Dación en pago con alquiler social: cómo funciona y qué cambia país por país

Qué es la dación en pago con alquiler social

La dación en pago con alquiler social permite entregar un inmueble para cancelar una deuda y, en determinados casos, seguir viviendo en él como arrendatario. No es una“Junta todo”: la entrega debe ser válida, el pagar más de deuda se extingue y el acceso a la vivienda depende de la normativa de cada país.

En España, el Banco de España explica que la dación de la vivienda habitual extingue la deuda hipotecaria y las deudas personales del deudor y de terceros. El deudor puede solicitar el arrendamiento durante dos años y pagar una renta equivalente al 3 % del importe total de la deuda en el momento de la dación.

En México, Argentina, Chile y Perú existe el principio general de pagar con un bien cuando la entrega produce la extinción de la obligación, pero las normas nacionales, la autoridad competente y el alquiler social no son intercambiables. La información de este artículo está comprobada en noviembre de 2026.

En qué coincide la figura y por qué cambia por país

Los elementos compartidos en España, México, Argentina, Chile y Perú son:

• Un inmueble se entrega para atender una deudaValidated.
• La entrega produce un efecto extintivo que debe definirse correctamente.
• La vivienda puede continuar habitada mediante un arrendamiento, si la normativa aplicable lo permite.
• La distribución del riesgo entre acreedor y deudor depende del país.
• La vía administrativa no sustituye necesariamente a los tribunales civiles.

Las diferencias son decisivas: en España, el Banco de España explica las condiciones del Código de Buenas Prácticas Bancarias; en México, el Código Civil Federal regula la dación en pago, pero la vivienda social depende de las reglas~ federales, estatales y municipales; en Argentina, el Código Civil y Comercial de la Nación y la normativa~ concursaletermin~an~contextos diferentes; en Chile, la Ley de~ Insolvencia y Reemprendimiento y las normas~ de~arrendamiento~urbanos~se~aplican~a~situaciones~distintas; y en Perú, el~ Código Civil, el Ministerio de Vivienda y~ las~instituciones~locales~determinan~ el~camino~concreto.

Por eso no conviene traducir directamente una~ “dación en pago con alquiler social”~ de un país a otro: la~ misma entrega puede~ producir efectos~ jurídicos y sociales~ distintos.

España: dación en pago de la vivienda habitual

En España, la dación en pago de la~ vivienda habitual es una~ medida~ de~apoyo~al~deudor~ hipotecario~en~ dificultades,~ explicada por el~ Banco de España.~El~deudor~entrega~el~inmueble~garantía~del~préstamo~y~la~deuda~se~cancela,~incluidas~las~deudas~personales~que~correspondan.

El~alquiler~social~aparece~como~una~opción~de~continuar~residiendo~en~la~vivienda~tras~la~entrega.~La~guía~y~el~simulador~de~medidas~de~apoyo~del~Banco~de~España~permiten~contrastar~las~condiciones~antes~de~solicitar~una~solución.

La~principal~ventaja~para~el~deudor~es~eliminar~la~deuda~y~evitar~un~desalojo;~para~la~entidad,~recuperar~el~inmueble~y~cerrar~el~crédito.~El~punto~delicado~es~el~alquiler:~puede~resultar~más~caro~que~la~hipoteca~y~exige~pagar~en~efectivo.

Requisitos para la dación en pago en España

En~España,~el~Código de~Buenas~Prácticas~Bancarias~exige~comprobar~varias~condiciones:~

• El~deudor~debe~estar~en~el~umbral~de~exclusión.
• El~precio~de~adquisición~de~la~vivienda~no~puede~superar~250.000~euros~en~España.
• El~plan~SAP~de~la~deuda~debe~resultar~inviable.
• La~entidad~debe~haber~decidido~no~aplicar~una~quita.
• Si~hay~ejecución~hipotecaria,~la~subasta~aún~no~debe~haber~sido~anunciada.
• La~vivienda~no~debe~tener~cargas~posteriores.
• La~solicitud~debe~presentarse~dentro~de~los~24~meses~siguientes~a~la~solicitud~de~SAP,~o~posteriormente~si~existe~un~plan~de~SAP~aprobado~y~en~curso~y~se~acredita~la~imposibilidad~de~atender~los~pagos.~En~España,~este~plazo~es~de~24~meses~naturales.

