Qué es un contrato de arrendamiento de casa-habitación y por qué no existe una sola ley
Un contrato de arrendamiento de casa-habitación es el acuerdo por el que una persona —el arrendador— cede a otra —el arrendatario o inquilino— el uso y disfrute de una vivienda a cambio de una renta periódica. Detrás está un derecho tan básico como cotidiano: tener un techo estable a cambio de un pago. En todo el mundo hispanohablante existe esa misma figura, pero no existe una ley única que la regule. Cada país, y dentro de México incluso cada entidad federativa, la ordena con sus propios códigos, sus propios organismos y sus propios plazos.
En España la materia vive en la Ley de Arrendamientos Urbanos y, en lo que toca a vivienda asequible, en la Ley de Vivienda estatal. En México, los Códigos Civiles de cada entidad federativa —con el Código Civil Federal como referencia supletoria— son los que contienen las reglas, porque la materia civil recae en los estados. En Argentina, el Código Civil y Comercial de la Nación unificó en 2015 las obligaciones de locadores y locatarios. En Chile, la Ley 18.101 sobre Arrendamiento de Predios Urbanos es la norma de cabecera, y en Perú la fuente principal es el Código Civil junto con la Ley 30201.
Por eso, antes de firmar o de reclamar, conviene identificar qué país y, si procede, qué estado o comunidad autónoma regulan la relación: el nombre del contrato cambia (alquiler, arrendamiento, arriendo, locación), cambian los plazos y cambia la autoridad ante la que se reclama.
Lo que casi todos los países comparten y por qué los detalles cambian
Hay principios que se repiten, con matices, en los cinco países que abarca esta guía:
- Forma escrita: en España, México, Argentina y Chile el contrato de vivienda se celebra por escrito; en Perú la escritura no es obligatoria pero es muy recomendable para probar plazos y rentas.
- Plazo mínimo o pactado: España fija una duración legal de cinco años para personas físicas; Argentina establece un máximo de 20 años para vivienda y presume dos años si no se fija plazo; Chile opera con un año de base y renovación tácita.
- Garantía o depósito: en todos los países existe, aunque con nombres distintos —fianza en España, depósito en México y Argentina, mes de garantía en Chile, garantía en Perú— y siempre con reglas propias de devolución.
- Aviso previo para terminar: la denuncia anticipada exige comunicación escrita con antelación, pero los días cambian: 30 en España, 60 en Chile, 10 en Argentina para el inquilino que se va antes.
- Restitución y acción de desalojo: al final del contrato el inquilino debe devolver la vivienda; si no lo hace, el arrendador promueve un juicio de desalojo —desahucio en España, acción de desalojo en Argentina, juicio de arrendamiento en Chile, proceso de desalojo en Perú— ante tribunales civiles.
Lo que varía de un país a otro es el cómo: el cálculo de la actualización de renta, el importe y el destino de la fianza, la obligatoriedad de medios alternativos de resolución y hasta el organismo ante el que se paga el registro. Por eso este artículo aterriza país por país en lo que de verdad cambia.
España: qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Vivienda
En España el alquiler de vivienda se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, cuando se declara una zona de mercado residencial tensionado, por el artículo 31 de la Ley de Vivienda estatal. La LAU fija la duración, la renta, la fianza y el desahucio; la Ley de Vivienda añade topes al precio del alquiler en zonas declaradas tensionadas por la comunidad autónoma correspondiente. Desde el 3 de abril de 2025, además, es obligatorio intentar un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC) antes de presentar demanda de desahucio, conforme a la Ley Orgánica 1/2025. En la práctica, la vía más rápida para el impago es la Oferta Vinculante Confidencial (OVC), exigible por abogado si la deuda supera 2.000 euros.
| Concepto | Regla en España |
|---|---|
| Duración legal | 5 años para persona física arrendadora; 7 años si es jurídica |
| Prórroga tácita | 3 años adicionales (5 si el arrendador es persona jurídica) |
| Renta en zona tensionada | Limitada por el índice de referencia del Ministerio (art. 31 Ley de Vivienda) |
| Fianza obligatoria | 1 mensualidad en vivienda (2 si el destino es distinto) |
| MASC previo al desahucio | Obligatorio desde el 03/04/2025 (Ley Orgánica 1/2025) |
| Umbral OVC obligatorio | Deuda superior a 2.000 EUR |
Partes, forma del contrato y duración en España
- Capacidad: pueden ser partes quienes tengan capacidad legal para obligarse; los menores de edad necesitan representación legal.
