Qué es una compraventa de inmueble entre particulares y por qué el detalle depende del país
Una compraventa de inmueble entre particulares es un acuerdo entre dos personas físicas por el que una transmite una casa, un departamento, un local o un terreno a cambio de un precio en dinero. Aunque la idea parece universal, cada país la regula con su propio código civil, su notariado o registro y sus tributos, así que los requisitos cambian al cruzar la frontera. Lo que en un país es escritura pública obligatoria, en otro puede iniciarse con un contrato privado elevable a escritura; lo que aquí es un boleto, allá es una promesa con efectos limitados.
Entender las diferencias evita dos errores frecuentes: confiarse de un modelo descargado que sirve para un país y no para otro, y pensar que un boleto o un documento privado firmado “ya vale como escritura” en cualquier jurisdicción. A lo largo de este artículo se comparan los cinco ordenamientos que concentran la mayoría de las operaciones entre personas físicas: España, México, Argentina, Chile y Perú.
- El Código Civil o Código Civil y Comercial fija las obligaciones de cada parte.
- El notariado o escribanía otorga fe pública al documento.
- El Registro de la Propiedad (o su equivalente) publica la transmisión frente a terceros.
- La normativa fiscal de cada país grava la operación con impuestos propios.
Antes de firmar nada, conviene tener claro que la “compraventa perfecta” en sentido jurídico exige cuatro cosas: título válido, tradición del bien, precio cierto y consentimiento libre de vicios.
Lo que casi todos los países comparten: los principios de fondo
Aunque la forma cambie de país a país, casi todos los ordenamientos de tradición romanista —incluidos los cinco que se comparan aquí— coinciden en exigir una serie de principios de fondo para que el contrato nazca válido y la transmisión produzca efectos frente a terceros.
- Consentimiento libre de vicios: la voluntad debe estar exenta de error, dolo o violencia. Si falta, el contrato es anulable.
- Objeto lícito y determinado: el inmueble debe estar identificado de forma suficiente (dirección, linderos, referencia catastral o folio registral) y no ser una cosa fuera del comercio.
- Precio real y serio en dinero: la cantidad pactada debe ser verdadera, no simbólica, y pagarse en moneda de curso legal. Si el “precio” es otra cosa, la figura pasa a ser permuta.
- Capacidad: quien vende y quien compra deben tener aptitud para obligarse; los menores y los incapaces necesitan representación legal.
- Causa lícita: el fin del contrato no puede contrariar la ley, la moral ni el orden público.
- Entrega de la cosa y tradición: la tradición es lo que transfiere el dominio. En inmuebles, la tradición opera por inscripción registral, no por la mera firma del contrato.
Cómo se cumple cada principio y qué documento lo acredita es, precisamente, lo que varía entre España, México, Argentina, Chile y Perú. Una cosa es el principio y otra, muy distinta, el papel que debes llevar al notario o al registro.
España: contrato de compraventa de vivienda entre particulares
En España la compraventa entre particulares se apoya en el Código Civil y en leyes especiales como la Ley sobre Propiedad Horizontal y la Ley de Enjuiciamiento Civil, con notariado obligatorio y Registro de la Propiedad para que la transmisión sea oponible a terceros. Los importes de esta sección se expresan en euros (EUR).
Forma del documento y escritura pública ante notario en España
Para que la transmisión sea válida frente a terceros, el contrato de inmuebles en España debe elevarse a escritura pública ante notario. La Sede Electrónica del Catastro permite obtener la referencia catastral, imprescindible para identificar el bien.
- Pedir al vendedor la nota simple registral para comprobar quién es el titular y si hay cargas.
- Reunir la documentación: DNI o NIE de ambas partes, escritura anterior, certificado de eficiencia energética y último recibo del IBI.
- Acudir a la notaría elegida por el comprador; el notario identifica a las partes, lee la escritura y la firma con los comparecientes.
- Pagar los gastos y, en su caso, el impuesto correspondiente ante la comunidad autónoma.
- Presentar la escritura en el Registro de la Propiedad para su inscripción; la escritura surte efecto entre las partes desde la firma y frente a terceros desde la inscripción.
El notario cobra un arancel regulado que, en una vivienda de unos 150.000 EUR, se mueve en un rango moderado que depende de la extensión de la escritura; el Registro aplica otra tarifa proporcional al precio.
