Una acta de compraventa es el documento que deja por escrito el acuerdo entre quien vende y quien compra: identifica a las partes, describe la cosa, fija el precio y las condiciones, y sirve como prueba del negocio. En la vida diaria se le llama también contrato de compraventa, escritura pública, boleto o simplemente "papeles de la operación", según el país y el tipo de bien del que se trate.
Su razón de ser es práctica: sin un soporte escrito, discutir después qué se acordó, cuánto se pagó o en qué plazo había que entregar la cosa se vuelve palabra contra palabra. Un acta bien hecha evita esa zona gris y, en muchos casos, es exigida por la ley (por ejemplo, para inscribir un inmueble en el registro).
Qué es una acta de compraventa y para qué sirve
Un acta de compraventa es el documento que recoge el acuerdo de voluntades por el que alguien se obliga a entregar una cosa a cambio de un precio en dinero. Esa definición mínima aparece, con matices, en los cinco países que se revisan aquí, y por eso el documento sirve para lo mismo en todas partes: probar el negocio, obligar a las partes a lo pactado y, cuando hace falta, llevar la operación al registro correspondiente para que sea oponible frente a terceros.
El acta puede ser un simple contrato entre particulares firmado a mano, una escritura pública pasada ante notario o un boleto con seña incluido. La forma cambia según el país, según el bien (mueble o inmueble) y según si se quiere inscribir o no. Lo que no cambia es el fondo: identificación de las partes, cosa, precio, forma de pago y entrega.
Lo que casi todos los países comparten sobre la compraventa
Aunque el detalle cambia de país en país, hay un núcleo común que se repite en los cinco ordenamientos que se comparan aquí:
- Consentimiento válido: la persona que compra y la que vende tienen que haber acordado sin vicios (error, dolo o violencia). Sin consentimiento libre no hay compraventa, por mucho que se firme un documento.
- Cosa determinada o determinable: tiene que existir o poder identificarse con claridad; no vale un objeto genérico sin concreción.
- Precio en dinero, real y serio: si la contraprestación es integramente otra cosa, el negocio deja de ser compraventa y pasa a ser permuta.
- Obligaciones cruzadas: quien vende entrega la cosa y responde de ciertos defectos; quien compra paga el precio en el plazo y lugar pactados y recibe la cosa.
A partir de ahí el detalle diverge: cada país tiene su propio código civil, su notariado o su figura equivalente, su registro de la propiedad y su forma de formalizar. Por eso un artículo útil no puede quedarse en el principio general: lo que sirve al lector es ver cómo aterriza esa regla en España, México, Argentina, Chile y Perú.
> Una compraventa es siempre lo mismo en el fondo: alguien entrega una cosa y otro paga un precio. Lo que cambia de país en país es cómo se formaliza, qué documento se firma y ante qué organismo se inscribe.
España: el contrato de compraventa y la información al consumidor
En España, la regla general sobre la forma del contrato está en el Código Civil, artículos 1279 y 1280, según el BOE: los contratos son válidos en cualquier forma, oral o escrita, salvo cuando la ley exige una concreta. Eso significa que un contrato privado de compraventa es válido, aunque en la práctica la inmensa mayoría de las operaciones inmobiliarias se firman ante notario porque la escritura pública es la que permite inscribir en el Registro de la Propiedad y, sobre todo, acceder a financiación bancaria.
Sobre esa base, las comunidades autónomas han añadido capas de protección al consumidor en vivienda. En Andalucía, el Decreto 218/2005, de 11 de octubre, que regula la información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía, según el BOJA concreta qué información tiene derecho a recibir la persona compradora antes y en el momento de la firma.
| Aspecto | Regla general en España |
|---|---|
| Forma del contrato | Libre (Código Civil, arts. 1279 y 1280); la escritura pública no es obligatoria, pero sí habitual para inscribir y para pedir hipoteca |
| Norma autonómica destacada | Decreto 218/2005 de Andalucía sobre información al consumidor en vivienda |
| Autoridad registral | Registro de la Propiedad (cada provincia tiene el suyo) |
| Moneda | Euros (EUR) |
Qué incluye la compraventa de vivienda en primera transmisión en España
En primera transmisión de vivienda, y al menos con tres días hábiles de antelación a la firma, la persona vendedora debe entregar a la compradora, según recoge la Consejería de Vivienda de la Junta de Andalucía:
- DIA (Documento de Información Abreviada) y nota explicativa del precio y formas de pago.