Dación en pago con alquiler social en España

En~España,~tras~la~dación,~el~deudor~puede~alquilar~la~vivienda~durante~dos~años.~La~renta~corresponde~al~3 %~del~importe~total~de~la~deuda~en~el~momento~de~la~dación:~3 %~mensual~equivale~a~36 %~anual,~según~la~explicación~del~Banco de España.~

Ejemplo.~Si~en~España~una~deuda~total~de~100.000~euros~se~extingue~por~dación,~la~renta~anual~es~100.000×0,03=3.000~euros.~Dividida~entre~12~meses,~resultan~250~euros~mensuales~en~España.~El~cálculo~se~aplica~sobre~la~deuda~total,~no~sobre~el~valor~del~inmueble.

Trámite y códigos de protección en España

1.~Presenta~la~solicitud~de~dación~a~la~entidad~crediticia~en~España,~dentro~del~plazo~de~24~meses~naturales~desde~la~solicitud~de~SAP,~si~cumples~las~condiciones~del~Código~de~Buenas~Prácticas~Bancarias. 2.~Aporta~la~documentación~de~la~hipoteca,~las~unidades~familiares~y~los~ingresos~que~permitan~evaluar~la~inviabilidad~del~plan~SAP.~El~Banco~de España~no~sustituye~a~la~entidad~en~la~resolución~de~la~solicitud. 3.~Si~la~entidad~acepta,~formaliza~la~entrega~y~explica~las~condiciones~del~arrendamiento.~El~interés~de~demora~por~impago~en~España~es~del~10 %. 4.~Consulta~las~consultas~sobre~dación~en~pago~del~Banco~de~España~antes~de~firmar.

México: dación en pago con alquiler social

En~México,~la~dación~en~pago~se~rige~por~el~Código Civil Federal,~sin~que~ello~implique~un~alquiler~social~automático.~La~entrega~del~inmueble~puede~producir~la~extinción~de~la~obligación,~pero~el~acceso~a~una~vivienda~en~arrendamiento~depende~del~programa~o~régimen~aplicable~y~de~sus~requisitos.

La~Ley General de~Asentamientos~Humanos,~Ordenamiento~Territorial~y~Desarrollo~Urbano ~vincula~la~política~de~vivienda~con~las~autoridades~de~los~tres~niveles~de~gobierno~en~México.~Por~eso,~una~dación~en~un~estado~no~puede~trasladarse~automáticamente~a~otro~estado~mexicano.

La~autoridad~competente~para~resolver~un~conflicto~civil~de~arrendamiento~en~México~es~el~juzgado~civil~de~la~entidad~federativa~correspondiente,~según~el~Poder~Judicial.~Para~la~vivienda~social,~hay~que~identificar~el~programa~estatal~o~municipal~que~corresponda.

La~creencia~de~que~entregar~la~casa~siempre~permite~quedarse~en~ella~no~se~apoya~en~el~Código~Civil~Federal~de~México:~la~dación~extingue~la~deuda;~el~alquiler~requiere~un~acuerdo~o~régimen~distinto.

Requisitos y efectos jurídicos en México

En~México,~el~Código Civil Federal ~exige~analizar~la~entrega~como~un~acto~jurídico~y~sus~efectos~sobre~la~obligación:~n

• Identificar~la~deuda~y~el~crédito~que~se~quiere~extinguir.
• Determinar~si~el~inmueble~tiene~gravámenes,~cargas~u~ocupantes~que~impidan~entregarlo~libremente.
• Comprobar~que~la~entrega~es~libre~y~consentida~por~las~partes.
• Precisar~el~efecto~sobre~la~deuda:~no~debe~suponerse~una~extinción~mayor~a~la~deuda~que~el~crédito~cubre.
• Para~un~alquiler~posterior~en~México,~firmar~un~contrato~y~cumplir~las~reglas~del~régimen~aplicable,~que~puede~ser~estatal~o~municipal.

El~Código~Civil~Federal~de~México~no~crea~por~sí~mismo~una~renta~social~del~3 %.~Esa~fórmula~pertenece~al~régimen~de~alquiler~social~de~España~y~no~debe~aplicarse~en~México.

