Ley del contrato de alquiler de vivienda: derechos, obligaciones y reglas según el país

Qué regula el contrato de alquiler de vivienda

El contrato de alquiler de vivienda es el acuerdo por el que el dueño (arrendador o locador) cede el uso y disfrute de una casa al inquilino (arrendatario o locatario) a cambio de una renta. Esa cesión es temporal, sinalagmática y normalmente escrita: si no se cumple por alguna de las partes, la otra puede exigirlo judicialmente.

La relación que crea ese contrato es muy parecida en cualquier país: alguien paga puntualmente, mantiene la vivienda y la devuelve al acabar el plazo, mientras el dueño la entrega en condiciones, la conserva habitable y respeta la posesión del inquilino. Lo que cambia de un país a otro es el nombre exacto de las partes (locador, arrendador, propietario, dueño), los plazos mínimos, la forma de calcular los aumentos, qué organismo registra la fianza y ante qué juzgado se reclama. Por eso no existe un contrato de alquiler "universal": cada país tiene su ley, su moneda y su propio equilibrio entre estabilidad para el inquilino y seguridad para el dueño.

Principios compartidos y límites de la comparación

En el derecho comparado hispanohablante hay principios que se repiten en casi todas las legislaciones, aunque su contenido concreto varíe. Identificarlos ayuda a entender qué pregunta hacer en cada país, pero no a saltarse la ley local.

• Consentimiento libre y forma escrita. En los cinco países el contrato de vivienda se celebra por escrito; si no, la prueba y los plazos de protección se complican.
• Buena fe y uso conforme. Tanto el arrendador como el inquilino deben comportarse con lealtad: el dueño no puede cortar suministros ni servicios, y el inquilino no puede dedicar la vivienda a un uso distinto del pactado.
• Conservación de la cosa. Quien entrega la vivienda debe mantenerla habitable y reparar lo urgente; quien la usa responde del desgaste normal y de los daños que cause.
• Renta cierta y en moneda pactada. La renta es obligatoria y se paga en la moneda acordada; en casi todos los países las partes pueden elegir moneda nacional o extranjera, con reglas distintas según la jurisdicción.
• Determinación del plazo. El contrato termina al vencer el plazo o por las causales pactadas; si no hay plazo, la ley suple uno mínimo.

A partir de ahí, los plazos concretos, los requisitos de garantía, la autoridad registral y las consecuencias por incumplimiento dependen de la ley de cada país. Una cifra sin su país pegado no se puede escribir, porque en este tema la regla cambia a veces dentro de un mismo país según la moneda, el año del contrato o la comunidad autónoma.

España: qué cambia para arrendadores e inquilinos

En España la materia de alquiler de vivienda se regula en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, modificada de forma sustancial por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo y por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Las partes se llaman arrendador (dueño) y arrendatario (inquilino).

La normativa estatal se completa con la legislación autonómica sobre vivienda, fianza registral y zonas de mercado tensionado, por lo que en ciudades como Barcelona o Madrid las reglas prácticas pueden añadir condiciones. El contrato de vivienda se distingue del turístico (régimen especial por estancias cortas) y del local de negocio (donde rige la LAU pero con reglas distintas).

España: derechos y obligaciones del contrato

El arrendador en España debe entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad, realizar las reparaciones necesarias para conservar su uso y asumir los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, conforme a la Ley 12/2023. Por su parte, el arrendatario paga la renta en la forma y moneda pactadas, cuida la vivienda y responde de los daños que cause.

• Pago de renta en la moneda y periodicidad acordadas; por defecto, en euros y por meses vencidos.
• Fianza obligatoria de un mes de renta, depositada en el organismo autonómico de fianzas; las garantías adicionales a la fianza están limitadas a 2 meses como máximo.
• Gastos: el arrendador asume los gastos de gestión y formalización; los suministros (luz, agua, gas) se pactan libremente, aunque lo habitual es que los pague el inquilino.
• Conservación: el arrendador hace las reparaciones urgentes y necesarias; el inquilino comunica los desperfectos a tiempo y permite el acceso para arreglarlos.
• Impuestos: los contratos de vivienda habitual están exentos del ITP desde 2019; el IBI puede recaer en el arrendatario si así se pacta.

