Contrato compraventa vivienda entre particulares: qué incluir

Contrato de compraventa de vivienda entre particulares: qué incluir y cómo cambia según el país

Qué es un contrato de compraventa de vivienda entre particulares y por qué no basta con firmarlo

Un contrato de compraventa de vivienda entre particulares es el acuerdo por el que una persona vende a otra la propiedad de una casa, un apartamento o un local, sin que intervenga una promotora ni una inmobiliaria. Las partes son, por un lado, el propietario que transmite el dominio y, por otro, el comprador que paga el precio acordado. Este contrato sirve para fijar precio, fecha, forma de pago y consecuencias si alguien incumple.

Pero la firma del contrato, por sí sola, rara vez transmite la propiedad. En los cinco países de esta guía, hace falta un paso adicional: elevar el pacto a escritura pública ante notario y, después, inscribirlo en el registro inmobiliario que corresponda a ese país. Hasta que esa inscripción no se produce, el comprador no es dueño frente a terceros. Un contrato privado solo genera obligaciones personales entre comprador y vendedor.

Tabla comparativa: compraventa de vivienda entre particulares en España, México, Argentina, Chile y Perú

País	Nombre del contrato	Ley que lo regula	Forma obligatoria	Autoridad ante quien se firma	Registro donde se inscribe	Dato clave
España	Contrato de compraventa (a veces llamado contrato privado de compraventa)	Código Civil español y normativa autonómica	Escritura pública ante notario para que sea oponible a terceros	Notario	Registro de la Propiedad	Las comunidades autónomas fijan el tipo del ITP y los requisitos autonómicos
México	Contrato privado de compraventa, contrato preparatorio y, al final, escritura	Código Civil Federal y código civil de la entidad federativa donde está el inmueble	Escritura pública ante notario para inscribir; el contrato privado no inscribe	Notaría pública	Registro Público de la Propiedad de la entidad	Las reglas de forma y de capacidad varían por estado
Argentina	Boleto de compraventa y escritura	Código Civil y Comercial de la Nación	Escritura pública para transmitir dominio; el boleto por sí solo no inscribe	Escribano público	Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia	Si el comprador pagó al menos el 25 % del precio, el boleto impide embargos de terceros
Chile	Contrato de compraventa y, a veces, promesa de compraventa previa	Código Civil de Chile	Escritura pública ante notario para inmuebles	Notario	Conservador de Bienes Raíces	La promesa del art. 1.554 exige cuatro requisitos copulativos; sin todos, no obliga
Perú	Contrato de compraventa, que suele iniciarse como minuta	Código Civil peruano	Escritura pública para inscribir en los registros públicos	Notario	SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos)	Sin escritura inscrita, la venta no es oponible a terceros; los requisitos formales no se detallan en las fuentes consultadas

España: contrato de compraventa de vivienda entre particulares

En España, la compraventa de una vivienda entre particulares se apoya en tres normas principales: el Código Civil español, que regula el contrato en sí, la Ley Hipotecaria, que organiza la inscripción en el Registro de la Propiedad, y la Ley de Propiedad Horizontal cuando la vivienda forma parte de un edificio con elementos comunes. A ellas se suman las normas tributarias autonómicas, porque cada comunidad autónoma aplica su propio tipo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y, en muchos casos, fija requisitos adicionales para inscribir. Un comprador que llega de fuera suele descubrir la importancia del reparto interno del ITP solo cuando firma en notaría.

Qué forma es obligatoria en España y por qué el contrato privado no basta

La regla general para la transmisión del dominio de un inmueble en España es la exigencia de escritura pública otorgada ante notario. Esta exigencia se apoya en la normativa notarial e hipotecaria, y se publica en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Un contrato privado, por muy detallado que esté, solo crea obligaciones entre las partes: es válido para reclamar el cumplimiento, pero no para hacer efectivo el derecho de propiedad frente a un tercero que inscriba antes. Por eso, en la práctica, las operaciones se cierran en dos actos: contrato privado o precontrato (con arras) para fijar las condiciones, y escritura pública ante notario para que la venta quede perfeccionada frente a todos.

Cláusulas habituales del modelo español entre particulares

Precio total en euros (EUR), con su importe en número y letra, y forma de pago (transferencia, cheque bancario o, en parte, mediante hipoteca del comprador).
Señal o arras (confirmatorias o penitenciales), con la cantidad entregada, su porcentaje sobre el precio (habitualmente entre el 5 % y el 10 %) y qué pasa si una parte incumple (perdidas o devolución doblada).
Condición suspensiva por hipoteca: la venta queda en suspenso si el banco no concede el préstamo al comprador en un plazo concreto (por ejemplo, 30 o 45 días).
Certificado de eficiencia energética de la vivienda, exigible para vender.
Reparto de gastos: notario, registro, plusvalía municipal (IIVTNU) e ITP en la comunidad autónoma donde radique la vivienda.
Sometimiento expreso a los Juzgados de una ciudad concreta, para evitar dudas si surge litigio.