Gastos, impuestos y registro de la propiedad en España
El reparto de gastos en España no lo fija una norma única: depende de lo que pacten las partes. La práctica, recogida en muchos modelos como el modelo de contrato de compraventa entre particulares de lex-inmobiliario, suele asignar la mayor parte al comprador.
| Concepto | Quién lo paga (por defecto) | Observaciones |
|---|---|---|
| Notaría (arancel regulado) | Comprador | Tarifa fijada por el Estado según precio y extensión |
| Registro de la Propiedad | Comprador | Arancel proporcional al precio de la compraventa |
| AJD (Actos Jurídicos Documentados) | Comprador | Impuesto autonómico, varía entre el 6 % y el 10 % según comunidad |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | Vendedor | Tributo municipal sobre el incremento de valor del terreno |
| IRPF por ganancia patrimonial | Vendedor | Tributo estatal, depende de la ganancia real y del tiempo de tenencia |
Si pactas por escrito un reparto distinto, el notario lo hará constar, pero los impuestos cuyo sujeto pasivo fija la ley no se pueden mover por contrato.
Errores típicos en compraventas entre particulares en España
- Firmar arras sin distinguir entre penitenciales (permiten arrepentirse perdiendo la señal) y confirmatorias (obligan a cumplir o a indemnizar por daños).
- Omitir el certificado de eficiencia energética: obligatorio para escriturar.
- No comprobar la nota simple registral antes de pagar; pueden aparecer hipotecas o embargos ocultos.
- Olvidar la cláusula de sumisión a los tribunales del lugar del inmueble; evita pleitos lejos.
México: contrato de compraventa de inmueble entre particulares
En México la compraventa inmobiliaria se regula por el Código Civil Federal, pero la operación concreta la rigen los códigos civiles de cada estado y la actividad de los notarios públicos estatales. La transmisión del dominio frente a terceros exige escritura pública e inscripción en el Registro Público de la Propiedad de la entidad correspondiente. Los importes de esta sección se expresan en pesos mexicanos (MXN).
Forma del contrato y escritura ante notario en México
Aunque un contrato privado firmado entre las partes genera obligaciones entre ellas, sólo la escritura pública notarial permite inscribir el cambio de propietario y oponerlo a terceros. Para conocer los modelos de contrato privado disponibles se puede recurrir a recursos como el modelo de contrato privado de compraventa de derechoenmexico.mx, aunque conviene tener presente que ese documento, por sí solo, no sustituye a la escritura.
- Revisar la partida registral en el Registro Público de la Propiedad del estado.
- Acudir al notario con identificaciones oficiales (INE o pasaporte), CURP, comprobante de domicilio y documentos del inmueble.
- El notario redacta la escritura, identifica a las partes, lee el documento y lo firma.
- Se paga el impuesto sobre adquisición de inmuebles (o su equivalente estatal) y los derechos registrales.
- El notario envía la escritura al Registro Público para su inscripción.
Los honorarios notariales en México dependen de cada entidad y del valor del inmueble; el arancel suele ser proporcional y se publica en la ley de ingresos del estado.
Pago, impuestos y registro en México
La carga fiscal de la compraventa en México combina tributos federales y locales. Las cifras concretas dependen del estado y del municipio, por lo que el siguiente cuadro resume los conceptos principales.
| Concepto | Quién lo paga | Observaciones |
|---|---|---|
| ISR por enajenación | Vendedor | Tasa progresiva sobre la ganancia; puede eximir si el inmueble es casa habitación y se reinvierte |
| IVA (enajenación) | Vendedor | Aplica en ciertos supuestos, por ejemplo cuando la operación se realiza a través de constructions o ventas con reserva de dominio |
| Impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI) | Comprador | Cada estado fija su tarifa, del 2 % al 5 % del valor mayor entre catastral, operación o avalúo |
| Derechos de registro | Comprador | Cobrados por el Registro Público de la Propiedad de cada entidad |
| Honorarios notariales | Comprador (por costumbre) | Proporcionales al valor del inmueble, según el arancel estatal |
Ejemplo: por una compraventa de 2.000.000 MXN en una entidad con ISAI del 3 %, el comprador paga 60.000 MXN sólo de impuesto local, sin contar notario ni registro.
