Qué es un contrato de locación de vivienda y por qué cambia de un país a otro
Un contrato de locación de vivienda —también llamado arrendamiento, alquiler o arriendo según el país— es el acuerdo por el que una persona entrega temporalmente una casa o departamento a otra a cambio de una renta, con la obligación de devolverlo al final. El esquema es el mismo en cualquier sitio: alguien cede el uso, alguien paga por usarlo y la ley protege a las dos partes.
La diferencia está en los detalles, y los detalles importan. Cada país tiene su propia ley, su propio plazo mínimo o supletorio, su propio índice para subir la renta, su propio tipo de garantía y su propia autoridad para reclamar. Por eso un mismo problema —el casero no devuelve el depósito, el inquilino no paga dos meses, la renta se actualiza con un índice que ya no se publica— se resuelve con normas y tribunales distintos en Madrid, Ciudad de México, Buenos Aires, Santiago o Lima. Este artículo compara, país por país, lo que de verdad cambia.
Lo que casi todos los países comparten (y lo que ya cambia)
Hay un fondo común en casi todos los ordenamientos:
- Consentimiento y capacidad: el contrato exige acuerdo libre entre partes capaces; en cada país rigen las reglas generales de derecho civil.
- Renta y periodicidad: siempre hay una contraprestación en dinero y un calendario de pago, aunque el cómo (mensual, trimestral) lo fija la autonomía de la voluntad.
- Restitución: al terminar el contrato, el inmueble vuelve al dueño, en el estado pactado o, en su defecto, en el que se recibió.
- Buena fe: el cumplimiento de buena fe atraviesa toda la relación, desde la entrega hasta la devolución.
- Mora y obligaciones del inquilino: pagar a tiempo y conservar el bien son deberes casi universales, con consecuencias distintas si se incumplen.
Lo que ya cambia y conviene no dar por sentado:
- Plazo mínimo o supletorio y reglas de prórroga tácita.
- Índice de actualización de la renta (IPC, ICL, UVA, INPC, IPC del país, entre otros) y su periodicidad.
- Moneda en la que se pacta el canon y si se admite moneda extranjera.
- Garantías aceptadas (depósito, fianza, aval, seguro de caución, garantía propietaria) y sus topes.
- Autoridad competente para reclamar: juzgado civil, tribunal de inquilinato, oficina de consumo o instancia administrativa.
España: Ley de Arrendamientos Urbanos y zonas tensionadas
En España, el contrato de vivienda se rige por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), cuya vigilancia y difusión corresponde al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, a través del portal MIVAU. El Estado fija las reglas de fondo; cada comunidad autónoma puede desarrollar normativa complementaria en aspectos como el alojamiento temporal o la rehabilitación.
Cuando un municipio declara una zona de mercado residencial tensionado, el artículo 17 apartados 6 y 7 de la LAU limita la renta inicial del nuevo contrato. Esa declaración se publica en el BOE y obliga a arrendadores y a grandes tenedores a sujetarse a topes concretos. El sistema público SERPAVI permite consultar si una vivienda está en zona tensionada y qué índice le corresponde.
Renta inicial en zonas de mercado residencial tensionado
En una zona tensionada, en España, la renta del nuevo contrato no puede superar la última renta del contrato LAU vigente en los últimos cinco años sobre la misma vivienda, actualizada según la cláusula de actualización anual del contrato anterior, y sin que se trasladen al inquilino nuevas cuotas o gastos. Solo cabe superarla, como máximo, en un 10 % sobre esa renta, cuando se acredite alguno de los supuestos del artículo 17.7 LAU. Los supuestos de excepción son:
- Rehabilitación energética acreditada en los dos años anteriores, con ahorro de energía primaria no renovable del 30 % entre los certificados de eficiencia energética anterior y posterior.
- Mejoras de accesibilidad finalizadas en los dos años previos, conforme a la normativa aplicable.
