Qué es y por qué no vale cualquier modelo descargado de internet
El contrato de compraventa de casa es el título por el que una parte (vendedora) se obliga a entregar una vivienda y la otra (compradora) a pagar un precio cierto en dinero. A partir de ahí, cada país le da un nombre distinto, le exige formalidades distintas y lo somete a su propia legislación civil, fiscal y registral. Por eso un PDF bajado al azar puede servir de borrador inicial, pero rara vez sirve tal cual: las reglas del juego cambian en cuanto cruzas la frontera.
Los cinco países que cubre esta guía (España, México, Argentina, Chile y Perú) comparten la idea de fondo, pero la escritura pública, el notario, el registrador, los impuestos y los plazos los fija cada legislación nacional. Más abajo verás cómo se aplica eso a cada uno.
Lo que casi todos los países comparten y por qué los detalles cambian
Casi todas las legislaciones de la región entienden la compraventa como un contrato sinalagmático y consensual en el que se necesitan tres elementos: una cosa determinada o determinable (la vivienda), un precio real y serio en dinero, y un consentimiento libre de vicios. Si falta cualquiera de los tres, no hay compraventa.
Lo que cambia de país en país es la formalidad para que el negocio valga frente a terceros:
- En España y México la venta de inmuebles suele exigir escritura pública ante notario, aunque el contrato privado puede valer como título entre las partes.
- En Argentina conviven el boleto de compraventa (que no transfiere dominio) y la escritura pública por escribano que sí lo transfiere al inscribirse.
- En Chile la tradición del dominio inmobiliario opera por inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
- En Perú el camino va de la minuta a la escritura pública y a la inscripción registral en SUNARP.
A esto se suman particularidades que conviene no pasar por alto:
- La moneda nacional de cada país (euros, pesos mexicanos, pesos argentinos, pesos chilenos o soles), porque las cifras no se traducen entre sí.
- Los regímenes matrimoniales que pueden exigir la firma del cónyuge.
- Los impuestos a la transmisión patrimonial que dependen de la ley local de cada estado, provincia o comuna.
- La necesidad de comprobar cargas, gravámenes y adeudos antes de firmar.
España
En España la compraventa de vivienda se regula principalmente por el Código Civil y por la Ley Hipotecaria. El notario autoriza la escritura pública y el Registro de la Propiedad inscribe el cambio de titular para que el derecho sea oponible a terceros. Como organismos de referencia están el Colegio de Registradores y la Dirección General del Notariado, dependientes del Ministerio de Justicia.
Cómo se hace la compraventa de vivienda en España
- Firma de un contrato privado de arras o, si las partes lo prefieren, de un precontrato ante notario, en euros (EUR).
- Otorgamiento de escritura pública de compraventa ante notario en la fecha pactada.
- Liquidación del ITP (vivienda de segunda mano) o del IVA (vivienda nueva) ante la hacienda autonómica correspondiente.
- Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad para que el comprador figure como titular.
- Entrega de llaves y posesión efectiva del inmueble.
Cláusulas que no pueden faltar en un contrato de compraventa en España
- Identificación completa de comprador y vendedor, con DNI o NIE y régimen matrimonial.
- Descripción del inmueble: dirección, referencia catastral, finca registral y superficies.
- Precio en euros (EUR), forma de pago y señal o arras entregadas.
- Estado de cargas, gravámenes, deudas con la comunidad de propietarios e impuestos.
- Fecha de entrega y estado en que se entrega la vivienda.
- Distribución de gastos (notaría, Registro, impuestos y gestoría).
- Penalización por incumplimiento de cada parte.
- Cláusula de sometimiento a fuero o jurisdicción si las partes lo desean.
Errores que se pagan caros en España
El error más común es firmar arras y no volver a mirar el Registro de la Propiedad: si la finca tiene una hipoteca o un embargo, el problema pasa al comprador. También se paga caro no escriturar (sin escritura no hay inscripción y no se es titular frente a terceros), no liquidar el ITP o el IVA ante la hacienda autonómica y olvidarse de la plusvalía municipal. Y aplicar reglas de otro país (por ejemplo, pensar que un simple contrato privado basta para todo) suele terminar en nulidades o en escrituras que nadie quiere firmar.
