Qué es un contrato de arrendamiento de temporada y por qué no es lo mismo en todos los países
Un contrato de arrendamiento de temporada de vivienda es aquel por el que una persona cede a otra el uso y goce de una casa por un plazo cierto y determinado, normalmente corto, para una necesidad concreta: vacaciones, trabajo temporal, estudios, obras en la vivienda habitual o estancias puntuales. Lo característico es que no sirve de residencia permanente y que la fecha de devolución viene fijada desde la firma. La idea es parecida en cualquier país, pero el acabado cambia radicalmente: el nombre que recibe el contrato, el código o la ley que lo regula, el organismo que controla las fianzas y el tribunal donde se discute un incumplimiento son distintos en cada país. No existe un «contrato internacional de temporada»: cada ordenamiento lo encaja en su propio derecho de obligaciones.
En España se llama «arrendamiento de temporada» y se encuadra como uso distinto al de vivienda. En México se habla de «arrendamiento por temporada» o «vacacional» y se rige por el código civil de cada estado. En Argentina se llama «locación por temporada» bajo el Código Civil y Comercial. En Chile se habla de «arriendo por temporada» bajo el Código Civil y la Ley de Arrendamiento. En Perú se llama «alquiler por temporada» o «vacacional» bajo el Código Civil. Esa es la idea común: un plazo cierto, una renta única o periódica y una devolución en la fecha pactada.
En qué se diferencia del alquiler de vivienda habitual
Cuatro son las diferencias que se repiten en casi todos los países, aunque cada uno las concrete a su manera:
- Destino del inmueble: en el alquiler ordinario la vivienda es residencia permanente del arrendatario; en el de temporada sirve para un uso transitorio (trabajo, estudios, vacaciones). Esta diferencia determina si el inquilino puede empadronarse en ella.
- Duración mínima del ordinario: cuando el contrato es para vivienda habitual, la ley suele fijar una duración mínima larga (cinco años, por ejemplo) y limita la actualización de la renta. En el de temporada la duración la pactan las partes y es, por definición, corta.
- Fianza y garantías: el alquiler de vivienda habitual tiene topes de fianza y, a veces, sistemas públicos de depósito. El de temporada suele admitir fianzas más altas y garantías adicionales pactadas.
- Registro o empadronamiento: el inquilino habitual se empadrona en la vivienda; el de temporada no, porque esa no es su residencia principal. Esto cambia la carga fiscal y los servicios públicos que puede solicitar.
El detalle numérico —plazos, montos de fianza, requisitos fiscales— se concreta país por país en los apartados siguientes y se resume en la tabla comparativa.
| País | Ley o código aplicable | Fianza legal | Empadronamiento del inquilino | ¿Quién controla la fianza? |
|---|---|---|---|---|
| España | Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (uso distinto a vivienda) | 2 mensualidades | No permitido en el de temporada | Comunidad autónoma (Registro de fianzas) |
| México | Código Civil Federal y código civil de cada estado | La que se pacte (habitual: 1–2 mensualidades) | No es residencia permanente | No hay registro federal único |
| Argentina | Código Civil y Comercial de la Nación | La que se pacte | No es residencia permanente | No hay registro nacional único |
| Chile | Código Civil y Ley 18.101 | La que se pacte | No es residencia permanente | No hay organismo de fianzas |
| Perú | Código Civil | La que se pacte | No es residencia permanente | No hay organismo de fianzas |
España: el contrato de temporada como uso distinto al de vivienda
En España, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) distingue dos modalidades: el arrendamiento de vivienda, pensado para residencia permanente del arrendatario, y el de uso distinto al de vivienda, donde se incluye expresamente el de temporada. La consecuencia práctica más importante es que el contrato de temporada no permite empadronamiento: el inquilino debe figurar empadronado en su vivienda habitual, no en la de temporada. Esto cierra la puerta a acceder a servicios sociales, centros de salud o colegio por esa vía.
