijo anual, un índice de referencia o simplemente no actualizar. No existe un tope legal imperativo en el Código Civil para locales comerciales, a diferencia de la vivienda.

Término y cobranza judicial en Chile

Ante incumplimiento en Chile, el arrendador puede demandar el término del contrato y la cobranza de rentas adeudadas en un mismo juicio civil. Los pasos son:

1. Notificar al arrendatario el incumplimiento por escrito, en el domicilio del contrato, señalando la deuda y otorgando un plazo prudente para regularizar (lo habitual es 5 a 10 días).
2. Si no hay pago, presentar demanda de terminación de arriendo y cobro de rentas ante el Juzgado de Letras en lo Civil competente por la ubicación del inmueble.
3. El juzgado tramita el juicio y, si procede, dicta sentencia que ordena la restitución del local y el pago de la deuda, con intereses y costas.
4. Si el inquilino no cumple voluntariamente, se solicita el lanzamiento con auxilio de la fuerza pública para recuperar materialmente el local.

Perú: arrendamiento comercial, Notario y SUNARP

En Perú, el arrendamiento comercial se celebra por escrito y se rige por el Código Civil. Para mayor seguridad jurídica, el contrato se eleva a Escritura Pública ante Notario y se inscribe en la SUNARP, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, que es el organismo registral. Aunque no es obligatorio inscribirlo para que el contrato sea válido, hacerlo blinda la posición del arrendador frente a terceros y, sobre todo, permite activar el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial que regula la Ley 30933.

Plazo, garantía y penalidades en Perú

En Perú, el plazo del contrato puede ser determinado (hasta un máximo de 10 años) o indeterminado, según la periodicidad del pago de renta. En los contratos determinados, las partes pueden pactar períodos forzosos (con penalidad por resolución anticipada) y períodos voluntarios (sin penalidad si no se extienden). La garantía es opcional y se pacta libremente; lo más frecuente es que equivalga a uno o dos meses de renta en soles (PEN) y se devuelva al final, descontados los daños y las deudas pendientes. Las penalidades por incumplimiento, devolución tardía del local o resolución anticipada también se pactan en el contrato y deben ser razonables.

Desalojo notarial y requisitos en Perú

En Perú, ante incumplimiento de la renta o uso distinto del pactado, el arrendador puede activar el procedimiento de desalojo con intervención notarial regulado por la Ley 30933. Los pasos son:

1. Verificar que el contrato esté elevado a Escritura Pública ante Notario e inscrito en la SUNARP, requisito indispensable para usar esta vía rápida.
2. Solicitar al Notario que notifique al arrendatario el incumplimiento, con detalle de la deuda o del uso indebido y otorgando un plazo para corregir.
3. Si el arrendatario no regulariza ni desocupa, el Notario eleva lo actuado al Juzgado de Paz Letrado, que ordena el lanzamiento con auxilio de la fuerza pública.
4. Recuperado el local, el arrendador puede iniciar la cobranza judicial de las rentas y penalidades adeudadas ante el Poder Judicial, conforme al Código Procesal Civil.

Aspecto	España	México	Argentina	Chile	Perú
Norma principal	LAU (Título III)	Código Civil Federal	Código Civil y Comercial	Código Civil y Ley 18.101	Código Civil y Ley 30933
Plazo	Libre	Determinado o indeterminado	Hasta 50 años (no vivienda)	Libre	Hasta 10 años (determinado)
Moneda	Euros (EUR)	Pesos mexicanos (MXN)	Pesos (ARS) o extranjera	Pesos chilenos (CLP)	Soles (PEN)
Fianza obligatoria	2 mensualidades	No (libre)	Libre	Mes de garantía habitual	No (libre)
Vía de reclamación	Juzgados civiles	Juzgados civiles estatales	Juzgados civiles	Juzgados de Letras en lo Civil	Notario + Juzgado de Paz Letrado
Requisito previo a demandar	MASC desde 2025	No	Intimación 10 días	No formal	Contrato en Escritura Pública

Datos comprobados en octubre de 2026.

Dudas frecuentes sobre el arrendamiento comercial

1. ¿Dónde consigo una plantilla gratis para el contrato de arrendamiento de un local comercial?

En España, portales como el del Colegio de Registradores o cámaras de comercio ofrecen modelos orientativos. En México, la PROFECO publica guías con cláusulas tipo. En Argentina, cada jurisdicción provincial tiene formularios en sus colegios de escribanos o en la AFIPID. Lo clave: ningún modelo reemplaza el consejo de un abogado local, porque la ley aplicable cambia según la ciudad o el estado.

2. ¿Hay un modelo de contrato de alquiler de local en PDF que pueda descargar y usar directamente?

Puedes descargar PDFs de muestra en los sitios oficiales de cada país: el BOE en España, la PROFECO en México y los registros de propiedad en Chile. Un PDF genérico sirve solo como punto de partida: siempre hay que adaptarlo a la normativa local vigente en 2026 y, en España, al último RD 2009 aplicable a la actividad del local.

3. ¿Qué cambia con la nueva ley de alquiler de locales comerciales?

En España, el RD 2009 sigue siendo el marco común para arrendamientos de local, la conocida como LAU 2026 en su versión vigente. En Chile y Perú se aplican los códigos civiles con contratos de arrendamiento de local. En México, además del Código Civil federal, entran las leyes mercantiles del estado donde esté el inmueble.

4. ¿Cómo es un contrato de arrendamiento de local de negocio en formato Word?

Un Word editable te permite añadir tipo de actividad de la empresa, destino, renta inicial, garantía, vigencia y cláusulas de salida. Cada país exige sus propios anexos: en España, el certificado energético del local; en México, el RFC del arrendatario en el contrato de arrendamiento; en Argentina, el sellado provincial del contrato de alquiler.

5. ¿Es válido un contrato de alquiler de local sin actividad comercial?

Sí, pero entonces se trata como contrato de arrendamiento de vivienda y, en España, se aplica la LAU con sus topes de renta. En México, si el local no tiene uso comercial declarado, se rige por el Código Civil local en materia de arrendamiento. En Argentina, sin habilitación comercial, el contrato queda bajo las reglas comunes de alquiler de inmuebles.

Fuentes

1. LexwayArrendamiento de locales comerciales: ley, contrato y novedades …consultado el 05/10/2026
2. AbogadosmercantilesContrato de arrendamiento comercial para negociosconsultado el 05/10/2026
3. CmsAlerta Legal | Solución de Conflictos | CMS Carey & Allende | Chileconsultado el 05/10/2026
4. LoopnetContrato de alquiler de un local comercial: modelo actualizadoconsultado el 05/10/2026
5. BcnLey 17600 – Biblioteca del Congreso Nacional de Chile – BCNconsultado el 05/10/2026