- Forma: el contrato debe constar por escrito; la inscripción en el Registro de la Propiedad es potestativa pero protege frente a terceros.
- Duración: la LAU fija un mínimo de cinco años cuando el arrendador es persona física y siete cuando es persona jurídica; si nada se dice, se entiende pactada por ese mínimo legal.
- Fianza: es obligatoria en metálico y equivale a una mensualidad; se deposita en el organismo autonómico competente.
Renta, fianza y zonas de mercado tensionado en España
| Aspecto | Regla en España |
|---|---|
| Libertad de renta | Sí, salvo en zonas tensionadas |
| Actualización anual | IPC o índice pactado, aplicado cada 12 meses |
| Renta limitada | En zona tensionada, no puede superar el índice de referencia del Ministerio |
| Fianza | 1 mensualidad (2 si uso distinto de vivienda) |
| Aval o garantía adicional | Solo si se pacta expresamente |
Para saber si la vivienda está en zona declarada tensionada, hay que consultar el listado de cada comunidad autónoma; el estado publica el mapa general, pero la declaración es autonómica.
Impago y desahucio: OVC y MASC obligatorios en España
- Requerimiento de pago al inquilino en el domicilio contractual (incluido el correo electrónico fijado en el contrato).
- Intento de MASC, obligatorio desde el 03/04/2025; en impago, la OVC es la vía preferente por su rapidez.
- Si la deuda supera 2.000 EUR, la OVC exige abogado y procurador; por debajo, el arrendador puede enviarla directamente.
- Si el MASC fracasa, se presenta demanda de desahucio ante el Juzgado de Primera Instancia competente.
- Lanzamiento: el día señalado se ejecuta la entrega judicial de la vivienda.
En España, saltarse el MASC desde abril de 2025 es causa de inadmisión de la demanda de desahucio.
México: qué dicen el Código Civil Federal y las leyes locales
En México no hay una ley federal de arrendamiento: la materia es civil y, por tanto, la fijan los códigos civiles de cada entidad federativa, con el Código Civil Federal como referencia supletoria. La Ley Federal del Trabajo solo se aplica si la vivienda se entrega por razón de trabajo. PROFECO no es la vía para conflictos entre particulares arrendador e inquilino: su competencia es de consumo. Los juicios se tramitan ante los juzgados civiles locales.
| Concepto | Regla general en México |
|---|---|
| Norma aplicable | Código Civil de la entidad federativa donde está la vivienda |
| Forma | Por escrito, sin formalidad solemne salvo pacto |
| Moneda | Pesos mexicanos (MXN); moneda extranjera solo por pacto y con fines de cálculo |
| Plazo | Libre, determinado o indeterminado según el código local |
| Garantía habitual | Depósito en dinero, fianza, prenda o Hipoteca |
| Acción por incumplimiento | Juicio de desalojo ante juzgado civil local |
Capacidad, forma y cláusulas mínimas en México
- Capacidad: mayores de edad con capacidad de ejercicio; menores emancipados o con representante legal.
- Forma escrita: recomendable siempre; el código local suele exigir contrato escrito para que la acción de desalojo prospere.
- Cláusulas habituales: destino (vivienda), duración, renta, periodicidad, garantía, obligaciones de conservación y causa de terminación.
- Datos del inmueble: ubicación, medidas, servicios y estado en que se entrega, idealmente con inventario firmado.
