Un contrato de arras es un acuerdo privado, generalmente sobre un inmueble, por el que comprador y vendedor se obligan a firmar después la compraventa definitiva a cambio de una entrega de dinero a cuenta del precio. Es el primer paso formal de la operación: deja por escrito el compromiso, fija la señal y anticipa qué pasa si alguien se echa atrás. La idea es común a casi todos los países hispanohablantes, pero los tipos de arras, los plazos, los porcentajes y las consecuencias de incumplir cambian por completo de uno a otro.
Qué es un contrato de arras y para qué sirve
Un contrato de arras es un acuerdo privado por el que comprador y vendedor se comprometen a una futura compraventa, normalmente de un inmueble, mediante una entrega de dinero a cuenta. Sirve para tres cosas a la vez: demostrar que el comprador va en serio, fijar las condiciones básicas antes de la escritura y anticipar qué ocurrirá si una de las partes se arrepiente antes de firmar la compraventa definitiva. La entrega funciona a la vez como anticipo del precio, como garantía de cumplimiento y como castigo si alguien incumple. No es la escritura: la escritura pública se firma después, ante notario o escribano, y en ese momento la señal se descuenta del precio total. Como regla general, en ninguno de los cinco países sustituye a la escritura: solo la prepara.
Lo que comparten casi todos los países hispanohablantes
El principio de fondo es esencialmente el mismo en los cinco países: las partes firman un documento, hay una entrega de dinero a cuenta del precio y un incumplimiento trae consecuencias económicas. También se repite la lógica de que el documento es privado y se firma antes de la escritura, que la operación se cierra ante notario y que un juez civil puede revisar el acuerdo si hay disputa. A partir de ahí empiezan las diferencias. La cifra exacta de la señal, los tipos de arras reconocidos, el plazo para escriturar, el porcentaje habitual, el organismo que formaliza y hasta el nombre del documento cambian de un país a otro. Por eso este artículo entra país por país: lo único verdaderamente compartido es el principio, y el detalle hay que leerlo con la ley del lugar.
España: el contrato de arras
En España el contrato de arras se apoya en el Código Civil, que en sus artículos 1454, 1152 y 1124 regula la señal, la pena y la resolución por incumplimiento. La entrega se hace en euros (EUR) y suele ser un documento privado entre las partes, con copia para cada una. La escritura posterior se firma ante notario y, si hay litigio, el asunto se resuelve en los tribunales de la jurisdicción civil ordinaria. En la práctica, este contrato se usa sobre todo en la compraventa de vivienda entre particulares y en operaciones con hipoteca bancaria, donde la entidad pide una reserva formal antes de aprobar el préstamo.
Pasos habituales en España:
- Las partes firman el documento privado ante el notario o en la propia inmobiliaria.
- El comprador entrega la señal, normalmente entre el 5 % y el 10 % del precio, mediante transferencia o cheque bancario.
- Se abre un plazo, que en la práctica ronda los 90 días, para escriturar.
- Durante ese plazo se conceden las escrituras, se obtiene la financiación y se cancelan cargas si las hay.
- Se firma la escritura pública ante notario y la señal se descuenta del precio total.
Qué tipos de arras reconoce la práctica en España
- Confirmatorias: la señal es solo un anticipo del precio; el incumplimiento abre la puerta a reclamar indemnización por daños y perjuicios por la vía del artículo 1124 del Código Civil.
- Penales: funcionan como una indemnización pactada de antemano; si incumple el comprador pierde la señal y si incumple el vendedor la devuelve por duplicado, según el artículo 1454 del Código Civil.
- Penitenciales: única figura que permite a cualquiera de las dos partes echarse atrás sin justificar motivo; el comprador pierde la señal y el vendedor la devuelve por duplicado, también por el artículo 1454 del Código Civil.
Contenido mínimo del contrato de arras en España
- Nombres y apellidos de comprador y vendedor, con sus respectivos DNI o NIF.
- Identificación registral del inmueble: dirección exacta, referencia catastral y número de Registro de la Propiedad.
- Precio total de la compraventa y forma de pago acordada.
- Importe de la señal en euros (EUR) y tipo de arras elegido (confirmatorias, penales o penitenciales).
- Plazo para firmar la escritura pública y posibilidad de prórroga pactada.
- Cláusula sobre cómo se reparten los gastos y firmas de ambas partes.
Plazos habituales y cómo se cierra la operación
La práctica más extendida en España es fijar 90 días entre la firma del contrato de arras y la escritura pública, un margen suficiente para resolver hipoteca pendiente, cargas registrales o dudas sobre la titularidad. Ese plazo no es obligatorio por ley: depende de lo que las partes pacten y, sobre todo, de los tiempos bancarios. Si hay hipoteca pendiente, lo habitual es ampliarlo mediante una prórroga firmada por ambos. Lo mismo si aparecen cargas no previstas o problemas con la titularidad. Pasado el plazo, o se escrituró o el contrato se rompe y se aplica el tipo de arras que se haya elegido.
