Qué es y para qué sirve
El contrato de compraventa de vivienda es el acuerdo por el que una persona se obliga a entregar un inmueble y la otra a pagar un precio en dinero. A partir de ese momento nacen derechos y obligaciones para ambas partes: pagar, entregar, sanear, responder por vicios y, sobre todo, formalizar el cambio de dueño ante la autoridad que corresponda en cada país.
Revisarlo antes de firmar no es un capricho: protege al comprador frente a cargas ocultas, deudas del condominio, impuestos sin pagar o diferencias de superficie, y protege al vendedor frente a cobros incompletos o reclamaciones tardías. Una compraventa bien hecha se inscribe, se opone a terceros y se ejecuta sin sorpresas.
Elementos comunes a casi todos los países
Aunque la ley cambia de un país a otro, casi todos los ordenamientos hispanohablantes comparten tres elementos copulativos. Si falta uno, no hay compraventa válida.
- Consentimiento libre de vicios: error, dolo o violencia pueden anular el contrato.
- Cosa comerciable y determinada: el inmueble debe existir, estar identificado y no ser de comercio prohibido.
- Precio real y serio en dinero: si es íntegramente otra cosa, no es compraventa sino permuta.
A partir de ahí, cada uno añade sus formalidades: escritura pública, inscripción registral, intervención de notario o escribano, y tributos propios. El detalle cambia por completo de un país a otro, así que lo que sigue aterriza país por país.
España: cómo se regula la compraventa de vivienda
En España la compraventa de vivienda se regula en el Código Civil, con principios como la obligación de saneamiento por evicción y vicios ocultos, y se complementa con la Ley de propiedad horizontal cuando hay elementos comunes. El control de legalidad corresponde al notario, que autoriza la escritura, y al Registro de la Propiedad, donde se inscribe para que el cambio de dueño sea oponible a terceros.
El consumidor que compra vivienda recibe además la protección informativa del Real Decreto 515/1989 sobre protección de los consumidores en la compraventa, que obliga a entregar información veraz sobre el inmueble.
Forma del contrato y transmisión de la propiedad en España
En España la transmisión de la vivienda no se completa con un contrato privado: exige escritura pública ante notario y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad para que sea oponible a terceros.
- Reservar o firmar precontrato con arras (ante notario o en documento privado).
- Solicitar al notario la escritura de compraventa, con cita previa y aportación de escrituras previas, certificados de deuda y cédula de habitabilidad si procede.
- Firmar la escritura pública ante notario, que lee las cláusulas, identifica a las partes y liquida el ITP o el IVA en su oficina.
- Inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad del lugar donde está el inmueble para que el comprador figure como titular.
Sin inscripción, el comprador es dueño entre las partes, pero su derecho puede verse afectado por cargas o ventas que un tercero inscriba antes.
Qué se pacta en el contrato de vivienda en España
- Precio total y forma de pago: señalización de la entrega inicial, aplazado y entrega final.
- Arras: confirmatorias (obligan a cumplir) o penitenciales (permiten desistir perdiendo la señal).
- Condición suspensiva: por ejemplo, concesión de hipoteca o ausencia de cargas.
- Hipoteca: si el comprador financia, el banco interviene en la misma escritura.
- Vicios ocultos: el vendedor responde durante seis meses por defectos ocultos graves.
- Garantía por evicción: si un tercero reclama la propiedad, el vendedor responde conforme al Código Civil español.
El organismo competente en España es la notaría que autoriza la escritura y el Registro de la Propiedad de la provincia correspondiente.
Coste aproximado y tributos en España
Un piso de 200.000 euros (EUR) en España suele movilizar, aparte del precio, entre un 8 % y un 12 % adicional entre tributos y gastos.
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| Precio del inmueble | 200.000 EUR |
| ITP (vivienda usada, 8-10 % según comunidad) | 16.000-20.000 EUR |
| IVA (obra nueva, 10 %) | 20.000 EUR |
| Notaría (arancel oficial) | 800-1.000 EUR |
| Registro de la Propiedad | 400-600 EUR |
| Gestoría | 300-500 EUR |
La cuota varía por comunidad autónoma y por el valor real del inmueble, así que conviene pedir un cálculo previo en la notaría elegida.
México: cómo se regula la compraventa de vivienda
En México la compraventa de inmuebles se rige por el Código Civil Federal a nivel federal, pero cada estado tiene su propio código civil con reglas complementarias. La Ley de Vivienda marca principios generales de política habitacional, aunque la operación concreta se somete a la ley civil local y a la práctica notarial.