Renta, depósito y ajustes en México
| Aspecto | Regla en México |
|---|---|
| Moneda | Pesos mexicanos (MXN) salvo pacto expreso |
| Depósito de garantía | Libre en monto y forma; por costumbre equivale a uno o dos meses |
| Actualización de renta | Por acuerdo; el Código Civil Federal permite referencias como el INPC o la UMA |
| Unidad de cuenta | UMA 2026: 117,31 MXN/día — 3.566,22 MXN/mes (INEGI) |
| Mora | La que se pacte; en defecto, intereses legales |
Si el contrato se pacta en UMA, conviene saber que su valor cambia cada año y se publica en el INEGI.
Terminación, incumplimiento y dónde reclamar en México
- Aviso previo por escrito en el plazo que fije el código local o el contrato (por costumbre, 30 días para vivienda).
- Si el inquilino no entrega el inmueble, el arrendador promueve juicio de desalojo ante el juzgado civil de la entidad.
- La demanda se acompaña del contrato, los recibos impagados y la prueba del requerimiento.
- El juzgado cita a audiencia; si no hay acuerdo, se dicta sentencia y lanzamiento.
- Para asesoría sobre cláusulas abusivas en un contrato tipo de inmobiliaria o plataforma, PROFECO puede orientar, pero no resuelve el litigio entre particulares.
Argentina: el Código Civil y Comercial y los contratos de locación
En Argentina, la locación de inmuebles se regula en el Código Civil y Comercial de la Nación, con intervención del INDEC para los índices de ajuste y de la AFIP (hoy ARCA) si se opta por registrar el contrato en el sistema RELI, útil para exenciones fiscales. La moneda habitual es el peso argentino (ARS), aunque las partes pueden pactar moneda extranjera.
| Concepto | Regla en Argentina |
|---|---|
| Forma | Escrita, con discriminación de moneda y periodicidad |
| Plazo máximo vivienda | 20 años |
| Plazo si no se fija | 2 años para vivienda; 3 para otros destinos |
| Depósito | Libre en monto, moneda y forma de devolución |
| Moneda | ARS o extranjera, según pacto |
| Índice de ajuste | Libre; en defecto, índice oficial del INDEC o del emisor |
Plazo, garantía y moneda en Argentina
- Plazo: hasta 20 años para vivienda; si nada se dice, se presume 2 años.
- Depósito: las partes pactan libremente monto y moneda; se devuelve al finalizar el contrato, descontados los daños y deudas.
- Moneda: se puede pactar en ARS o en moneda extranjera, siempre que sea de libre circulación.
- Frecuencia: nunca inferior a un mes.
Reparaciones, mejoras y obligaciones de cada parte en Argentina
- Reparaciones urgentes: el locador debe realizarlas en 24 horas desde que el inquilino lo notifica; si no, el inquilino puede hacerlas a su cargo.
- Reparaciones no urgentes: 10 días corridos de plazo para intimar; si la cosa queda inutilizable, procede rescisión.
- Mejoras necesarias: a cargo del locador; las de mero lujo o comodidad, a cargo del inquilino.
- Expensas: las que gravan el inmueble las paga el locador; las de servicios por uso, las asume el inquilino.
Impago, desalojo y registro en Argentina
- Intimación de pago al inquilino por un plazo mínimo de 10 días en el domicilio contractual.
- Vencido el plazo sin pago, el locador promueve acción de desalojo ante la justicia civil.
- El locador no puede negarse a recibir las llaves; si lo hace, el inquilino puede consignarlas judicialmente.
- Si las llaves se consignan dentro de los 10 días hábiles posteriores a la notificación, no se adeudan alquileres por esos días.
- El registro en RELI es opcional, pero conviene si se deduce el impuesto a las ganancias; la AFIP eliminó la obligatoriedad del registro para vivienda.
En Argentina, el inquilino puede irse en cualquier momento abonando el 10 % del alquiler del tiempo restante como indemnización.