- Licencias o actos administrativos de utilización u ocupación.
- Estatutos de la Comunidad de Propietarios y, en su caso, reglas de convivencia.
- Seguros y garantías que afecten al edificio.
- Libro del Edificio (cuando la normativa lo exija).
- Acometidas de suministros (agua, electricidad, gas).
- Plan de evacuación en caso de emergencias.
- Certificación de estar al corriente en el pago del IBI.
El mismo juego de documentos se vuelve a entregar el día de la firma. La finalidad es que la persona compradora firme sabiendo qué compra y con qué cargas.
Elección de notaría y firma de la escritura en España
La regla de elección de la notaría distingue si vende una persona particular o una empresa:
- Si el vendedor es particular, la notaría se pacta entre las dos partes.
- Si el vendedor es una empresa, la persona compradora puede elegir libremente la notaría.
Como paso previo a la firma, se recomienda acudir el día anterior a la notaría para revisar el borrador de la escritura y, si va a haber hipoteca, repasar con la entidad financiera las cuentas y los gastos. El día de la firma se abona el precio total, se entregan las llaves y se firman, si procede, las escrituras de compraventa y de hipoteca. La persona compradora debe quedarse con copia de ambas escrituras.
Viviendas en obra y garantías de las cantidades entregadas a cuenta en España
Cuando la vivienda se vende sobre plano o en obra, el contrato de compraventa debe detallar obligatoriamente: la cuantía de la cantidad entregada a cuenta, la entidad y la póliza que avalan ese dinero, y el código de cuenta cliente (CCC) abierto específicamente para la adquisición. La lógica es que cada euro entregado a cuenta quede identificado en una cuenta separada y cubierto por un aval o seguro, de modo que, si la promotora no entrega la vivienda, ese dinero pueda recuperarse.
México: el contrato de compraventa y su formalización notarial
En México, la compraventa se regula en el Código Civil Federal y en los códigos civiles de cada entidad federativa. El contrato privado es válido entre las partes, pero la práctica habitual —y la que BBVA México recomienda en su sección educativa sobre Crédito Hipotecario— es que las firmas se ratifiquen ante notario para que el contrato suba de valor probatorio y sea aceptable por la banca hipotecaria. Sin ese paso, según la misma fuente, no se puede continuar ni con la escrituración ni con la gestión de un crédito hipotecario.
| Aspecto | Regla general en México |
|---|---|
| Norma de fondo | Código Civil Federal y códigos civiles estatales |
| Forma habitual | Contrato privado ratificado ante notario (BBVA México) |
| Autoridad registral | Registro Público de la Propiedad local (varía por estado) |
| Moneda | Pesos mexicanos (MXN) |
Cláusulas habituales de la compraventa en México
Sin ser exhaustivas, las cláusulas que suelen aparecer en un contrato de compraventa mexicano, y que la banca hipotecaria suele exigir, son:
- Precio total y desglose si hay parte en efectivo y parte financiada.
- Forma de pago: enganche, número de mensualidades, periodicidad y medio (transferencia, cheque, etc.).
- Plazos: de firma, de entrega de la posesión y, si hay hipoteca, de disposición del crédito.
- Condiciones de entrega: estado en que se entrega el inmueble, accesorios incluidos, fecha cierta.
- Reserva de dominio: pacto por el cual el vendedor conserva la propiedad hasta el pago total; muy usado en ventas a plazos de bienes muebles e incluso inmuebles financiados.