Errores que se ven en México al vender entre particulares
- Confundir contrato privado con escritura: el primero obliga entre las partes pero no se inscribe.
- No revisar gravámenes en el Registro Público: embargos, Hipoteca o adeudos municipales suelen aparecer en la partida.
- Ignorar los valores catastrales y de avalúo: la base del ISAI es el mayor entre tres valores, y gravar sobre el precio pactado siendo inferior al catastral no ahorra impuestos.
- Desconocer la obligación estatal de presentar avisos ante el SAT por la enajenación.
Argentina: boleto de compraventa y escritura traslativa
En Argentina el Código Civil y Comercial de la Nación regula la compraventa y, para inmuebles, mantiene la exigencia de escritura pública e inscripción registral para transferir el dominio. El boleto es muy usado como paso previo, pero por sí solo no transfiere la propiedad. Los importes de esta sección se expresan en pesos argentinos (ARS).
Boleto de compraventa en Argentina y sus efectos
El boleto de compraventa es un documento privado, a veces firmado ante escribano o con firmas certificadas, por el que las partes se obligan a escriturar en un plazo determinado. Es un título de obligación válido: si el vendedor no cumple, el comprador puede exigir la escrituración por vía judicial. Pero el boleto no transfiere el dominio; sólo lo hace la escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad Inmueble.
- Permite fijar precio, plazo para escriturar y cláusulas de ajuste.
- Suele acompañarse de una seña (normalmente entre el 10 % y el 30 % del precio).
- Si el comprador paga más del 25 % del precio y el vendedor no escrituró, puede pedir la escrituración forzada.
- El riesgo principal es que entre el boleto y la escritura el inmueble cambie de titular o sufra embargos.
Mientras el inmueble no esté escriturado e inscripto a tu nombre, el dominio sigue siendo formalmente del vendedor, por más que vivas allí y hayas pagado casi todo.
Escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad en Argentina
- El comprador pide un certificado de inhibiciones y el vendedor un certificado de dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción.
- Escribano elegido por el comprador verifica la documentación y redacta la escritura.
- Las partes se presentan ante el escribano con DNI y constancia de CUIT/CUIL; el escribano identifica, lee y firma.
- Se abonan los impuestos (sellado, ITI o similar) y los honorarios del escribano.
- El escribano inscribe la escritura en el Registro; la tradición opera desde la inscripción.
Los honorarios de los escribanos en Argentina son regulados por cada colegio profesional y suelen ser proporcionales al valor del acto.
Errores frecuentes en la compraventa entre particulares en Argentina
- Confiar en que el boleto basta para tener derechos frente a terceros: mientras no haya escritura e inscripción, no hay dominio.
- No verificar deudas de expensas, impuestos o servicios: muchas pasan al nuevo titular si no se pacta lo contrario.
- Adelantar sumas importantes sin notarial en escritura ni cláusulas penales claras.
- Olvidar el certificado de dominio y de inhibiciones antes de firmar el boleto.
Chile: contrato de compraventa de inmueble entre particulares
En Chile la compraventa de inmuebles se rige por los arts. 1.793 a 1.896 del Código Civil de Chile, con escritura pública obligatoria e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (CBR) para que el dominio pase al comprador. Los importes de esta sección se expresan en pesos chilenos (CLP).
Escritura pública e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces en Chile
El contrato, por sí solo, es sólo un título traslaticio: no transfiere el dominio. La tradición opera por inscripción en el CBR. Por eso, sin escritura pública más inscripción, no hay propiedad oponible a terceros.
- Pedir al vendedor un certificado de dominio vigente y de hipotecas y gravámenes en el CBR.
- Acudir a la notaría con cédulas de identidad de ambas partes y la documentación del inmueble.
- El notario redacta la escritura, identifica a las partes, da lectura pública y firma.
- Se paga el impuesto territorial y los aportes al CBR.
- La escritura se presenta al CBR para su inscripción; el dominio se transfiere al comprador desde la inscripción.
Los derechos del Conservador son proporcionales al valor de la operación; los honorarios notariales también siguen un arancel regulado.