Chile: la Ley 18.101 sobre Arrendamiento de Predios Urbanos
En Chile el arriendo de vivienda se rige por la Ley 18.101, complementada por el Código Civil y fiscalizada por la Dirección del Trabajo en materia laboral. Los reajustes se calculan con el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del INE, y la cobranza judicial termina en los Juzgados de Letras en lo Civil, no en un organismo administrativo. La moneda es el peso chileno (CLP).
| Concepto | Regla en Chile |
|---|---|
| Plazo | 1 año, con renovación tácita |
| Identificación | Cédula de identidad y Rol de Avalúos del inmueble |
| Reajuste | Por IPC del INE, con la fórmula del segundo mes previo |
| Mora | 1 % diario de la renta pactada |
| Cobranza judicial | 10 % de la deuda por honorarios de abogado |
Capacidad, escritura y cláusulas habituales en Chile
- Identificación: nombre y cédula de identidad de arrendador y arrendatario, domicilio, comuna y Rol de Avalúos.
- Objeto: el inmueble se destina exclusivamente a habitación del arrendatario, su familia y dependientes.
- Plazo: un año desde la firma y entrega material, con renovación automática en las mismas condiciones.
- Terminación anticipada: aviso mediante carta certificada con 60 días de anticipación al vencimiento.
Renta, reajuste por IPC y mes de garantía en Chile
La renta se paga en CLP por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco días de cada mes. Se reajusta según la variación del IPC del INE, comparando el último día del segundo mes previo al último reajuste con el del segundo mes previo al pago. El mes de garantía equivale a una mensualidad y se devuelve reajustado en el plazo de un mes desde la devolución del inmueble.
Ejemplo en CLP: si en enero de 2026 se fija una renta de 600.000 CLP y el segundo mes previo al pago de enero es noviembre de 2025, se compara el IPC de noviembre de 2025 con el del mismo mes del año anterior. Supongamos una variación del 4 %: el reajuste de enero de 2027 sería 600.000 CLP × 1,04 = 624.000 CLP, monto que se aplica como nueva renta mensual.
Terminación, mora y cobranza judicial en Chile
- Aviso mediante carta certificada al domicilio de las partes con al menos 60 días de anticipación.
- Si el arrendatario sale antes, debe pagar la renta del período faltante hasta el vencimiento pactado.
- Por cada día de atraso se aplica una multa del 1 % de la renta pactada.
- Si se encarga abogado, el arrendatario asume el 10 % de la suma adeudada por honorarios de cobranza.
- El cobro judicial se tramita ante los Juzgados de Letras en lo Civil conforme a la Ley 18.101.
Perú: el Código Civil y la Ley 30201 de alquileres
En Perú, el alquiler de vivienda se regula principalmente en el Código Civil y en la Ley 30201. El desalojo judicial lo tramitan los juzgados civiles y de paz letrados del Poder Judicial, y existe también la vía notarial con la Ley 30933 cuando el contrato incluye cláusula de allanamiento futuro y está inscrito en el RAV del Ministerio de Vivienda. La moneda es el sol (PEN).
| Concepto | Regla en Perú |
|---|---|
| Norma principal | Código Civil peruano y Ley 30201 |
| Forma del contrato | Libre; por escrito para prueba |
| Moneda | Soles (PEN), salvo pacto en otra moneda con fines de referencia |
| Garantía | Libertad de pacto; suele ser depósito o garantía mobiliaria |
| Ajuste | Por acuerdo; índice de precios o mecanismo pactado |
| Desalojo | Judicial o notarial (Ley 30933 con cláusula inscrita) |
Capacidad, forma y plazo del contrato en Perú
- Capacidad: mayores de edad con libre disposición de sus bienes; los representantes acreditan poder.
- Forma: el Código Civil no exige escritura para el arrendamiento; bastan el consentimiento y el objeto cierto, pero es muy recomendable formalizarlo por escrito.
- Plazo: determinado o indeterminado; el indeterminado puede ser resuelto por cualquiera con aviso previo.
- Cláusulas habituales: destino, renta, periodicidad, garantía, conservación y causales de resolución.