- Declaraciones y datos que pide la banca: régimen matrimonial, situación fiscal, gravámenes y, si hay crédito, reconocimiento del adeudo y la garantía hipotecaria.
Tipos de compraventa más comunes en México
BBVA México agrupa la casuística en cuatro grandes tipos, que conviene distinguir:
- De bienes muebles (vehículos, maquinaria): perfeccionada por el acuerdo y la entrega, con la formalidad adicional que, en su caso, exija la normativa específica.
- De bienes inmuebles (casas, locales, terrenos): requiere escritura pública ante notario para acceder al registro y, en la práctica, al crédito.
- Con reserva de dominio: el vendedor conserva la propiedad hasta el pago total; el comprador tiene la posesión y usa el bien, pero no puede disponer de él sin consentimiento del vendedor.
- Internacional: cuando vendedor y comprador están en países distintos; se añaden reglas de ley aplicable y de cumplimiento de obligaciones cambiarias y fiscales que no se desarrollan aquí por falta de espacio.
Trámite ante notario y constancia de la operación en México
El trámite notarial típico, según describe BBVA México, sigue esta secuencia:
- Revisión del borrador del contrato entre las partes y, en su caso, con la entidad financiera.
- Ratificación de firmas ante notario: las partes comparecen, se identifican y reconocen como suyas las firmas del contrato.
- Pago de los impuestos locales aplicables (traslado de dominio o su equivalente, según el estado).
- Entrega por el notario de la copia certificada con la que se solicita la inscripción en el Registro Público de la Propiedad correspondiente.
Los plazos de inscripción y los montos de impuestos dependen del estado y del municipio; el material consultado no aporta cifras concretas, por lo que no se reproducen aquí.
Argentina: la escritura pública y el registro de la propiedad
En Argentina, la compraventa de inmuebles se rige por el Código Civil y Comercial de la Nación y exige escritura pública para transmitir el dominio. La autoridad registral no es nacional: cada provincia tiene su Registro de la Propiedad Inmueble y la Ciudad de Buenos Aires tiene el suyo. Sin inscripción en el registro correspondiente, la transmisión no es oponible frente a terceros.
| Aspecto | Regla general en Argentina |
|---|---|
| Norma de fondo | Código Civil y Comercial de la Nación |
| Forma para inmuebles | Escritura pública (matriz de un escribano) |
| Autoridad registral | Registro de la Propiedad Inmueble provincial o de CABA |
| Moneda | Pesos argentinos (ARS) |
Requisitos del boleto de compraventa en Argentina
Antes de llegar a la escritura, en Argentina se usa mucho el boleto de compraventa: un contrato previo, firmado entre las partes, que fija las condiciones y suele llevar una seña. Suele incluir:
- Identificación de las partes y del inmueble.
- Precio total y moneda en que se pacta.
- Seña entregada y su tratamiento si después una de las partes desiste (si la seña se pierde para quien desiste o se devuelve duplicada para quien recibe, según lo pactado).
- Plazo para firmar la escritura definitiva.
- Condiciones de posesión y entrega.
- Cláusula penal por incumplimiento.
El boleto es válido entre las partes como prueba del negocio, pero no suple a la escritura para acceder al registro.
Inscripción registral y oponibilidad frente a terceros en Argentina
El recorrido registral, en sus pasos básicos, es:
- Otorgamiento de la escritura pública ante escribano.
- Pago de los tributos locales (impuesto de sellos, tasas registrales).
- Presentación al Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción donde está el bien.
- Calificación registral e inscripción: el registro verifica la cadena de titulares, mide el plano si corresponde y publica el asiento.
Sin inscripción, la venta existe entre las partes pero no es oponible frente a terceros de buena fe que inscriban antes.
Moneda y forma de pago en la compraventa en Argentina
La operación se pacta en pesos argentinos (ARS). El uso de moneda extranjera o de criptoactivos tiene reglas propias —cambiarias, fiscales y registrales— que este artículo no desarrolla porque el material consultado no aporta el detalle suficiente.
