Qué es un contrato de alquiler de vivienda simple y por qué no basta con uno genérico
Un contrato de alquiler de vivienda simple es el acuerdo escrito entre arrendador (quien cede el uso del inmueble) y arrendatario (quien lo disfruta a cambio de una renta) para destinar ese inmueble a uso habitacional. Casi todos los países hispanohablantes comparten el principio: el contrato debe constar por escrito, identificar a las partes, describir el inmueble, fijar renta, duración y forma de pago, y establecer obligaciones bilaterales (conservación a cargo del dueño, pago y uso cuidadoso a cargo del inquilino). Lo que cambia de un país a otro —y donde ningún modelo genérico sirve— es el plazo mínimo o máximo, el monto y tratamiento legal de la fianza, la moneda en que se paga, si hace falta firma ante notario y ante qué organismo se reclama si hay conflicto.
Por eso un contrato bajado de internet sin adaptar al país suele fallar en lo más sensible: el plazo de preaviso para terminarlo, qué pasa con la fianza si el inquilino se va antes, quién paga los servicios, qué índice sirve para ajustarlo cada año y ante qué juzgado se litiga. Para cada país, lo concreto va en su apartado.
El contrato de alquiler de vivienda simple es el mismo nombre para cinco realidades distintas: en cada país cambia la ley, el plazo, la moneda y el organismo ante el que se reclama.
España: requisitos y cláusulas del contrato de alquiler de vivienda simple
En España el contrato de alquiler de vivienda se rige por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), complementada por el Código Civil. La competencia para entender en conflictos entre arrendador y arrendatario corresponde a los Juzgados de Primera Instancia del lugar donde esté el inmueble; la Administración central, a través del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, dicta la política de vivienda pero no resuelve litigios. La moneda de pago es el euro (EUR), y todo importe del contrato debe expresarse en EUR. La fianza obligatoria puede complementarse con aval bancario o seguro de caución, hasta un máximo legal de dos mensualidades adicionales.
Plazo, renta y fianza del alquiler de vivienda en España
| Concepto | Regla en España (LAU) |
|---|---|
| Duración mínima | 5 años si el arrendador es persona física; 7 años si es persona jurídica |
| Duración máxima | No hay tope legal; el contrato puede pactarse por más años |
| Renta | Libre, pactada por las partes, en euros (EUR) |
| Fianza obligatoria | 1 mensualidad de renta en euros (EUR), depositada en el organismo autonómico competente |
| Garantías adicionales | Hasta 2 mensualidades adicionales en aval o seguro de caución |
| Actualización anual | Según índice de variación del IPC o índice sustitutivo pactado |
La fianza en metálico se deposita en el organismo de vivienda de la comunidad autónoma (por ejemplo, el IVC en Cataluña o el Instituto Gallego de la Vivienda en Galicia); ese depósito es lo que protege al inquilino frente a un dueño que no quiera devolverla.
Cláusulas obligatorias y opcionales del contrato en España
- Identificación completa de las partes (arrendador y arrendatario) con DNI o NIE.
- Descripción del inmueble: dirección exacta, referencia catastral, superficie útil y dependencias que se ceden (plaza de garaje o trastero si los hay).
- Renta mensual en euros (EUR), lugar y forma de pago, y fecha de cada mensualidad.
- Duración: fecha de inicio y de fin, con expresa mención de la prórroga tácita de tres años si nada se dice.
- Fianza obligatoria de una mensualidad y, si se pacta, garantías adicionales (aval o seguro).
- Reparto de gastos: comunidad por cuenta del arrendador (salvo pacto), suministros (luz, agua, gas) por cuenta del inquilino, salvo pacto escrito en contrario.
- Inventario firmado del estado del mobiliario y los electrodomésticos, anejo al contrato.
- Cláusula de actualización anual de renta por IPC o índice pactado.
Cómo terminar el contrato de alquiler en España
- El arrendatario debe preavisar con al menos 30 días de antelación si quiere irse una vez cumplido el primer año de duración obligatoria (5 o 7 años según el arrendador); antes de ese año no puede desistir salvo pacto.
- El preaviso se comunica por escrito (burofax o medio fehaciente) al arrendador, identificando la fecha exacta de entrega de llaves.
- A la entrega de llaves se levanta acta del estado del inmueble y se compara con el inventario; los daños no pactados pueden descontarse de la fianza.