- Contrato de diez o más años, o con derecho de prórroga potestativa del arrendatario de diez o más años.
Cuando la vivienda está en zona tensionada y no hubo contrato LAU en los últimos cinco años, el límite se fija conforme al sistema de índices de precios de referencia. Y si el arrendador es gran tenedor, ese sistema de índices se aplica siempre, con o sin contrato previo.
| Supuesto en zona tensionada (España) | Tope aplicable a la renta inicial |
|---|---|
| Vivienda con contrato LAU en los últimos 5 años | Renta anterior actualizada (índice del contrato previo) |
| Vivienda con contrato LAU en los últimos 5 años y excepción acreditada | Hasta un 10 % más sobre la renta anterior actualizada |
| Gran tenedor de vivienda en zona tensionada | Límite del sistema de índices de precios de referencia |
| Vivienda sin contrato LAU en los últimos 5 años, con resolución del Ministerio | Límite del sistema de índices de precios de referencia |
Plazo, prórroga tácita y actualización anual de la renta
El plazo mínimo legal del contrato de vivienda en España es de cinco años si el arrendador es persona física, ampliable a siete años si es persona jurídica, según la LAU. Si cumplido el plazo ninguna parte avisa con al menos cuatro meses de antelación (arrendador) o dos meses (arrendatario), el contrato se prorroga tácitamente por plazos anuales hasta tres años más, y dentro de ese periodo el arrendatario puede desistir con un preaviso mínimo de dos meses. La renta se actualiza cada año con el índice pactado en el contrato; si las partes no pactaron índice, se aplica la variación del IPC, según la LAU.
Gran tenedor de vivienda e índice de precios de referencia
Se considera gran tenedor, en España, al propietario de más de diez viviendas o de una superficie construida superior a 1.500 m² de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros. En zona de mercado residencial tensionado, la renta inicial de su nuevo contrato no puede superar el límite máximo del sistema de índices de precios de referencia previsto en el artículo 17.7 LAU. La Resolución de 16 de abril de 2026 de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana actualiza la determinación de esos índices. El sistema SERPAVI ofrece un rango de valores solo cuando la vivienda está en edificio de tipología residencial colectiva y con superficie construida entre 30 m² y un tope que publica el propio Ministerio; fuera de ese rango, conviene consultar la sede del Ministerio para evitar quedarse en el extremo del rango.
México: Código Civil Federal y Ley Federal del Trabajo no aplican aquí
En México, la vivienda se rige por el derecho civil, no por la laboral. El Código Civil Federal, publicado en el DOF el 26 de mayo de 1928, dedica los artículos 2398 a 2496 al arrendamiento de inmuebles. La Ley Federal del Trabajo, del 1 de abril de 1970 no se aplica al alquiler de una casa habitación: la vivienda no es una relación de trabajo subordinado, y meterla en ese cajón es un error frecuente. Los conflictos entre arrendador y arrendatario se tramitan en la jurisdicción civil y, en materia de consumo, ante la PROFECO, que actúa como conciliadora.
Conviene recordar algo obvio y olvidado: en México, además del Código Civil Federal, cada estado tiene su propio código civil con reglas de fondo distintas sobre fianzas, mejoras y plazos de prescripción. Lo que sigue aplica al Código Civil Federal y a la práctica más habitual en el centro del país; un contrato en Monterrey, Guadalajara o Mérida puede regirse por matices locales.