La fianza debe depositarse ante el órgano competente de la comunidad autónoma, según la Ley 13/1996, de 29 de julio (Registro de fianzas). Cada autonomía tiene su propio registro; no existe un sistema estatal único. Un contrato modelo descargable y actualizado a 2026 está disponible en abogadosparatodos.net, con sus cláusulas numeradas. El arrendador está obligado a identificar expresamente el domicilio habitual del inquilino en el contrato para acreditar que no es residencia permanente.
Duración, renta y actualización en España
En España, la duración del contrato de temporada la fijan las partes por escrito, sin mínimo ni máximo legal para esta modalidad; lo habitual es que sea inferior a un año, justificada por una causa concreta (trabajo, estudios, vacaciones). Si el plazo pactado supera el año, la renta puede actualizarse anualmente según la variación del Índice de Precios al Consumo (IPC) publicado por el INE; si el plazo es igual o inferior a un año, no cabe actualización, porque la Ley 29/1994 lo prohíbe expresamente para los contratos de uso distinto a vivienda.
La fianza legal es de dos mensualidades de renta, conforme al artículo 36 de la LAU al ser un contrato de uso distinto a vivienda. Una garantía adicional puede pactarse por escrito, pero el depósito obligatorio son esas dos mensualidades.
Obligaciones de cada parte y reparto de gastos en España
- Propietario en España: paga la comunidad de propietarios, la tasa de basura y los tributos que graven la vivienda.
- Inquilino en España: paga los suministros (luz, agua, gas) dados de alta a su nombre y responde de los daños que cause.
- Obras y reparaciones: las necesarias para conservar la vivienda habitable corresponden al propietario; las de adaptación o mejora, al inquilino. El modelo de abogadosparatodos.net se remite expresamente a las reglas de la LAU sobre conservación y reparación.
Reclamar impagos y desahucio en España: la OVC y los MASC
En España, desde el 3 de abril de 2025 es obligatorio intentar una vía previa antes de presentar la demanda de desahucio, conforme a la Ley Orgánica 1/2025.
- Enviar una Oferta Vinculante Confidencial (OVC) al inquilino por el Colegio de Procuradores.
- Si la deuda supera los 2.000 €, la OVC debe tramitarla un procurador habilitado por ley.
- Si fracasa, intentar un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC): mediación o conciliación.
- Solo después, presentar demanda de desahucio ante el juzgado de primera instancia competente.
El plazo entre el intento de MASC y la demanda judicial se ha diseñado para que ambas partes tengan una ventana real de acuerdo, aunque en la práctica puede retrasar el desahucio varios meses.
México: el arrendamiento por temporada y sus modalidades
En México no existe una ley federal específica para el arrendamiento por temporada de vivienda. El marco general está en el Código Civil Federal, pero la regulación sustantiva vive en el código civil de cada entidad federativa: en Jalisco es el Código Civil del Estado, en la Ciudad de México es el Código Civil local, en Nuevo León el suyo, y así sucesivamente. Esto significa que la duración, la fianza, los plazos para exigir el cumplimiento y los tribunales competentes cambian según el estado donde se ubique la vivienda.
El nombre que se usa es indistintamente «arrendamiento por temporada» o «arrendamiento vacacional»; en algunas plataformas turísticas aparecen bajo la etiqueta «short-term rental». La autoridad de defensa del consumidor que atiende quejas de arrendadores y arrendatarios es la PROFECO a nivel federal, y en cada estado existe una Procuraduría estatal que también puede intervenir. No hay un registro único donde el inquilino quede inscrito por firmar este contrato.
Cómo se llama en México y qué código se aplica
En México se habla de «arrendamiento por temporada» o «arrendamiento vacacional». Los códigos civiles de cada entidad federativa regulan el contrato, y la autoridad competente varía: PROFECO a nivel federal, la Procuraduría estatal de defensa del consumidor o los juzgados civiles locales. Al no existir una ley específica de temporada, las partes pueden pactar libremente la duración, la renta y las garantías dentro de los límites generales del código civil aplicable.
