Contrato de alquiler de local simple: qué debe incluir y cómo cambia según el país

Qué es un contrato de alquiler de local y por qué no es un alquiler de vivienda

Un contrato de alquiler de local simple es el acuerdo por el que una persona cede a otra el uso de un inmueble para fines comerciales, de oficina o industriales, a cambio de una renta periódica. La gran idea es que no es lo mismo que alquilar una casa: el local comercial se rige por normas distintas a la vivienda en casi todos los ordenamientos y la duración, el destino y la indemnización se pactan con más libertad, aunque cada país lo concreta en su propia ley. El principio compartido es claro: el uso comercial desactiva las protecciones fuertes que existen para el inquilino residencial (estabilidad prolongada, límites de actualización, derechos de tanteo), y a cambio la autonomía de las partes es mayor.

La consecuencia práctica es directa. Donde en vivienda hay reglas imperativas sobre plazos mínimos y límites de subida, en el local las partes deciden casi todo: a qué se destina el inmueble, cuánto dura, cómo se actualiza la renta y qué pasa si hay incumplimiento. Eso obliga a cuidar las que en vivienda son “cláusulas tipo” y aquí se vuelven el centro del contrato: destino comercial, fianza o garantía, obras, subarriendo y penalizaciones. La forma del documento varía: hay sitios donde basta un escrito privado y sitios donde hace falta escritura pública ante notario.

Conviene recordar, además, que un mismo inmueble puede ser “vivienda” para el propietario y “qué”: local comercial para el inquilino si en él ejerce una actividad económica abierta al público. Esa calificación depende del destino pactado y de la actividad real, no del tipo catastral del inmueble, y suele ser la primera discusión cuando hay conflicto.

Tabla comparativa: lo esencial del contrato de local en España, México, Argentina, Chile y Perú

País	Nombre del contrato	Ley aplicable	Organismo competente	Moneda	Plazo mínimo o habitual
España	Arrendamiento de uso distinto a vivienda	Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos	Juzgados de Primera Instancia; MASC antes de demandar	Euros (EUR)	Pactado por las partes; el modelo más usado fija 1 año con tácita prórroga
México	Arrendamiento de local comercial	Código Civil Federal y leyes civiles estatales	Juzgados Civiles de cada entidad federativa	Pesos mexicanos (MXN)	Libremente convenido por las partes
Argentina	Locación de inmueble con destino comercial	Ley 26994, Código Civil y Comercial de la Nación	Juzgados Civiles; SECLO prejudicial en CABA	Pesos argentinos (ARS)	Plazo libre pactado en meses
Chile	Arriendo de local u oficina	Código Civil de Chile y leyes especiales	Juzgados Civiles; arbitraje si se pacta	Pesos chilenos (CLP)	Plazo determinado o indefinido pactado
Perú	Arrendamiento de local comercial	Decreto Legislativo 295, Código Civil	Juzgados Civiles y de Paz Letrados del Poder Judicial; notarial con Ley 30933	Soles (PEN)	Libre, con tope legal de 10 años para locales

España: contrato de arrendamiento de local de negocio

En España, el alquiler de un local de negocio se rige por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en concreto por el régimen de “uso distinto a vivienda”. El contrato es de duración pactada por las partes (frente a la vivienda, donde la ley marca un mínimo), y la renta se actualiza cada doce meses conforme al IPC. Desde el 3 de abril de 2025 es obligatoria una cláusula que prevé acudir a los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC) antes de presentar una demanda de desahucio, exigencia que introduce la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero. El contrato debe depositarse en el registro de fianzas de la comunidad autónoma correspondiente (por ejemplo, el de la Comunidad de Madrid o Cataluña), según la Ley 13/1996 que regula esos depósitos.

La práctica española distingue el contrato de local de negocio del alquiler de oficina pura. El local implica acceso de público, escaparate y licencia de actividad; la oficina suele ser un uso interno sin atención al cliente. Esa diferencia es importante a la hora de pedir licencias y de reclamar por obras, ruidos o cierres.

En cuanto a la actualización de renta, el modelo más extendido del mercado español fija revisión anual por IPC general publicado por el INE, con el índice del mes pactado en el contrato. La fianza legal obligatoria es de dos mensualidades, y puede pactarse una adicional en garantía.

