Contrato de arrendamiento: qué es, qué debe incluir y cómo cambia según el país

• Un contrato de arrendamiento es un acuerdo por el que una persona entrega temporalmente un inmueble a otra a cambio de un precio, llamado renta.
• La ley, el nombre del contrato, los plazos, la moneda y el organismo competente cambian por completo de un país a otro: este artículo compara España, México, Argentina, Chile y Perú.
• En vivienda, casi todos los países exigen forma escrita, identifican el inmueble, fijan la renta y regulan qué pasa si una parte incumple.
• El detalle nunca es universal: en España pesa la Ley de Arrendamientos Urbanos; en México, el Código Civil Federal y las leyes civiles estatales; en Argentina, el Código Civil y Comercial; en Chile, el Código Civil y la Ley 18.101; en Perú, el Código Civil y la Ley 30933.

Qué es un contrato de arrendamiento y por qué no es igual en todos los países

Un contrato de arrendamiento es el negocio jurídico por el cual una persona —el arrendador o locador— se obliga a dar a otra —el arrendatario, inquilino o locatario— el uso y goce temporal de un inmueble, a cambio de una renta periódica. Esa definición de fondo se repite en los cinco países, pero casi todo lo demás cambia de frontera en frontera: el nombre oficial del contrato, la ley que lo regula, el plazo mínimo o máximo, la moneda, el tipo de garantía, los índices para actualizar la renta y hasta el organismo ante el que se reclama.

En España, la pieza central es la Ley de Arrendamientos Urbanos para vivienda y locales. En México no existe una sola ley nacional de arrendamiento: rige el Código Civil Federal en el fuero federal y, sobre todo, los códigos civiles de cada entidad federativa, lo que significa que el mismo contrato se lee de forma distinta en la CDMX que en Jalisco. En Argentina, el Código Civil y Comercial de la Nación regula de forma unificada los alquileres, con reglas propias para vivienda. En Chile, el Código Civil y la Ley 18.101 marcan el marco. Y en Perú, el Código Civil se complementa con la Ley 30933, que creó el procedimiento especial de desalojo notarial.

"La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, regula los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda." — España, BOE.

En Perú, si el contrato se firma con cláusula de allanamiento futuro, el dueño puede recuperar el inmueble sin un juicio largo: interviene un notario y, si corresponde, un juez de paz letrado ordena el lanzamiento en semanas, no en años.

Lo que comparten casi todos los países hispanohablantes

Aunque el detalle cambia, hay un núcleo común que se repite de España a Chile y de México a Argentina, y entenderlo ayuda a leer cualquier contrato:

• Consentimiento: las partes deben acordar libre y voluntariamente el contrato; la falta de consentimiento o el vicio lo hace anulable en los cinco países.
• Cosa: el objeto es un inmueble determinado o determinable —una vivienda, un local, una oficina, un terreno— y debe poder usarse sin peligro para la salud o la integridad.
• Precio: una renta cierta, en moneda del país o pactada por las partes; los cinco ordenamientos prohíben el pacto de "renta por determinar después".
• Plazo: el contrato debe tener un plazo, mínimo o máximo según el país; si las partes no lo fijan, la ley suele presumir uno por defecto.
• Forma escrita: en arrendamientos de vivienda urbanos, los cinco países exigen o recomiendan strongly que el contrato conste por escrito para poder probar plazo, renta y obligaciones.

Lo que ya no es común: el nombre del contrato (alquiler, arrendamiento, locación), la duración, la moneda, el tipo de garantía aceptado y la vía para terminarlo por incumplimiento. Eso lo define, en cada país, su código civil o su ley especial.

Ojo con dar por universal lo que solo vale en un país: el plazo mínimo de cinco años para vivienda es de España, no de Chile ni de México; y el tope de veinte años para vivienda es de Argentina, no de los demás.

Contrato de arrendamiento en España: ley, cláusulas y modelo oficial

En España, el arrendamiento urbano de vivienda se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Para vivienda, la LAU establece un plazo mínimo de cinco años —o de siete si el arrendador es persona jurídica— y permite al inquilino prorrogar el contrato tácitamente año a año hasta alcanzar ese mínimo. Si el contrato es temporal —por ejemplo, para estudiantes o trabajadores desplazados— el plazo pactado no puede superar los cinco años y debe constar la causa. La renta se fija en euros y se actualiza, como máximo, por el índice pactado en el contrato, que suele ser el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda o el IPC.

La competencia para reclamar por incumplimiento corresponde al juzgado de primera instancia del lugar donde esté la finca. Como modelos de referencia, el portal Idealista ofrece plantillas gratuitas —de alquiler de vivienda, temporal, con opción a compra y de terminación— y el BOE publica los textos consolidados de la LAU y de sus reformas.