Errores típicos en la compraventa de vivienda en España

Firmar sin comprobar la referencia catastral del inmueble, dato que ahora exige la notaría para inscribir.
No pactar por escrito quién paga la plusvalía municipal, porque la regla supletoria no siempre coincide con lo que esperaba cada parte.
Confundir arras confirmatorias con penitenciales, dos figuras con efectos muy distintos si alguien desiste.
Firmar el contrato de arras antes de que el comprador tenga un compromiso firme del banco; el banco puede negarse y disparar la condición suspensiva.

México: contrato de compraventa de vivienda entre particulares

En México, la compraventa de vivienda se rige, a nivel federal, por el Código Civil Federal, pero en la práctica el documento se ajusta al código civil de la entidad federativa (estado) donde está el inmueble. Esta distinción importa: las reglas de capacidad, de forma, de copropiedad y de régimen matrimonial cambian entre estados, y un mismo modelo puede servir en una entidad y ser inválido en otra. La transmisión exige escritura pública ante notario y su posterior inscripción en el Registro Público de la Propiedad de la entidad.

Contrato privado de compraventa y escritura pública en México

En México circulan modelos como el contrato privado de compraventa publicado en Derecho en México, pensado como un primer acercamiento entre las partes. Ese documento es útil para fijar precio y arras, pero no sustituye a la escritura pública: la transmisión del dominio solo se perfecciona cuando un notario otorga la escritura y el Registro Público la inscribe. Mientras esa inscripción no se produce, el comprador tiene un derecho personal contra el vendedor, no un derecho real oponible frente a terceros.

Cláusulas habituales del modelo mexicano entre particulares

Precio en pesos mexicanos (MXN) con su equivalente en moneda nacional y, en su caso, referencia al tipo de cambio del día.
Anticipo o arras, con su monto, su naturaleza (penal o confirmatoria) y las consecuencias del incumplimiento.
Declaraciones del vendedor sobre gravámenes: que la vivienda está libre de hipoteca, embargo o limitación de dominio.
Régimen de Propiedad en Condominio, si la vivienda forma parte de un condominio, con referencia a las cuotas y al Reglamento.
Gastos de escrituración según la costumbre de la plaza: por ejemplo, comprador paga notario e Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, y vendedor paga el Impuesto sobre la Renta por la ganancia.
Cláusulas de incumplimiento, que fijan penalidades o la rescisión del contrato si una parte no firma la escritura en el plazo pactado.

Errores típicos en la compraventa de vivienda en México

Confiar en que un contrato privado transmite la propiedad por el solo hecho de estar firmado.
No verificar en el Registro Público que el vendedor figura como dueño y que no hay gravámenes o embargos vigentes.
Omitir la firma del cónyuge cuando el inmueble es bien social, lo que puede dejar la venta expuesta a una acción de nulidad por parte del otro.
Mezclar reglas de un estado con las de otro al usar modelos descargables pensados para una entidad concreta.

En México, el camino seguro es siempre el mismo: contrato privado para negociar, escritura ante notario para formalizar, Registro Público para que la venta valga frente a todos.

Argentina: contrato de compraventa de vivienda entre particulares

En Argentina, la compraventa inmobiliaria entre particulares se rige por el Código Civil y Comercial de la Nación. La operación no se cierra hasta que un escribano público otorga la escritura y esta se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia donde está radicado el bien. Hasta ese momento, el comprador puede tener un derecho personal (por boleto), pero no es dueño frente a terceros.

Boleto de compraventa y escritura pública en Argentina

La figura del boleto de compraventa (también llamado boleto de compraventa inmobiliaria) aparece recogida y explicada en modelos como el de Wonder Legal Argentina. El boleto fija precio, condiciones y plazo para escriturar; por sí solo no transmite el dominio, pero si el comprador pagó al menos el 25 % del precio, la ley le reconoce protección frente a embargos de terceros. La transmisión del dominio llega con la escritura pública, que el escribano labrará y que luego inscribirá en el Registro de la Propiedad de la provincia.

