Firmar un contrato de compraventa no te convierte en dueño de la casa. Lo que firmas es un título, es decir, un documento que obliga a las partes a cumplir lo prometido. Para que la casa cambie de manos de verdad hacen falta dos pasos más, y aquí es donde cada país se separa del resto: primero una escritura pública ante el funcionario que en cada lugar fehca el acto, y después la inscripción en el registro inmobiliario correspondiente. En España esa inscripción se llama Registro de la Propiedad, en México Registro Público de la Propiedad, en Argentina Registro de la Propiedad Inmueble, en Chile Conservador de Bienes Raíces y en Perú Sunarp. Esa es la pieza que te hace dueño frente a todos, no solo frente a quien te vendió.
Qué es un contrato de compraventa de vivienda y por qué no basta con firmarlo
El contrato de compraventa es el acuerdo por el que una parte se obliga a entregar una cosa y la otra a pagar un precio en dinero. Ese acuerdo genera obligaciones, pero por sí solo no mueve el dominio: hace falta un título válido, una tradición y, según el país, una inscripción. En todos los ordenamientos de este artículo el título se llama contrato o escritura, y la tradición cambia de nombre: en España se llama escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad; en México, escritura pública e inscripción en el Registro Público de la Propiedad; en Argentina, escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble; en Chile, escritura pública e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces; y en Perú, escritura pública e inscripción registral en Sunarp.
Por eso el papel firmado entre particulares, sin fe de calidad, vale entre quienes lo firman pero no protege frente a un tercero que inscriba antes. Esa es la regla de fondo que comparten los cinco países: lo que te hace dueño oponible a todos es la inscripción registral, y a esa inscripción solo se llega pasando por el notario o el escribano.
Lo que casi todos los países comparten (y lo que seguro cambia)
- Cosa: el inmueble debe existir, ser comerciable y estar determinado. En los cinco países si el objeto es indeterminado no hay compraventa válida.
- Precio: debe ser real, serio y en dinero. Si es otra cosa, la figura se transforma (en Chile, por ejemplo, en permuta, según el Código Civil).
- Consentimiento: libre y sin defectos como vicios del consentimiento (error, dolo, fuerza).
- Capacidad: quien vende debe poder hacerlo; los menores no emancipados no pueden, y los casados suelen necesitar la firma del cónyuge.
- Forma: en los cinco países la transmisión de un inmueble exige escritura pública ante notario o escribano y, después, inscripción en el registro inmobiliario. Aquí empieza lo que cambia: el funcionario, el organismo registral, los aranceles y los plazos de inscripción se definen país por país.
España
En España la compraventa de vivienda se rige por el Código Civil, que fija las obligaciones de dar cosa y precio, y por la Ley Hipotecaria, que regula la inscripción en el Registro de la Propiedad. La transmisión del dominio exige escritura pública ante notario y, después, inscripción en el Registro de la Propiedad para que sea oponible a terceros. La función del notario es dar fe del acto, controlar la identidad y la capacidad, y advertir sobre irregularidades. La del Registro de la Propiedad es publicar la situación jurídica del inmueble, de modo que quien consulta queda protegido por lo que aparece en sus libros.
Qué ley se aplica y ante quién se firma
La compraventa se regula en el Código Civil, donde se define el contrato y las obligaciones de vendedor y comprador. La forma obligatoria para transmitir un inmueble está en la misma ley: requiere escritura pública ante notario, conforme al Código Civil. Y la oponibilidad frente a terceros se consigue con la inscripción en el Registro de la Propiedad, que se rige por la Ley Hipotecaria.
La escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad
- Otorgamiento de la escritura ante notario: el notario lee el documento, comprueba identidades y, en su caso, requiere el certificado de deuda del Ayuntamiento y el certificado registral. Plazo: el mismo día de la firma o en días sucesivos si hay pagos aplazaos.
- Liquidación de impuestos: el comprador presenta la escritura en la comunidad autónoma para liquidar el ITP (o el IVA si es vivienda nueva) y, en su caso, el AJD. Plazo: depende de la comunidad autónoma; en muchas se puede pagar al presentar la liquidación, en días hábiles.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: el notario remite la escritura ya liquidada al Registro de la Propiedad correspondiente. Plazo aproximado: entre 15 y 60 días hábiles según la carga del Registro; el plazo legal de calificación es de 15 días hábiles, prorrogable.
- Protección frente a terceros: la transmisión del dominio frente a terceros nace con la inscripción; antes, solo hay efectos entre las partes.