Cláusulas que recomienda la práctica española

1. Destino concreto del local (comercio, oficina, almacén), con prohibición de cambio sin consentimiento escrito.
2. Renta mensual, fecha de pago y lugar; actualización anual por IPC, y referencia expresa al índice y mes aplicado.
3. Gastos generales (comunidad, basura, IBI) a cargo del propietario, salvo pacto en contrario; suministros (luz, agua, gas) a cargo del inquilino con alta a su nombre.
4. Obras: remisión expresa a los artículos 19, 21, 22 y 23 de la LAU, que regulan obras necesarias, obras del arrendatario y mejoras.
5. Fianza de dos mensualidades y, si se pacta, garantía adicional; depósito en el organismo autonómico correspondiente.
6. Penalizaciones por devolución tardía del local y por resolución anticipada en los seis primeros meses, con indemnización proporcional al tiempo restante.
7. Notificaciones: correo electrónico del inquilino redactado a ordenador (no a mano) para evitar impugnaciones, junto al domicilio del local.

Duración, prórroga y penalizaciones en España

En España, el plazo del contrato de local es el que las partes firmen: un año es lo más habitual en el modelo de práctica, aunque pueden pactarse tres, cinco o diez. Si llegada la fecha de vencimiento ninguna parte avisa con al menos 30 días de antelación, el contrato se prorroga tácitamente por anualidades sucesivas. El inquilino puede desistir una vez cumplido el sexto mes, avisando con el preaviso pactado y pagando una cantidad proporcional al tiempo que reste hasta el siguiente aniversario. La penalización por resolución anticipada dentro de los seis primeros meses suele equivaler a uno o dos meses de renta, según lo negociado. La renta se actualiza cada año por IPC, y si hay obras necesarias o urgentes, las asume el propietario, salvo pacto claro en contra remitido al régimen legal.

Solución de conflictos: los MASC obligatorios en España

La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero obliga a intentar un MASC antes de presentar demanda de desahucio por impago de alquiler. En la práctica, el cauce más rápido y barato para el arrendador es la Oferta Vinculante Confidencial (OVC), una propuesta que el deudor puede aceptar para regularizar la deuda y evitar el juicio. Pasos para activar la OVC en España:

1. Acreditar el contrato y la deuda con recibos impagados.
2. El abogado del arrendador remite la OVC al inquilino por medio fehaciente (certificado con acuse).
3. Si la deuda supera los 2.000 euros, es obligatorio actuar con abogado; por debajo de esa cifra se puede enviar sin letrado.
4. El inquilino tiene un plazo para aceptar o rechazar; si no contesta, el arrendador queda habilitado para presentar demanda de desahucio ante el Juzgado de Primera Instancia competente.

En España, desde abril de 2025, no se puede ir directo al juzgado por desahucio de un local: hay que pasar antes por un MASC, y la OVC es el atajo habitual.

México: contrato de arrendamiento de local comercial

En México, el alquiler de locales comerciales se rige principalmente por el Código Civil Federal y por los códigos civiles de cada entidad federativa, ya que no existe una ley federal de arrendamientos. El principio es la libertad de pacto entre las partes: duración, renta, actualización y penalizaciones se negocian, y solo se aplican las normas supletorias del código cuando hay vacío. La renta se fija y paga en pesos mexicanos, y para arrendamientos largos (ciertas legislaciones estatales a partir de cinco o diez años) es recomendable inscribir el acto en el Registro Público de la Propiedad para oponerlo a terceros. La vía para cobrar rentas o perseguir el desalojo es el Juzgado Civil de la entidad donde está el inmueble, no la PROFECO (no es relación de consumo) ni la CNDH (no media autoridad). El modelo tipo suele fijar una renta mensual en pesos mexicanos, un depósito en garantía equivalente a uno o dos meses y la prohibición de subarrendar sin consentimiento escrito del arrendador.

Conviene tener presente que las reglas cambian por estado. La Ciudad de México, Jalisco, Nuevo León y el Estado de México tienen tradiciones distintas en fianzas, plazos de aviso y revisión de renta, y los modelos de práctica suelen advertirlo.

Cláusulas habituales en un local comercial en México

1. Destino comercial exclusivo del inmueble, con descripción del giro.
2. Renta mensual en pesos mexicanos, fecha límite de pago y lugar (transferencia o caja).
3. Depósito en garantía por una o dos mensualidades, no imputable a rentas.
4. Mantenimiento menor y reparaciones cotidianas a cargo del arrendatario; mayores a cargo del arrendador, salvo pacto.
5. Prohibición de subarrendar, ceder o traspasar el contrato sin consentimiento escrito.
6. Garantía personal del fiador con datos patrimoniales, o fianza de compañía para reforzar los créditos.

