Qué es el contrato de arriendo simple y qué principio comparten casi todos los países
Un contrato de arriendo simple es un acuerdo entre dos personas: una entrega un inmueble para que la otra lo use temporalmente a cambio de una renta periódica. Es la forma más básica de alquilar una vivienda, una oficina, un local o cualquier otro bien raíz, y existe como categoría jurídica en los cinco países que se comparan aquí.
El principio de fondo que comparten casi todas las legislaciones es el mismo: el dueño (arrendador o locador) cede el uso del bien, el inquilino (arrendatario o locatario) paga una renta, y el plazo, la moneda, las garantías y la forma de terminar el contrato los fijan las partes dentro del marco legal de cada país. Lo que cambia, y mucho, es el nombre exacto de la ley, el organismo que controla el cumplimiento, los plazos mínimos y máximos, la moneda, el índice de actualización y el juzgado ante el que se reclama en caso de conflicto.
El contrato de arriendo simple es el mismo concepto bajo cinco leyes distintas: cambia el nombre, el plazo, la fianza y la autoridad, no la lógica de fondo.
Por eso, antes de firmar, conviene tener claro qué norma te aplica, qué organismo te respalda y qué plazo te obliga, porque cada país ha decidido regularlo a su manera.
Contrato de arriendo simple de un vistazo: España, México, Argentina, Chile y Perú
| País | Cómo se llama | Ley que lo regula | Organismo competente | Moneda | Dato clave |
|---|---|---|---|---|---|
| España | Contrato de arrendamiento de vivienda (régimen de la LAU) | Ley de Arrendamientos Urbanos | Registros autonómicos de fianzas y Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones (si hay seguro de impago) | Euros (EUR) | Plazo legal de 5 años para persona física y 7 años si el arrendador es persona jurídica |
| México | Contrato de arrendamiento (sin ley federal única) | Código Civil de cada entidad federativa | Juzgados locales; el INFONAVIT interviene si el inmueble está vinculado a un crédito de esa naturaleza | Pesos mexicanos (MXN) | El plazo y la fianza los fija el Código Civil de tu estado |
| Argentina | Contrato de locación (vivienda u otros destinos) | Código Civil y Comercial de la Nación | Juzgados civiles; registro opcional en ARCA (ex AFIP) | Pesos argentinos (ARS) | Plazo máximo de 20 años para vivienda y 50 años para otros destinos |
| Chile | Contrato de arriendo simple (habitacional) o contrato notarial (comercial) | Ley 18.101 sobre Arrendamiento de Predios Urbanos | Servicio de Impuestos Internos (SII) para vivienda comercial; Juzgados de Letras en lo Civil para conflictos | Pesos chilenos (CLP) o UF | Para uso comercial, el SII exige contrato firmado ante notario |
| Perú | Contrato de arrendamiento de inmueble | Código Civil peruano (Decreto Legislativo 295) | Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP) | Soles (PEN) | Si supera un año, debe inscribirse en la SUNARP para oponerlo a terceros |
España: el contrato de arriendo simple bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos
En España, el contrato de arriendo simple para vivienda se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La duración legal es de 5 años cuando el arrendador es persona física, y se amplía a 7 años si se trata de una persona jurídica, como una empresa promotora o un fondo de inversión. Pasado ese plazo, si ninguna parte avisa, el contrato se prorroga año a año (lo que se conoce como tácita reconducción) hasta un máximo de 3 años adicionales.
La renta se fija en euros (EUR) y se paga por mensualidades, salvo pacto distinto. La fianza legal obligatoria equivale a un mes de renta, y se deposita en el organismo autonómico competente de cada comunidad autónoma. Además, las partes pueden pactar garantías adicionales —aval bancario, seguro de caución o seguro de impago— sin que la fianza obligatoria se vea afectada. Cuando se contrata un seguro de impago, la autoridad de control del sector asegurador es la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.
Qué suele incluir el modelo de arriendo simple para vivienda en España
- Identificación completa del arrendador y del arrendatario, con DNI o NIE en vigor.