Qué debe incluir el contrato y la escritura
- Datos de las partes: nombre completo, estado civil, DNI o NIE y domicilio.
- Identificación del inmueble: dirección, referencia catastral, finca registral, superficie y linderos.
- Precio y forma de pago: importe total, moneda (euros, EUR), entrega inicial, posibles pagos aplazados y cuenta donde se abonan.
- Cargas y gravámenes: el vendedor declara que el inmueble está libre de cargas o las detalla, y se aporta nota simple.
- Arras o señal, si las hay: distinguirlas y pactar su devolución o conversión en parte del precio.
- Pactos sobre gastos e impuestos: quién asume notaría, registro, gestoría y tributos.
México
En México la compraventa inmobiliaria se apoya en el Código Civil Federal y, sobre todo, en los códigos civiles de cada entidad federativa, porque el civil sustantivo es local y cambia entre estados. La transmisión exige escritura pública ante notario y su inscripción en el Registro Público de la Propiedad del lugar donde está el inmueble. En la práctica mexicana conviven varias modalidades previas a la escritura, que resuelven problemas de pago aplazado o de financiamiento.
Qué ley se aplica y ante quién se firma
La compraventa se rige por el Código Civil Federal, que sienta los principios de la compraventa, y por los códigos civiles estatales, que regulan los efectos entre particulares. La forma obligatoria es la escritura pública ante notario público, conforme a la legislación local. Y la oponibilidad frente a terceros nace con la inscripción en el Registro Público de la Propiedad estatal; sin inscripción, el comprador no puede hacer valer su derecho frente a un tercero que inscriba antes.
Promesa, reserva de dominio, abonos y garantía hipotecaria
- Promesa de compraventa: una o ambas partes se obligan a firmar el contrato definitivo en un plazo determinado. Si no se fija plazo en el Estado de México, rige un plazo legal de tres meses. Debe constar por escrito y reunir los del definitivo.
- Compraventa con reserva de dominio: el inmueble no pasa al comprador hasta el pago total del precio; el vendedor conserva el dominio hasta ese instante.
- Compraventa en abonos: el comprador paga en parcialidades pactadas; la falta de uno o varios abonos puede causar rescisión, y para que surta efectos frente a terceros debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.
- Compraventa con garantía hipotecaria: el comprador obtiene un préstamo bancario; el banco adelanta el precio al vendedor y cobra en fraccionado al comprador. Requiere que el bien no tenga gravámenes, acreditado con certificado del Registro Público de la Propiedad.
Qué debe incluir el contrato y la escritura
- Antecedentes registrales: historia de la propiedad, folio y datos del Registro Público.
- Declaraciones: afirmaciones de las partes sobre el estado legal y físico del inmueble y sobre su capacidad.
- Datos de las partes: nombre, RFC, CURP, domicilio y estado civil.
- Precio y forma de pago: importe en pesos mexicanos (MXN), moneda nacional; si se financia, condiciones.
- Condiciones de pago: abonos, intereses, fecha y cuenta.
- Penalizaciones: sanción por incumplimiento o por demora en la entrega.
- Fecha de entrega: día exacto en que se entrega el inmueble.
Argentina
En Argentina la compraventa inmobiliaria se regula en el Código Civil y Comercial de la Nación, que unificó en 2015 las reglas civiles y comerciales. La transmisión del dominio exige escritura pública otorgada por un escribano público y su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia donde está el inmueble. Como cada provincia tiene su propio registro, el trámite se hace ante la autoridad registral de esa jurisdicción. En la práctica, además de la escritura, se utiliza mucho el boleto de compraventa, un documento privado que no transmite dominio pero que, bien armado, protege al comprador.
Qué ley se aplica y ante quién se firma
La compraventa se rige por el Código Civil y Comercial de la Nación, que regula el contrato, la obligación de escriturar y la transmisión del dominio. La forma obligatoria es la escritura pública ante un escribano público, conforme al Código Civil y Comercial. Y la inscripción se hace en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia donde se ubica el inmueble; cada provincia tiene su registro y su normativa arancelaria.
Boleto de compraventa frente a escritura definitiva
Ventajas del boleto con al menos el 25 % abonado:
- Impide embargos de terceros sobre el inmueble por deudas del vendedor posteriores al boleto.
- Otorga al comprador la acción de escrituración forzosa para obtener la escritura definitiva.
- Es más rápido y barato que la escritura, y útil como paso previo a la escrituración.
Inconvenientes del boleto frente a la escritura:
- El boleto no transmite el dominio; la propiedad solo pasa al comprador cuando se firma la escritura pública y se inscribe.