Trámite ante el organismo competente en México

1.~Reúne~en~México~las~escrituras,~el~contrato~de~crédito,~los~estados~de~cuenta~y~la~documentación~de~identidad~del~deudor~y~del~garante. 2.~Presenta~la~solicitud~ante~el~acreedor~y~el~organismo~de~vivienda~que~corresponda~en~México,~identificando~si~el~programa~es~federal,~estatal~o~municipal. 3.~Solicita~la~inscripción~de~la~entrega~ante~el~Registro~Público~correspondiente~en~México~y~cumple~los~requisitos~de~cancelación~de~inscripción~hipotecaria. 4.~Si~hay~conflicto~sobre~la~deuda~o~el~alquiler~en~México,~acude~al~juzgado~civil~de~la~entidad~federativa~correspondiente.

Costos y plazos que debe verificar el lector en México

No~hay~en~el~material~disponible~un~plazo~nacional~único~para~la~dación~en~pago~con~alquiler~social~en~México.~Los~datos~dependen~de~la~entidad,~del~municipio,~del~programa~y~del~acreedor.

Argentina: dación en pago con alquiler social

En~Argentina,~la~dación~en~pago~se~vincula~con~el~Código Civil y Comercial de la Nación ~y~con~la~norma~concursal~argentina.~La~entrega~del~bien~puede~componer~una~forma~de~pago~y~la~extinción~de~obligaciones~debe~analizarse~bajo~las~reglas~del~Código~Civil y~Commercial~de~la~Nación~y~la~legislación~concursal~argentina.

El~alquiler~social~en~Argentina~no~es~una~consecuencia~automática~de~la~entrega.~Si~existe~un~alquiler~social~en~Argentina,~su~régimen,~plazo~y~condiciones~dependen~del~programa~nacional,~provincial~o~municipal~aplicable.~La~norma~de~arrendamiento~urbano~se~encuentra~en~la~Ley de~Arrendamiento y~Aparcerías~Rurales,~pero~no~sustituye~al~régimen~de~vivienda~social.

Los~conflictos~de~desalojo~y~locación~en~Argentina~son~materia~de~los~Juzgados Civiles.~No~hay~en~el~material~proporcionado~una~fórmula~nacional~de~renta~del~3 %,~un~plazo~único~de~alquiler~o~un~porcentaje~de~interés~aplicable~a~esta~figura.

Condiciones de acceso en Argentina

En~Argentina,~la~solicitud~debe~analizar~al~menos~estos~puntos~del~Código Civil y~Commercial~de la Nación:

• Que~el~bien~sea~apropiable~y~que~su~entrega~sea~válida.
• Que~la~deuda~y~el~crédito~se~identifiquen~con~precisión.
• Que~el~inmueble~pueda~entregarse~sin~afectar~derechos~de~terceros.
• Que~la~extinción~de~la~deuda~sea~jurídicamente~sostenible.
• Que~el~alquiler~social,~si~procede,~responda~a~un~régimen~vigente~en~Argentina,~no~a~una~regla~de~España.

La~competencia~de~la~entidad~bancaria,~del~organismo~de~vivienda~y~del~juzgado~civil~en~Argentina~depende~de~la~provincia,~del~municipio~y~de~si~hay~un~proceso~concursal~o~individual.

Procedimiento y efectos de la entrega en Argentina

1.~Presenta~en~Argentina~la~solicitud~a~la~entidad~acreedora~y,~si~corresponde,~al~organismo~provincial~o~municipal~de~vivienda. 2.~Documenta~en~Argentina~la~deuda,~las~cargas~del~inmueble,~los~ingresos~y~la~necesidad~de~mantener~la~vivienda. 3.~Formaliza~la~entrega~y~la~extinción~que~proceda~ante~las~autoridades~argentinas~competentes. 4.~Si~se~pacta~alquiler~en~Argentina,~defíne~por~escrito~la~renta,~la~duración~y~las~condiciones~de~desalojo.

Alquiler social y protección del ocupante en Argentina

En~Argentina,~alquiler~social~puede~designar~un~alquiler~vinculado~a~un~programa~de~vivienda~o~una~locación~social~de~emergencia,~mientras~que~alquiler~ordinario~es~el~contrato~comercial~entre~las~partes.~No~debe~confundirse~la~dación~con~un~beneficio~social~automático:~la~protección~del~ocupante~depende~del~régimen~aplicado~en~Argentina.

Los~efectos~sobre~la~deuda~y~la~vivienda~son~distintos:~la~entrega~puede~cancelar~la~obligación~principal,~mientras~que~el~derecho~a~permanecer~depende~del~contrato~de~alquiler~o~del~programa~aplicable~en~Argentina.~Si~existe~desalojo~o~impago~en~Argentina,~la~via~corresponde~a~los~Juzgados Civiles.

