Qué es un contrato de compraventa de vivienda y qué lo hace válido
Un contrato de compraventa de vivienda es un pacto entre dos personas por el que una —el vendedor— transmite una casa de su propiedad y la otra —el comprador— paga un precio cierto en dinero. Es un contrato consensual: basta con que comprador y vendedor se pongan de acuerdo sobre la cosa y el precio para que exista y obligue a las partes. Lo que cambia de país a país no es este fondo, sino la forma: cómo se documenta, quién lo autoriza y ante qué registro se hace oponible a terceros.
Lo que todos los países comparten (y por qué el resto cambia)
En todos los países hispanohablantes la compraventa de una casa es, en el fondo, un acuerdo sinalagmático (con obligaciones recíprocas) y oneroso (a cambio de un precio) por el que una parte transmite la propiedad de un inmueble y la otra paga por ello.
Lo que se repite en cualquier contrato bien hecho:
- Partes identificadas con sus documentos de identidad.
- Objeto: descripción clara del inmueble y de sus datos registrales o catastrales.
- Precio cierto en dinero y forma de pago.
- Consentimiento libre y sin vicios.
- Declaración de que la vivienda está libre de cargas, gravámenes y ocupantes.
A partir de ahí, todo cambia: el código civil aplicable, el organismo que da fe pública (Notario o escribano público), el registro donde se inscribe (Registro de la Propiedad, Conservador de Bienes Raíces, Registro Público de la Propiedad, Registro de Predios), los impuestos y hasta el documento que se firma primero (promesa, minuta, boleto o contrato privado). Por eso el mismo negocio se vive de forma muy distinta según el país.
España: el contrato de compraventa de una casa
En España, la venta de una vivienda se apoya en el Código Civil y en la Ley Hipotecaria, publicada en el BOE. La transmisión de la propiedad se formaliza ante Notario, mediante escritura pública, y se inscribe en el Registro de la Propiedad para que surta efectos frente a terceros. Un contrato privado entre comprador y vendedor es exigible entre las partes —los contratos obligan «cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado», según recoge el Código Civil—, pero solo la escritura pública notarial y la inscripción registral hacen dueño al comprador frente a todos.
Datos y cláusulas que debe incluir el contrato en España
Una checklist mínima para no dejar flecos sueltos:
- Identificación completa de comprador y vendedor (nombre, DNI/NIE, estado civil y régimen económico del matrimonio).
- Descripción del inmueble con su referencia catastral y datos registrales.
- Precio total en euros (EUR) y forma de pago (cantidad entregada, aplazado, hipoteca).
- Arras, si las hay: señalarlas como penitenciales, confirmatorias o de cuenta, y regular qué ocurre si una parte incumple.
- Declaración expresa de que la vivienda está libre de cargas, arrendatarios y ocupantes.
- Reparto de gastos e impuestos: en vivienda usada se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que fija cada comunidad autónoma; en vivienda nueva se paga IVA; la plusvalía municipal corresponde al vendedor salvo pacto en contrario.
- Plazo y compromiso de elevación a escritura pública ante Notario en España e inscripción en el Registro de la Propiedad.
Cuándo interviene el Notario en España y por qué importa
- Las partes suscriben un contrato privado, normalmente tras negociar precio y condiciones, y se entregan arras en señal del acuerdo.
- Se solicita al Notario en España el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, previa aportación de la documentación.
- El Notario en España identifica a compareciente, lee el contenido, advierte de cláusulas abusivas y recoge las firmas.
- Se líquida el ITP ante la comunidad autónoma correspondiente (o el IVA en vivienda nueva) en un plazo breve tras la firma.
- El comprador presenta la escritura en el Registro de la Propiedad para que la transmisión quede registrada y sea oponible a terceros.
Documentos que el comprador debe pedir en España
Antes de firmar nada, el comprador en España suele recabar: certificado de deuda de la comunidad de propietarios (que acredite que las cuotas están al día), últimas facturas de suministros (luz, agua, gas) para conocer el consumo real, nota simple registral del Registro de la Propiedad que confirme la titularidad y las cargas, cédula de habitabilidad o, según la normativa aplicable, certificado de eficiencia energética, y el justificante del pago del ITP o del IVA, según se trate de vivienda usada o nueva.
