Qué es un contrato de compraventa de casa y qué problema resuelve
Un contrato de compraventa de casa es el acuerdo por el que una persona se obliga a entregar un inmueble y la otra a pagar un precio cierto. Es la base que después permitirá elevarlo a escritura pública y, en su caso, inscribirlo en el registro para que la nueva titularidad sea oponible frente a terceros.
El documento sirve para evitar tres problemas muy concretos: que no quede claro qué se vende y por cuánto, que no se sepa a quién reclamar si aparece un defecto oculto, y que la propiedad no llegue al comprador con cargas o deudas anteriores. Firmar solo un papel sin detallar precio, descripción del inmueble, forma de pago y fecha de entrega suele terminar en juicio.
Por eso, aunque el documento puede redactarse como contrato privado entre las partes, en la práctica casi siempre termina en escritura pública ante notario o escribano y en una inscripción registral. La escritura y el registro no son opcionales si se quiere vender con seguridad: sin ellos, el comprador queda expuesto a que aparezca un tercero con mejor derecho.
El resto del artículo entra en el detalle país por país, porque el nombre del notario, el del registro y los plazos cambian por completo de un país a otro.
Lo que casi todos los países comparten sobre la compraventa de vivienda
Aunque cada país tiene su propia ley y su propio registro, hay un fondo común que se repite en los cinco ordenamientos analizados (España, México, Argentina, Chile y Perú):
- Un título válido y un modo de transmisión. El contrato es el título; la entrega o la inscripción, el modo. Sin los dos, la propiedad no pasa de forma completa.
- Identificación clara de las partes. DNI, NIE, RFC, CUIT, RUT, NIF o RUC según el país, además de datos de contacto y representación si actúa un apoderado.
- Descripción suficiente del inmueble. Dirección, superficie, linderos, referencia catastral, datos del registro y anexos (garaje, trastero, bodega).
- Precio cierto y moneda con apellido. No vale "$ 100.000" a secas; cada importe lleva su moneda y, si es anual, su año.
- Obligaciones del vendedor y del comprador. Vendedor: entregar, sanear y responder por vicios ocultos. Comprador: pagar el precio en el plazo pactado y recibir.
- Plazos y consecuencias del incumplimiento. Arras, señal, cláusulas penales y plazos de entrega, que en cada país tienen un nombre y un efecto distinto.
Lo que cambia, y mucho, es el nombre del documento previo (arras, promesa, boleto, minuta), el funcionario que firma la escritura, el organismo que inscribe y los plazos de cada paso. En España se habla de "arras" y de "escritura pública"; en México, de "contrato privado" o "minuta" según el estado; en Argentina, de "boleto de compraventa"; en Chile, de "promesa de compraventa"; y en Perú, de "minuta" y "escritura pública".
Contrato de compraventa de casa en España: qué incluye y qué norma lo regula
En España, la compraventa entre particulares se regula en el Código Civil, cuyo articulado dedicado a la compraventa (arts. 1445 a 1537) fija las obligaciones de vendedor y comprador. Si la operación es mercantil y el comprador revende, se aplica también el Código de Comercio (art. 325). Para obra nueva, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) obliga a seguros decenales desde el 6 de mayo de 2000.
La escritura se otorga ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. La inscripción registral no es constitutiva de la propiedad en España, pero sin ella el comprador queda sin protección frente a terceros que inscriban antes.
| Elemento del contrato | Dato clave en España |
|---|---|
| Norma principal | Código Civil, arts. 1445 a 1537 |
| Operación mercantil | Código de Comercio, art. 325 |
| Obra nueva (post-2000) | Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) |
| Notario | Obligatorio para elevar a escritura pública |
| Registro de la Propiedad | No constitutivo, pero necesario para oponer la compra a terceros |
Partes, descripción del inmueble y datos registrales en la compraventa en España
El contrato español suele reunir, al menos, los siguientes datos:
- Identificación de las partes con DNI, NIE o NIF, y del representante legal si lo hay.