- Sin escritura e inscripción, el comprador no es dueño registral frente a terceros.
- La ejecución del boleto, ante incumplimiento del vendedor, requiere una acción judicial para forzar la escrituración.
Qué debe incluir el contrato y la escritura
- Datos de las partes: nombre completo, DNI, CUIT/CUIL, estado civil y domicilio.
- Identificación del inmueble: dirección, nomenclatura catastral, matrícula y datos del Registro de la Propiedad Inmueble provincial.
- Precio y forma de pago: importe en pesos argentinos (ARS), moneda nacional; entrega inicial, saldo y condiciones.
- Firma del cónyuge cuando corresponde: si el inmueble es vivienda familiar o bien ganancial, se requiere la firma del cónyuge o conviviente aunque este no sea titular.
- Cláusulas clave: plazos, penalidades por demora, condición de arras, gastos y tributos a cargo de cada parte, y declaración de no inhibidos ni concursados.
Chile
En Chile la compraventa de inmuebles se rige por el Código Civil, que regula las obligaciones del vendedor y del comprador y la tradición. La transmisión del dominio exige escritura pública ante notario y, sobre todo, su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, porque ahí la inscripción es constitutiva: sin inscripción no hay dominio oponible a terceros. El Conservador de Bienes Raíces es el registro público donde se inscriben los títulos de propiedad de los inmuebles y donde la inscripción, y no el contrato, hace dueño frente a todos.
Qué ley se aplica y ante quién se firma
La compraventa se regula en el Código Civil de Chile, que fija la obligación de entregar y la de pagar el precio, y donde también se establece que los inmuebles requieren escritura pública ante notario para su tradición. La inscripción es constitutiva de dominio frente a terceros, conforme al Código Civil, y se practica en el Conservador de Bienes Raíces.
Promesa de compraventa y cuándo obliga a firmar la definitiva
- Constar por escrito: sin escritura pública el contrato de promesa no produce obligación alguna.
- Contrato prometido no ineficaz: la promesa recae sobre un contrato que en sí mismo sea válido y exigible.
- Plazo o condición que determine la fecha: debe fijarse el momento en que se firmará el contrato definitivo; sin plazo la promesa no obliga.
- Especificación del contrato prometido: deben detallarse sus elementos esenciales, especialmente el objeto y el precio.
Si falta uno de estos requisitos copulativos, la promesa no genera obligación y no hay acción para forzar la escritura definitiva.
Qué debe incluir el contrato y la escritura
- Elementos del título: cosa comerciable y determinados, y precio real y serio en dinero (en pesos chilenos, CLP).
- Tradición: declaración expresa de que se otorga escritura pública y se solicita la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
- Obligaciones del vendedor: entregar la cosa en el estado pactado, con accesorios y frutos pendientes, conforme al Código Civil.
- Obligaciones del comprador: pagar el precio en forma, plazo y lugar, y recibir la cosa asumiendo los gastos del recibo.
- Citación de evicción: el comprador debe citar de evicción al vendedor antes de contestar la demanda, so pena de perder la acción de saneamiento contra él.
Perú
En Perú la compraventa de vivienda se rige por el Código Civil, que regula el contrato y la transmisión. La transmisión del dominio exige escritura pública ante notario y su inscripción en la Sunarp, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, donde el título se anota en la partida registral del inmueble. En la práctica, el camino se compone de tres piezas: la minuta notarial, la escritura pública y la partida registral en Sunarp.
Qué ley se aplica y ante quién se firma
La compraventa se regula en el Código Civil peruano, que fija la obligación de dar cosa y de pagar precio, y la forma de tradición. La transmisión exige escritura pública ante notario, conforme al Código Civil. Y la inscripción se practica ante Sunarp, en la partida registral del inmueble, que es donde el título se hace oponible a terceros.
Minuta, escritura pública e inscripción registral
- Minuta notarial: el notario redacta la minuta con los datos del contrato y la revisa con las partes; aún no es título inscribible.
- Escritura pública: las partes firman ante el notario, que da fe del acto; ya es título formal.
- Inscripción registral en Sunarp: se solicita la inscripción en la partida registral del inmueble; la inscripción frente a terceros nace en este momento.
- Plazo aproximado para inscribir: depende de la carga del sistema y de la corrección del título; suele resolverse en días a pocas semanas si no hay observaciones.
Qué debe incluir el contrato y la escritura
- Datos de las partes: nombre, estado civil, DNI y domicilio.
- Descripción del inmueble: ubicación, área, linderos y partida registral.