Renta, moneda y garantías en México
En México la renta se fija en pesos mexicanos (MXN) y se paga por adelantado, normalmente por mensualidades o quincenas, según lo pactado. La garantía más habitual es un depósito equivalente a una o dos mensualidades, depositado a la firma del contrato y devuelto al término si no hay daños. Algunos propietarios piden además un fiador personal o una garantía adicional para estancias largas; el código civil estatal aplicable marca los topes en cada caso. Para 2026, el salario mínimo general es de 315,04 MXN diarios (CONASAMI), una referencia útil para negociar rentas proporcionadas en zonas turísticas.
Fiscalidad y registro del turista en México
- Dar de alta la actividad ante el SAT mediante el Régimen de Plataformas Tecnológicas si se opera por Airbnb o similares.
- Emitir comprobantes fiscales digitales (CFDI) por cada estancia.
- Registrar a los huéspedes ante la unidad de turismo del estado cuando proceda.
- Pagar ISR mensual según la tabla del artículo 96 de la Ley del ISR, sin obligación específica de IVA si el ingreso es inferior al umbral.
La obligación fiscal cambia por municipio y estado, así que conviene confirmar la regulación local antes de empezar a operar.
Argentina: la locación por temporada bajo el Código Civil y Comercial
En Argentina, la locación por temporada se rige por el Código Civil y Comercial de la Nación unificado en 2015. No existe una ley especial de temporada para vivienda: el contrato se arma con las cláusulas que las partes pactan dentro de los principios generales de la locación. El nombre técnico es «locación de cosas» cuando recae sobre inmuebles amoblados con destino a vivienda turística, y la regulación base está en el Título IV, Libro Tercero del código.
El modelo de contrato elaborado por Herrera & Flamenco Abogados es una referencia habitual para entender las cláusulas que se suelen pactar en la práctica. La autoridad de defensa del consumidor provincial o municipal puede intervenir si hay cláusulas abusivas, y ARCA (antes AFIP) controla la facturación y el ingreso de divisas cuando la operación se cobra en dólares.
Cláusulas típicas del modelo argentino
- Destino a vivienda turística: la parte locataria debe usar el inmueble como vivienda turística propia y de su grupo conviviente, con prohibición de sublocar o ceder.
- Pago por adelantado: el alquiler total se paga por adelantado, al inicio del contrato, sin posibilidad de retenerlo por mejoras o arreglos.
- Moneda de pago: el contrato puede pactarse en pesos argentinos (ARS) o en dólares estadounidenses (USD); para la opción en moneda extranjera el código civil exige el cumplimiento de los requisitos del art. 765.
- Devolución automática: al vencer el plazo, la locataria debe restituir el inmueble sin necesidad de interpelación judicial previa.
Mora, sobrealquiler e intereses en Argentina
En Argentina, el modelo revisado por estudios jurídicos especializados fija dos mecanismos frente al retraso:
- Sobrealquiler diario: por cada día de retraso tras el vencimiento, se paga una suma en pesos argentinos o dólares por día, exigible por adelantado.
- Interés punitorio: todo pago vencido devenga el 3 % mensual acumulativo, conforme a la cláusula séptima del modelo.
Ejemplo: un contrato por una semana en la costa atlántica, con un alquiler de 200.000 ARS pactado al inicio. Si la locataria no devuelve la vivienda un día después del vencimiento, paga el sobrealquiler diario pactado (por ejemplo, 30.000 ARS por día) más el 3 % mensual sobre los 200.000 ARS impagos, lo que arroja aproximadamente 6.000 ARS adicionales en ese primer mes. A los 5 días de atraso se acumulan ya 150.000 ARS de sobrealquiler más los 6.000 ARS de interés punitorio del mes.
Cómo se cobra y qué pasa si no devuelven la vivienda en Argentina
- Verificar la fecha de vencimiento pactada y el plazo de gracia, si lo hubiera.