- Descripción del inmueble: dirección completa, referencia catastral, superficie construida y útil, linderos, cuota de participación en la comunidad y, en su caso, datos de la finca registral.
- Anexos: garaje, trastero, bodega; se pacta si van incluidos en el mismo precio o aparte.
- Estado de cargas: hipoteca pendiente, embargo, servidumbres, deudas con la comunidad de propietarios o con el IBI, y qué parte las asume.
- Certificaciones energéticas y cédula de habitabilidad cuando la comunidad autónoma las exige.
Precio, forma de pago y arras en el contrato de compraventa en España
El precio se fija en euros (EUR), con cantidad total y desglose de pagos. Lo habitual es combinar:
- Una señal previa (las llamadas "arras") que, según el contexto del contrato de arras, puede ser confirmatoria (se integra en el precio si se cumple) o penitencial (si una parte incumple, la otra puede dejar sin efecto la operación).
- Un pago a la firma del contrato privado.
- El resto en el momento de la escritura pública de compraventa, que es cuando se paga mediante efecto bancario o cheque nominativo.
El Código Civil, en su art. 1454, permite que las partes fijen libremente la forma de pago y los plazos, siempre que el precio sea cierto.
De la firma del contrato a la escritura pública ante notario en España
El recorrido habitual en España sigue esta secuencia:
- Contrato privado con arras: las partes firman un documento privado y el comprador entrega una señal.
- Escritura pública ante notario: el notario comprueba identidades, titula, lee el contrato y lo firma con las partes; cobra aranceles reglados.
- Liquidación de impuestos: se paga el ITP en compraventas de segunda mano o IVA en obra nueva, y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Si el edificio es de obra nueva posterior al 6 de mayo de 2000, la LOE obliga al promotor a un seguro decenal por defectos estructurales, con plazos distintos para habitabilidad y acabados.
Contrato de compraventa de casa en México: qué incluye y qué norma lo regula
En México, la compraventa de inmuebles se rige por el Código Civil Federal en el ámbito federal, pero cada estado tiene su propio código civil y su Registro Público de la Propiedad. Por eso, casi todos los datos que aquí se dan cambian según la entidad; conviene revisar el código civil y la ley registral del estado donde está el inmueble.
Los importes se manejan en pesos mexicanos (MXN). La operación se formaliza ante notario público, quien da fe y, tras el pago de impuestos locales y federales (ISR en algunos casos, impuesto sobre adquisición de inmuebles a nivel local), se inscribe en el Registro Público de la Propiedad de la entidad.
| Elemento del contrato | Dato clave en México |
|---|---|
| Norma federal de referencia | Código Civil Federal |
| Norma estatal | Código civil y leyes registrales de cada estado |
| Moneda | Pesos mexicanos (MXN) |
| Funcionario | Notario público |
| Registro | Registro Público de la Propiedad de la entidad |
Partes, identificación del inmueble y referencias catastrales en México
Los datos mínimos que suele pedir un notario mexicano son:
- Identificación de compradores y vendedores con RFC, INE/IFE o pasaporte.
- CURP cuando se trata de personas físicas.
- Clave catastral del inmueble, dirección, superficie, linderos y, en su caso, número de cuenta predial.
- Antecedentes registrales: partida o folio real en el Registro Público de la Propiedad.
- Estado de gravámenes: hipoteca, embargo, fideicomiso, adeudos prediales o de servicios.
- Manifestación de uso de suelo y, si procede, licencia de construcción.
Precio, moneda y forma de pago en la compraventa de casa en México
El precio se pacta en pesos mexicanos (MXN), con desglose de:
- Anticipo o seña al firmar el contrato privado.
- Pagos parciales, generalmente contra entrega de documentación o avance de trámites.
- Liquidación final en la firma de la escritura, ya con cheque nominativo o transferencia.
El contrato puede incluir cláusulas penales en pesos mexicanos (MXN) por incumplimiento y un plazo concreto para la firma de escritura. Las penas convencionales son válidas, pero el monto debe ser razonable o un juez puede reducirlo.