Plazo, garantía y depósito en el contrato de arrendamiento mexicano
El plazo en México es el libremente pactado por las partes, sin mínimo legal. A falta de plazo expreso, se entiende por años cuando se ha pagado renta anual, por meses cuando se paga mensualmente y por días en los demás casos, según el Código Civil Federal. El depósito de garantía típico es de uno a dos meses de renta, y la garantía más habitual recae en un fiador (con bien raíz propio, libre de gravamen y valor suficiente), un aval o un seguro de caución. La garantía debe quedar identificada por escrito y devolverse al terminar el contrato, descontando en su caso los daños verificados y los adeudos pendientes.
| Concepto en México | Práctica habitual | Base |
|---|---|---|
| Plazo | Libremente pactado | Código Civil Federal, libro sexto, parte especial |
| Depósito de garantía | 1 a 2 meses de renta | Pactado en el contrato |
| Garantía típica | Fiador, aval o seguro de caución | Pactado en el contrato |
| Moneda | Pesos mexicanos (MXN) | Pactado en el contrato |
Actualización de renta y moneda del contrato en México
En México, la renta se pacta en moneda nacional de curso legal: pesos mexicanos (MXN). La ley no obliga a actualizar la renta cada año, pero las partes pueden pactar un ajuste anual referenciado al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) que publica el INEGI, indicando mes base y periodicidad. Si se fija un ajuste, conviene precisar qué índice se usa y en qué fecha, porque a falta de esa referencia cualquier controversia se resuelve caso por caso.
En México, fijar el ajuste por INPC y el mes base cierra la puerta a discusiones cuando se renueva el canon.
Terminación anticipada, subarriendo y mejoras en México
Salvo pacto en contrario, el arrendatario en México puede subarrendar el inmueble, sin que el subarriendo cambie su responsabilidad ante el arrendador. Está obligado a conservar la vivienda en buen estado y a responder de los daños por su culpa o la de sus familiares, visitantes o dependientes. Una mejora útil pactada a cargo del arrendador sin plazo ni tope de gasto suele terminar en litigio: o se fija un presupuesto y un plazo, o se asume que el inquilino la descuenta de rentas futuras solo con autorización expresa.
Argentina: del Código Civil y Comercial al DNU 70/2023 y la Ley 27.742
En Argentina, la locación de vivienda se rige por el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN) en sus artículos 1187 a 1259, con las reformas del DNU 70/2023 y la Ley 27.742, vigentes desde finales de diciembre de 2023. Para los contratos celebrados antes de esa fecha sigue aplicándose el régimen anterior, la Ley 27.551, derogada por el DNU. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC) facilita un modelo de contrato y el empadronamiento en ARCA, la ex AFIP, donde deben registrarse los locadores.
Plazo, moneda e índice de actualización en Argentina
Con la reforma de 2023 en Argentina, ya no existe plazo mínimo legal de tres años: las partes pactan libremente. A falta de plazo, el plazo supletorio es de dos años para vivienda y de tres años para otros destinos, según el CCyCN. La moneda también es libre: se puede pactar en pesos argentinos (ARS) o en moneda extranjera, y el locatario no puede exigir el pago en una moneda distinta a la pactada. El índice de actualización es el que convengan las partes —ICL del BCRA, IPC del INDEC, UVA, CER u otro— y la periodicidad puede ser mensual, trimestral o semestral; si el índice elegido dejara de publicarse, se aplica uno análogo del INDEC o del BCRA.
| Aspecto en Argentina | Regla tras la reforma de 2023 | Base |
|---|---|---|
| Plazo | Libre; supletorio 2 años para vivienda | CCyCN, art. 1198 |
| Moneda | Libre: ARS o moneda extranjera | CCyCN, art. 1199 |
| Índice | Libre (ICL, IPC, UVA, CER u otro) | CCyCN, art. 1196 y ss. |
| Depósito | Monto y moneda libres; sin tope legal | CCyCN, art. 1196 |
Garantías, depósito y rescisión anticipada en Argentina
El depósito en Argentina carece de tope legal desde la reforma: el monto y la moneda se pactan libremente, no puede imputarse a cánones y se devuelve en el acto de restitución por un valor equivalente al último mes de alquiler. Las garantías son libres: el locador ya no está obligado a aceptar seguros de caución ni avales bancarios, y el garante se constituye como fiador solidario con renuncia a los beneficios de excusión, aviso y división, según el CCyCN.