España: prórroga, ajuste y venta de la vivienda

La regla actual de prórroga obligatoria en España proviene de la Ley 12/2023 y se articula en plazos claros.

Ejemplo resuelto en euros, en España. Marta firma en enero de 2025 un alquiler por 1.000 EUR al mes en Madrid. Cada año, en enero, se revisa la renta: la subida no puede superar el IPC publicado por el INE ni, si este es mayor, el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). En 2026, con un IPC del 2,5 % y un IRAV del 2 %, su renta pasa a 1.020 EUR. En 2027, si el IPC es del 3 % y el IRAV del 2,8 %, se aplica el IRAV, por ser menor: 1.048,56 EUR.

Si el dueño vende la vivienda, el comprador queda obligado por el contrato vigente esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad, según el Real Decreto-ley 7/2019.

España: orgánico y vías para comprobar la regla

En España, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (mivau.gob.es) concentra la información oficial; la herramienta para declarar zonas tensionadas y consultar valores de referencia es el SERPAVI. La Sede Electrónica del Ministerio (mivau.sede.gob.es) permite presentar escritos y consultar notificaciones.

1. Identificar la duda concreta: ¿plazo, subida, fianza, desahucio?
2. Buscar la norma en el BOE o en el buscador de mivau.gob.es.
3. Comprobar si la vivienda está en zona de mercado tensionado en el mapa del SERPAVI.
4. Si hay conflicto, reclamar primero de forma fehaciente y, si no hay acuerdo, acudir al juicio verbal (reclamaciones de hasta 6.000 EUR) o al juicio ordinario.

México: qué cambia para arrendadores e inquilinos

En México no existe una ley federal única de alquiler de vivienda. La materia vive en los códigos civiles de cada entidad federativa y se apoya en la Ley de Vivienda, en la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano y en el Código Civil Federal para contratos entre ausentes o con efectos interestatales. Las partes se llaman arrendador y arrendatario.

Eso significa que el contrato de alquiler de vivienda en México cambia de ciudad a ciudad: el de la Ciudad de México (regido por el Código Civil de la CDMX) no es idéntico al de Monterrey (Código Civil de Nuevo León) o al de Guadalajara (Código Civil de Jalisco). En 2026 sigue sin haber organismo federal de registro de fianzas ni de mediación obligatoria, por lo que la práctica forense depende del juzgado civil local.

México: derechos y obligaciones del contrato

El arrendador en México debe entregar la vivienda en condiciones de uso, responder de los vicios ocultos y hacer las reparaciones necesarias; el arrendatario paga la renta puntualmente, usa la cosa de forma no abusiva y conserva la posesión hasta la entrega. Las reglas cambian por estado, por lo que conviene revisar el código civil de la entidad.

• Entrega y conservación: la vivienda se entrega en condiciones de servir para el uso convenido, con sus accesorios en funcionamiento.
• Pago de renta: en moneda nacional (pesos mexicanos), salvo pacto en contrario aceptado por ambas partes; lo habitual es por mes calendario.
• Garantías: fianzas, depósitos, garantías hipotecarias o avales, según lo que permita el código civil local; la Ciudad de México suele admitir depósito en garantía sin límite legal claro, mientras otros estados lo acotan.
• Mejoras necesarias: las hace el dueño; las de mero lujo o comodidad, las asume el inquilino salvo pacto.
• Rescisión: por falta de pago, uso distinto o incumplimiento grave, con plazos y formalidades distintos en cada estado.

Como la regulación vive en códigos civiles estatales, no se puede afirmar un plazo nacional de preaviso ni un porcentaje único de indemnización sin consultar la entidad concreta.

México: plazos, garantía y terminación

El material disponible para México no aporta una tabla federal única de plazos y montos, porque cada estado los fija en su código civil. Lo que sí se puede afirmar a nivel general:

El dato que falta (plazo concreto de preaviso, días de gracia, monto de pena convencional) lo fija el código civil de cada estado: consúltalo antes de firmar.