- La fianza (1 mensualidad en EUR) debe devolverse en el plazo máximo de un mes desde la entrega del inmueble, con detracción de los daños justificados y, en su caso, las rentas pendientes.
- Si el dueño no devuelve la fianza en plazo, el inquilino puede reclamarle el doble por la vía judicial ante el Juzgado de Primera Instancia correspondiente, según la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
En España, saltarse el preaviso de 30 días o negarse a devolver la fianza tienen coste legal tasado.
México: requisitos y cláusulas del contrato de alquiler de vivienda simple
En México el contrato de alquiler de vivienda se rige por el Código Civil Federal en lo que no contradiga a los códigos civiles de cada entidad federativa, ya que la materia civil es local. Para vivienda el tope máximo legal de duración es de 10 años (15 años en el Código Civil Federal; en cada estado puede variar). Los conflictos entre arrendador y arrendatario los resuelven los Juzgados Civiles del estado donde esté el inmueble: PROFECO no es la vía porque entre particulares no hay relación de consumo. La moneda es el peso mexicano (MXN). Antes de firmar, el dueño suele pedir documentación al futuro arrendatario para evaluar su perfil.
Documentos que pide el arrendador antes de firmar en México
- Identificación oficial vigente (INE/IFE o pasaporte).
- Comprobantes de nómina de los últimos 3 meses, que acrediten ingresos estables.
- Comprobante de domicilio reciente (luz, agua, predial o estado de cuenta).
- Referencias personales (dos o tres, con teléfono verificable).
- Consulta de buró de crédito y antecedentes de demandas civiles, penales o mercantiles pendientes.
- Un fiador que viva en el mismo estado y acredite propiedad inmueble, o un seguro de casa habitación como garantía sustituta.
Plazo, renta, fianza y revisión anual en México
| Concepto | Regla en México (Código Civil Federal) |
|---|---|
| Duración máxima para vivienda | 10 años (15 años según el Código Civil Federal, no prorrogable tácitamente salvo pacto) |
| Renta | Libre, en pesos mexicanos (MXN) |
| Fianza | Libre en monto, depositada o no; en la práctica equivale a 1 o 2 mensualidades |
| Incremento anual | Pactado por las partes; suele anclarse a la variación de la UMA o al INPC |
| Unidad de cuenta | UMA 2026: 117,31 MXN/día (INEGI) |
La UMA 2026 es 117,31 pesos mexicanos diarios, publicada por el INEGI; sirve para topes y referencias, pero en el contrato la renta y la fianza se expresan en pesos mexicanos (MXN). Si la renta se ajusta por UMA, el cálculo mensual del 2026 parte de 3.566,22 MXN.
Cláusulas habituales del contrato de arrendamiento en México
- Datos completos de arrendador, arrendatario y, en su caso, fiador con identificación oficial.
- Lugar y fecha de firma del contrato.
- Descripción del inmueble: dirección, superficies, número de habitaciones y estacionamientos, mobiliario incluido.
- Duración: fecha de inicio y de fin, con precisión de si admite o no prórroga.
- Importe de la renta mensual en pesos mexicanos (MXN), fecha límite de pago y forma de pago (transferencia, efectivo con recibo, etc.).
- Monto de la fianza en MXN y condiciones para su devolución al término del contrato.
- Cláusula de revisión anual de la renta, indicando el índice de ajuste pactado (INPC, UMA u otro).
- Servicios y mantenimiento: qué cubre el arrendatario y qué el arrendador; el pago de agua, luz, gas e internet por cuenta del inquilino es habitual.
- Firma del fiador aceptando las obligaciones del inquilino, más la firma de dos testigos con identificación.
Argentina: requisitos y cláusulas del contrato de alquiler de vivienda simple
En Argentina la locación de vivienda se rige por el Código Civil y Comercial de la Nación. El plazo máximo legal es de 20 años para vivienda y de 50 años para otros destinos; si no se fija plazo se presumen 2 años para vivienda y 3 años para otros destinos. Las partes pactan libremente la moneda (pesos argentinos ARS o moneda extranjera) y la periodicidad, sin períodos inferiores a un mes. El depósito en garantía es libre en monto, moneda y forma de devolución, siempre pactado por escrito. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, además del Código Civil y Comercial, el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) publica un modelo oficial de contrato y una calculadora para estimar valores.