México: el contrato de compraventa de una casa
En México, la venta de inmuebles se apoya en el Código Civil Federal y, sobre todo, en el código civil de la entidad federativa donde está la casa, porque las formalidades de la tradición de la propiedad (el modo de transmitirla) las fija cada estado. El contrato se perfecciona por el mero consentimiento, pero para que el comprador sea dueño frente a terceros la propiedad debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad de la entidad federativa correspondiente. La escritura pública se otorga ante Notario en México.
Cláusulas habituales del contrato privado en México
- Datos de las partes con RFC y CURP, y datos del inmueble con sus antecedentes en el Registro Público de la Propiedad de la entidad correspondiente.
- Precio en pesos mexicanos (MXN) y moneda pactada con pacto: si hay financiamiento, especificar el saldo y la fecha de cada pago.
- Declaración del vendedor de que el inmueble está libre de gravámenes y al corriente en el pago del predial y los servicios.
- Compromiso de entrega de posesión y cláusula penal por incumplimiento (en pesos mexicanos).
- Designación del Notario en México que va a protocolizar la operación y de los tribunales competentes en caso de litigio.
- Compromiso de firma de la escritura pública en un plazo determinado.
De la promesa a la escritura en México: pasos e impuestos
- Firma del contrato o promesa de compraventa, con anticipo en pesos mexicanos (MXN).
- Acudir ante un Notario en México, elegido por las partes, con la documentación del inmueble.
- Firma de la escritura pública de compraventa y, en su caso, del crédito con el que se financia la compra.
- Pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) en el municipio donde se ubica la casa; su tasa la fija cada municipio en pesos mexicanos, dentro del rango que permite la ley local.
- Inscripción en el Registro Público de la Propiedad de la entidad federativa correspondiente para que la compraventa surta efectos frente a terceros.
Cifras y moneda en un ejemplo mexicano
Piensa en una casa de 2.500.000 pesos mexicanos (MXN) en un municipio donde el ISAI aplica, por ejemplo, sobre el valor catastral o de operación, el que resulte mayor. Si la tasa municipal del ISAI fuera del 2%, solo por ese impuesto el comprador pagaría 50.000 pesos mexicanos. A eso se suman los honorarios del Notario en México, que suelen calcularse con un arancel estatal en pesos mexicanos y varían por el valor del bien y el número de actos; el comprador no puede conocerlos de antemano al pie de la letra, porque dependen del arancel de la entidad. En operaciones de este tamaño es habitual que los notariales oscilen, de forma orientativa, entre el 1% y el 2% del valor, pero son rangos referenciales: lo que vale es el arancel oficial que publique cada notario. El cálculo siempre se hace en pesos mexicanos (MXN), sin convertir a otras monedas.
Argentina: el contrato de compraventa de una casa
En Argentina, el Código Civil y Comercial de la Nación exige que la venta de inmuebles se haga por escritura pública otorgada por escribano público e inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia donde está el inmueble. Solo así se transmite la propiedad. Existe además una herramienta previa muy usada, el boleto de compraventa: es válido como contrato y, si el comprador pagó al menos el 25% del precio, el código lo protege frente a embargos de terceros sobre el inmueble, pero no lo convierte en dueño. Dueño se es solo con la escritura pública inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia correspondiente.
Diferencias entre boleto de compraventa y escritura pública en Argentina
| Aspecto | Boleto de compraventa (AR) | Escritura pública (AR) |
|---|---|---|
| Quién lo firma | Comprador y vendedor, ante testigos o no | Comprador, vendedor y escribano público |
| Efectos entre partes | Sí, obliga a otorgar la escritura | Sí, perfecciona la venta |
| Transmite la propiedad | No | Sí, una vez inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia |
| Inscripción registral | No inscribe por sí solo | Sí, en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia donde está el inmueble |
| Si el comprador pagó menos del 25% | No bloquea embargos de terceros | No aplica; ya hay escritura |
Requisitos para vender una casa en Argentina
- Ser titular registral del inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia donde está la casa.
- Si el vendedor tiene cónyuge o está en unión convivencial inscripta, hace falta la firma del otro cuando el bien es ganancial o, siendo propio, constituye la vivienda familiar, según el Código Civil y Comercial de la Nación.