En España las arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil) son la fórmula más usada porque convierte el arrepentimiento en una consecuencia económica clara y pactada de antemano.
México: el contrato de arras
En México el contrato de arras no tiene una ley específica: se trata de un acuerdo privado que se analiza caso por caso según la jurisdicción local y, por analogía, se apoya en el Código Civil Federal, en particular en sus artículos 2309, 2792 y 2793. La entrega se hace en pesos mexicanos (MXN). La operación se cierra ante notario con la escritura pública y, en caso de conflicto, intervienen los tribunales civiles de la entidad federativa donde esté el inmueble, porque las leyes civiles son estatales y no federales. En la práctica, se usa mucho en preventa de departamentos y terrenos, donde el desarrollador pide una señal antes de iniciar la obra.
Pasos típicos en México:
- Comprador y vendedor firman el contrato privado, normalmente con dos testigos.
- El comprador entrega la señal, que suele moverse entre el 10 % y el 30 % del precio.
- Se cumple el plazo acordado, que en preventa puede ir de unos meses a más de un año.
- Se firma la escritura pública ante notario y se paga el ISAI.
- Se inscribe la compraventa en el Registro Público de la Propiedad de la entidad.
Cláusulas recomendables en unas arras firmadas en México
- Identificación completa de las partes con RFC o CURP y domicilios.
- Descripción del inmueble con datos catastrales y medidas.
- Precio total en pesos mexicanos (MXN) y forma de pago (contado, financiamiento, mixto).
- Monto de la señal y tipo de arras elegido.
- Plazo para firma de escritura pública y condiciones de prórroga.
- Compromiso expreso de escritura pública ante notario.
- Reparto de gastos: notariales, registrales e Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI).
Cómo elegir el tipo de arras adecuado en México
| Tipo | Si incumple el comprador | Si incumple el vendedor |
|---|---|---|
| Confirmatorias | El vendedor puede exigir el cumplimiento o la indemnización por daños y perjuicios. | El comprador puede exigir el cumplimiento o la indemnización por daños y perjuicios. |
| Penitenciales | Pierde la señal entregada. | Devuelve el doble de lo recibido. |
| Penales | Pierde la señal y, además, puede deber una indemnización adicional pactada. | Devuelve el doble y, además, puede deber una indemnización adicional pactada. |
Ejemplo de arras en México con cifras
Marta quiere comprar un departamento en preventa en Guadalajara con un precio total de 3.000.000 MXN. Entrega una señal de 300.000 MXN, equivalentes al 10 % del precio, en arras penitenciales. Si el desarrollador incumple, tiene que devolverle 600.000 MXN (el doble de lo recibido). Si Marta desiste, pierde los 300.000 MXN. El resto, 2.700.000 MXN, se paga en la firma de la escritura ante notario. El ISAI y los gastos notariales se reparten según lo pactado en el contrato.
Argentina: el contrato de arras
En Argentina el contrato de arras se rige por el Código Civil y Comercial de la Nación, en sus artículos sobre la seña dentro de la compraventa. La entrega se hace en pesos argentinos (ARS) y la operación se cierra ante escribano público. En caso de conflicto, intervienen los tribunales civiles ordinarios. La figura central es la seña: cumple una función confirmatoria del contrato y fija la consecuencia económica de un incumplimiento. Este instrumento se usa mucho en operaciones de propiedad y también en preventa de pozo, donde el comprador paga una seña mientras se termina la obra.
Pasos usuales en Argentina:
- Se firma el boleto de compraventa o contrato privado con la seña.
- El comprador entrega la seña, habitualmente entre el 10 % y el 30 % del precio.
- Se cumple el plazo para escriturar, que depende del grado de avance de la obra o de los trámites registrales.
- Se firma la escritura pública ante escribano y la seña se descuenta del precio.
- Se inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción.
La seña en el Código Civil y Comercial argentino
La seña en el Código Civil y Comercial argentino cumple una función confirmatoria del contrato de compraventa. Su consecuencia ante el incumplimiento es clara: quien la entregó y desiste la pierde; quien la recibió y desiste debe devolverla por duplicado, salvo que las partes hayan pactado algo distinto por escrito. Este esquema es muy parecido al de las arras penitenciales españolas, pero con su propio encaje legal en el código argentino. La seña se interpreta siempre como una parte del precio, no como una multa aislada: en la escritura, su importe se descuenta del total a pagar.
Contenido y formalidades en Argentina
- Datos completos de las partes, con DNI o CUIT y domicilios.