Cláusulas habituales del modelo argentino entre particulares

Precio en pesos argentinos (ARS), con su monto en números y letras, y forma de pago (transferencia, dólares físicos o mixtas).
Señal o anticipo, su porcentaje sobre el precio y el destino del dinero si hay desistimiento.
Autorización expresa del cónyuge o conviviente cuando el inmueble es bien ganancial o, aun siendo propio, es la vivienda familiar.
Intervención del escribano elegido (de común acuerdo o por sorteo), con plazo y gastos a su cargo.
Declaración del vendedor sobre deudas: expensas comunes, impuestos municipales, servicios y gravámenes.
Compromiso de libre entrega del inmueble en la fecha pactada, bajo apercibimiento de ejecutar por incumplimiento.

Errores típicos en la compraventa de vivienda en Argentina

Creer que el boleto transmite propiedad sin escriturar e inscribir.
Olvidar la firma del cónyuge o conviviente inscripto, requisito que puede declarar nula la operación cuando el inmueble es vivienda familiar o bien ganancial.
No consultar el Registro de la Propiedad provincial para verificar titularidad e inhibiciones.
Usar modelos descargables de otros países, que manejan términos (escribano, boleto, inhibiciones) sin equivalente local.

En Argentina, sin la firma del cónyuge cuando corresponde y sin la inscripción registral, el comprador puede pagar el precio y quedar atrapado con un boleto que la ley no llega a convertir en dominio.

Chile: contrato de compraventa de vivienda entre particulares

En Chile, la compraventa se regula en los artículos 1.793 a 1.896 del Código Civil de Chile. La regla de fondo es clara: para inmuebles se exige escritura pública ante notario y, después, inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (CBR) para que el derecho del comprador sea oponible a terceros. Los muebles, en cambio, se perfeccionan por el solo acuerdo entre las partes, sin necesidad de escritura.

Escritura pública e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces en Chile

La exigencia de escritura pública para inmuebles se apoya en el Código Civil chileno y se publica a través del Sistema de Información Legal de la Biblioteca del Congreso Nacional. En la práctica, una compraventa inmobiliaria suele nacer como promesa de compraventa (art. 1.554 del mismo Código), que fija precio, condiciones y un plazo para firmar la escritura definitiva. La transferencia efectiva del dominio exige la escritura pública y la inscripción en el CBR; sin inscripción, no hay oponibilidad frente a un tercero que inscriba antes.

Cláusulas habituales del modelo chileno entre particulares

Precio en pesos chilenos (CLP), con su monto y forma de pago (generalmente una parte al firmar la promesa y el resto al escriturar).
Monto y naturaleza de la señal o arras, distinguiendo si son confirmatorias (sanean el incumplimiento) o penitenciales (permiten arrepentirse).
Promesas de compraventa del art. 1.554 del Código Civil: deben constar por escrito, señalar contrato prometido y plazo o condición para suscribirlo.
Declaración del vendedor sobre hipotecas, embargos y litigios, con deslinde expreso del inmueble.
Citación de evicción: si un tercero reclama el dominio, el comprador debe citar al vendedor antes de contestar la demanda.
Cláusula penal para el caso de incumplimiento, que fija indemnización fija o porcentual.

Errores típicos en la compraventa de vivienda en Chile

Firmar una promesa sin los cuatro requisitos copulativos del art. 1.554 (constar por escrito, contrato prometido no ineficaz, plazo o condición, y especificación); falta uno y la promesa no produce obligación alguna.
Olvidar citar de evicción al vendedor antes de contestar la demanda, con lo que se pierde el derecho a que el vendedor responda.
Confundir el comprobante del Registro Civil con título de dominio: el título es la escritura inscrita en el CBR.

Perú: contrato de compraventa de vivienda entre particulares

En Perú, la compraventa de inmuebles se rige por el Código Civil peruano, con intervención obligatoria de notario para elevar el pacto a escritura pública. Una vez otorgado el documento, debe inscribirse en los registros públicos a cargo de la SUNARP, sin lo cual el derecho del comprador no es oponible a terceros. La forma del contrato y los requisitos formales no se detallan en las fuentes consultadas para este artículo, por lo que conviene confirmar el paso concreto con la notaría de la plaza.

Forma del contrato y rol de la SUNARP en Perú

La compraventa de inmuebles se prueba por escrito y se inscribe en los registros públicos para que el derecho del comprador sea oponible, según el Código Civil peruano, disponible en el portal de la Biblioteca y herramientas legales del Congreso de la República del Perú. En la práctica, el documento suele llamarse minuta mientras lo revisa la notaría; tras la elevación a escritura pública, se procede a inscribir en la SUNARP, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, organismo competente en materia registral.