Plazo, vencimiento y revisión de renta en México

En México, el plazo del arrendamiento de local es el libremente convenido por las partes: un año es lo más frecuente, pero pueden pactarse tres, cinco o más. Una diferencia práctica con otros países es que, vencido el término, el contrato termina de pleno derecho sin necesidad de notificación judicial previa, salvo que se haya renovado expresamente. La revisión de renta se acuerda al firmar (un porcentaje anual fijo, o revisión por inflación local), y de no haberse pactado, las reglas supletorias del código civil de la entidad fijan criterios. Los plazos de aviso para no renovar varían: en la práctica oscilan entre 30 y 90 días naturales según lo negociado, y en algunas legislaciones estatales el aviso debe comunicarse con al menos 30 días de anticipación al vencimiento.

Aspecto	México (referencia DF)	Práctica habitual en otras entidades
Plazo del contrato	Libremente convenido	Libremente convenido
Vencimiento	De pleno derecho, sin notificación	De pleno derecho, sin notificación
Aviso para no renovar	Pactado; habitual 30 días naturales	Pactado; oscila entre 30 y 90 días
Revisión de renta	Pactada al firmar	Pactada al firmar

Garantías más usadas en locales en México

• Depósito en efectivo: una o dos mensualidades, devuelto al término del contrato.
• Fiador con datos patrimoniales: persona física o moral que responde solidariamente.
• Obligación solidaria: propia persona o empresa deudora adicional.
• Carta de crédito o fianza: instrumento bancario que garantiza el cumplimiento.

Argentina: contrato de locación comercial

En Argentina, el alquiler de un local comercial se llama “locación de inmueble con destino comercial” y se rige por el Código Civil y Comercial de la Nación, con la reforma introducida por la Ley 27551 y sus modificaciones posteriores. El principio es similar al de los demás países: las partes pactan libremente el destino, el plazo en meses, el precio en pesos argentinos y la actualización, pero la mora en el pago es automática y genera intereses punitorios desde el primer día. La notificación válida se hace por carta documento o telegrama colacionado al domicilio especial constituido en el propio contrato, lo que es una particularidad argentina clave. El cobro de alquileres adeudados tiene vía ejecutiva al amparo del artículo 1208 del Código Civil y Comercial, una herramienta que en la práctica acelera el recupero frente al procedimiento ordinario.

El modelo argentino suele fijar un depósito en garantía que no se imputa a alquileres y responde por desperfectos, y prohíbe expresamente usar el inmueble como vivienda permanente o transitoria.

Cláusulas tipo de la locación comercial en Argentina

1. Destino exclusivo al rubro comercial pactado, con prohibición de variar destino o usarlo como vivienda.
2. Plazo fijado en meses, libremente convenido por las partes.
3. Precio en pesos argentinos, pagadero en el domicilio del locador, con mora automática e interés punitorio diario desde el día 1 del mes impago.
4. Notificaciones por carta documento o telegrama colacionado al domicilio especial constituido en el contrato.
5. Prohibición de ceder, sublocar o transferir el contrato sin consentimiento escrito del locador.
6. Garantía con codeudores solidarios, fiadores y principales pagadores con renuncia a los beneficios de excusión, división y aviso.

Garantía, desalojo por impago y cobro ejecutivo en Argentina

La garantía típica argentina es la de codeudores solidarios que renuncian a los beneficios de excusión, división y aviso, lo que significa que el locador puede cobrarles a ellos sin necesidad de perseguir primero al locatario ni prorratear entre varios garantes. La falta de pago de dos meses consecutivos faculta al locador a rescindir el contrato y pedir el desalojo. El cobro de alquileres atrasados se tramita por vía ejecutiva al amparo del artículo 1208 del Código Civil y Comercial, que permite embargar y rematar bienes del deudor con un procedimiento más breve que el ordinario. Ante fallecimiento, insolvencia, quiebra, concurso o inhibición del garante, el locatario tiene 10 días para reemplazar la garantía, bajo causal de resolución de pleno derecho.

Aspecto	Argentina
Mora	Automática desde el día 1 del mes impago
Impago que habilita rescisión	2 meses consecutivos
Plazo para reemplazar garantía	10 días corridos
Vía de cobro	Ejecutivo (art. 1208 CCyCN)
Conexión de energía a nombre del locatario	15 días corridos desde la firma

Obligaciones del locatario en Argentina

• Tramitar la conexión de energía eléctrica a su nombre en 15 días corridos desde la firma.
• Permitir el ingreso del locador al inmueble para verificar el estado.
• Costear reparaciones y mantenimiento (sanitarios, cloacales, instalaciones eléctricas, pluviales).
• Respetar las ordenanzas municipales y hacerse cargo de expensas ordinarias e impuestos del periodo locativo.