- Identificación del inmueble: dirección, matrícula y datos del Registro de la Propiedad.
- Precio total en pesos argentinos (ARS) y forma de pago.
- Monto de la seña en ARS y plazo para escriturar.
- Cláusula expresa sobre el destino de la seña si hay desistimiento.
- Firmas de las partes, a veces certificadas por escribano.
Ejemplo de seña en Argentina con cifras
Diego compra un departamento en pozo en Buenos Aires a un precio de 100.000.000 ARS y entrega una seña de 15.000.000 ARS, el 15 % del total. Si Diego desiste antes de la escritura, pierde esos 15.000.000 ARS. Si la vendedora desiste, tiene que devolverle 30.000.000 ARS, el doble. El resto, 85.000.000 ARS, se abona en la escritura pública ante escribano. En el contrato se dejó por escrito que la seña se descuenta del precio total y que el plazo máximo para escriturar es de doce meses desde la firma.
Chile: el contrato de arras
En Chile la regulación de las arras viene del Código Civil y del criterio doctrinal sobre las cláusulas penales. La operación se cierra ante notario, a través de la Notaría de Chile, y, si hay litigio, intervienen los tribunales civiles ordinarios. La entrega se hace en pesos chilenos (CLP). Este tipo de contrato es habitual en la compraventa de vivienda usada, en preventa de proyectos inmobiliarios y en la adquisición de terrenos, donde la señal respalda el compromiso mientras se tramita la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
Pasos generales en Chile:
- Las partes firman el contrato de arras, con dos copias firmadas.
- El comprador entrega la señal en CLP, normalmente entre el 10 % y el 20 % del precio.
- Se cumple el plazo para escriturar, acordado entre las partes.
- Se firma la escritura pública ante notario y la señal se descuenta del precio.
- Se inscribe la compraventa en el Conservador de Bienes Raíces.
Cómo operan las cláusulas en un contrato de arras en Chile
La lógica del contrato en Chile combina una señal con una cláusula penal: si una parte desiste, pierde lo entregado; si desiste la otra, debe devolver el doble de lo recibido. Para entender que hay desistimiento, la parte cumplidora tiene que requerir a la otra la firma del contrato definitivo mediante carta certificada dirigida a su domicilio, con una antelación razonable, indicando el oficio notarial encargado de la confección del documento. Pasado el plazo sin firma, la parte cumplidora puede solicitar al notario una certificación del incumplimiento. Esta mecánica convierte el contrato en una herramienta bastante operativa, porque cualquiera de las dos partes puede mover el procedimiento sin necesidad de ir todavía a tribunales.
Contenido básico del documento en Chile
- Identificación completa de las partes, con RUT y domicilios.
- Descripción del inmueble: dirección, rol de avalúo y referencias del Conservador.
- Precio total en pesos chilenos (CLP) y forma de pago.
- Monto de la señal en CLP.
- Plazo para escriturar ante notario.
- Cláusula de domicilio y de sometimiento a los tribunales de una ciudad determinada.
Ejemplo de arras en Chile con cifras
Carolina compra una casa usada en Santiago a un precio de 250.000.000 CLP y entrega una señal de 25.000.000 CLP, el 10 % del total, en arras penitenciales. Si la vendedora desiste, tiene que devolverle 50.000.000 CLP, el doble. Si Carolina desiste, pierde los 25.000.000 CLP. El resto, 225.000.000 CLP, se paga en la escritura ante notario. En el contrato se fijó un plazo de 60 días para escriturar y se eligió la Notaría de Chile que firmaría la compraventa definitiva.
Perú: el contrato de arras
En Perú el contrato de arras se apoya en el Código Civil, en sus artículos sobre compraventa y arras. La operación se cierra ante notaría con la escritura pública y, en caso de conflicto, intervienen los tribunales civiles. La entrega se hace en soles (PEN). Este contrato se usa tanto en la compraventa de vivienda usada como en preventa de departamentos, donde el comprador paga una señal mientras el proyecto avanza y se completan los trámites municipales y registrales ante SUNARP.
Pasos comunes en Perú:
- Las partes firman el contrato de arras, a veces con firmas legalizadas notarialmente.
- El comprador entrega la señal en soles (PEN), habitualmente entre el 10 % y el 20 % del precio.
- Se cumple el plazo para escriturar, pactado entre las partes.
- Se firma la escritura pública ante notario y la señal se descuenta del precio.
- Se inscribe la compraventa en SUNARP.