La rescisión anticipada por el locatario tiene reglas claras:
- Antes del primer año de contrato, indemniza al locador con 1,5 meses de alquiler, con preaviso fehaciente.
- Después del primer año, la indemnización baja a 1 mes de alquiler, con el mismo preaviso.
- Con preaviso fehaciente de tres meses y al menos seis meses de contrato cumplido, la indemnización desaparece.
Por su parte, el locador puede resolver el contrato por cambio de destino, falta de conservación, falta de pago de dos períodos consecutivos o incumplimiento grave, con intimación fehaciente de diez días corridos antes del desalojo, según el CCyCN. La mora opera de pleno derecho, sin interpelación, e intereses a tasa activa del Banco Nación. Quien retenga el inmueble sin título debe una indemnización equivalente al doble del canon mensual vigente, calculada por día hasta la restitución efectiva.
Buenos Aires: modelo del IVC, Garantía+Fácil y certificación de firmas
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC) ofrece un modelo de contrato de locación de vivienda y un instructivo para completarlo, descargables en su portal. Los pasos para usarlo son:
- Empadronarse en ARCA (ex AFIP) como locador, siguiendo la guía paso a paso.
- Descargar el modelo y el instructivo del IVC y completar el contrato con los datos del inmueble, las partes, la renta, la moneda, el índice y la garantía.
- Certificar las firmas ante el IVC mediante el trámite de Certificación de Firmas, sin costo para inquilinos y propietarios.
- Si no hay garantía propietaria, recurrir a Garantía+Fácil, la herramienta del IVC que facilita el acceso al alquiler sin propiedad ofrecida como garantía.
- Ante cualquier incumplimiento, denunciar por el canal de la Ley 5859 de la Ciudad y pedir asesoría legal gratuita al propio IVC.
En CABA, el orden importa: primero ARCA, después el modelo del IVC, después la certificación de firmas; Garantía+Fácil entra cuando el locador no acepta garante con propiedad.
Chile: Ley de Arrendamiento de Predios Urbanos
En Chile, los arriendos de vivienda se rigen por la Ley 18.101, sobre Arrendamiento de Predios Urbanos, cuyo texto vigente se publica en el portal de la Biblioteca del Congreso Nacional. La ley excluye del régimen a los predios rústicos mayores a una hectárea destinados a actividades agrícolas, ganaderas o forestales, a los inmuebles fiscales, a las viviendas amobladas arrendadas por temporadas de hasta tres meses para descanso o turismo, a los hoteles y residenciales, y a las viviendas con promesa de venta (leasing habitacional). Los conflictos se tramitan ante los juzgados civiles o de letras de competencia común, y los notarios intervienen en el desahucio y en la restitución del inmueble.
Tipos de contrato, plazo y desahucio en Chile
La Ley 18.101 admite tres tipos de contrato en Chile:
- Mes a mes, sin fijación de término y de duración indefinida.
- A plazo fijo, con una fecha cierta de terminación.
- De duración indefinida, sin fecha de término pactada.
El desahucio es la comunicación anticipada para poner fin al contrato. En contratos mes a mes o indefinidos, el desahucio del arrendador en Chile solo puede hacerse judicialmente o mediante notificación personal por notario, con un plazo de dos meses contados desde la notificación, más un mes por cada año completo de ocupación, sin superar seis meses en total. En contratos a plazo fijo no superior a un año, el arrendador debe demandar judicialmente para terminarlo antes; el arrendatario cuenta con dos meses desde la notificación para restituir y paga solo hasta su salida efectiva.