El notario autoriza la escritura y el Registro Público de la Propiedad (inmobiliario en cada entidad) inscribe la operación para que el cambio de dueño quede registrado frente a terceros.
Formalidad del contrato y Registro Público en México
En México la compraventa de inmuebles se perfecciona por escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad de la entidad correspondiente, surtiendo efectos frente a terceros desde su inscripción. La autoridad registral es cada Registro Público local, dependiente del gobierno estatal, y la autoridad notarial es el notario con patente vigente en esa entidad.
Modalidades ad corpus y ad mensuram en México
| Modalidad | Cómo se fija el precio | Efecto si hay diferencia de superficie | Uso típico |
|---|---|---|---|
| Ad corpus | Precio alzado por el inmueble con sus áreas delimitadas | Difícilmente modificable; solo error grave acreditado | Casas con superficie bien definida y precio global |
| Ad mensuram | Precio por unidad de medida (m²) | Rectificable si hay documentos que acrediten error en el cálculo | Terrenos o inmuebles donde los metros cuadrados son determinantes |
La elección se hace en la cláusula de precio y debe reflejarse en la escritura para que el Registro Público inscriba correctamente.
Documentos y declaraciones en el contrato mexicano
- Antecedentes del inmueble: metros de terreno y construcción, título de propiedad.
- Uso de suelo: certificado que acredite aptitud habitacional.
- Comprobantes de servicios: electricidad y agua al corriente.
- Impuesto predial: último recibo pagado.
- Declaración de libre de gravámenes: sin hipotecas, embargos o servidumbres no declaradas.
- Declaración de libre de comodatos: el inmueble no está cedido en uso a terceros.
- Identidad de las partes: datos del comprador y del vendedor, persona física o sociedad mercantil.
- Firma del notario y de las partes en la escritura pública.
Karla compra un departamento de 1.800.000 pesos mexicanos (MXN) en Guadalajara: paga 360.000 MXN de enganche (20 %), firma escritura ante notario local y abona alrededor de 35.000 MXN entre notaría, Registro Público y derechos registrales, más el ISR que corresponda si la operación grava al vendedor.
Argentina: cómo se regula la compraventa de vivienda
En Argentina la compraventa de inmuebles se rige por el Código Civil y Comercial de la Nación y se formaliza en escritura pública por un escribano público. La inscripción se hace en el Registro de la Propiedad Inmueble de cada provincia, que es la autoridad registral local, sin cuyo asiento el cambio de dueño no es oponible frente a otros.
La guía de modelos y requisitos del contrato de compraventa de inmueble resume las obligaciones de las partes y los casos en que el cónyuge debe asentir.
Boleto de compraventa frente a escritura pública en Argentina
| Aspecto | Boleto de compraventa | Escritura pública |
|---|---|---|
| Obligatoriedad | Por escrito obligatorio para que la operación sea oponible | Requerida para la transmisión del dominio |
| Transmisión del dominio | No transmite; es un derecho personal a obtener la escritura | Sí, una vez inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble |
| Seña habitual | 25 % del precio, señaliza la operación y, mientras se paga, dificulta embargos de terceros | No aplica: el precio se abona en la escritura |
| Inscripción registral | No se inscribe; se asienta en el Registro de la Propiedad solo cuando se eleva a escritura | Sí, en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia |
El boleto conviene para reservar la operación y pactar plazo y condiciones; la escritura es la que convierte al comprador en titular registral.
Bienes gananciales y vivienda familiar en Argentina
En Argentina, según el Código Civil y Comercial de la Nación, no se puede vender la vivienda familiar ni un bien ganancial sin la firma o asentimiento del cónyuge o conviviente con unión inscripta. La norma exige esa firma aunque el inmueble esté a nombre de uno solo, si constituye el hogar conyugal o si es bien ganancial por adquirirse durante el matrimonio.
El organismo encargado de controlar esa intervención es el escribano público, que verifica la identidad y el vínculo, y luego el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia donde está asentado el inmueble.