Chile: dación en pago con alquiler social

En~Chile,~la~dación~en~pago~se~relaciona~con~el~Código Civil~chileno~y~la~Ley de Insolvencia y Reemprendimiento.~La~entrega~de~un~inmueble~puede~producir~efectos~sobre~la~deuda,~pero~la~existencia~de~un~alquiler~social~chileno~y~su~procedimiento~dependen~de~la~normativa~aplicable~y~de~la~entidad~competente.~No~debe~suponerse~que~el~Banco~de~España~o~el~régimen~de~alquiler~social~de~España~tienen~competencia~en~Chile.

La~Ley 19866,~que~moderniza~la~normativa~de~arrendamientos~de~predios~urbanos~en~Chile,~y~la~Ley 14602,~sobre~rentas~de~arrendamiento~de~bienes~raíces~urbanos~en~Chile,~son~normas~de~referencia~para~la~locación,~pero~no~sustituyen~a~la~regulación~de~la~dación~en~pago.

El~organismo~competente~y~el~plazo~de~revisión~en~Chile~no~pueden~inferirse~del~material~disponible:~deben~confirmarse~ante~la~entidad~acreedora~o~el~órgano~chileno~que~corresponda~a~la~medida~concreta.

En~Chile,~el~ingreso~mínimo~mensual~es~de~350.000~pesos~chilenos~(CLP)~en~2026,~según~la~Ley Chile.~Es~una~referencia~de~renta~mínima~del~ingreso~mensual~vigente~en~Chile,~no~una~tarifa~automática~de~dación~en~pago~con~alquiler~social.

Requisitos y procedimiento en Chile

1.~Identifica~en~Chile~el~acreedor,~la~deuda~y~el~inmueble~que~se~entregaría. 2.~Revisa~las~cargas,~gravámenes~y~ocupantes~del~inmueble~chileno~antes~de~firmar~cualquier~acuerdo. 3.~Presenta~la~solicitud~a~la~entidad~competente~en~Chile,~ya~sea~acreedora~o~de~vivienda~social,~segun~corresponda. 4.~Documenta~el~efecto~sobre~la~deuda~chilena~y,~si~se~acuerda~alquiler,~las~condiciones~del~arrendamiento. 5.~Si~hay~controversia~en~Chile,~recurre~a~los~tribunales~civiles~competentes,~con~atención~al~Código Civil~chileno~y~a~la~normativa~de~insolvencia.

Efectos de la deuda y del alquiler en Chile

La~dación~en~pago~en~Chile~puede~liquidar~la~obligación~garantizada~por~el~inmueble,~pero~el~efecto~sobre~otras~obligaciones~depende~de~la~estructura~de~la~deuda~y~del~acuerdo.~El~alquiler~social~chileno~es~una~relación~distinta~de~la~entrega:~

Ejemplo~de~cálculo.~Si~un~arrendamiento~chileno~fuera~de~350.000~pesos~chilenos~(CLP)~al~mes~en~2026,~el~pago~anual~sería~350.000×12=4.200.000~pesos~chilenos~(CLP).~Este~cálculo~solo~ilustra~una~renta;~no~significa~que~esa~cuota~sea~la~renta~de~una~dación~en~pago~en~Chile.

Documents, délais and costs in Chile

En~Chile,~la~solicitud~debe~incluir,~como mínimo:~identificación~del~deudor~y~del~acreedor,~documento~de~la~deuda,~certificado~de~gravámenes,~información~sobre~el~inmueble,~ingresos~y~cargas~familiares~y~documentación~del~plan~de~pago,~si~lo~hay.

Los~plazos~y~costes~de~Chile~dependen~de~la~entidad~crediticia,~del~programa~de~vivienda~y~de~la~normativa~aplicable:~no~se~dispone~de~un~plazo~nacional~de~días~hábiles~en~el~material~proporcionado.~La~Ley Chile ~es~el~punto~de~partida~para~revisar~la~norma~vigente,~y~los~organismos~chilenos~deben~confirmar~costas~y~trámites~concretos.

Perú: dación en pago con alquiler social

En~Perú,~la~dación~en~pago~se~rige~por~el~Código Civil.~La~entrega~del~inmueble~puede~servir~para~extinguir~una~obligación,~pero~no~produce~por~sí~misma~el~alquiler~social.~La~Ley 30952,~que~crea~el~Bono~de~Arrendamiento~para~Vivienda~en~Perú,~es~una~regla~de~apoyo~al~arrendamiento,~no~una~regla~general~de~dación~en~pago.