- Tener capacidad para vender: los menores de 18 años no emancipados necesitan que firmen sus padres o tutores.
- Si firma una persona distinta del dueño, debe hacerlo con poder general amplio otorgado también ante escribano público en Argentina.
Impuestos y registros en Argentina
| Concepto (AR) | Quién cobra | Cómo se calcula |
|---|---|---|
| Impuesto a la Transferencia de Inmuebles de Personas Físicas (ITI), cuando aplique | ARCA | Alícuota fija sobre el precio o la valuación fiscal, lo que la normativa prevea, en pesos argentinos (ARS) |
| Tasas retributivas del Registro de la Propiedad Inmueble | Provincia donde está el inmueble | Varían por provincia y por monto de la operación, en pesos argentinos (ARS) |
| Aportes notariales | Escribano público en Argentina | Fijados por el colegio de escribanos de la jurisdicción, en pesos argentinos (ARS) |
Chile: el contrato de compraventa de una casa
En Chile, la compraventa de una casa se apoya en el Código Civil, en el DFL-2 (para algunas viviendas nuevas) y se formaliza ante un Notario en Chile, inscribiéndose en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde está el inmueble. Lo habitual es firmar una promesa que fija precio, arras y plazo, y después otorgar la escritura pública de compraventa que se inscribe registralmente.
Promesa de compraventa y arras en Chile
Ventajas de empezar por una promesa ante Notario en Chile:
- Permite fijar precio, condiciones y plazos antes de llegar al Conservador de Bienes Raíces de la comuna.
- Las arras confirman el acuerdo: si se fijan como arras penitenciales (sancionatorias), regulan qué parte se las queda si el otro desdice.
- Reduce la incertidumbre: comprador y vendedor saben exactamente cuándo se firma la escritura definitiva.
Inconvenientes a tener presentes:
- La promesa no transfiere el dominio: hasta la escritura e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde está el inmueble, el vendedor sigue siendo dueño.
- Si las arras no están bien tipificadas, una parte puede verse obligada a firmar que perjudique; restan pocas pruebas de voluntad.
- La promesa no se inscribe por sí sola: para oponer el contrato a terceros hay que esperar a la escritura.
Cláusulas típicas de la promesa en Chile
- Individualización de compradores y vendedores con RUT.
- Descripción del inmueble con dirección, rol de avalúo fiscal y deslindes.
- Precio en pesos chilenos (CLP), forma de pago, fecha de firma de escritura y plazo de entrega.
- Arras y sus consecuencias si una parte incumple (sancionatorias o confirmatorias).
- Declaración de que el inmueble está libre de gravámenes y de litigios pendientes.
- Plazo y compromiso de firma de escritura pública ante Notario en Chile.
Escritura pública e inscripción en Chile
- Firma de la promesa de compraventa con entrega de arras, si las hay, en pesos chilenos (CLP).
- Pago del precio, del arancel del Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde está el inmueble y de los honorarios del Notario en Chile.
- Firma de la escritura pública de compraventa ante el Notario en Chile.
- Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde está la casa, que es lo que hace al comprador dueño frente a todos.
Perú: el contrato de compraventa de una casa
En Perú, la compraventa de inmuebles se formaliza en escritura pública ante Notario en Perú y se inscribe en el Registro de Predios de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) para que la transmisión de la propiedad sea oponible a terceros. El camino jurídico se lo sustenta en el Código Civil y se lo formaliza en la Notaría, en Perú, y se lo registra en la SUNARP de la oficina registral correspondiente.
De la minuta a la escritura pública en Perú
- Un abogado redacta la minuta con los datos de las partes, el inmueble y el precio en soles (PEN).
- El comprador y el vendedor llevan la minuta a una Notaría, en Perú, para que el Notario en Perú la eleve a escritura pública.
- Se paga el Impuesto Municipal a la Transferencia de Predios (ITP), cuando corresponda, en función de la base que determine la municipalidad correspondiente.
- El Notario en Perú remite el parte a la SUNARP para inscribir la escritura en el Registro de Predios de la oficina registral correspondiente.
Documentos y cláusulas del contrato en Perú
Documentos que conviene tener a mano:
- Partida registral del inmueble actualizada, expedida por la SUNARP de la oficina registral correspondiente.