- Precio y forma de pago: importe en soles (PEN), moneda nacional; entrega, saldo y condiciones.
- Cabida y linderos: superficie exacta y colindancias, requisito habitual en la práctica notarial peruana.
- Cargas y gravámenes: declaración de libertad de cargas o detalle de las existentes.
- Cláusulas que la práctica notarial suele exigir: entrega, saneamiento, penalidades por incumplimiento, gastos y tributos, y declaración de no tener impedimentos para contratar.
Datos verificados en octubre de 2026.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de compraventa de casa
1. ¿Dónde consigo un modelo de contrato de compraventa de vivienda en PDF y sirve para todos los países?
No existe un modelo único válido para todo el mundo hispanohablante: cada país exige requisitos distintos (por ejemplo, en México la promesa de compraventa y el contrato traslativo de dominio van por separado, y en España suele intervenir notario). Descarga siempre el modelo del colegio notarial, la cámara de comercio o el ministerio de Justicia de tu país, ya que un PDF genérico puede omitir cláusulas obligatorias como la liquidación de impuestos o los gravámenes inscritos en el Registro de la Propiedad.
2. ¿Puedo usar una plantilla de Word para hacer el contrato de compraventa de una casa entre particulares?
Una plantilla de Word sirve como base, pero debes revisarla con un abogado de tu país antes de firmarla, porque hay menciones obligatorias que cambian (por ejemplo, la referencia catastral en España, el RFC de las partes en México o el RUT en Chile). Word es cómodo para redactar, aunque el documento final suele entregarse en PDF para que no se pueda modificar después de la firma.
3. ¿Qué tiene que llevar un contrato de compraventa de vivienda entre particulares en PDF para que sea válido?
El documento debe identificar a comprador y vendedor con sus datos reales (DNI, RFC, RUT, RUN o DNI según el país), describir el inmueble con su dirección exacta y referencias registrales o catastrales, fijar el precio en la moneda del país (pesos mexicanos, euros, pesos chilenos, etc.) y la forma de pago, declarar que la vivienda está libre de cargas y mencionar los impuestos que asume cada parte. La firma de ambos, idealmente ante notario o con testigos, cierra el acuerdo.
4. ¿Hay alguna plantilla oficial de contrato de compraventa de vivienda o todas son genéricas?
No hay una plantilla oficial única; los organismos de cada país publican modelos orientativos, como los del Consejo General del Notariado en España o las guías del SERNAC en Chile. Úsalas solo como guía y adapta el texto a la ley de tu país, porque omitir requisitos locales (la inscripción registral, por ejemplo) puede dejarte con un contrato sin efectos frente a terceros.
5. ¿Cómo hago un modelo de contrato de compraventa de vivienda entre particulares en Word que cubra lo importante?
Empieza con los datos de las partes, la descripción del inmueble, el precio en la moneda de tu país y la fecha de entrega, y añade cláusulas sobre el estado de los suministros, la entrega de llaves y la responsabilidad por vicios ocultos. Guarda el archivo como PDF antes de firmar, ya que Word permite ediciones posteriores que pueden alterar el contenido sin que se note.
6. ¿Una plantilla de contrato de compraventa entre particulares vale sin ir al notario?
En muchos países el contrato privado entre particulares es válido entre las partes, pero no surte efectos frente a terceros hasta que se inscribe en el registro correspondiente, y en sitios como España la transmisión de la propiedad solo se completa con la escritura pública notarial. En Chile o México, en cambio, la compraventa privada surte efectos desde la firma, aunque escriturarla facilita el registro y el acceso a financiamiento.
7. ¿Qué diferencia hay entre un contrato privado de compraventa en PDF y la escritura pública?
El contrato privado en PDF es un acuerdo firmado entre las partes que prueba la operación, mientras que la escritura pública es el documento que un notario autoriza y que, en países como España, es imprescindible para inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad. En México y Argentina la escritura también es necesaria para registrar la propiedad, aunque el contrato privado puede servir como título mientras se gestiona.
Fuentes
- PropiedadesGuía sobre el contrato de compraventa simple: formato descargableconsultado el 04/10/2026
- WonderContrato de Compraventa de Inmueble – Modelo Word y PDFconsultado el 04/10/2026
- AbogadosinmobiliariosContrato privado de compraventa entre particulares en Perúconsultado el 04/10/2026
- OcuDescargar modelo de contrato de compraventa vivienda – OCUconsultado el 04/10/2026
- Mudafy¿Qué es un contrato de compraventa de Inmuebles? – Mudafyconsultado el 04/10/2026