- Descripción de la finca: dirección exacta, referencia catastral, metros cuadrados, mobiliario que se entrega y estado de conservación.
- Renta mensual en euros (EUR), fecha de pago y cuenta corriente para el ingreso.
- Duración de 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica), con posibilidad de prórroga tácita.
- Fianza de un mes y, en su caso, garantía adicional pactada (aval, caución o seguro).
- Cláusulas de conservación a cargo del arrendador y de reparaciones menores a cargo del inquilino.
- Destino del inmueble: vivienda habitual, no uso comercial ni vacacional. Si se busca alquiler por temporadas, hay otro modelo distinto y la LAU no le aplica.
Garantías y seguro de impago en el arriendo simple en España
La fianza legal en España es de un mes de renta y no puede sustituirse por otra garantía. Por encima de esa cifra, las partes son libres de añadir lo que negocien: un aval bancario, un depósito suplementario, una póliza de caución o un seguro de impago de alquiler que cubre las mensualidades no abonadas y, en muchos casos, los gastos de defensa jurídica. Cuando se opta por un seguro de impago, la autoridad que supervisa la actuación de la aseguradora es la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. La correduría Arrenta ofrece modelos de contrato y plantillas orientativas, pero cada comunidad autónoma puede tener particularidades, por lo que conviene revisar la normativa autonómica de vivienda.
Cómo se termina un arriendo simple en España
- El arrendatario debe comunicar su voluntad de no renovar con al menos un mes de antelación a la fecha de vencimiento anual del contrato (para vivienda habitual según la LAU).
- El arrendador puede oponerse a la prórroga forzosa por necesidad propia o de familiares de primer grado, con un preaviso de seis meses sobre la fecha de vencimiento.
- Al finalizar el contrato, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza, salvo que existan daños imputables al inquilino o rentas pendientes; el plazo exacto puede variar según la normativa autonómica.
- Si hay desacuerdo sobre desperfectos o devolución, la vía es la jurisdicción civil ordinaria; algunas comunidades ofrecen también mediación previa en materia de consumo.
México: el contrato de arriendo simple y el Código Civil de cada entidad
En México no existe una ley federal única de arrendamiento. Cada entidad federativa —Ciudad de México, Estado de México, Jalisco, Nuevo León, Yucatán y las 32 en total— aplica su propio Código Civil, y los conflictos se dilucidan ante tribunales locales. La única excepción donde sí hay una norma federal es cuando el arriendo está vinculado a una relación laboral, en cuyo caso entra en juego la Ley Federal del Trabajo. Y si el inmueble está asociado a un crédito para vivienda, el INFONAVIT tiene reglas propias sobre destino, subarrendamiento y autorización previa.
Por eso, cualquier cifra o plazo en este apartado depende del estado en el que te encuentres. Lo que sí es común a todos los códigos civiles mexicanos es el principio de autonomía de la voluntad: las partes pactan libremente el plazo, la renta y la moneda, siempre dentro de la legislación local.
Plazos, renta y moneda en el arriendo simple en México
El plazo se pacta por escrito y puede ir desde unos meses hasta varios años, según convenga a las partes. La renta se paga en pesos mexicanos (MXN), y la forma de actualización más habitual es anual, atada a un índice de inflación (INPC) o a la Unidad de Medida y Actualización (UMA). Cada estado fija reglas distintas sobre tolerancia en el pago, plazo de gracia y consecuencias por mora, por lo que conviene revisar el Código Civil de la entidad donde se ubica el inmueble.
Garantía y fianzas en el arriendo simple en México
- Depósito en garantía: la práctica más común es solicitar uno o dos meses de renta, aunque la cifra exacta la fija el Código Civil de cada entidad.
- Fiador u obligado solidario: una persona con solvencia comprobable que responde por el inquilino ante incumplimiento; algunos estados exigen bienes raíces libres de gravamen.
- Pólizas de garantía inmobiliaria: cada vez más frecuentes, sustituyen o complementan al fiador; las ofrecen aseguradoras y plataformas especializadas.
- Depósito adicional por servicios o mascotas: no regulado de forma uniforme, por lo que su validez depende de lo que las partes firmen.