Chile: la compraventa civil, la tradición y la inscripción
En Chile, la compraventa se regula en los artículos 1.793 a 1.896 del Código Civil, según BCN, y se articula sobre dos piezas distintas: el título (el contrato) y la tradición (el modo de adquirir). El contrato por sí solo no transfiere el dominio: para muebles se requiere la entrega material (Código Civil, art. 684) y para inmuebles la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (Código Civil, art. 686). El art. 1.801 inc. 2 del Código Civil exige además escritura pública ante notario para los inmuebles.
| Aspecto | Regla general en Chile |
|---|---|
| Norma de fondo | Código Civil, arts. 1.793 a 1.896 |
| Título | Contrato (no transfiere por sí solo) |
| Tradición muebles | Entrega material (art. 684 CC) |
| Tradición inmuebles | Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (art. 686 CC) |
| Forma para inmuebles | Escritura pública ante notario (art. 1.801 inc. 2 CC) |
| Autoridad registral | Conservador de Bienes Raíces (local) |
| Moneda | Pesos chilenos (CLP) |
Elementos de la compraventa y promesa en Chile
Tres elementos son copulativos: cosa comerciable y determinada (art. 1.813 CC), precio real y serio en dinero —si es íntegramente otra cosa hay permuta, no compraventa (art. 1.794 CC)— y consentimiento sin vicios (arts. 1.451 y ss. CC). Si falta cualquiera de los tres, no hay compraventa.
La promesa de compraventa del art. 1.554 CC exige a su vez cuatro requisitos copulativos: constar por escrito, referirse a un contrato prometido que no sea ineficaz, fijar un plazo o condición que determine la fecha del contrato definitivo y especificar ese contrato. Si falta uno de los cuatro, la promesa "no produce obligación alguna" y no hay acción para forzar la escritura definitiva.
Obligaciones de las partes y saneamiento por evicción en Chile
El vendedor debe entregar la cosa en el estado pactado, con sus accesorios y frutos pendientes (arts. 1.824, 1.828 y 1.816 a 1.820 CC). El comprador, pagar el precio en la forma, plazo y lugar convenidos (arts. 1.871 y ss. CC) y recibir la cosa haciéndose cargo de los gastos del recibo (arts. 1.825 a 1.827 CC).
En el saneamiento por evicción (arts. 1.838 a 1.856 CC), si un tercero le quita la cosa al comprador por sentencia firme, el vendedor debe indemnizar. El paso clave, según describe Schneider Abogados, es la citación de evicción al vendedor antes de contestar la demanda (art. 1.843 CC y art. 584 CPC): si la citación no se hace oportunamente, se pierde el derecho a ser indemnizado. Lo que el vendedor debe restituir incluye el precio, las costas del pleito, los frutos, los gastos del contrato y los aumentos de valor (arts. 1.847 y ss. CC).
> En Chile el contrato es solo el título; sin inscripción en el Conservador de Bienes Raíces no hay dominio oponible a terceros, aunque la escritura esté firmada.
Vehículos y otros bienes muebles en Chile
Para vehículos motorizados rige la Ley 18.290: la inscripción en el Registro del Servicio de Registro Civil no es constitutiva de dominio; lo que genera es una presunción simplemente legal de propiedad, suficiente en la práctica pero distinta del efecto pleno que produce la inscripción de un bien raíz.
Perú: la compraventa civil y la formalidad notarial
En Perú, la compraventa se rige por el Código Civil, en el libro de Obligaciones y Contratos: el contrato se perfecciona por el consentimiento y, en el caso de inmuebles, exige escritura pública y registro ante la SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos) para ser oponible a terceros.
| Aspecto | Regla general en Perú |
|---|---|
| Norma de fondo | Código Civil, libro de Obligaciones y Contratos |
| Forma para inmuebles | Escritura pública ante notario |
| Autoridad registral | SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos) |
| Moneda | Soles (PEN) |
Forma del contrato y prueba en Perú
La regla general es la consensualidad: el contrato se perfecciona por el mero acuerdo. La ley pide escritura pública en una lista cerrada de casos —entre ellos, la compraventa de inmuebles—, y en esos supuestos la escritura no es solo prueba: es requisito de validez formal.