| Tipo de contrato en Chile | Desahucio del arrendador | Plazo de salida del arrendatario |
|---|---|---|
| Mes a mes o indefinido | Notificación notarial o demanda judicial | 2 meses + 1 mes por año, tope 6 meses |
| A plazo fijo ≤ 1 año | Demanda judicial | 2 meses desde la notificación |
| A plazo fijo > 1 año (habitación) | Demanda judicial | Plazo judicial; facultad de subarrendar implícita |
Restitución anticipada, subarriendo y rentas impagas en Chile
En Chile, en contratos de inmuebles destinados a habitación con plazo fijo superior a un año, se entiende implícita la facultad de subarrendar, salvo estipulación expresa en contrario. En juicios por rentas impagas, se puede notificar a las empresas de servicios básicos para que el demandado asuma las deudas acumuladas. El juez puede ordenar la restitución anticipada y el lanzamiento con auxilio de la fuerza pública si el arrendador acredita presunción grave de daño al inmueble por acción u omisión del arrendatario, y puede exigir caución al demandante para indemnizar al demandado si la sentencia definitiva no condena a la restitución.
En Chile, exigir caución al demandante en el lanzamiento anticipado es la red de seguridad para el inquilino: si el juez se equivoca, hay con qué responder.
Garantías típicas en contratos de arriendo chilenos
- Mes de garantía, equivalente a un mes de renta, que se devuelve al final del contrato una vez verificado el estado del inmueble y descontados los daños.
- Codeudor o fiador con capacidad patrimonial acreditada, en algunos casos reemplazado por un aval bancario.
- Mes de adelanto, exigido por el arrendador como requisito al inicio del contrato, no como garantía, y que se imputa al último mes de renta si se cumple el contrato.
- Seguro de arriendo, cada vez más habitual en Chile, que cubre rentas impagas y daños menores a cambio de una prima mensual.
Perú: Código Civil y Decreto Legislativo 1177
En Perú, la locación de vivienda se regula en los artículos 1666 a 1712 del Código Civil, dado por el Decreto Legislativo 295, y en materia de vivienda de interés social por el Decreto Legislativo 1177. El registro de los contratos opuestos a terceros se tramita ante la SUNARP, y las municipalidades intervienen en aspectos de habitabilidad y de seguridad de edificaciones. Para conflictos entre arrendador y arrendatario no hay una vía administrativa general: el camino es la justicia civil ordinaria o, en lo que corresponda, INDECOPI en temas de consumo.
Plazo, garantía y pago de la renta en Perú
El plazo en Perú es el libremente pactado por las partes; el Código Civil peruano no fija mínimo legal. A falta de plazo, el contrato se entiende por el tiempo necesario para el uso acordado, y puede ser resuelto por incumplimiento. La garantía es libre, real o personal: fianza, hipoteca, garantía mobiliaria o aval bancario, según lo que las partes convengan. La renta se paga en moneda nacional, en soles (PEN), y la forma de actualización solo se aplica si las partes la pactan expresamente; sin pacto, la renta se mantiene en el monto convenido durante toda la vigencia.
| Aspecto en Perú | Regla general | Base |
|---|---|---|
| Plazo | Libremente pactado | Código Civil, arts. 1666 y ss. |
| Moneda | Soles (PEN) | Código Civil y Código Tributario |
| Garantía | Libre: fianza, hipoteca, garantía mobiliaria, aval | Pactado en el contrato |
| Actualización de renta | Solo si se pacta | Pactado en el contrato |
Terminación del contrato, mejoras y entrega del inmueble en Perú
El Código Civil peruano permite al arrendador resolver el contrato por incumplimiento del arrendatario, por falta de pago de dos meses de renta, por uso contrario al pactado o por daños graves al inmueble. El arrendatario está obligado a conservar el bien en el estado en que lo recibió y a entregarlo en el plazo pactado o, en su defecto, en un plazo razonable tras el preaviso. En contratos sin plazo fijo, el preaviso razonable —normalmente entre uno y tres meses, según la duración y la jurisprudencia— es el que fija la autoridad judicial en caso de disputa, porque la ley no concreta un número único.
En Perú, donde la ley no concreta el preaviso, la costumbre y el criterio del juez llenan el vacío; mejor dejarlo por escrito en el contrato.