Plazo, moneda de pago y depósito en garantía en Argentina
| Concepto | Regla en Argentina (Código Civil y Comercial) |
|---|---|
| Duración máxima para vivienda | 20 años |
| Duración si no se fija plazo | Se presume 2 años para vivienda |
| Moneda | Libre: pesos argentinos (ARS) o extranjera, según pacto |
| Depósito en garantía | Libre en monto, moneda y forma de devolución, pactado por escrito |
| Expensas por uso | A cargo del locatario si así se pacta; las expensas comunes, no |
| Índice de ajuste | Libre, público o privado, adecuado a la moneda de pago |
Registro del contrato y exenciones impositivas en Argentina
- El dueño se empadrona en ARCA (ex AFIP) desde su portal de servicios con clave fiscal.
- Si quiere deducir el alquiler en el impuesto a las ganancias, registra el contrato en el servicio "Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI" dentro de los 15 días corridos posteriores a la firma del contrato (o antes del 30 de septiembre de cada año para contratos ya vigentes).
- Con el contrato registrado, el inmueble alquilado queda exento del impuesto sobre los bienes personales hasta el mínimo exento y del impuesto sobre los créditos y débitos bancarios si la cuenta se usa exclusivamente para cobrar la locación.
- Para conservar la exención, el dueño debe declarar los alquileres cobrados en su declaración jurada anual de ganancias y mantener la constancia de RELI a disposición de ARCA.
En Argentina, registrar el contrato en RELI es optativo, pero es la llave para acceder a las exenciones de bienes personales y del impuesto a los créditos y débitos.
Reparaciones, mejoras y terminación del contrato en Argentina
El locador tiene la obligación de conservar el inmueble en buen estado; si no hace una reparación urgente dentro de las 24 horas de notificado, el locatario puede realizarla por cuenta y cargo del dueño. Para reparaciones no urgentes, el plazo de intimación es de 10 días corridos; si el inmueble queda inutilizable, el inquilino puede pedir la rescisión o dejar de pagar alquiler. Las mejoras necesarias de conservación corren por cuenta del locador; las de mero lujo o comodidad, no.
Si el inquilino quiere terminarlo antes, puede hacerlo en cualquier momento pagando una indemnización equivalente al 10 % del alquiler correspondiente al tiempo que reste hasta el vencimiento pactado, en pesos argentinos (ARS). Por ejemplo, si el alquiler mensual es de 800.000 ARS y restan 6 meses, la indemnización es del 10 % de 6 mensualidades: 480.000 ARS. Si el dueño quiere terminarlo por falta de pago, antes debe intimar al pago por un plazo mínimo de 10 días corridos en el domicilio contractual; vencido ese plazo sin pago, procede la acción judicial de desalojo.
Chile: requisitos y cláusulas del contrato de alquiler de vivienda simple
En Chile el arriendo de bienes raíces urbanos se rige principalmente por la Ley 18101, con normas complementarias del Código Civil. Para uso habitacional no se exige firma ante notario, aunque es recomendable si se busca mayor seguridad. Cuando el arriendo se usa para acreditar actividad comercial ante el Servicio de Impuestos Internos (SII), el SII exige contrato notarial, por lo que el contrato simple no sirve para uso comercial. Los conflictos los resuelven los Juzgados de Policía Local competentes. La moneda es el peso chileno (CLP), y los reajustes suelen pactarse por Unidad de Fomento (UF).
Partes, descripción del inmueble y forma de pago en Chile
El contrato simple identifica al arrendador y al arrendatario con nombre completo, RUT y domicilio, describe el inmueble con dirección exacta, tipo de propiedad (casa, departamento, pieza) y estado en que se entrega, y detalla la renta mensual en pesos chilenos (CLP), la fecha de pago de cada mes y el medio de pago acordado (transferencia bancaria, efectivo con recibo u otro). Es buena práctica pactar por escrito quién asume los gastos de servicios básicos (agua, electricidad, gas e internet), ya que la ley no fija un reparto único.