Plazos, fianza y renta que fija la ley española

Cláusulas habituales y cláusulas que la ley española obliga o prohíbe

• Identificación del inmueble: dirección completa, referencia catastral y superficie útil; la LAU obliga a entregar al inquilino una ficha con la identificación registral.
• Copia del contrato: el arrendador debe entregar una copia firmada al inquilino y, si el contrato se celebra por escrito, registrar la fianza en el registro autonómico correspondiente.
• Cláusula anti-morosidad: muy habitual en la práctica; permite resolver el contrato y reclamar rentas desde el primer impago, aunque la ley ya ampara esa resolución.
• Cláusulas prohibidas: la LAU declara nulas las que exoneren al arrendador de reparar la vivienda o las que impongan al inquilino gastos no previstos; también son nulas las fianzas superiores a lo legal.

Terminación y modelos para finalizar el contrato en España

1. De común acuerdo: las partes firman un documento de terminación y se devuelve la fianza, descontando, si procede, los daños acreditados.
2. Por desistimiento del inquilino: una vez hayan transcurrido al menos cinco meses, puede avisar con un mes de antelación y pagar una indemnización de un mes de renta.
3. Por desistimiento del arrendador: solo tras cinco años, avisando con seis meses y entregando una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año restante.
4. Por incumplimiento: impago, obras no autorizadas o subarriendo prohibido facultan al arrendador para resolver y reclamar.

Los modelos de terminación de Idealista (común acuerdo y unilateral) sirven de referencia para el documento, aunque conviene adaptarlos a cada caso.

LAU: la Ley de Arrendamientos Urbanos española (Ley 29/1994) fija, para vivienda, el plazo mínimo de cinco años, la fianza obligatoria de un mes y las reglas de actualización de la renta.

Contrato de arrendamiento en México: ley, plazos y moneda

En México no existe una ley federal única que regule el arrendamiento de vivienda: el Código Civil Federal sienta las bases y cada entidad federativa tiene su propio código civil con reglas distintas en plazos, garantías y rescisión. La renta se paga en pesos mexicanos (MXN) y la competencia corresponde a los tribunales civiles locales —juzgados menores o de paz, según el monto de las rentas—, no a la PROFECO ni a la CNDH, que no son la vía para estos conflictos.

Para vivienda, el Código Civil Federal fija un piso: el plazo mínimo es de un año cuando el destino es habitación y el contrato no fija duración; pasado ese año, si nadie avisa con al menos 90 días de anticipación, se entiende prorrogado por otro año. La renta, el depósito en garantía y las cuotas de mantenimiento se pactan libremente, sin topes legales.

Plazo, renta y garantía en el arrendamiento mexicano

Derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario en México

• Arrendador debe: entregar el inmueble habitable, hacer reparaciones necesarias durante el contrato y no perturbar el uso pacífico.
• Arrendatario debe: pagar la renta puntualmente, cuidar el inmueble como si fuera propio y devolverlo en el estado en que lo recibió, salvo el desgaste normal.
• Mejoras: las necesarias las paga el arrendador; las de mero lujo o comodidad, el arrendatario, salvo pacto escrito.
• Subarriendo: requiere consentimiento expreso del arrendador.

Cómo dejar de pagar renta o rescindir el contrato en México

1. Aviso por escrito: el arrendador notifica al arrendatario la causal —impago, cambio de destino, subarriendo prohibido— señalando plazo para corregir.
2. Plazo para corregir: si la causal es impago, suele bastar con un aviso; el Código Civil permite rescindir tras dos mensualidades incumplidas, según la entidad.
3. Demanda civil: si no hay solución, se demanda ante el juzgado civil competente por el lugar del inmueble.
4. Desalojo: solo el juez puede ordenar la desocupación; la fuerza pública ejecuta la sentencia.

En México, lo que más cambia entre estados es el plazo para pagar el depósito en garantía, el número de mensualidades que sirven de fianza y los días de tolerancia ante el impago. Antes de firmar, conviene revisar el código civil de la entidad donde está el inmueble.

Contrato de arrendamiento en Argentina: ley, plazo e índice de ajuste

En Argentina, el Código Civil y Comercial de la Nación regula de forma unificada el contrato de locación. Para vivienda, el plazo máximo es de veinte años y de cincuenta años para otros destinos; si nada se dice, se presumen dos años (vivienda) o tres años (otros destinos). El contrato debe celebrarse por escrito y las partes pueden fijar libremente la moneda de pago —pesos argentinos (ARS) o extranjera— y la periodicidad, que nunca puede ser inferior a un mes. El índice de actualización se pacta libremente, pero debe corresponder a la moneda de pago; si el índice desaparece, se sustituye por uno oficial similar del INDEC o del organismo emisor correspondiente.