- Reclamar extrajudicialmente con prueba del contrato firmado y la constancia del pago.
- Iniciar la vía ejecutiva ante el tribunal civil competente del lugar del inmueble.
- Si el contrato se cobró en dólares, regularizar ante ARCA para acreditar el ingreso de divisas.
Chile: el arrendamiento por temporada bajo el Código Civil
En Chile, el arriendo de vivienda por temporada se rige por el DFL 1, Código Civil y, en lo que resulte aplicable, por la Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos. No hay una ley especial de vivienda turística que desplace al Código Civil, así que rigen los principios generales del arrendamiento: autonomía de la voluntad, plazo cierto, renta determinada.
Un modelo de contrato de arriendo por temporada publicado en la biblioteca de vLex Chile recoge la práctica habitual. No existe un organismo administrativo que intervenga en estas operaciones; el cobre y el desahucio van por la vía judicial civil ante los Juzgados de Letras en lo Civil. El ingreso mínimo mensual vigente en 2026 es de 350.000 CLP (reajuste del ingreso mínimo), y la Unidad Tributaria Mensual (UTM) de julio de 2026 alcanza 71.649 CLP (Servicio de Impuestos Internos), referencia útil para calcular multas y sanciones pactadas en tribunales.
Partes, inmueble y forma de pago en Chile
En Chile, las partes se identifican con su cédula nacional de identidad (RUT) y se describe el inmueble con sus inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente. La renta se paga en pesos chilenos (CLP) por anticipado, mediante depósito en la cuenta corriente del arrendador; el comprobante bancario constituye prueba del pago y es la vía más sólida para acreditar cumplimiento, conforme a la cláusula cuarta del modelo tipo.
Renta diaria, anticipo y comprobante en Chile
El modelo fija una renta diaria en pesos chilenos, pagadera por días de anticipado. Veamos un ejemplo: si pactas 80.000 CLP por noche con un mínimo de tres noches, pagarás 240.000 CLP al llegar, mediante transferencia a la cuenta del arrendador. El comprobante de la transferencia es la prueba del pago; guárdalo junto con el contrato firmado. Si cancelas fuera de plazo por adelantado, se aplica lo que hayan pactado las partes en la cláusula de desistimiento, ya que la ley no fija una penalización automática.
Obligaciones y término del contrato en Chile
- Arrendatario en Chile: paga los servicios que se hayan pactado expresamente a su cargo y mantiene el inmueble en buen estado.
- Restitución en Chile: al vencimiento del plazo, el inmueble se devuelve sin más trámite, en el mismo estado en que se recibió.
- Incumplimiento en Chile: el cobro se tramita por la vía judicial civil ordinaria ante el Juzgado de Letras competente.
Perú: el alquiler por temporada y la formalidad registral
En Perú, el alquiler por temporada se rige por el Decreto Legislativo 295, Código Civil, con el procedimiento de desalojo regulado por la Ley 30933 y por el Código Procesal Civil. No existe una ley específica de temporada para vivienda; la contratación queda abierta a la autonomía de la voluntad, con la particularidad de que el contrato puede inscribirse en los Registros Públicos para darle publicidad frente a terceros.
El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento lleva el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV) para los contratos que voluntariamente quieran acogerse al programa. La SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos) admite la inscripción del contrato en el Registro de Predios, lo que da prioridad al arrendatario frente a terceros compradores del inmueble. La Unidad Impositiva Tributaria (UIT) de 2026 alcanza 5.500 PEN (Decreto Supremo 301-2025-EF), referencia básica para calcular multas y límites legales.
Cómo se llama en Perú y qué autoridad interviene
En Perú se habla de «alquiler por temporada», «alquiler vacacional» o, en zonas turísticas, «alquiler para corta estancia». La SUNARP admite la inscripción del contrato en el Registro de Predios; ante incumplimiento, se acude al Poder Judicial o a mecanismos de conciliación extrajudicial antes de demandar, conforme al procedimiento de desalojo regulado por la Ley 30933. INDECOPI puede intervenir si la operación se hace a través de plataformas digitales y se detectan cláusulas abusivas o publicidad engañosa.