Terminación del arriendo simple y desalojo en México
- Las partes pactan por escrito un aviso anticipado de terminación (lo habitual es 30 o 60 días, según el código civil local).
- Si el inquilino incumple, el arrendador envía un requerimiento de pago o de cumplimiento por escrito, en los plazos y con las formalidades que marque el estado.
- Ante el incumplimiento persistente, el arrendador promueve un juicio de arrendamiento ante juez local para obtener el desalojo y, en su caso, las rentas caídas.
- El plazo procesal del juicio varía por entidad: hay estados donde un procedimiento ordinario puede resolverse en pocos meses y otros donde se extiende más. No existe una cifra general válida para todo México.
Argentina: el contrato de arriendo simple bajo el Código Civil y Comercial
En Argentina, los contratos de locación de inmuebles se rigen por el Código Civil y Comercial de la Nación, la norma de fondo que aplican los tribunales de todo el país. Para vivienda, el plazo máximo legal es de 20 años; para otros destinos (locales, oficinas, galpones) llega a 50 años. Si las partes no fijan plazo, se presume un mínimo de 2 años para vivienda y de 3 años para otros destinos.
El contrato debe celebrarse por escrito y puede inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble para que el arrendamiento se oponga a terceros. Los aspectos fiscales —como blanqueo de la operación o exenciones— se tramitan ante ARCA (ex AFIP), mientras que las cuestiones de fondo entre locador y locatario se resuelven en la justicia civil ordinaria.
Renta, moneda e índice de ajuste en el arriendo simple en Argentina
Las partes pactan libremente la moneda: pueden acordar el pago en pesos argentinos (ARS) o en moneda extranjera aceptada por ambos. A esa moneda debe estar atado el índice de ajuste, que puede ser público (IPC del INDEC, IPCBA, ICL, CER) o privado, siempre que corresponda a la moneda pactada.
Un ejemplo sencillo: si en enero de 2026 se firma un contrato en pesos argentinos (ARS) por 1.000.000 ARS mensuales con ajuste trimestral por IPC, y la inflación acumulada del trimestre es del 7 %, la renta de abril pasa a 1.070.000 ARS. Si el índice elegido dejara de publicarse, se sustituye por uno oficial similar del INDEC (moneda nacional) o del organismo emisor correspondiente (moneda extranjera), según lo previsto en el Código Civil y Comercial.
Garantía, expensas y reparaciones en el arriendo simple en Argentina
- Depósito en garantía: el monto, la moneda y la forma de devolución son libres y los fijan las partes.
- Expensas por uso (luz, gas, agua, internet): suelen correr por cuenta del inquilino, salvo pacto en contrario.
- Expensas comunes y las que gravan la cosa (impuestos, tasas municipales): a cargo del locador.
- Reparaciones urgentes: si el locador no las hace dentro de las 24 horas de notificado, el inquilino puede ejecutarlas a costa de aquel.
- Reparaciones no urgentes: el plazo de intimación es de 10 días corridos; si la falta de reparación deja el inmueble inutilizable, el inquilino puede pedir la rescisión o dejar de pagar alquiler.
Terminación, intimación de pago y desalojo en el arriendo simple en Argentina
- El locador debe intimar al pago por al menos 10 días en el domicilio contractual antes de iniciar el desalojo.
- Vencido ese plazo sin pago, el locador promueve la acción judicial de desalojo; las costas del juicio las paga el locador, salvo pacto en contrario.
- Si el inquilino consigna las llaves dentro de los 10 días hábiles posteriores a la notificación, queda exento del pago de los alquileres de esos días.
- El locador no puede negarse a recibir las llaves; si lo hace, el inquilino puede consignarlas judicialmente.