Renta, garantía y ajustes en Perú
| Aspecto | Regla en Perú |
|---|---|
| Moneda | Soles (PEN) salvo pacto en moneda extranjera con fines de referencia |
| Garantía | Depósito, carta fianza o garantía mobiliaria, según pacto |
| Actualización de renta | Por acuerdo; suele referenciarse al IPC o a la variación cambiaria |
| Unidad de cuenta | UIT 2026: 5.500 PEN |
| Mora | Interés convencional o legal; las partes pueden pactar intereses moratorios |
El valor de la UIT para 2026 está fijado en 5.500 PEN por el Decreto Supremo 301-2025-EF, y se usa para topes y referencias en trámites administrativos.
Terminación, incumplimiento y desalojo en Perú
- Verificar si el contrato tiene cláusula de allanamiento futuro inscrita en el RAV; si la tiene, procede el desalojo notarial (Ley 30933), más rápido.
- Si no hay cláusula inscrita, el arrendador envía carta notarial de resolución o aviso previo.
- Si el inquilino no entrega el bien, se promueve demanda de desalojo ante el juzgado civil o de paz letrado del lugar.
- La demanda se acompaña del contrato, los recibos y la prueba del requerimiento.
- La SUNAT y la SUNARP participan en aspectos registrales y fiscales, pero no son vía de reclamo entre particulares.
Antes de firmar, comprueba en qué país y, si es México, en qué estado está la vivienda: el mismo contrato se lee distinto en un código civil que en otro.
Preguntas frecuentes sobre contratos de arrendamiento de casa-habitación
1. ¿Dónde consigo un modelo de contrato de alquiler de vivienda para imprimir?
Casi todos los organismos oficiales del consumidor en Hispanoamérica publican modelos descargables: en España el del propio Ministerio de Vivienda; en México el de la PROFECO; en Argentina el de la Defensoría del Pueblo porteña, y en Colombia el de la Superintendencia de Industria y Comercio. Elige siempre la versión del país donde está el inmueble, porque cambian el plazo mínimo, la moneda del depósito y los organismos competentes.
2. ¿Cómo se hace un contrato para arrendar solo una habitación?
Lo habitual en España y Chile es llamarlo contrato de arrendamiento de habitación y basta con reflejar quién es el arrendador, el inquilino y, si el dueño no vive allí, dejar claro que la cocina y el salón son zonas comunes. En México y Argentina se usa más el nombre de “renta de cuarto” o “habitación amueblada”, y casi siempre conviene anexar un inventario firmado para evitar discusiones sobre desperfectos al final.
3. ¿Hay una plantilla editable para un contrato de habitación en Word?
Sí, PROFECO en México, la Cámara de Comercio de Santiago en Chile y la Defensoría del Pueblo en Buenos Aires ofrecen plantillas gratuitas en Word o PDF que puedes descargar y adaptar a tu caso. Solo tienes que rellenar los datos del propietario, del inquilino, el canon mensual en la moneda local y la fecha de entrada, y después firmarlo ante testigos para mayor respaldo.
4. ¿Qué diferencia hay en un contrato de habitación si es por más de un año?
En España la Ley de Arrendamientos Urbanos fija un mínimo legal de cinco años si el arrendador es persona física, y en Chile un año, prorrogable hasta tres. En México no hay plazo mínimo legal, así que se fija en el propio contrato, y en Colombia la Ley 820 de 2003 también obliga a dejarlo por escrito cuando supera los doce meses para que tenga efectos frente a terceros.
5. ¿Puedo descargar gratis un modelo de contrato para alquilar habitaciones?
En la mayoría de países sí: PROFECO en México, la Defensoría del Pueblo en Argentina y la Superintendencia de Industria y Comercio en Colombia los ofrecen en abierto. También plataformas como Idealista en España o Yapo en Chile tienen modelos descargables que solo tienes que imprimir, firmar por las dos partes y conservar junto con el recibo del depósito.
Fuentes
- LawdepotContrato de Arrendamiento de Casa Habitación – LawDepotconsultado el 29/08/2026
- BuenosairesModelo de Contrato para Alquileres de Viviendaconsultado el 29/08/2026
- BcnLey de arriendo – BCNconsultado el 29/08/2026
- MivauContrato orientativo – Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana |consultado el 29/08/2026
- StudocuContrato de Arrendamiento de Casa Habitación – Studocuconsultado el 29/08/2026