Renta, moneda y garantías en Perú
En Perú la renta se fija en soles (PEN) y se paga por adelantado o en cuotas según lo pactado en el contrato. Las garantías habituales son el depósito en garantía (normalmente una mensualidad) y, en operaciones de mayor monto, una carta fianza emitida por un banco. El Código Civil no fija un monto único: la cantidad y el tipo de garantía se acuerdan entre las partes al inicio de la relación. Para 2026, la remuneración mínima vital es de 1.130 PEN mensuales (MTPE).
Impuestos y registro del turista en Perú
- Emitir recibos por honorarios o boletas de venta según el régimen tributario del anfitrión.
- Declarar el ingreso en la Declaración Jurada anual o mensual del régimen correspondiente ante la SUNAT.
- Si se alojan extranjeros, registrarlos ante la Dirección General de Migraciones.
- Cumplir con los tributos municipales que varien por distrito, especialmente en zonas turísticas con tasas adicionales.
La idea común —plazo cierto, destino transitorio, devolución automática— se mantiene, pero cada país le pone su propio derecho encima, de modo que revisar el código civil local sigue siendo imprescindible antes de firmar.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arrendamiento de temporada de vivienda
1. ¿Dónde puedo conseguir un modelo de contrato de alquiler temporal en PDF?
En España no existe un modelo oficial único de la LAU para arrendamiento de temporada; el contrato es privado y debes firmarlo por escrito si supera un año, según el artículo 27 de la Ley 29/1994. Puedes descargar plantillas gratuitas en el Colegio de Registradores (registradores.org) o en webs de colegios de abogados, aunque siempre conviene revisar las particularidades autonómicas antes de firmar.
2. ¿Cómo es un modelo de contrato de arrendamiento de temporada?
Un contrato de temporada suele incluir: identificación de arrendador y arrendatario, dirección exacta del inmueble, duración determinada con causa justificada (trabajo, estudios, vacaciones), renta mensual y forma de pago, fianza, inventario y cláusulas de rescisión anticipada. En España la duración se pacta libremente entre las partes, mientras que en Chile la ley 18.101 fija límites distintos según el tipo de vivienda amoblada.
3. ¿Qué dice la LAU sobre el arrendamiento de temporada?
La Ley de Arrendamientos Urbanos española (Ley 29/1994) no dedica un artículo específico al alquiler de temporada, pero el Tribunal Supremo lo diferencia del arrendamiento de vivienda ordinario por exigir una causa temporal acreditable (trabajo, estudios o vacaciones). A partir del 6 de marzo de 2025, la reforma de la Ley por la Vivienda (Ley 12/2023) permite además contratos de alquiler de habitación con su propia regulación.
4. ¿Hay un modelo actualizado de contrato de alquiler de temporada para 2026?
No existe un modelo oficial de 2026 ni en España ni en México, donde el Código Civil y la Ley Federal de Vivienda regulan estos contratos. Lo recomendable es adaptar un modelo genérico a tu situación: en España respeta los plazos de la Ley 29/1994; en México incluye expresamente el destino temporal para evitar que se presuma renta habitacional ordinaria.
Fuentes
- BourgeoisfincasContrato de alquiler temporal: qué es y qué debe contenerconsultado el 12/10/2026
- Live4lifeContrato de arrendamiento de temporada: Guía para propietariosconsultado el 12/10/2026
- Cbleon-abogadosContrato de arrendamiento de temporadaconsultado el 12/10/2026
- BuenosairesModelo de Contrato para Alquileres de Viviendaconsultado el 12/10/2026
- ComunidadAlquiler de temporada. Qué es y cómo funciona | Comunidad de …consultado el 12/10/2026