Cláusulas habituales del modelo peruano entre particulares

Precio en soles (PEN), con su monto y forma de pago (inicial más saldo a la firma de la escritura).
Monto de la inicial o arras y, según el caso, su carácter de confirmatorias o penitenciales.
Declaración de ambos cónyuges cuando el bien es social, requisito sin el cual la venta puede ser impugnada.
Referencia a la partida registral del inmueble, para identificarlo de forma inequívoca.
Pacto sobre gastos notariales y registrales: por costumbre, el comprador asume notariales y registrales y el vendedor asume el Impuesto a la Renta por la ganancia de capital.
Cláusula penal por incumplimiento, con monto o porcentaje del precio.

Errores típicos en la compraventa de vivienda en Perú

Aceptar minutas que nunca llegan a elevarse a escritura pública, con lo que la operación no se formaliza.
No verificar la partida registral en SUNARP antes de pagar cualquier suma.
Copiar cláusulas de modelos extranjeros, que pueden no encajar con el Código Civil peruano o con la notaría local.

En Perú, sin escritura pública e inscripción en la SUNARP, cualquier pago extra de la inicial queda en tierra de nadie y la venta sigue siendo del antiguo dueño frente a terceros.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de compraventa entre particulares

1. ¿Dónde consigo un modelo de contrato de compraventa de vivienda en PDF que sirva entre particulares?

Puedes usar una plantilla en PDF con cláusulas de identificación de las partes, descripción del inmueble (inscripción registral, linderos, superficie), precio, forma y fecha de pago, entrega de llaves, y firma de ambas partes. En España el Colegio de Registradores publica modelos de contrato privado de arras; en México, el Colegio de Notarios de cada estado; en Argentina, en la página del Colegio de Escribanos de tu provincia; en Chile, el Conservador de Bienes Raíces; y en Perú, la Sunarp.

2. ¿Qué debe llevar una plantilla básica de contrato de compraventa entre particulares?

Una plantilla útil para particulares debe incluir datos completos de comprador y vendedor, descripción registral del inmueble con su referencia catastral o folio real, precio total, forma de pago y arras, fecha de firma, condición suspensiva si hay hipoteca, distribución de gastos y de tributos según cada país, y firmas reconocidas ante notario o escribano. Lo demás, como cláusulas de penalización o renuncia a derechos, se ajustan a la legislación civil o comercial del país concreto.

3. ¿Hay un modelo editable en Word para comprar o vender un inmueble entre dos personas sin agentes?

Sí, existen modelos editables en Word para compraventa entre particulares con apartados rellenables: datos, finca, precio, arras y firma. Conviene revisarlos con un abogado local porque en España rigen los artículos del Código Civil sobre compraventa, en México el Código Civil de cada entidad, en Argentina el Código Civil y Comercial de la Nación, en Chile el Código Civil chileno y en Perú el Código Civil peruano, y los plazos o impuestos cambian.

4. ¿En qué cambia el contrato de compraventa de vivienda cuando es entre familiares?

Entre familiares se aplican las mismas normas civiles que entre desconocidos, pero hay particularidades fiscales: en España se tributa en el IRPF por la diferencia entre el valor de venta y el de adquisición; en México, el ISR puede tener reglas distintas si se acredita la donación previa; en Argentina están exentas las ventas de vivienda cuando el vendedor es el padre, madre o hijo con destino a casa habitación; en Chile, el SII exige acreditar el valor comercial; y en Perú, la SUNAT evalúa la operación como onerosa aunque haya parentesco.

5. ¿Dónde descargar una plantilla de contrato de compraventa en Word para una vivienda?

Puedes descargar plantillas en Word desde los colegios profesionales y notarías de cada país: en España, el Colegio de Notarios y el Consejo General del Notariado; en México, los Colegios de Notarios estatales; en Argentina, los Colegios de Escribanos provinciales; en Chile, las notarías y el Conservador de Bienes Raíces; y en Perú, las notarías y la Sunarp. Aun así, conviene que un abogado revise la plantilla antes de firmar, porque cada país exige cláusulas distintas.

Fuentes

Lex-inmobiliarioModelo Contrato Compraventa Vivienda Entre Particularesconsultado el 13/10/2026
WonderContrato de Compraventa de Inmueble – Modelo Word y PDFconsultado el 13/10/2026
AbogadosinmobiliariosContrato privado de compraventa entre particulares en Perúconsultado el 13/10/2026
Profeco[PDF] contrato de compraventa de bien inmueble destinado a casa …consultado el 13/10/2026
OcuDescargar modelo de contrato de compraventa vivienda – OCUconsultado el 13/10/2026