Una escritura pública sin inscripción registral convierte al comprador en dueño frente al vendedor, pero no frente al banco, al embargante o al siguiente comprador.
México
En México la compraventa de inmuebles se apoya en el Código Civil Federal, pero la norma sustantiva que aplica de verdad es la del código civil del estado donde está el inmueble. La escritura se firma ante notario y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad de la misma entidad. Como organismos de apoyo están la Secretaría de Economía y el SAT. Las cifras van siempre en pesos mexicanos (MXN).
Cómo se formaliza la compraventa de casa en México
- Revisión de documentos del vendedor (escritura anterior, predial pagado y libertad de gravámenes).
- Firma de un contrato privado de promesa de compraventa, en pesos mexicanos (MXN), donde se detallan las arras y la fecha de cierre.
- Otorgamiento de la escritura pública ante notario del estado.
- Pago del impuesto sobre la adquisición de inmuebles local (su tasa y base dependen de cada entidad) y, en su caso, del ISR que corresponda al vendedor ante el SAT.
- Inscripción de la escritura en el Registro Público de la Propiedad del estado correspondiente.
- Entrega física de la vivienda.
Cláusulas clave del contrato de compraventa de casa en México
- Datos de comprador y vendedor, incluyendo régimen matrimonial y RFC cuando proceda.
- Identificación del inmueble, con dirección, superficie de terreno y construcción, y partida registral.
- Uso de suelo que permita vivienda, idealmente con documento que lo acredite.
- Declaración del vendedor de libertad de gravámenes, comodatos y servidumbres.
- Precio en pesos mexicanos (MXN), forma y fecha de pago.
- Modalidad ad corpus (precio alzado por el inmueble) o ad mensuram (precio por metro cuadrado).
- Fecha de entrega y penalidades por incumplimiento.
- Distribución de gastos notariales, registrales y fiscales.
Errores frecuentes al firmar una compraventa de casa en México
Un error clásico es no verificar el uso de suelo y descubrir, ya escriturado, que el terreno no es habitable. Otro muy común es no comprobar en el Registro Público de la Propiedad que el inmueble sigue libre de hipoteca o embargo. Usar modelos extranjeros sin adaptarlos al código civil del estado correspondiente es otra vía segura a la nulidad, igual que mezclar regímenes de propiedad social (ejidal o comunal) con reglas de propiedad privada.
Argentina
En Argentina la compraventa inmobiliaria se rige por el Código Civil y Comercial de la Nación. La escritura la autoriza un escribano público y la inscripción se hace en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia donde está el bien. Como organismos de referencia están la Inspección General de Justicia y el Colegio de Escribanos de la jurisdicción correspondiente. Los importes se manejan en pesos argentinos (ARS).
Cómo opera la compraventa de vivienda en Argentina: boleto y escritura
- Firma de un boleto de compraventa, en pesos argentinos (ARS), donde se fija precio, plazo y condiciones.
- Cancelación del saldo y entrega de la posesión, si así se pactó.
- Otorgamiento de escritura pública por escribano, con intervención del cónyuge cuando el inmueble es ganancial o vivienda familiar.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia; sin inscripción, el dominio no cambia frente a terceros.
- Pago del impuesto a la transferencia de inmuebles y de los gastos de escrituración.
Cláusulas esenciales del contrato de compraventa de casa en Argentina
- Identificación de vendedores y compradores, con DNI, CUIT o CUIL y estado civil.
- Intervención del cónyuge cuando el inmueble es bien ganancial o vivienda familiar.
- Poder general amplio si firma un tercero en nombre del vendedor o del comprador.
- Precio en pesos argentinos (ARS), moneda en la que se paga, y forma de pago.
- Fecha y condiciones de la posesión.
- Declaración de libertad de deudas por expensas, impuestos y servicios.
- Distribución de gastos de escribanía, Registro e impuestos.