Plazo, mes de garantía y firma ante notario en Chile
| Concepto | Regla en Chile (Ley 18101) |
|---|---|
| Duración | Libre, pactada por las partes; suele ser 12 meses con renovación automática |
| Mes de garantía | Equivalente a un mes de arriendo en pesos chilenos (CLP); se devuelve al final |
| Reajuste | Por UF (Unidad de Fomento) o IPC, según pacto |
| Firma ante notario | No obligatoria para vivienda; exigida por el SII para uso comercial |
| Ingreso mínimo mensual 2026 | 350.000 CLP/mes |
Errores al redactar un contrato de arriendo simple en Chile
- Definir mal el monto y la forma de pago: olvidar la fecha límite, el medio de pago y la mora por atraso deja sin herramientas al dueño para cobrar.
- Describir el inmueble de manera imprecisa: sin dirección exacta, sin metros cuadrados ni estado de conservación, no hay base para reclamar daños.
- Omitir derechos y deberes básicos: quién paga las reparaciones locativas, quién asume los servicios, qué se considera uso permitido del inmueble.
- No prever cómo se termina el contrato: dejar sin fijar el plazo de aviso previo, las causales de término anticipado ni el procedimiento de devolución de la garantía en pesos chilenos (CLP).
- Incluir cláusulas que el SII no acepta para uso comercial, como disponer que el inmueble no puede destinarse a actividades comerciales, lo que impide usar el contrato como domicilio tributario.
Perú: requisitos y cláusulas del contrato de alquiler de vivienda simple
En Perú el contrato de arrendamiento de vivienda se rige por el Código Civil, y el propietario persona natural debe además inscribirse en el RUC ante SUNAT para declarar el ingreso por alquiler. Para conflictos por desalojo, los Juzgados Civiles y de Paz Letrados del Poder Judicial son la vía ordinaria; desde la Ley 30933 existe un procedimiento especial de desalojo con intervención notarial, mucho más rápido, para contratos inscritos en SUNARP con cláusula de allanamiento futuro. La moneda es el sol (PEN), y los reajustes suelen pactarse por el IPCA del INEI.
Plazo, renta y garantía del alquiler de vivienda en Perú
| Concepto | Regla en Perú (Código Civil) |
|---|---|
| Duración | Libre, pactada por las partes; el Código Civil fija reglas supletorias |
| Renta | Libre, en soles (PEN) |
| Garantía | Libre en monto y forma: depósito, fianza o garantía mobiliaria |
| Elevación de renta anual | Puede pactarse por las partes; en defecto, se aplican reglas del Código Civil |
| Remuneración mínima vital 2026 | 1.130 PEN/mes |
Cláusulas obligatorias del contrato de arrendamiento en Perú
- Identificación de las partes con DNI o RUC y domicilio.
- Descripción del inmueble: dirección exacta, áreas comunes y exclusivas, mobiliario y equipamiento entregado.
- Plazo del contrato con fecha de inicio y de fin, y regla de renovación si nada se dice.
- Renta mensual en soles (PEN), fecha de pago, forma de pago y cláusula de reajuste anual por IPCA u otro índice.
- Garantía del cumplimiento (depósito, fianza o garantía mobiliaria) y reglas para su devolución al término.
- Obligaciones de conservación: el arrendador conserva la estructura y responde por vicios; el arrendatario paga servicios y cuida el inmueble.
- Servicios a cargo del arrendatario: agua, luz, gas, arbitrios municipales y mantenimiento menor.
- Causales de resolución del contrato: falta de pago, uso indebido, necesidad propia del dueño con notificación escrita, entre otras.
Obligaciones tributarias del arrendador en Perú
- El arrendador se inscribe en el RUC ante SUNAT si no lo estaba, declarando la actividad de arrendamiento.
- Emite comprobantes de pago (recibo de arrendamiento) por cada mensualidad cobrada en soles (PEN).
- Declara el ingreso por alquiler en su Declaración Jurada Anual del Impuesto a la Renta, en la categoría que corresponda.
- Si el contrato es por más de un año o si se quiere usar el procedimiento de desalojo notarial de la Ley 30933, lo inscribe en SUNARP con la cláusula de allanamiento futuro.