Un dato a recordar: en México, la mayoría de estados exige que el notario retenga una parte del precio para verificar que no hay adeudos fiscales ligados al inmueble, aunque el plazo exacto depende de la legislación local.
Otorgamiento de la escritura y registro en el Registro Público en México
El trámite mexicano suele seguir estos pasos:
- Contrato privado o minuta: las partes pactan precio, fecha y condiciones.
- Otorgamiento de escritura ante notario: el notario revisa antecedentes, identifica a las partes y firma la escritura.
- Pago de impuestos: impuesto sobre adquisición de inmuebles local y, cuando corresponda, ISR por enajenación.
- Inscripción registral: se presenta al Registro Público de la Propiedad de la entidad; el plazo de inscripción depende del estado y puede ir desde pocos días hasta varias semanas.
Contrato de compraventa de casa en Argentina: qué incluye y qué norma lo regula
En Argentina, la compraventa inmobiliaria se regula por el Código Civil y Comercial de la Nación. La escritura se otorga ante escribano público, y la inscripción se realiza en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia o de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Los importes se manejan en pesos argentinos (ARS) o, cuando se pacta, en dólares (USD), aunque este extremo conviene confirmarlo con el escribano por la normativa cambiaria vigente.
Advertencia importante: los modelos genéricos, como el que ofrece RE/MAX Net en su web, sirven como base, pero conviene revisarlos con un profesional porque la ley y los aranceles cambian por jurisdicción.
| Elemento del contrato | Dato clave en Argentina |
|---|---|
| Norma principal | Código Civil y Comercial de la Nación |
| Funcionario | Escribano público |
| Moneda | Pesos argentinos (ARS) o USD si se pacta |
| Documento previo | Boleto de compraventa |
| Registro | Registro de la Propiedad Inmueble (provincial o CABA) |
Datos de las partes y del inmueble en el boleto y la escritura en Argentina
El boleto de compraventa argentino suele reunir:
- CUIT o DNI de compradores y vendedores y domicilio constituido.
- Datos catastrales del inmueble: nomenclatura catastral, partida, dirección, superficie, linderos y deuda de expensas o impuestos.
- Designación del escribano que intervendrá en la escritura.
- Fecha de entrega de la posesión y de las llaves.
- Cláusula sobre qué pasa si una de las partes se arrepiente, incluyendo seña y penalidad.
Precio, moneda y cláusulas de arrepentimiento en Argentina
El precio puede pactarse en pesos argentinos (ARS) o en dólares (USD); la cláusula suele incluir:
- Seña inicial, que funciona como anticipo del precio.
- Saldo a pagar en la escritura, en pesos argentinos (ARS) convertidos al valor pactado.
- Plazo entre boleto y escritura, que suele fijarse entre 30 y 120 días.
Ojo: las cláusulas de arrepentimiento no son libres. En Argentina, arrepentirse puede obligar a devolver la seña duplicada o a perderla según se haya pactado, y el monto en pesos argentinos (ARS) debe revisarse porque la jurisprudencia ha ajustado cláusulas abusivas.
Del boleto de compraventa a la escritura pública en Argentina
- Boleto de compraventa: las partes firman un documento privado que ya genera obligaciones.
- Verificación de deudas: expensas, impuestos municipales y servicios.
- Escritura ante escribano: el escribano controla documentación, toma razón e inscribe.
- Inscripción registral: en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción, con plazos según la provincia.
Contrato de compraventa de casa en Chile: qué incluye y qué norma lo regula
En Chile, la compraventa se rige por el Código Civil, se firma ante notario y se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces competente. La moneda es el peso chileno (CLP); la UF (Unidad de Fomento) se usa para revalorizar el precio y las rentas si las partes lo pactan, pero no es moneda de pago.