Esquema de gastos y tributos en Argentina
Lucía compra en CABA una unidad por 90.000.000 pesos argentinos (ARS). Los costos típicos, sin convertir a otra moneda, se reparten así:
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| Precio del inmueble | 90.000.000 ARS |
| Honorarios del escribano (arancel de ley) | 1.500.000-2.000.000 ARS |
| Sellos provinciales (varían por jurisdicción) | 2.000.000-3.000.000 ARS |
| Certificado de inhibiciones y dominio | 50.000 ARS |
| Inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble | 200.000-400.000 ARS |
Las alícuotas de sellos y los honorarios notariales cambian por provincia y se actualizan, así que conviene pedir un presupuesto escrito al escribano antes de firmar.
Chile: cómo se regula la compraventa de vivienda
En Chile la compraventa de inmuebles se rige por el Código Civil, cuyo art. 1.793 define el contrato, y los arts. 1.793 a 1.896 regulan las obligaciones del vendedor y del comprador. La tradición del dominio opera por inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (CBR) de Chile, que es el organismo registral competente. La escritura pública se autoriza ante notario, y los textos vigentes están en la Biblioteca del Congreso Nacional.
Título y tradición en la compraventa chilena
En Chile, según el Código Civil, el contrato de compraventa es un título traslaticio pero no transfiere el dominio por sí solo: la tradición del inmueble opera por inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Mientras esa inscripción no se practica, el comprador tiene un derecho personal contra el vendedor, pero su adquisición no es oponible a terceros que inscriban antes.
Promesa de compraventa y sus requisitos en Chile
La promesa de compraventa chilena exige cuatro requisitos copulativos, según el Código Civil de Chile:
- Constar por escrito.
- El contrato prometido no debe ser ineficaz.
- Un plazo o condición que determine la fecha en que se celebra.
- Especificación del contrato prometido.
Si falta uno, la promesa no produce obligación alguna y no hay acción para forzar la escritura definitiva. La autoridad chilena que interviene es el notario, que autoriza la escritura, y el Conservador de Bienes Raíces (CBR), que inscribe la tradición.
Saneamiento por evicción y obligaciones de las partes en Chile
El vendedor chileno debe entregar la cosa en el estado pactado, con accesorios y frutos pendientes, y debe saneamiento por evicción si un tercero le quita el inmueble por sentencia judicial. El comprador debe pagar el precio en la forma, plazo y lugar convenidos y recibir el inmueble asumiendo los gastos del recibo.
Diego compra un departamento en Santiago por 180.000.000 pesos chilenos (CLP); paga 18.000.000 CLP de seña, firma escritura y, antes de que un tercero le dispute la propiedad, debe citar de evicción al vendedor para conservar su derecho a indemnización. La citación de evicción se practica en el proceso judicial donde el tercero reclama, y la acción para exigir la indemnización prescribe en plazos que fija el Código Civil de Chile. El tribunal competente es el juzgado civil del lugar donde está el inmueble.
Perú: cómo se regula la compraventa de vivienda
En Perú la compraventa de vivienda se rige por el Código Civil peruano, y la formalidad se cumple ante notario con inscripción en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP). SUNARP es el organismo registral nacional, aunque la gestión se concreta en las oficinas registrales zonales. El notario autoriza la escritura pública y comprueba la capacidad, la titularidad y la libertad de gravámenes.
Formalidad e inscripción registral en Perú
En Perú la compraventa de vivienda exige escritura pública ante notario e inscripción en SUNARP para que el cambio de dominio quede oponible a terceros. El trámite se concreta en estos pasos:
- Verificar que el vendedor es titular y no tiene cargas en SUNARP (literal de propiedad y de cargas).
- Minuta firmada por las partes con cláusulas de precio, pago y entrega.
- Escritura pública otorgada ante notario, que da fe del acto y de la identidad de los comparecientes.
- Liquidación de impuestos: alcabala municipal y, si hay ganancia del vendedor, impuesto a la renta.
- Inscripción de la escritura en SUNARP para que el comprador figure como titular registral.
Cláusulas y pactos habituales en Perú
- Precio y forma de pago: moneda, monto y calendario de cuotas.
- Arras de confirmación: señal que confirma el contrato y obliga a su cumplimiento.
- Condición suspensiva: por ejemplo, aprobación de crédito bancario o verificación de superficies.
- Hipoteca: si el comprador financia, se constituye en la misma escritura.
- Transferencia de posesiones: fecha y condiciones en que el vendedor entrega el inmueble.
- Responsabilidad por vicios ocultos y por evicción según el Código Civil peruano.
- Penalidades por incumplimiento: cláusula penal que se activa ante el desistimiento.