- Cláusula penal por incumplimiento y referencia a la ley del impuesto a la transferencia de inmuebles aplicable.
Errores que se repiten en Argentina
Quedarse con el boleto sin pasar a la escritura es el error más caro: mientras el comprador no inscribe, el vendedor sigue siendo el titular registral y cualquier acreedor del vendedor puede ejecutar el inmueble. También se repite olvidar la firma del cónyuge, no inscribir en el Registro provincial y mezclar reglas de provincias con legislaciones distintas.
En Argentina, el boleto no transfiere dominio: el comprador queda como acreedor de una obligación de hacer, no como dueño.
Chile
En Chile la compraventa de bienes raíces se rige por los artículos del Código Civil que regulan el contrato y, sobre todo, por la obligación de inscribir en el Conservador de Bienes Raíces para que el dominio sea oponible a terceros. La escritura pública la autoriza un notario. Como órgano de referencia está la Corte Suprema. Las cifras se expresan en pesos chilenos (CLP).
Cómo se compra una casa en Chile: escritura e inscripción en el CBR
- Firma de una promesa de compraventa, en pesos chilenos (CLP), con arras y plazo cierto.
- Estudio de títulos por el abogado de confianza del comprador.
- Otorgamiento de escritura pública ante notario.
- Pago del impuesto territorial y de la contribución de bienes raíces al día.
- Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces competente; sin inscripción no hay tradición del dominio.
- Entrega material del inmueble.
Cláusulas clave del contrato de compraventa en Chile
- Individualización de las partes con RUT y estado civil.
- Descripción del inmueble y sus deslindes, con referencia al número de rol de la propiedad.
- Precio en pesos chilenos (CLP) y forma de pago.
- Estado de deudas por contribuciones, servicios comunes y derechos de agua si los hay.
- Fecha y condiciones de la entrega.
- Obligaciones del vendedor (saneamiento por evicción y vicios redhibitorios) y del comprador (pago del precio).
- Cláusula penal por incumplimiento.
- Referencia a las normas del Código Civil chileno sobre compraventa.
Riesgos y errores que conviene evitar en Chile
El error más caro es pagar y no inscribir en el Conservador de Bienes Raíces: el contrato vale entre las partes, pero no protege frente a un tercero que inscriba antes. También se repite confundir la promesa de compraventa con el contrato definitivo, no sanear por evicción y aplicar reglas procesales o registrales de otros países.
Perú
En Perú la compraventa inmobiliaria se regula por el Código Civil peruano. La minuta la redacta un abogado, después se eleva a escritura pública ante notario y se inscribe en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP). Los importes se manejan en soles (PEN).
Cómo se formaliza la compraventa de vivienda en Perú
- Revisión de la partida registral del inmueble en SUNARP para descartar cargas.
- Minuta redactada por abogado, con precio en soles (PEN) y condiciones pactadas.
- Otorgamiento de escritura pública ante notario.
- Pago del impuesto de alcabala municipal y del impuesto predial del año en curso.
- Inscripción de la escritura en SUNARP para que la compraventa sea oponible a terceros.
- Entrega de la vivienda.
Cláusulas esenciales del contrato de compraventa de casa en Perú
- Identificación de las partes con DNI o RUC, según corresponda.
- Descripción del inmueble y cita de la partida registral.
- Precio en soles (PEN) y forma de pago, con detalle de la inicial y el saldo.
- Declaración del vendedor de libre de gravámenes, embargos y litigios.
- Fecha de entrega y penalidades por incumplimiento.
- Distribución de gastos notariales y registrales.
- Cláusula de sometimiento a los tribunales de la localidad si las partes lo desean.
- Referencia al Código Civil peruano y a la normativa tributaria aplicable.
Errores comunes al firmar una compraventa de casa en Perú
Usar un modelo genérico en lugar de la minuta adaptada al Código Civil peruano es una vía rápida a la nulidad. También se repite olvidar la inscripción en SUNARP (sin inscripción, el comprador no se vuelve titular registral), no verificar cargas y deudas tributarias en el registro y mezclar reglas de legislaciones extranjeras con el sistema registral peruano.