Antes de la escritura, en la práctica se firma una promesa de compraventa, que también puede llevar arras confirmatorias.
| Elemento del contrato | Dato clave en Chile |
|---|---|
| Norma principal | Código Civil chileno |
| Documento previo | Promesa de compraventa |
| Funcionario | Notario público |
| Registro | Conservador de Bienes Raíces |
| Moneda | Pesos chilenos (CLP); UF solo como referencia pactada |
Identificación de las partes y del inmueble en Chile
El contrato chileno suele reunir:
- RUT de compradores y vendedores y domicilio.
- Dirección, rol de avalúo del Servicio de Impuestos Internos, deslindes y superficie.
- Inscripción vigente de dominio en el Conservador de Bienes Raíces.
- Deudas de contribuciones y de gastos comunes.
- Estado de las hipotecas, prohibiciones o litigios pendientes.
Precio, moneda, promesa de compraventa y arras en Chile
El Código Civil chileno regula la promesa de compraventa y las arras. Lo habitual es:
- Promesa con pago de un anticipo en pesos chilenos (CLP) o en UF, que opera como arras confirmatorias.
- Precio total expresado en pesos chilenos (CLP), con posibilidad de fijar parte del precio en UF si así se pacta.
- Plazo para firmar la escritura definitiva, con cláusula penal si alguna parte incumple.
El Código Civil chileno permite que, mientras se cumple la promesa, el promitente comprador pueda ceder sus derechos, salvo pacto en contrario.
De la promesa a la escritura pública y la inscripción en Chile
- Promesa de compraventa: se firma y se paga la seña.
- Escritura pública ante notario: se otorga la escritura definitiva y se paga el saldo.
- Pago de impuestos: contribuciones y, cuando corresponda, impuestos a la renta por la venta.
- Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: la inscripción hace oponible la compra frente a terceros.
Contrato de compraventa de casa en Perú: qué incluye y qué norma lo regula
En Perú, la compraventa se rige por el Código Civil peruano. La escritura se otorga ante notario y se inscribe en la SUNARP, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. La moneda oficial es el sol (PEN); la UIT (Unidad Impositiva Tributaria) se usa como referencia tributaria y se reajusta cada año.
El trámite suele iniciarse con una minuta de compraventa firmada por las partes y, en muchos casos, revisada por un abogado antes de elevarse a escritura pública.
| Elemento del contrato | Dato clave en Perú |
|---|---|
| Norma principal | Código Civil peruano |
| Documento previo | Minuta de compraventa |
| Funcionario | Notario público |
| Registro | SUNARP |
| Moneda | Soles (PEN) |
Datos de las partes y del inmueble en el contrato peruano
Los datos habituales que pide el notario son:
- DNI o RUC de las partes y, en su caso, del representante legal.
- Descripción del inmueble: dirección, áreas, linderos, partida registral en SUNARP y antecedente registral.
- Estado de cargas: hipotecas, embargos, usufructos, servidumbres y litigios.
- Pago de impuestos y servicios al día.
- Cláusulas sobre penalidades por incumplimiento.
Precio, moneda y forma de pago en la compraventa en Perú
| Aspecto | Regla en Perú |
|---|---|
| Moneda | Soles (PEN) |
| Anticipo | Arras de confirmación o separación, según el caso |
| Saldo | En la escritura pública ante notario |
| Penalidad | Cláusula penal por incumplimiento |
| Unidad de referencia | UIT (2026: 5.500 PEN) para cálculos tributarios |
El precio se pacta en soles (PEN) y puede incluir arras de confirmación (se integran al precio si se cumple) o arras de separación (si el comprador incumple, las pierde; si incumple el vendedor, las devuelve duplicadas). El plazo entre minuta y escritura suele fijarse en el contrato.
Firma ante notario e inscripción en SUNARP en Perú
- Minuta de compraventa: las partes firman el documento privado, en muchos casos con revisión legal previa.
- Escritura pública ante notario: el notario verifica identidades, titula, da fe y firma.
- Pago de impuestos: alcabala e impuesto a la renta por la venta, según corresponda.