- Certificado de búsqueda y libertad de gravámenes del Registro de Predios.
- Certificado de parámetros urbanísticos cuando la municipalidad lo habilite.
- Recibos de adquisición y pagos del predio.
Ejemplo con cifras: una casa valorizada en 350.000 soles (PEN). Sobre esa base se calcula el ITP en función de la base imponible que determine la municipalidad correspondiente, en soles. El Notario en Perú cobra sus honorarios según el arancel de la Notaría; la SUNARP cobra tasas registrales que dependen del valor del acto, en soles. El cálculo se hace en soles (PEN), sin convertir a otras monedas.
La clave para comparar: en todos los países hay un documento privado que obliga a las partes, pero solo la escritura pública otorgada ante Notario o escribano público, más la inscripción en el registro inmobiliario de la jurisdicción, hace al comprador dueño frente a todos.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de compraventa de una casa
1. ¿Dónde consigo un modelo de contrato de compraventa de vivienda en PDF?
En España puedes descargar uno gratis en la web del Ministerio de Justicia o del Colegio de Registradores. En Chile lo encuentras en el sitio del Conservador de Bienes Raíces. En México, PROFECO publica formatos orientativos; en Perú, la SUNARP tiene modelos de minuta. Revisa siempre la versión más reciente del documento.
2. ¿Hay una plantilla en Word para redactar la compraventa de un inmueble?
Sí: la mayoría de notarías de España y México usan plantillas en Word que solo rellenas con datos de las partes, el precio y la descripción del inmueble. En Colombia y Argentina el modelo se llama “promesa de compraventa” y también circula en Word entre inmobiliarias. Verifica que el archivo incluya cláusulas de saneamiento y entrega de llaves.
3. ¿Qué debe contener una plantilla de contrato de compraventa de vivienda?
Incluye identificación del comprador y vendedor, descripción registral del inmueble, precio y forma de pago, fecha de entrega, cláusulas de saneamiento por evicción y vicios ocultos, y firma de ambas partes. En Perú se añade la cláusula de elevación a escritura pública ante notario. Sin estos puntos, el documento puede ser declarado incompleto.
4. ¿Sirve el mismo contrato entre particulares en PDF para todos los países?
No: en España se llama “contrato privado de compraventa”, en México “contrato de promesa de compraventa” y en Argentina “boleto de compraventa”, cada uno con requisitos distintos. Lo que sí comparten son las partes, el precio y la descripción del bien. Descarga siempre el modelo del país donde está situado el inmueble.
5. ¿Cómo es un modelo en Word para compraventa entre particulares sin notario?
En España puedes firmarlo ante testigos con el contrato privado; en México necesitas al menos la fe de un notario para inscribirlo en el Registro Público de la Propiedad. En Chile, aunque firmen entre particulares, deben elevarlo a escritura pública en notaría para inscribirlo en el Conservador. No basta el documento en Word.
6. ¿Qué diferencia hay entre un contrato privado y uno público de compraventa?
El contrato privado lo firman las partes entre sí, a veces con testigos, y tiene valor entre ellos pero no siempre es inscribible. El público lo otorga un notario, lleva fe pública y permite el registro en la propiedad. En Perú, por ejemplo, la SUNARP solo inscribe la escritura pública, no el documento privado.
7. ¿Dónde encuentro una plantilla para compraventa entre particulares?
En el portal del Gobierno de España (sede judicial o Ministerio de Justicia) hay modelos gratuitos. En Argentina, la AFIP no interviene, pero la Dirección General de Registros publica modelos orientativos. En Chile, el SERNAC facilita formatos y el Conservador de Bienes Raíces orienta el trámite. Siempre conviene revisar el Colegio Profesional del país.
Fuentes
- ValoracionDescarga CONTRATO COMPRA VENTA – ALQUILER | Valoracion.esconsultado el 12/10/2026
- WonderContrato de Compraventa de Inmueble – Modelo Word y PDFconsultado el 12/10/2026
- Vlexcontrato compraventa modelo – vLexconsultado el 12/10/2026
- SchneiderabogadosContrato de Compraventa en Chile – Schneider Abogadosconsultado el 12/10/2026
- AbogadosinmobiliariosContrato privado de compraventa entre particulares en Perúconsultado el 12/10/2026