Las mejoras útiles y necesarias son a cargo del arrendador salvo pacto en contrario; las mejoras de mero lujo o voluptuosidad, salvo pacto, corren por cuenta del arrendatario y no generan crédito a su favor. La entrega del inmueble debe formalizarse en un acta que deje constancia del estado del bien, de la lectura de medidores y de la devolución de llaves, porque ese documento es la prueba principal ante cualquier reclamo posterior.
Dudas frecuentes sobre el contrato de locación de vivienda
1. ¿Dónde puedo descargar gratis un modelo de contrato de alquiler de vivienda en PDF?
En casi todos los países hispanohablantes hay plantillas oficiales o de colegios profesionales: el Colegio de Registradores de España, el portal del Ministerio de Vivienda de Argentina o el de la Cámara de Comercio de Chile. Úsalas solo como base y revisa que recojan renta, duración, fianza y forma de pago antes de firmar.
2. ¿Qué debe incluir una plantilla de contrato de alquiler para que sirva de verdad?
Una plantilla útil identifica a arrendador y arrendatario, describe la vivienda con su dirección, fija la renta mensual con su moneda, la duración, el importe y destino de la fianza, y prevé quién paga los servicios. Si falta la identificación de las partes o el objeto del contrato, el documento no protege a nadie.
3. ¿Cómo es un modelo de contrato de alquiler sencillo, sin cláusulas raras?
Un modelo sencillo enumera lo básico: datos de las partes, identificación del inmueble, renta, duración, fianza y obligación de conservar la vivienda. Todo lo demás, como indexación, garantías extra o penalizaciones, se añade solo si ambas partes lo negocian expresamente.
4. ¿Qué novedades trae el modelo de contrato de alquiler de vivienda para 2026?
En España la Ley de Vivienda de 2023 sigue desplegándose con topes de renta en zonas tensionadas; en Argentina la ley 27.551 mantiene los tres años de plazo mínimo, y en Chile la Ley 18.101 conserva las reglas de la CORFO para el arriendo. Revisa siempre la norma de tu país porque las cifras, no los principios, cambian cada año.
5. ¿Hay un modelo de contrato de alquiler rellenable en PDF que se pueda firmar ya?
Sí, los formatos rellenables los ofrecen notarías digitales, el Registro de la Propiedad en España o plataformas oficiales en cada país. Aun así, rellenarlo no equivale a revisarlo: confirma que la renta, los plazos y la fianza cumplen la ley del lugar donde está la vivienda.
6. ¿Qué diferencia hay entre contrato de arrendamiento y contrato de alquiler de vivienda?
En la práctica, en Argentina, México, Colombia o España “arrendamiento” y “alquiler” se usan como sinónimos para la vivienda. El término que aparece en la ley varía: el Código Civil argentino habla de “locación”, la Ley de Arrendamientos Urbanos española de “arrendamiento” y la ley chilena de “arrendamiento de vivienda”. Lo importante es que el contrato quede por escrito.
7. ¿Dónde consigo un modelo de contrato de alquiler de vivienda simple para imprimir?
Los ministerios de vivienda y los colegios de abogados publican versiones imprimibles, como el modelo del Ministerio de Vivienda de Argentina o las guías del SERNAC en Chile. Imprímelo en blanco, rellénalo a mano o en computadora y firma dos copias, una para cada parte, para evitar discusiones posteriores.
Fuentes
- EsderechoModelo de contrato de alquiler de vivienda actualizadoconsultado el 05/10/2026
- MivauInformación sobre la regulación de los contratos de arrendamientoconsultado el 05/10/2026
- EluniversalContrato de Renta de Casa en Word o PDF | Consultas El Universalconsultado el 05/10/2026
- ArgentinaLey simple: Alquileres | Argentina.gob.arconsultado el 05/10/2026
- SchneiderabogadosContrato de Arrendamiento en Chile – Schneider Abogadosconsultado el 05/10/2026