Reglas aplicables a las arras en el Código Civil peruano
El Código Civil peruano trata la entrega a cuenta como un anticipo del precio cuyo destino depende del comportamiento de las partes. Si el comprador desiste, pierde lo entregado a favor del vendedor. Si el vendedor desiste, debe devolver al comprador el doble de lo recibido. Este esquema está alineado con las arras penitenciales y con la lógica de la seña penal, pero con su propio encaje en el código peruano y sin necesidad de pacto expreso en contrario para que funcione. La regla se aplica tanto en vivienda usada como en preventa, y cualquier pacto distinto tiene que constar por escrito y respetar los límites del mismo código.
Contenido mínimo del contrato de arras en Perú
- Datos completos de las partes, con DNI y domicilios.
- Descripción del inmueble, con partida registral de SUNARP.
- Precio total en soles (PEN) y forma de pago.
- Monto de las arras en PEN y tipo elegido.
- Plazo para firma de escritura pública.
- Reparto de gastos notariales, registrales y municipales.
- Firmas de ambas partes y, en muchos casos, legalización notarial.
Ejemplo de arras en Perú con cifras
Luis quiere comprar un departamento en Lima por 600.000 PEN y entrega una arras de 60.000 PEN, el 10 % del total, en concepto de arras penitenciales. Si la inmobiliaria incumple, tiene que devolverle 120.000 PEN, el doble. Si Luis desiste, pierde los 60.000 PEN. El resto, 540.000 PEN, se paga en la escritura pública ante notario. El contrato fijó un plazo de 45 días para escriturar y dejó por escrito que los gastos notariales y de inscripción en SUNARP se reparten a medias.
Datos comprobados en septiembre de 2026.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
1. ¿Dónde puedo conseguir un modelo de contrato de arras gratis?
En España hay plantillas gratuitas en los portales de las comunidades autónomas de consumidores, como la de la OCU, y en colegios de registradores. En México, Chile, Perú o Argentina no existe un modelo único oficial; lo habitual es adaptarlo a la ley de cada país —en México al Código Civil Federal y la ley local, en Chile a la Ley 18.101, en Perú al Código Civil peruano y en Argentina al Código Civil y Comercial de la Nación— con ayuda de notario o escribano.
2. ¿Hay alguna plantilla de contrato de arras que pueda abrir y editar en Word?
Sí, las notarías y los colegios profesionales españoles suelen ofrecer plantillas editables en Word o PDF. En México se consigue un formato editable en Word en el portal del Colegio de Notarios del Estado o descargable de la página de PROFECO; en Chile, el Colegio de Notarios tiene formatos disponibles; en Perú y Argentina, un escribano o notario prepara el modelo a partir del Código Civil de cada país.
3. ¿Y si prefiero una plantilla en PDF?
El PDF sirve para imprimir y firmar, pero no para editar: para modificar cantidades, datos de las partes o la fecha tendrás que pasarlo a Word o rellenarlo a mano. En España lo edita la OCU y en México PROFECO; en Chile, Perú y Argentina la Cámara de Notarios o el Colegio de Escribanos correspondiente facilita la versión en PDF firmada ante notario.
4. ¿La OCU tiene un modelo de contrato de arras para descargar?
Sí, la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) de España publica en su web un modelo de contrato de arras penitenciales en PDF para compraventa de vivienda. Conviene revisarlo con un abogado porque, según la comunidad autónoma, pueden aplicarse cláusulas propias, y la garantía penal de la ley española —la sinalagmática— se regula en el Código Civil.
5. ¿Puedo firmar un contrato de arras entre particulares sin notario?
Sí, en casi todos los países el contrato entre particulares es válido: en España se rigen por el Código Civil; en México, por el Código Civil Federal y el de cada entidad; en Chile, por la Ley 18.101 sobre arrendamiento y compraventa; en Perú, por el Código Civil; y en Argentina, por el Código Civil y Comercial. Aun así, es muy recomendable elevarlo a escritura pública para inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad de cada país.
6. ¿Existe un modelo de contrato de arras en Word para comprar una vivienda?
Sí, en España lo encontrarás en la web de la OCU y en portales inmobiliarios; en México, en la página del Colegio de Notarios de tu entidad; en Chile, el Colegio de Notarios ofrece una plantilla para compraventa con arras; en Perú y Argentina no hay un modelo único, por lo que un notario o escribano lo redacta sobre el Código Civil de cada país, indicando precio, señal, plazo y consecuencias si se incumple.
Fuentes
- Sua¿Qué es un contrato de arras? – SUA Desarrollosconsultado el 23/09/2026
- EliasymunozabogadosContrato de arras penitenciales + Modelo contrato arras …consultado el 23/09/2026
- UnirContrato de arras: qué es y para qué sirve – UNIR Ecuadorconsultado el 23/09/2026
- GibobsContrato de Arras: Guía Completa, Tipos, Riesgos y Modelo Gratisconsultado el 23/09/2026
- SignaturitContrato de arras: características, modelos y funcionamientoconsultado el 23/09/2026