La AFIP eliminó la obligación de registrar los contratos de vivienda urbanos y rurales: hoy el registro es opcional y solo se justifica si se deduce el impuesto a las ganancias o se quiere acceder a exenciones del impuesto sobre los bienes personales y sobre créditos y débitos bancarios. El registro se hace en el servicio RELI, con clave fiscal.

Plazos, moneda e índice de actualización en Argentina

Depósito en garantía, expensas y reparaciones en Argentina

• Depósito en garantía: libre en monto, moneda y forma de devolución; se devuelve al término del contrato, descontando daños y deudas.
• Expensas por uso: servicios habituales a cargo del inquilino; las que gravan la cosa y las expensas comunes ordinarias, a cargo del dueño.
• Reparaciones urgentes: si el locador no las hace en 24 horas de notificado, el inquilino puede ejecutarlas a costa del dueño.
• Reparaciones no urgentes: el inquilino debe intimar al dueño con al menos 10 días corridos para que las haga; pasado ese plazo, puede realizarlas o pedir rescisión.

Terminación, desalojo y registro en Argentina

1. Intimación de pago: antes del desalojo por falta de pago, el locador debe intimar al inquilino por al menos 10 días en el domicilio contractual.
2. Acción de desalojo: si vencido el plazo el inquilino no paga ni devuelve la llave, el locador demanda el desalojo judicialmente.
3. Devolución de llaves: el locador no puede negarse a recibirlas; si lo hace, el inquilino puede consignarlas judicialmente.
4. Registro RELI: opcional; conviene hacerlo si se deduce el impuesto a las ganancias.

Carla firma en julio de 2026 un contrato en Buenos Aires por dos años, renta mensual de 950.000 ARS ajustables por IPC, depósito de dos meses (1.900.000 ARS) y expensas comunes a su cargo. Si deja de pagar dos meses, el dueño debe intimarla 10 días antes de iniciar el desalojo; si en ese plazo paga, no hay juicio, pero la mora ya quedó registrada.

Contrato de arrendamiento en Chile: ley, plazo y rentas en UF o pesos

En Chile, el arrendamiento se rige principalmente por el Código Civil y por la Ley 18.101, que regula los arrendamientos de predios urbanos. El plazo lo fijan libremente las partes; la renta puede pactarse en pesos chilenos (CLP) o en UF, según convenga. Para la cobranza judicial de rentas y para el desahucio, la vía correcta son los Juzgados de Letras en lo Civil —no existe un organismo administrativo de arriendos—, mientras que la Dirección del Trabajo fiscaliza y media cuando el uso es habitacional.

La garantía suele ser un "mes de garantía" equivalente a una mensualidad, que se devuelve al término del contrato, descontando los daños acreditados. El contrato puede celebrarse por escritura pública o por instrumento privado firmado por ambas partes; en ambos casos debe identificar el inmueble, el plazo, la renta y la forma de pago.

Plazo, garantía y forma del contrato en Chile

Derechos del arrendador y del arrendatario en Chile

• Arrendador debe: mantener el inmueble en condiciones de uso, hacer las reparaciones necesarias y restituir el depósito al final del contrato, sin descuentos no justificados.
• Arrendatario debe: pagar la renta en plazo, cuidar el inmueble y devolverlo en el mismo estado, salvo el desgaste natural.
• Mejoras necesarias: las hace el arrendador; las mejoras útiles o de lujo requieren acuerdo.
• Subarriendo: solo con autorización escrita del arrendador.

Término del contrato y restitución del inmueble en Chile

1. Aviso previo: el plazo de aviso depende de la periodicidad de la renta; para pagos mensuales, suele avisarse con al menos un período de anticipación.
2. Restitución: al término del contrato, el arrendatario entrega el inmueble y las llaves; el arrendador verifica el estado.
3. Cobranza judicial: si hay rentas impagas, el arrendador demanda ante el Juzgado de Letras en lo Civil, que puede ordenar el desahucio.
4. Fiscalización: la Dirección del Trabajo interviene cuando el uso es habitacional y hay incumplimiento de la normativa laboral aplicable, por ejemplo, en contratos con servicios incluidos.

En Chile, la mayoría de los arriendos habitacionales se firman por plazos de uno o dos años, con renta en UF, mes de garantía y pagos mensuales. Los plazos largos son menos frecuentes fuera de los grandes centros urbanos.