Chile: contrato de arriendo de local u oficina

En Chile, el arriendo de un local u oficina se rige por el Código Civil y por leyes especiales como la Ley 18101 y la Ley 14602, que regulan los bienes raíces urbanos. Las partes gozan de amplia libertad para fijar plazo, renta en pesos chilenos y revisión, y pueden firmar un contrato privado. Sin embargo, el Servicio de Impuestos Internos (SII) de Chile tiene una regla operativa que suele sorprender: si el contrato se va a usar para acreditar actividad comercial ante el SII, debe ser escritura notarial. Un contrato simple con cláusulas que prohíban el uso comercial no sirve para ese fin, aunque el local esté abierto al público.

El modelo más usado identifica a las partes con RUT, describe el inmueble, fija monto y forma de pago en pesos chilenos, plazo determinado o indefinido, mes de garantía, responsabilidad por servicios básicos y aviso previo para terminar.

Requisito notarial del SII para uso comercial en Chile

El SII de Chile no acepta el arriendo simple para acreditar actividad empresarial si contiene cláusulas que prohíban el uso comercial del inmueble. En local, la firma ante notario es la vía segura. Pasos para formalizarlo en Chile:

1. Redactar el contrato con identificación completa de arrendador y arrendatario (RUT incluido).
2. Acudir a una notaría para elevar el contrato a escritura pública.
3. Inscribir el arriendo en el Conservador de Bienes Raíces si se quiere oponer a terceros.
4. Llevar copia autorizada al SII para acreditar domicilio comercial.

Cláusulas mínimas de un arriendo de local en Chile

1. Identificación de las partes con nombre y RUT.
2. Descripción del inmueble: tipo, dirección exacta, características y estado.
3. Monto del arriendo en pesos chilenos y forma de pago (transferencia, cheque, día del mes).
4. Plazo determinado o indefinido, con regla de renovación tácita si no hay aviso.
5. Mes de garantía y obligación de restituirlo al finalizar el contrato.
6. Responsabilidad por servicios básicos (luz, agua, gas) a cargo del arrendatario.
7. Aviso previo para terminar el contrato, con plazo mínimo pactado por las partes.

Errores frecuentes en el arriendo simple en Chile

• Descripción imprecisa del local: dejar sin detallar metros, dependencias o estado.
• Olvidar derechos y deberes: omitir quién paga reparaciones, servicios o mejoras.
• No fijar plazo de aviso: dejar el término del contrato sin regla clara.
• Confundir el modelo de vivienda con el de oficina: usar un formato pensado para casa y pretender acreditar actividad comercial.

Perú: contrato de arrendamiento de local comercial

En Perú, el arrendamiento de local comercial se rige por el Decreto Legislativo 295, Código Civil, que admite la libertad de contenido: las partes pactan plazo, renta en soles, destino y garantías. Una particularidad peruana es la exigencia de escritura pública cuando el plazo supera un año y el contrato debe inscribirse en Registros Públicos para oponerlo a terceros, según las reglas sobre arrendamiento del propio Código Civil. La vía judicial para desalojo y cobro de alquileres es el Poder Judicial, a través de los Juzgados Civiles o de Paz Letrados, pero desde la Ley 30933 existe un procedimiento especial de desalojo con intervención notarial, mucho más rápido, cuando el contrato tiene cláusula de allanamiento futuro y está inscrito.

El plazo libremente pactado tiene un tope legal de diez años para locales comerciales según el Código Civil peruano. La notificación escrita, con anticipación razonable, sigue siendo la práctica para evitar la tácita reconducción.

Cláusulas esenciales en un local comercial en Perú

1. Identificación del local: dirección, área, linderos y estado.
2. Destino comercial exclusivo, con descripción del giro autorizado.
3. Plazo libremente pactado, con respeto del tope legal.
4. Renta mensual en soles, fecha de pago y lugar.
5. Garantía mobiliaria sobre bienes del local, o depósito en garantía dineraria.
6. Conservación del inmueble a cargo del arrendatario, salvo desperfectos por uso normal.
7. Resolución por falta de pago de dos meses o más, según lo pactado.

Duración, renovación y notificación en Perú

En Perú, el plazo del arrendamiento de local es el libremente pactado, con un tope legal de diez años para locales comerciales según el Código Civil peruano. Si llegada la fecha de vencimiento ninguna parte comunica por escrito su voluntad de no renovar, opera la tácita reconducción por períodos iguales, salvo pacto en contrario. La comunicación escrita, con anticipación razonable, es la práctica habitual para no renovar: en modelos de práctica se suele fijar entre 30 y 60 días de aviso previo, según lo negociado. Para plazos superiores a un año inscribibles, se exige escritura pública.