Impuestos y gastos en la compraventa en Chile
La carga fiscal y los gastos de la compraventa en Chile se reparten de la siguiente forma habitual, aunque las partes pueden pactar otra cosa:
| Concepto | Quién lo paga (por defecto) | Observaciones |
|---|---|---|
| Impuesto territorial (Contribuciones) | Vendedor | Aplica al período en curso y se prorratea hasta la fecha de inscripción |
| IVA (en primera venta de vivienda nueva) | Vendedor | Aplica si la venta es de inmuebles nuevos vendidos por la propia constructora o por el primer dueño tras la inscripción |
| Aporte al CBR (crédito y Derechos) | Comprador | Tarifa proporcional al precio, fijada por ley |
| Honorarios notariales | Comprador | Arancel regulado por el Ministerio de Justicia |
| Estudio de títulos | Comprador | Lo realiza un abogado y es clave para evitar vicios ocultos |
Si compras una vivienda usada de segunda o tercera venta, normalmente no hay IVA; lo que sí hay siempre es contribución territorial y derechos del Conservador.
Errores típicos en Chile: la promesa mal hecha y la falta de inscripción
- Firmar una promesa que incumple los requisitos del Código Civil: si falta alguno de los cuatro requisitos copulativos (escritura, contrato prometido válido, plazo o condición, especificación del contrato), no genera obligación de escriturar.
- Quedarse sólo con la promesa sin avanzar a la escritura e inscripción en el CBR.
- Olvidar la citación de evicción al vendedor si un tercero reclama el inmueble; sin ella se pierde el derecho a saneamiento.
- No revisar hipotecas, embargos o prohibiciones en el certificado del CBR antes de pagar.
Perú: contrato de compraventa de inmueble entre particulares
En Perú la compraventa inmobiliaria se regula por el Código Civil peruano, con intervención notarial obligatoria para la transferencia del dominio de inmuebles y la inscripción en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP). Los importes de esta sección se expresan en soles (PEN).
Escritura pública y elevación a escritura en Perú
El camino habitual empieza con un contrato privado llamado minuta, que después se eleva a escritura pública ante notario. Sólo la escritura pública inscrita en SUNARP transfiere el dominio frente a terceros.
- Revisar la partida registral del inmueble en SUNARP para verificar titular y cargas.
- Firmar la minuta con los datos de las partes, precio, forma de pago y plazo.
- Acudir a la notaría con DNI de ambos, partida registral actualizada y minuta.
- El notario eleva la minuta a escritura pública, identifica a las partes y firma.
- El notario o el comprador presentan la escritura en SUNARP para su inscripción.
Los honorarios notariales en Perú son fijados por cada notario y dependen del valor del acto; los derechos registrales ante SUNARP son públicos y proporcionales.
Impuestos y registro en Perú
La compraventa en Perú soporta tres figuras tributarias principales. La base imponible varía según el valor de la operación y los valores catastrales.
| Concepto | Quién lo paga | Observaciones |
|---|---|---|
| Impuesto a la Alcabala | Comprador | Aplica a la compra de inmuebles, con una base imponible que depende del valor de autovalúo y del precio; tiene tramo inafecto por primeros tramos del valor |
| Impuesto a la Renta (ganancia de capital) | Vendedor | Aplica si hubo ganancia entre el costo computable y el precio de venta, con tasa progresiva |
| Derechos registrales (SUNARP) | Comprador | Tarifa pública proporcional al valor del acto inscribible |
| Honorarios notariales | Comprador (por costumbre) | Libres, fijados por el notario; conviene cotizar |
Ejemplo: por una compraventa de 500.000 PEN con un autovalúo igual, y considerando el tramo inafecto estándar, el comprador puede terminar pagando alrededor de 12.000 PEN sólo de alcabala, sin contar notario ni registro.
Errores frecuentes en compraventas entre particulares en Perú
- Firmar la minuta sin verificar la partida registral en SUNARP: el vendedor puede no ser el titular o el inmueble puede tener gravámenes.
- Pagar en efectivo sin constancia: la trazabilidad del pago es clave ante cualquier disputa.
- Confundir donación con compraventa: si el precio es simbólico, la SUNARP y la SUNAT pueden reputar donación y exigir regularización tributaria.