Registro ante ARCA y beneficios fiscales del arriendo simple en Argentina
Desde 2024 el registro en el servicio RELI de ARCA (ex AFIP) es opcional para vivienda urbana y rural. Cuando el contrato se inscribe, el inmueble alquilado queda exento del impuesto sobre los bienes personales (hasta el mínimo exento) y del impuesto sobre los créditos y débitos bancarios, siempre que la cuenta se use exclusivamente para la locación. El plazo para inscribirse es hasta el 30 de septiembre de 2024 o dentro de los 15 días corridos posteriores a la firma del contrato. El Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires ofrece un modelo de contrato y herramientas como la calculadora de alquileres para uso dentro de CABA, pero la norma de fondo es nacional.
Chile: el contrato de arriendo simple y su valor ante el SII
En Chile, el contrato de arriendo simple es un acuerdo escrito entre arrendador y arrendatario que no requiere firma ante notario para uso habitacional. La norma de fondo es la Ley 18.101 sobre Arrendamiento de Predios Urbanos, y los conflictos entre particulares se resuelven ante los Juzgados de Letras en lo Civil; no existe un organismo administrativo que medie en arriendos entre privados. Donde sí interviene el Servicio de Impuestos Internos (SII) es en la fiscalización tributaria: para que un contrato de arriendo sirva como Dirección Tributaria o Comercial de una empresa, el SII exige que esté firmado ante notario, con una cláusula que no excluya el destino comercial del inmueble.
La Dirección del Trabajo puede aparecer como referente cuando la vivienda se entrega como parte de un contrato de trabajo, pero no media en arriendos entre particulares.
Renta, moneda y duración en el arriendo simple en Chile
El canon mensual se pacta en pesos chilenos (CLP) y, con frecuencia, se fija en UF (Unidad de Fomento, unidad reajustable que publica el Banco Central) para protegerse de la inflación. El plazo lo acuerdan las partes sin tope legal, aunque en la práctica los contratos de vivienda suelen tener 12 meses con renovación automática. La tolerancia en el pago también se pacta —por ejemplo, 5 o 10 días de gracia— y debe quedar claramente escrita para evitar cobros por mora.
Datos que el SII exige en el arriendo simple en Chile
- RUT y nombres completos del arrendador y del arrendatario.
- Dirección exacta del inmueble (calle, número, comuna, región).
- Monto del arriendo, moneda, forma de pago y fecha límite.
- Cláusula que no excluya el destino comercial del inmueble, si el contrato se va a presentar ante el SII para acreditar domicilio tributario.
- Duración del arriendo, condiciones de renovación y plazo de aviso previo para terminar.
Terminación, restitución y errores frecuentes en el arriendo simple en Chile
Para terminar el contrato hay que respetar el aviso previo pactado (lo habitual es 30 días) y devolver el inmueble en el mismo estado en que se recibió, salvo el desgaste natural por el uso. Entre los errores más frecuentes que el propio modelo de arriendo simple señala están: descripción imprecisa del inmueble, monto y forma de pago mal definidos, falta de cláusulas sobre conservación y omisión del procedimiento de término. El SII penaliza los contratos incompletos cuando se usan para acreditar domicilio comercial, y la falta de claridad suele terminar en cobros judiciales ante los Juzgados de Letras en lo Civil. Para arriendos comerciales o de largo plazo, la recomendación práctica es firmar ante notario para tener mayor seguridad jurídica.
Perú: el contrato de arriendo simple bajo el Código Civil y la SUNARP
En Perú, el contrato de arriendo simple se regula por el Código Civil. Cuando el plazo pactado supera un año, la ley exige inscribirlo en la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP) para que el arrendamiento pueda oponerse a terceros, como un comprador posterior del inmueble. Los conflictos entre arrendador y arrendatario se resuelven en el Poder Judicial, ya que no existe un organismo administrativo que medie en arriendos entre particulares. La Defensoría del Pueblo no tiene competencia en disputas privadas de este tipo, así que conviene no confundirla con la vía adecuada.
Renta, moneda y plazo en el arriendo simple en Perú
La renta se pacta en soles (PEN) o, si las partes lo acuerdan, en moneda extranjera aceptada por ambos. El plazo puede ser determinado o indeterminado; si supera un año y se inscribe en registros públicos, la duración máxima legal es de 10 años. Si no se fija plazo, el arriendo se entiende por períodos mensuales, y cualquiera de las partes puede darlo por terminado con aviso previo razonable, salvo pacto distinto.