El~Ministerio de~Vivienda,~Construcción~y~Saneamiento ~administra~los~programas~de~vivienda~y~el~Registro~Administrativo~de~Arrendamiento~para~Vivienda.~Los~conflictos~civiles~y~de~desalojo~en~Perú~corresponden~a~los~Juzgados Civiles~y de Paz~Letrados.~Desde~la~Ley 30933,~también~existe~el~desalojo~con~intervención~notarial~para~contratos~con~cláusula~de~allanamiento~futuro~inscrita.

La~combinación~entre~dación~en~pago~y~alquiler~social~en~Perú~depende~del~programa~aplicable,~de~la~entidad~crediticia~y~de~las~condiciones~de~la~vivienda.~La~remuneración~mínima~vital~en~Perú~es~de~1.130~soles~(PEN)~al~mes~en~2026,~según~el~Ministerio de Trabajo y Promotion del Empleo;~esa~cifra~sirve~como~referencia~de~ingreso,~no~como~renta~automática~de~dación.

Condiciones para la dación en pago en Perú

En~Perú,~la~solicitud~debe~precisar:~n

• La~identidad~de~la~obligación~y~su~importe~en~soles~(PEN).
• La~identidad~del~acreedor~y~del~inmueble~ofrecido.
• La~existencia~de~gravámenes,~cargas~u~ocupantes~en~Perú.
• La~forma~de~extinción~de~la~deuda~prevista~en~el~acuerdo~o~en~el~procedimiento~aplicable.
• Las~condiciones~de~alquiler~social~en~Perú,~si~se~acuerda,~con~duración~y~renta~expresamente~definidas.

El~Código Civil ~de~Perú~no~ofrece~en~el~material~proporcionado~un~plazo~nacional~de~24~meses,~un~3 %~de~renta~sobre~la~deuda~ni~un~tope~de~250.000~euros:~esos~datos~no~se~importan~de~España.

Trámite y effects in Peru

1.~Solicita~en~Perú~la~dación~a~la~entidad~acreedora~y~al~programa~de~vivienda~o~alquiler~social~que~corresponda. 2.~Reúne~en~Perú~las~partidas~registrales,~el~contrato~de~crédito,~las~deudas~pendientes,~los~ingresos~y~la~documentación~de~identidad. 3.~Formaliza~la~entrega~ante~las~autoridades~peruanas~y~gestiona~la~cancelación~registral~correspondiente. 4.~Suscribe~el~alquiler~social~en~Perú~si~el~programa~lo~admite,~dejando~constancia~de~la~ruta,~el~plazo~y~la~renta. 5.~Si~hay~impago~o~desalojo~en~Perú,~utiliza~la~vía~civil~o~el~procedimiento~notarial~de~la~Ley 30933,~según~corresponda.

Alquiler social y costs in Peru

En~Perú,~el~alquiler~social~se~vincula~a~los~programas~de~vivienda~y~arrendamiento~del~Ministerio de~Vivienda.~Para~un~cálculo~de~costos~en~Perú,~se~puede~usar~la~UIT:~una~renta~expresada~como~número~de~UIT~se~multiplica~por~5.500~soles~(PEN)~en~2026.~Por~ejemplo,~si~un~programa~peruano~estableciera~3~UIT~mensuales,~el~cálculo~sería~3×5.500=16.500~soles~(PEN)~al~mes~en~2026.~Ese~resultado~es~un~ejemplo~aritmético;~no~una~cuota~exigible~sin~un~programa~que~la~fije.

Los~costes~en~Perú~pueden~incluir~la~ruta~de~alquiler,~la~fianza~y~la~garantía~del~programa,~las~cargas~registrales~y~los~gastos~de~la~entrega.~El~plazo~y~el~organismo~competente~en~Perú~se~confirman~ante~el~Ministerio~de~Vivienda~o~la~entidad~que~administre~el~programa~aplicable.~La~UIT~de~5.500~soles~(PEN)~en~2026~es~la~referencia~de~cálculo,~no~una~tarifa~de~alquiler~social.

La dación cancela la deuda en los términos del régimen aplicable; el acceso a la vivienda debe comprobarse en el país correspondiente, porque no existe una tarifa, un plazo ni un efecto universal del alquiler social.

Preguntas frecuentes sobre la dación en pago