México: Organismo y vía de verificación

En México no hay un organismo federal específico para el alquiler de vivienda entre particulares. El Poder Judicial de la Federación y los poderes judiciales de cada estado son la referencia para litigios civiles; los contratos administrativos del sector público se rigen por la Ley de Adquisiciones, Arrendamientos y Servicios del Sector Público, que no aplica al alquiler entre particulares.

1. Identificar la entidad federativa donde está la vivienda.
2. Consultar el código civil estatal correspondiente.
3. Comprobar en el Registro Público de la Propiedad si la finca tiene gravámenes.
4. Si hay conflicto, intentar conciliación privada y, si no, demandar ante el juez civil local.

Argentina: qué cambia para arrendadores e inquilinos

En Argentina, el contrato de alquiler de vivienda se regula en el Código Civil y Comercial de la Nación. Las partes son el locador (dueño) y el locatario (inquilino), y la ley se completa con normas fiscales de la AFIP/ARCA y con laudos locales. Tras la reforma introducida por la Ley 27551 y los cambios posteriores, el plazo, la moneda y el índice de ajuste se pactan libremente entre las partes; por eso no se puede dar por vigente el esquema de tres años sin comprobar la fecha de firma.

Argentina: derechos y obligaciones del contrato

El locador debe entregar la cosa en estado adecuado, conservarla y responder por los vicios; el locatario paga la renta, usa la cosa conforme al destino y conserva la posesión. La guía oficial de alquileres resume el régimen.

• Forma: contrato por escrito, cualquiera sea el plazo.
• Moneda y periodicidad: libre, en pesos argentinos o extranjera, por períodos no inferiores a un mes.
• Garantías: libres en monto, moneda y forma de devolución, pactadas entre las partes.
• Reparaciones urgentes: el locador tiene 24 horas desde la notificación para hacerlas; el locatario puede hacerlas a su cargo si no las hace.
• Expensas: las ordinarias (servicios) pueden ir a cargo del locatario; las que gravan la cosa y las comunes extraordinarias, al locador.
• Mejoras: necesarias a cargo del locador; de lujo, a cargo del locatario.

Ejemplo con cifras en pesos argentinos, en Argentina. Diego firma en marzo de 2026 un alquiler por 800.000 ARS al mes en CABA, con pago en pesos, ajuste por IPC y un depósito en garantía equivalente a un mes (800.000 ARS). Al sexto mes, una pérdida en el baño exige reparación urgente: el locador tiene 24 horas para hacerla; si no, Diego puede reparar y descontar del alquiler con factura de respaldo.

Argentina: plazo, garantía y forma de terminación

Argentina: Organismo y trámites relacionados

En Argentina, la Corte Suprema de Justicia de la Nación y los tribunales civiles provinciales tramitan los desalojos y los juicios de locación. El registro de contratos de vivienda urbanos y rurales es opcional desde que la AFIP lo dejó sin obligatoriedad: solo se inscribe en el servicio RELI si una de las partes deduce el impuesto a las ganancias.

1. Firmar el contrato por escrito y conservar dos copias firmadas.
2. Si se opta por registrar, hacerlo en el servicio RELI de la AFIP antes del 30 de septiembre o dentro de los 15 días corridos de la firma, con clave fiscal.
3. Para cobrar o defender la posesión, intimar al locatario con 10 días de anticipación si hay falta de pago.
4. Si no hay respuesta, promover la acción de desalojo ante el juzgado civil correspondiente.

Chile: qué cambia para arrendadores e inquilinos

En Chile, el contrato de alquiler de vivienda urbana se rige por la Ley 18101, sobre Arrendamiento de Predios Urbanos, que se aplica a los predios urbanos y a las viviendas situadas fuera del radio urbano con terreno no superior a una hectárea. Se completa con el Código Civil y se reforma de forma sustancial por la Ley 19866.

Quedan excluidos de esta ley los predios rústicos de más de una hectárea, los inmuebles fiscales, las viviendas amobladas arrendadas por temporadas no superiores a tres meses para descanso o turismo, los hoteles y residenciales, y los estacionamientos. Eso significa que, en Chile, la misma palabra "arriendo" puede esconder un régimen legal muy distinto según el destino y la duración.