Antes y después: cómo cambió la regulación del alquiler de vivienda en Argentina
| Aspecto | Antes (régimen derogado) | Después (Código Civil y Comercial vigente) |
|---|---|---|
| Plazo mínimo legal | 2 años para vivienda | Se mantienen reglas del Código Civil y Comercial; el plazo es libre entre las partes |
| Moneda de pago | Solo pesos argentinos (ARS) | Libre: pesos argentinos (ARS) o moneda extranjera, según pacto |
| Índice de ajuste | Índice del Congreso o Cámara de Diputados | Índice libre, público o privado, adecuado a la moneda pactada |
| Registro del contrato | Obligatorio en AFIP | Optativo, solo si se deduce el alquiler en el impuesto a las ganancias, vía RELI ante ARCA |
| Depósito en garantía | Habitualmente 1 mes | Libre en monto, moneda y forma de devolución |
| Indemnización por terminación anticipada del inquilino | Reglas específicas del régimen derogado | 10 % del alquiler del tiempo restante, en pesos argentinos (ARS) |
| Reparaciones urgentes | Plazos y reglas del régimen derogado | 24 horas para reparaciones urgentes; 10 días corridos para las no urgentes |
El cambio central fue el traspaso del régimen especial derogado al Código Civil y Comercial de la Nación: las partes pactan libremente casi todo (plazo, moneda, índice, garantía) y ARCA pasó del registro obligatorio al registro optativo con exenciones fiscales como incentivo. Eso dejó a cada contrato como un traje a medida, lo que hace indispensable revisar país por país antes de firmar.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de alquiler de vivienda simple
1. ¿Dónde puedo conseguir un modelo de contrato de alquiler gratuito para vivienda?
Puedes descargar modelos gratuitos en los organismos oficiales de consumo de cada país: en España, las comunidades autónomas suelen publicar plantillas tipo en sus portales de vivienda; en México, la PROFECO ofrece formatos base en profeco.gob.mx; en Argentina, el Colegio de Escribanos de cada provincia y en Chile, el Sernac. Revisa siempre que el modelo incluya identificación de las partes, renta mensual, plazo y firma de ambas partes.
2. ¿Qué diferencia hay entre un contrato de alquiler simple y uno estándar?
En la mayoría de los ordenamientos no existe una categoría legal llamada «simple»: el contrato de arrendamiento de vivienda es único y se rige por el código civil de cada país o por leyes especiales como la Ley de Arrendamientos Urbanos en España. Lo que se conoce como «simple» es solo un formato sin cláusulas adicionales como opción a compra o garantía solidaria.
3. ¿Dónde descargo un modelo de contrato de alquiler de vivienda para imprimir?
El Consejo General del Notariado en España ofrece modelos imprimibles en notariado.org; en México, PROFECO y el sitio del gobierno federal gob.mx publican formatos descargables. En Argentina y Chile no hay un solo portal nacional único, por lo que conviene acudir al Colegio de Escribanos provincial o a la Defensoría del Consumidor de tu región.
4. ¿Hay PDFs gratuitos de contratos de alquiler de vivienda en los organismos oficiales?
Sí, en España la Sede Electrónica del Catastro y portales autonómicos ofrecen borradores; en México, PROFECO publica un modelo descargable en formato PDF; en Argentina, la Dirección Nacional de Defensa del Consumidor y en Chile, el Sernac facilitan guías con anexos en PDF. Antes de firmar, lo prudente es validar el contenido con un abogado local.
5. ¿Qué incluir en un contrato de alquiler entre particulares sin inmobiliaria?
Incluye siempre los datos completos del arrendador y arrendatario, la descripción del inmueble, el canon mensual en moneda local con IVA o impuestos separados, la duración, el pago de gastos comunes o servicios, el depósito y la fecha de entrega. En Chile conviene agregar la opción de descontar el arriendo del pago del IVA si el dueño es contribuyente, y en México especificar el régimen fiscal.
6. ¿Cómo redactar un contrato de alquiler entre particulares sin gastos extra?
Redáctalo con datos de las partes, dirección del inmueble, monto mensual en la moneda del país, plazo y forma de pago, inventario del estado de la vivienda y firma de ambos. Imprímelo en dos copias y, si quieres mayor seguridad, hazlo ante notario: en España cuesta unos 60 a 100 EUR, en México varía por estado y en Argentina depende del Colegio de Escribanos provincial.
Fuentes
- BuenosairesModelo de Contrato para Alquileres de Viviendaconsultado el 12/10/2026
- OfivirtualContrato de Arriendo Simple (WORD) – Oficina Virtualconsultado el 12/10/2026
- ArrentaModelos de contrato de alquiler【 2026 】 – Arrentaconsultado el 12/10/2026
- EsderechoModelo de contrato de alquiler de vivienda actualizadoconsultado el 12/10/2026
- MivauContrato orientativo – Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana |consultado el 12/10/2026