- No considerar el plazo entre la escritura y la inscripción: mientras SUNARP no inscriba, el dominio sigue formalmente en cabeza del vendedor.
Datos verificados en octubre de 2026.
Preguntas frecuentes sobre la compraventa entre particulares
1. ¿Dónde consigo un modelo de contrato de compraventa de vivienda entre particulares en PDF?
En cada país los registros de la propiedad, los colegios notariales o las propias notarías publican plantillas gratuitas; en España el BOE difunde modelos orientativos de contrato privado, en México la PROFECO facilita formatos descargables y en Argentina el Colegio de Escribanos de cada provincia ofrece los suyos. Antes de firmar, conviene que un abogado local revise las condiciones para adaptarlas a la ley aplicable.
2. ¿Hay plantillas de contrato de compraventa de inmuebles en Word que se puedan editar?
Sí, casi todas las instituciones oficiales y notarías de los países hispanohablantes permiten descargar plantillas editables en Word o formatos similares. En Chile, por ejemplo, el Colegio de Abogados facilita modelos de promesa de compraventa; en Perú, SUNARP ofrece guías con cláusulas tipo; y en Colombia, las notarías disponen de formatos ajustados al Código Civil. Recuerda siempre personalizar los campos y validar el documento con un profesional.
3. ¿Qué debe incluir una plantilla de contrato de compraventa entre particulares para una vivienda?
Como mínimo, la identificación completa de comprador y vendedor, la descripción registral del inmueble, el precio y la forma de pago, la fecha de entrega, las arras si las hay y la cláusula de sometimiento a la ley del país donde está situado el bien. En España, México o Argentina el notario suele añadir cláusulas de gastos e impuestos según la normativa local, por lo que conviene revisar el modelo con asesoría jurídica del país correspondiente.
4. ¿Existe un modelo de contrato de compraventa de vivienda entre particulares en Word listo para usar?
Sí, los colegios notariales y asociaciones de consumidores publican modelos editables en Word que puedes adaptar a tu operación. Por ejemplo, la Procuraduría Federal del Consumidor de México dispone de formatos descargables, y en Chile el Servicio de Impuestos Internos facilita plantillas orientativas. Aun así, lo recomendable es que un abogado revise el documento antes de firmarlo para evitar cláusulas abusivas.
5. ¿Cómo es un modelo de contrato privado de compraventa en PDF?
Un contrato privado de compraventa es un documento firmado entre las partes sin intervención notarial, aunque en muchos países debe elevarse a escritura pública después. En España se exige para cantidades superiores a cierto umbral según la Ley de Enjuiciamiento Civil; en México, si el valor supera cierto monto, requiere formalizarse ante notario. Descargar un modelo oficial del país correspondiente garantiza que incluya las cláusulas mínimas legales.
6. ¿Dónde descargar un contrato de compraventa en PDF gratuito y válido?
Las fuentes oficiales más fiables son los portales de los ministerios de Justicia, registros de la propiedad y colegios notariales de cada país. En España, el BOE y el Colegio de Registradores; en México, la PROFECO y el Registro Público de la Propiedad de cada entidad; en Argentina, los Colegios de Escribanos provinciales. Verifica siempre que el modelo esté actualizado a la normativa vigente del país del inmueble.
7. ¿Se puede hacer un contrato de compraventa entre particulares en Word y después formalizarlo?
Sí, redactar el contrato en Word es solo el primer paso: sirve como borrador para que ambas partes revisen las condiciones. Luego debe elevarse a escritura pública ante notario para que tenga efectos registrales, algo obligatorio en España para transmitir el dominio y muy recomendable en México, Argentina, Chile, Perú y Colombia. Sin la escritura notarial, el comprador no podrá inscribir la propiedad a su nombre.
Fuentes
- Lex-inmobiliarioModelo Contrato Compraventa Vivienda Entre Particularesconsultado el 12/10/2026
- Profeco[PDF] contrato de compraventa de bien inmueble destinado a casa …consultado el 12/10/2026
- WonderContrato de Compraventa de Inmueble – Modelo Word y PDFconsultado el 12/10/2026
- Vlexcontrato compraventa modelo – vLexconsultado el 12/10/2026
- Properati¿Qué necesitas para firmar un contrato de compraventa en Perú?consultado el 12/10/2026