Chile: derechos y obligaciones del contrato

El arrendador en Chile debe mantener la cosa en estado de servir al destino convenido, y el arrendatario pagar la renta y conservar la posesión. La ley distingue tres figuras que conviene no confundir: vivienda, arriendo de temporada turística y hospedaje en hotel o residencial.

• Entrega y conservación: la vivienda se entrega apta para el uso de habitación y se mantiene en ese estado por el arrendador.
• Pago de renta: en pesos chilenos (CLP), por la periodicidad y el monto pactados.
• Subarriendo en habitación: si el plazo fijo es superior a un año, se entiende permitido salvo estipulación en contrario; si se prohíbe, el arrendatario puede poner término anticipado sin pagar la renta restante.
• Renta y gastos comunes hasta la restitución: terminado el contrato por cualquier causa, el arrendatario sigue obligado a pagarlos hasta la restitución efectiva.
• Abandono: el arrendador puede pedir al juez de letras la entrega sin forma de juicio, mediante certificación de abandono por ministro de fe.

Chile: plazo, desahucio y restitución

Chile: Organismo y fuente oficial para verificar

En Chile, el texto vigente de la ley se consulta en la Biblioteca del Congreso Nacional. La fiscalización de normas laborales asociadas al uso de la vivienda (por ejemplo, contrato de trabajadores de casa particular que la habitan) corresponde a la Dirección del Trabajo.

1. Acceder al texto refundido en bcn.cl/leychile.
2. Revisar si el contrato corresponde a vivienda o a hospedaje o temporada turística, para identificar la ley aplicable.
3. Confirmar el tipo de plazo (fijo hasta 1 año, fijo mayor, o mes a mes) y aplicar el régimen de desahucio correspondiente.
4. Si hay abandono, pedir al juez de letras la entrega sin forma de juicio, con certificación de ministro de fe.

Perú: qué cambia para arrendadores e inquilinos

En Perú, el alquiler de vivienda se regula en el Código Civil y se complementa con la Ley 30933, que creó un procedimiento especial de desalojo con intervención notarial. Las partes son arrendador y arrendatario. El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento y el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV) son las referencias administrativas del Estado.

Esa doble vía, notarial y judicial, hace que el desalojo en Perú sea más rápido que en otros países cuando el contrato se inscribió con cláusula de allanamiento futuro, pero no es automática: hay que haber cumplido requisitos formales de la Ley 30933.

Perú: derechos y obligaciones del contrato

El arrendador en Perú debe entregar el bien en buen estado, responder por la conservación y recibir la renta; el arrendatario paga puntualmente, usa la cosa conforme al destino y restituye al final. El Código Civil peruano fija la estructura básica y la Ley 30933 añade un cauce notarial.

• Forma: por escrito, especialmente para acreditar plazo y Renta.
• Moneda: en soles (PEN), salvo pacto en moneda extranjera aceptado por ambas partes.
• Plazo: el libremente pactado; el Código Civil suple la duración si nada se dice.
• Mejoras: necesarias a cargo del arrendador; las de utilidad para el uso pactado, también, salvo pacto.
• Desalojo: judicial ante los Juzgados Civiles y de Paz Letrados, o notarial si se cumplen los requisitos de la Ley 30933.

Perú: plazos, garantía y terminación

El plazo exacto de tolerancia, el de interpelación por falta de pago y la indemnización por terminación anticipada dependen del contrato y de la aplicación supletoria del Código Civil peruano. Donde la fuente no da un número, conviene revisar el contrato y, en su defecto, consultar al Ministerio de Vivienda.

Perú: Organismo y vía de verificación

En Perú, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento administra programas de apoyo y el Registro RAV. Los conflictos se tramitan ante el Poder Judicial, Juzgados Civiles y de Paz Letrados, o mediante el procedimiento notarial previsto en la Ley 30933 si el contrato fue inscrito con cláusula de allanamiento.

1. Revisar si el contrato se inscribió en Registros Públicos con cláusula de allanamiento futuro.
2. Si fue así, la vía es la notarial de la Ley 30933, más rápida que la judicial.
3. Si no, hay que demandar ante el juzgado civil o de paz letrado correspondiente.
4. Para información sobre programas públicos, consultar el portal del Ministerio de Vivienda.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de alquiler de vivienda