Sobre los casos en los que el Código Civil peruano exige artículo por artículo escritura pública, el material consultado no aporta los números concretos, por lo que se recomienda confirmar el supuesto concreto en el texto vigente del Código Civil antes de formalizar.
Inscripción en SUNARP y oponibilidad en Perú
El trámite registral típico ante la SUNARP, a grandes rasgos, sigue esta secuencia:
- Otorgamiento de la escritura pública ante notario.
- Pago del impuesto de alcabala (municipal) y otros tributos locales aplicables.
- Presentación del parte notarial a la SUNARP con los anexos de ley.
- Calificación registral por el registrador público e inscripción en la partida registral del inmueble.
Sin inscripción en SUNARP, la transmisión existe entre las partes pero no es oponible a terceros que inscriban primero.
Pagos anticipados y arras en Perú
El Código Civil peruano contempla la figura de las arras, que pueden ser confirmatorias (se imputan al precio y, si el negocio se cumple, se integran al pago) o penitenciales (autorizan a quien las entrega a arrepentirse perdiéndolas, o a quien las recibe a devolverlas duplicadas si desiste). El material consultado no aporta cifras concretas ni plazos, por lo que cualquier importe o porcentaje debe consultarse en el propio contrato y en el Código Civil vigente.
Datos verificados en octubre de 2026.
Preguntas frecuentes sobre el acta de compraventa
1. ¿Puedo hacer un contrato de compraventa entre particulares y bajarlo en PDF?
Sí, es muy habitual firmarlo entre particulares sin notario cuando se trata de bienes de bajo valor, aunque para inmuebles en México, España, Argentina, Chile o Perú lo recomendable es elevarlo a escritura pública. Lo importante es que quede por escrito, con identificación de las partes, descripción del bien, precio y firma de ambos. Puedes descargar modelos gratuitos en los portales oficiales de cada país, pero conviene revisarlos con un abogado antes de firmar.
2. ¿Dónde consigo un modelo de contrato de compraventa en PDF para imprimir?
En cada país hay fuentes oficiales con modelos descargables: en España, la DGT y el BOE ofrecen plantillas para vehículos; en México, la PROFECO publica formatos tipo; en Argentina, la AFIP y los registros del automotor tienen los suyos; en Chile, el Registro Civil facilita modelos de vehículo, y en Perú, la SUNARP dispone de formatos para distintos actos. Lo clave es usar el modelo del país donde se firma y completarlo con los datos reales, sin dejar campos en blanco ni tachones.
3. ¿Qué necesito para hacer el contrato de compraventa de un vehículo ante la DGT en España?
En España, para vehículos el trámite principal es la transferencia ante la Jefatura de Tráfico de tu provincia, no un “contrato DGT”: necesitas el contrato firmado por comprador y vendedor, el permiso de circulación, la ficha técnica, el justificante del pago del impuesto de transmisiones en tu comunidad autónoma y el seguro a nombre del nuevo titular. Si el vehículo tiene más de cierta antigüedad o el comprador es profesional, pueden exigir ITV o informe de la DGT. La DGT solo valida el cambio de titularidad cuando toda la documentación está en regla.
Fuentes
- SchneiderabogadosContrato de Compraventa en Chile – Schneider Abogadosconsultado el 05/10/2026
- JuntadeandaluciaContrato de compraventa – Junta de Andalucíaconsultado el 05/10/2026
- Bbva¿Qué es un contrato de compraventa y por qué es importante?consultado el 05/10/2026
- ArgentinaCompra – Venta – Argentina.gob.arconsultado el 05/10/2026
- Properati¿Qué necesitas para firmar un contrato de compraventa en Perú?consultado el 05/10/2026