Garantías y vía de cobro en Perú

En Perú se utilizan tres garantías principales: la garantía mobiliaria sobre bienes del arrendatario (maquinaria, mercadería, equipos), el depósito en garantía dineraria (no imputable a rentas) y la fianza personal. La vía de cobro varía según la urgencia: el desalojo judicial ante los Juzgados Civiles del Poder Judicial es la regla, y el cobro de rentas se tramita en proceso de obligación de dar suma de dinero. Como cauce más rápido, la Ley 30933 permite el desalojo con intervención notarial cuando el contrato tiene cláusula de allanamiento futuro y está inscrito en Registros Públicos. La garantía mobiliaria se inscribe en el Registro de Garantías Mobiliarias; el depósito en garantía se devuelve al término del contrato, previa inspección.

Aspecto	Perú
Plazo máximo legal para locales	10 años (Código Civil peruano)
Escritura pública	Exigible para plazos mayores a 1 año inscribibles
Garantías habituales	Mobiliaria, depósito, fianza
Desalojo judicial	Juzgados Civiles y de Paz Letrados del Poder Judicial
Desalojo notarial	Ley 30933, con cláusula de allanamiento futuro inscrita

Preguntas frecuentes sobre el contrato de alquiler de local simple

1. ¿Dónde consigo una plantilla gratis para hacer un contrato de alquiler de local?

En el portal de la cámara de comercio de tu país suelen ofrecer modelos base (Argentina, Colombia, Chile). Para ajustarlo a tu caso, revisa siempre el código civil o la ley de arrendamientos urbanos de tu país, porque cada uno exige requisitos distintos (por ejemplo, España con la LAU y Chile con el Código Civil).

2. ¿Hay un modelo de contrato de alquiler de local en PDF que pueda descargar?

Sí, en los sitios oficiales de cada país: en España, el modelo orientativo del Consejo General del Notariado o el del Colegio de Registradores; en Argentina, los modelos de la Dirección Provincial de Personas Jurídicas. Descárgalo, complétalo en tu equipo y, si puedes, hazlo revisar por un abogado local.

3. ¿Existe un modelo en Word que pueda editar directamente para el alquiler de mi local?

Encontrarás plantillas editables en los portales de la administración de cada país, como el del Catastro o la Agencia Tributaria en España, o el SUNAT en Perú para temas tributarios. Aun así, ningún modelo genérico sustituye al asesoramiento de un abogado que conozca la normativa local sobre arrendamientos comerciales.

4. ¿Qué puntos básicos debe traer una plantilla de contrato de alquiler de local?

Identificación de arrendador y arrendatario, descripción del inmueble y de la actividad permitida, canon mensual con su moneda local, duración, fianza, cláusulas de incremento anual y de resolución anticipada, y la firma de ambos. En España la fianza suele ser de dos mensualidades; en México, además, conviene pactar expresamente la renuncia a la acción de retracto.

5. ¿Se puede firmar un contrato de alquiler de local sin que haya actividad comercial?

Sí, y de hecho es una práctica habitual para guardar stock, montar un taller o simplemente tener una sede social. En ese caso conviene dejar por escrito que el uso es distinto al comercial y revisar qué dice la ley de cada país: en Argentina, por ejemplo, la Ley de Locaciones Urbanas diferencia claramente entre destino vivienda y destino comercial.

6. ¿Qué diferencia hay entre una plantilla de local y una de local comercial?

La de local comercial incluye cláusulas pensadas para vender al público: horario de apertura, normativa de ruidos, posibilidad de traspasar el negocio, licencia municipal y reparto de gastos comunes. La plantilla de local simple se centra solo en el alquiler: canon, fianza, duración, mantenimiento y causa de rescisión, sin las exigencias propias del comercio.

Fuentes

1. Arrenta▷ Modelos de contrato de alquiler【 2026 】 | ARRENTAconsultado el 03/10/2026
2. ArgentinaLey simple: Alquileres | Argentina.gob.arconsultado el 03/10/2026
3. WonderContrato de Arriendo de Local Comercial – Modelo – Wonder.Legalconsultado el 03/10/2026
4. LoopnetContrato de alquiler de un local comercial: modelo actualizadoconsultado el 03/10/2026
5. NoticierocontableContrato de Arrendamiento de Local Comercial – Noticiero Contableconsultado el 03/10/2026