Comparativa rápida entre los cinco países
Antes de cerrar, una tabla para ver de un vistazo qué cambia y qué se mantiene cuando cruzas la frontera.
| País | Título que transfiere dominio | Autoridad que inscribe | Moneda |
|---|---|---|---|
| España | Escritura pública notarial | Registro de la Propiedad | Euros (EUR) |
| México | Escritura pública notarial | Registro Público de la Propiedad (estatal) | Pesos mexicanos (MXN) |
| Argentina | Escritura pública por escribano | Registro de la Propiedad Inmueble (provincial) | Pesos argentinos (ARS) |
| Chile | Escritura pública notarial | Conservador de Bienes Raíces | Pesos chilenos (CLP) |
| Perú | Escritura pública notarial | SUNARP | Soles (PEN) |
Modelo de partida en Argentina: en Wonder Legal puedes revisar un contrato de compraventa de inmueble y la guía de cuándo debe firmar el cónyuge en el boleto, que resumen bien los supuestos habituales.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de compraventa de casa
1. ¿Dónde consigo un modelo de contrato de compraventa de vivienda en PDF?
En cada país hay organismos oficiales que publican modelos orientativos, como notarios, registros de la propiedad o ministerios de vivienda, así como asociaciones de consumidores. Busca en la web del colegio notarial o del ministerio de tu país el documento en PDF y complétalo con los datos de las partes, el inmueble y el precio.
2. ¿Cómo es un contrato de compraventa de vivienda entre particulares en PDF?
Es un documento privado firmado por comprador y vendedor, sin intervención notarial, donde se identifican las partes, se describe el inmueble con sus datos registrales, se fija el precio y la forma de pago, y se señalan las arras. Debe firmarse por duplicado y cada parte guarda un ejemplar.
3. ¿Hay modelos de contrato de compraventa de inmueble en Word gratis?
En España, México, Argentina, Chile y Perú los registros de la propiedad, notarías y portales oficiales de vivienda ofrecen plantillas editables en Word. Descarga una plantilla del país donde está el inmueble, revisa que las cláusulas se ajusten a tu operación y, si dudas, consulta con un notario o un abogado.
4. ¿Qué debe incluir una plantilla de contrato de compraventa entre particulares?
Identificación completa de comprador y vendedor, descripción del inmueble con referencia catastral o registral, precio y moneda, forma y plazos de pago, arras entregadas, fecha de firma de la escritura pública y reparto de gastos e impuestos. Añade cláusulas sobre vicios ocultos y la ley aplicable del país del inmueble.
5. ¿Qué es un modelo de contrato privado de compraventa en PDF?
Es un documento firmado por las partes sin notario que recoge los acuerdos de la compraventa: identificación de compradores y vendedores, descripción del inmueble, precio, moneda, forma de pago, arras y fecha para elevar el contrato a escritura pública. Tiene valor entre las partes, pero no permite inscribir la propiedad en el registro.
6. ¿Cómo se hace una compraventa de vivienda entre familiares?
Se aplica el mismo contrato que entre extraños, con la particularidad de que muchos países aplican beneficios fiscales o reducciones de impuestos en transmisiones entre familiares directos. Conviene formalizar arras, escriturar ante notario y consultar en la agencia tributaria del país si aplica alguna exención o tipo reducido.
Fuentes
- LamudiContrato de Compraventa. Descarga el formato PDF y Word – Lamudiconsultado el 30/09/2026
- WonderContrato de Compraventa de Inmueble – Modelo Word y PDFconsultado el 30/09/2026
- ValoracionDescarga CONTRATO COMPRA VENTA – ALQUILER | Valoracion.esconsultado el 30/09/2026
- Remax-netContrato de Compraventa: Descarga Gratis y Guía de Uso 2026consultado el 30/09/2026
- VentasprimerasMinuta de Compraventa de Inmueble en Perú: Guía Completa 2025consultado el 30/09/2026