- Inscripción en SUNARP: se eleva a Registros Públicos, donde la partida registral refleja al nuevo titular.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de compraventa de casa
1. ¿Dónde consigo un modelo de contrato de compraventa de vivienda en PDF?
Puedes descargar plantillas oficiales en las webs de los notarios de tu país: en España, el Consejo General del Notariado ofrece minutas tipo; en México, el Colegio de Notarios de cada estado; en Argentina, el Colegio de Escribanos; y en Chile, el sitio de la Asociación de Notarios. Elige siempre la versión de tu jurisdicción, ya que cláusulas como las arras o la hipoteca difieren.
2. ¿Hay un modelo de contrato de compraventa entre particulares listo para usar?
Sí, tanto particulares como promotoras firman un documento similar, pero entre particulares conviene añadir cláusulas sobre el estado real del inmueble, los gastos de notaría y registro, y el plazo para escriturar. En España se suele usar el modelo de la Asociación de Consumidores; en México, el Colegio de Notarios local; y en Chile, formularios del SERNAC. Revisa la legislación autonómica o estatal aplicable.
3. ¿Puedo editar un modelo de contrato de compraventa de inmueble en Word?
Los formatos Word son editables y prácticos para añadir datos del comprador, vendedor, precio y forma de pago, pero conviene que un notario o abogado revise el documento antes de firmar. En Argentina lo habitual es que el escribano lo redacte; en Perú, la Superintendencia de Banca y Seguros solo interviene si hay crédito hipotecario. Nunca uses un modelo genérico sin adaptarlo a tu país.
4. ¿Qué debe incluir una plantilla de contrato de compraventa de vivienda?
Identificación completa de comprador y vendedor, descripción del inmueble con su dirección exacta, precio y moneda (euros, pesos mexicanos, pesos chilenos, soles), forma y plazos de pago, señal o arras, fecha de escrituración, y cláusulas sobre vicios ocultos y gastos notariales. En España debe mencionarse la carga registral; en México, el avalúo bancario si hay crédito; en Chile, el permiso de edificación vigente.
5. ¿Cómo es un contrato de compraventa de vivienda entre particulares?
Es el documento que firman dos personas físicas sin promotora ni banco, habitualmente con arras penitenciales y escritura pública posterior ante notario. En España las arras suelen ser del 5 al 10 % del precio; en México se elevan a escritura pública pasados entre 30 y 90 días según la entidad; y en Argentina se firma boleto de compraventa previo a la escritura. Cada país exige sus propios plazos registrales.
6. ¿Qué cambia en un contrato de compraventa de vivienda entre familiares?
Cuando vendedor y comprador son parientes, Hacienda o la autoridad fiscal puede cuestionar el precio declarado y exigir el valor real de mercado. En España se aplica el ITPF con reducciones del 95 % en vivienda habitual; en México existe enajenación a valor comercial para el ISR; en Chile aplica el IVA si la vivienda es nueva; y en Perú, el impuesto a la alcabala según la municipalidad.
7. ¿Dónde encuentro una plantilla de contrato de compraventa entre particulares?
Los colegios notariales o de escribanos de cada país ofrecen plantillas gratuitas: en España, el Consejo General del Notariado; en México, el Colegio de Notarios del estado; en Argentina, la Superintendencia de Notariado; y en Chile, el SERNAC. Revisa que la plantilla cite la legislación vigente de tu comunidad autónoma, estado o región, porque el plazo y los impuestos cambian.
Fuentes
- Remax-netContrato de Compraventa: Descarga Gratis y Guía de Uso 2026consultado el 29/08/2026
- ConceptosjuridicosContrato de Compraventa en Chile – Conceptos Jurídicosconsultado el 29/08/2026
- AdministracionCompraventa de bienes inmuebles. Notarías y Registros de la …consultado el 29/08/2026
- Notaria99Contratos de compraventa – Notaría 99consultado el 29/08/2026
- Coessfe1Diferencia entre boleto de compraventa y escrituraconsultado el 29/08/2026