La autoridad peruana competente para revisar el contrato es el notario, y para inscribirlo, la SUNARP del lugar donde se ubica el inmueble.
Costos estimados y tributos en Perú
Sofía compra en Lima un departamento usado por 500.000 soles (PEN). Los costos típicos, sin convertir a otras monedas, se reparten así:
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| Precio del inmueble | 500.000 PEN |
| Alcabala municipal (3 % del valor, con tramos y deducciones municipales) | 10.000-15.000 PEN |
| Honorarios notariales | 3.000-5.000 PEN |
| Inscripción en SUNARP (derechos registrales) | 400-600 PEN |
| Impuesto a la renta del vendedor, si corresponde | Variable según ganancia |
La alcabala depende del valor del inmueble y de la ordenanza de cada municipalidad, por lo que conviene revisar la tabla municipal antes de calcular el cierre.
Comprar una vivienda nunca es solo firmar: es verificar cargas, formalizar ante la autoridad correcta y registrar para que el derecho sea oponible. Si falta cualquier paso, el comprador queda expuesto.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de compraventa de vivienda
1. ¿Dónde puedo conseguir un modelo de contrato de compraventa de vivienda en PDF?
En España, notarías y registros publican modelos orientativos en sus portales; el documento final, eso sí, lo suele firmar un notario. En México, el Colegio de Notarios de cada estado y la PROFECO difunden formatos en PDF. Busca siempre el modelo oficial del país donde está el inmueble, ya que la ley aplicable cambia.
2. ¿Hay alguna plantilla de contrato de compraventa de inmueble en Word que pueda usar?
En Chile, el Conservador de Bienes Raíces y estudios jurídicos ofrecen plantillas editables en Word, aunque la escritura pública termina en notaría. En Colombia, notarías y la Superintendencia de Notariado comparten formatos descargables. Úsala solo como borrador: la versión definitiva la firma notario en el país correspondiente.
3. ¿Cómo es un contrato de compraventa de vivienda entre particulares en PDF?
En Argentina, el modelo entre particulares suele llamarse boleto de compraventa y se redacta por escrito con firmas certificadas en escribano. En Perú, el MINJUS y notarías difunden formatos en PDF para ventas directas sin inmobiliaria. La clave es incluir identificación de las partes, precio, forma de pago y datos registrales del inmueble.
4. ¿Existe una plantilla de contrato de compraventa de vivienda que pueda descargar gratis?
En España, el Consejo General del Notariado y el BOE ofrecen modelos gratuitos descargables en su web. En México, PROFECO y notarios estatales comparten plantillas sin costo, aunque el trámite final requiere notario. Revisa que la plantilla esté actualizada a la ley vigente del país del inmueble.
5. ¿Qué debe llevar una plantilla de contrato de compraventa entre particulares?
Incluye datos completos de comprador y vendedor, descripción registral del inmueble, precio y moneda local, forma y fecha de pago, y cláusula sobre quién asume gastos e impuestos. En España se añade la referencia catastral; en México, el RFC de las partes. Firma reconocida ante notario del país correspondiente.
6. ¿Cómo hago un modelo de contrato de compraventa entre particulares en Word?
En Chile, parte de un formato editable en Word con cláusulas obligatorias según el Código Civil chileno, especialmente sobre el precio y la entrega. En México, la PROFECO tiene modelos descargables para ventas directas entre personas físicas. Tras redactarlo en Word, llévalo a notaría para elevar a escritura pública.
7. ¿Qué cambia en un contrato de compraventa de vivienda entre familiares?
En España, las transmisiones entre familiares tributan por Impuesto de Sucesiones o por la modalidad de Transmisiones Patrimoniales según la comunidad autónoma, con reducciones aplicables. En México, las operaciones entre familiares suelen estar exentas del ISR bajo requisitos fiscales precisos. Conviene revisar la norma fiscal del país antes de firmar.
Fuentes
- LamudiContrato de Compraventa. Descarga el formato PDF y Word – Lamudiconsultado el 28/09/2026
- WonderContrato de Compraventa de Inmueble – Modelo Word y PDFconsultado el 28/09/2026
- ConceptosjuridicosContrato de Compraventa en Chile – Conceptos Jurídicosconsultado el 28/09/2026
- AbogadosinmobiliariosContrato privado de compraventa entre particulares en Perúconsultado el 28/09/2026
- Lex-inmobiliarioModelo Contrato Compraventa Vivienda Entre Particularesconsultado el 28/09/2026