Garantía y obligaciones de conservación en el arriendo simple en Perú
- Garantía: lo habitual es pactar el equivalente a dos meses de renta, aunque las partes son libres de fijar otra cifra o modalidad.
- Entrega del inmueble: el arrendador debe entregar el bien en buen estado y responder por los vicios ocultos que afecten su uso.
- Reparaciones durante el arriendo: a cargo del arrendador, salvo el deterioro natural por el uso normal, que asume el arrendatario.
- Uso del inmueble: el arrendatario debe darle el destino pactado y no cambiarlo sin autorización escrita del arrendador.
Terminación y desalojo del arriendo simple en Perú
- El arrendador puede resolver el contrato por incumplimiento del arrendatario —falta de pago, cambio de destino, subarriendo no autorizado— mediante carta notarial o resolución expresa.
- Si el arrendatario no entrega el inmueble en el plazo acordado, el arrendador puede solicitar la restitución judicial ante el juez civil competente.
- Mientras no se produzca la entrega efectiva, el arrendatario debe pagar las rentas devengadas hasta la devolución del bien.
- Los plazos procesales dependen del juzgado y de la carga procesal local, por lo que no es posible dar una cifra general válida para todo Perú; el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos publica guías para acceder a la justicia civil.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arriendo simple
1. ¿Dónde consigo una plantilla gratis para hacer un contrato de arriendo simple?
En cada país hay portales oficiales o de consumidores que ofrecen modelos descargables: en España, el Ministerio de Vivienda y las comunidades autónomas publican borradores orientativos; en México, PROFECO y la PROFECO-condusef facilitan formatos; en Chile, el SERNAC tiene una plantilla editable. Úsalos solo como base y adapta cláusulas a la ley local antes de firmar.
2. ¿Cómo hacer un contrato de alquiler entre particulares sin pagar por un modelo?
Basta con un escrito que identifique arrendador y arrendatario, describa el inmueble, fije la renta en moneda local con su pago periodicidad y duración, y recoja obligaciones básicas. En Perú y Colombia, las notarías también ofrecen modelos gratuitos; en Argentina, el Colegio de Escribanos de cada provincia publica formatos descargables.
3. ¿Hay una plantilla en PDF para un contrato de arriendo simple lista para descargar?
Sí, organismos oficiales y Cámaras de Comercio publican versiones en PDF editables: en México PROFECO, en Chile SERNAC y en Colombia la Superintendencia de Industria y Comercio. Recuerda que la firma ante notario no siempre es obligatoria, pero sí recomendable en Perú y en algunas provincias argentinas para dar fecha cierta al documento.
4. ¿Puedo descargar un modelo de contrato de arriendo simple en Word?
En España y México se encuentran formatos .doc editables en webs de asociaciones de consumidores y cámaras inmobiliarias; en Chile, el SERNAC distribuye una plantilla modificable. Aun así, conviene revisar que la duración, la renta en pesos chilenos, mexicanos o euros según corresponda y la fianza cumplan la normativa vigente de cada país.
5. ¿Existe un modelo de contrato de alquiler en PDF para completar con los datos?
Sí, PROFECO en México, SERNAC en Chile y los colegios notariales de Argentina ofrecen PDFs rellenables con campos predeterminados. Completa solo lo esencial: identificación de las partes, descripción del inmueble, canon en moneda local, plazo y forma de pago, y firma ambas partes; las cláusulas accesorias las dicta la ley del país.
Fuentes
- BuenosairesModelo de Contrato para Alquileres de Viviendaconsultado el 31/08/2026
- OfivirtualContrato de Arriendo Simple (WORD) – Oficina Virtualconsultado el 31/08/2026
- GvaModelos de contrato de alquiler – IVAJ – Generalitat Valencianaconsultado el 31/08/2026
- ConceptosjuridicosContrato de arrendamiento en Argentina – Conceptos Jurídicosconsultado el 31/08/2026
- MisabogadosFormato contrato de arriendo tipo – Mis Abogadosconsultado el 31/08/2026