Contrato de arrendamiento en Perú: ley, plazo y procedimiento de desalojo

En Perú, el arrendamiento urbano se regula por el Código Civil y, desde 2019, cuenta con un procedimiento especial de desalojo con intervención notarial creado por la Ley 30933, que se aplica cuando el contrato se firma con cláusula de allanamiento futuro. El plazo se pacta libremente —lo habitual es un año— y la renta se paga en soles (PEN) o en dólares, según lo que acuerden las partes. La vía depende de la formalidad del contrato: si se usó el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) o escritura pública, y hay cláusula de sometimiento a la Ley 30933, interviene primero el notario y, después, el juez de paz letrado del distrito donde está el bien.

Cláusulas obligatorias y formalidad del contrato en Perú

• Forma: Formulario Único de Arrendamiento (FUA) creado por el Decreto Legislativo 1177 o escritura pública; las adendas, con la misma formalidad.
• Cláusula de allanamiento futuro: obligatoria para usar la vía rápida del notario; el inquilino acepta desde ya el desalojo si incumple.
• Cláusula de sometimiento: el contrato debe decir expresamente que se somete a la Ley 30933.
• Cuenta de abono: tipo, número y moneda de la cuenta donde se paga la renta, en una empresa supervisada por la SBS; cualquier cambio se avisa con al menos 3 días calendario de anticipación.
• Plazo sugerido: 1 año, renovable con aviso escrito de 30 días calendario de anticipación.
• Prohibición de cesión: el inmueble no se puede ceder ni traspasar sin autorización.

Renta, garantía y obligaciones de servicios en Perú

Desalojo exprés y causales de resolución en Perú

1. Carta notarial: el arrendador notifica al notario de la provincia del inmueble la causal de resolución —por ejemplo, falta de pago de dos meses—.
2. Constatación del notario: el notario verifica los hechos y, si procede, levanta acta.
3. Orden judicial: el juez de paz letrado del distrito ordena el lanzamiento; la policía nacional ejecuta.
4. Causales del Código Civil: además de la mora de dos meses, sirven las causales del Código Civil —vencimiento del plazo, incumplimiento de obligaciones, uso indebido— para resolver el contrato.

Si te mudaste a un departamento en Lima y firmaste con FUA, cláusula de allanamiento y sometimiento a la Ley 30933, y dejas de pagar la renta dos meses, el proceso completo de desalojo notarial puede resolverse en semanas; sin esa cláusula, el mismo conflicto en la vía judicial puede tomar meses o años.

1. Aviso de la causal por carta notarial al notario de la provincia del inmueble (Perú).
2. Constatación notarial: el notario levanta acta de los hechos.
3. Solicitud al juez de paz letrado del distrito donde está el bien.
4. Orden de lanzamiento y ejecución con apoyo policial.

Datos comprobados en agosto de 2026.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de arrendamiento

¿Cuánto debe durar como mínimo un contrato de arrendamiento de vivienda? Depende del país. En España, la LAU fija un mínimo de cinco años para vivienda. En Argentina, el Código Civil y Comercial fija un máximo de veinte años para vivienda. En México, el Código Civil Federal prevé un mínimo de un año si las partes no fijan plazo. En Chile y Perú no hay plazo mínimo legal; se pacta libremente.

¿Se puede pactar la renta en moneda extranjera? En Argentina sí, expresamente. En Perú, en soles o en dólares, según lo acordado. En Chile, lo habitual es pesos chilenos o UF. En España y México, la renta se paga en la moneda de curso legal del país —euros en España, pesos mexicanos en México—, sin perjuicio de referencias a índices externos para actualizarla.

¿Qué pasa si el inquilino no paga la renta? En los cinco países hay un camino: intimación al pago, plazo para corregir y, si no hay solución, demanda judicial de cobro o de desalojo. En Perú, si el contrato tiene cláusula de allanamiento futuro, el notario puede intervenir y el juez de paz letrado ordenar el lanzamiento en semanas.

¿Es obligatorio registrar el contrato? En España, debe depositarse la fianza en el registro autonómico. En Argentina, el registro en RELI es opcional y solo se justifica por beneficios fiscales. En México, Chile y Perú no existe un registro único obligatorio del contrato, aunque sí formalidades específicas para algunos efectos.

¿Quién paga los servicios y los impuestos del inmueble? En los cinco países, los servicios consumidos (luz, agua, gas, internet) van por cuenta del arrendatario. El impuesto predial va por cuenta del arrendador; las expensas comunes, salvo pacto, suelen ser del inquilino en Argentina y del arrendatario en Chile.