Contrato de compraventa de local comercial: qué incluye y cómo cambia según el país

Qué es un contrato de compraventa de local comercial y por qué no es lo mismo en todos los países

Un contrato de compraventa de local comercial es el acuerdo por el que una persona transmite a otra la propiedad de un inmueble destinado a actividad económica —una tienda, una oficina, un taller, un depósito— a cambio de un precio. A ese objeto se le pueden sumar, según el país, elementos propios del giro: la clientela, las existencias, la marca, los contratos con proveedores o el derecho a continuar usando el arriendo. Eso lo cambia todo: en algunos ordenamientos se compra sólo el inmueble, y en otros, como Chile con la compraventa de establecimiento de comercio, lo que se vende es una universalidad jurídica.

La ley aplicable, los impuestos y los organismos competentes no son los mismos en todos lados. Lo que se firma ante un Notario en España pasa por la Agencia Tributaria y por el Registro de la Propiedad; en México depende de la legislación civil de cada entidad federativa y del Servicio de Administración Tributaria (SAT); en Argentina rigen el Código Civil y Comercial y la ARCA; en Chile intervienen el Servicio de Impuestos Internos y el Conservador de Bienes Raíces; y en Perú actúan SUNARP y SUNAT. Por eso un mismo negocio exige de tres modelos —o cinco— afín de documentos y trámites. Cualquier guía que hable "en general" se queda corta.

Lo que casi todos los países hispanohablantes comparten en este contrato

• Identificación de las partes: nombre completo, documento de identidad, domicilio y, si actúan personas jurídicas, representación y datos de la empresa.
• Identificación del objeto: dirección del local, superficie, linderos o referencia catastral/registral, y descripción de lo que se vende (sólo el inmueble, o también existencias, marca, clientela o derecho de llaves).
• Precio y forma de pago: importe total, moneda local, señas o anticipo, saldo contra escritura, y medio de pago (transferencia, cheque, efectivo con sus topes legales).
• Entrega y tradición: momento en que el comprador recibe las llaves y la posesión, y condiciones del local al entregarlo (libre de ocupantes y de cargas no declaradas).
• Declaración de cargas y gravámenes: hipoteca, prenda, embargo, deudas por expensas o tributos, con compromiso del vendedor de responder si los oculta.
• Ley aplicable y competencia: el contrato suele someterse a la ley del país donde está el inmueble y a los tribunales de su ciudad.

Todos estos puntos se repiten en las cinco legislaciones tratadas aquí. El detalle —qué pasa si hay trabajadores, cómo se reparte el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o su equivalente, qué organismo inscribe— cambia por completo de un país a otro, y eso es lo que desarrolla cada sección.

España: qué incluye el contrato y qué ley lo regula

En España, la compraventa de un local comercial se rige por el Código Civil y, cuando el local forma parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal, por la Ley de Propiedad Horizontal. La escritura pública ante Notario es obligatoria para que la transmisión sea oponible a terceros, y la inscripción en el Registro de la Propiedad da publicidad y protege al comprador frente a embargos o ventas posteriores. La Agencia Tributaria (Autonovo, AEAT) liquida el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o, en locales nuevos vendidos por promotor, el IVA y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). A nivel municipal, el Ayuntamiento gira el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal.

El vendedor debe aportar al comprador información veraz sobre el estado del inmueble. La Ley de Propiedad Horizontal obliga a entregar un certificado de deudas con la Comunidad de Propietarios firmado por el Secretario con el visto bueno del Presidente, según recoge el modelo contractual habitual. Sin ese certificado, el comprador puede repetir contra el vendedor por las deudas que aparezcan después.

Datos del local y comprobaciones antes de firmar

Antes de firmar conviene tener a mano, en España, este listado:

• Nota Simple del Registro de la Propiedad: titular registral, descripción, superficie, hipotecas, embargos y arrendamientos inscritos.
• Certificado de deudas con la Comunidad de Propietarios: firmado por el Secretario con el visto bueno del Presidente; acredita las cuotas ordinarias y extraordinarias pendientes.
• Recibo del IBI del ejercicio en curso, para conocer el valor catastral y detectar deudas municipales.
• Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, si el local fue reformado para cambiar su uso.
• Certificado energético del local, exigible para vender o alquilar.
• Última factura de suministros (luz, agua, tasa de residuos) para confirmar que no hay deudas.

Si el local está arrendado, hay que revisar el contrato de alquiler: el inquilino tiene derechos de tanteo y retracto que pueden frenar la operación si no se le notifica correctamente.

Precio, forma de pago y entrega de llaves

1. Anticipo a la firma del contrato privado: se entrega una cantidad a cuenta, que suele funcionar como arras confirmatorias; el comprador elige al Notario autorizante de la escritura.
2. Saldo en el acto de la escritura pública: el comprador abona el resto mediante transferencia a la cuenta del vendedor; si financia con hipoteca, el banco entrega cheque bancario al Notario en el mismo momento.
3. Entrega simultánea de llaves y posesión: en el acto del otorgamiento de la escritura, el comprador recibe las llaves y la posesión del local libre de cargas distintas a las declaradas y sin deudas con la comunidad ni con entes públicos.

Si la operación se financia con hipoteca, el contrato puede recoger un pago parcial a la firma del contrato privado y el resto al firmar la escritura de compraventa junto a la del préstamo.

Gastos, impuestos y notificación a la comunidad

En España, la costumbre legal y los modelos contractuales reparten los gastos así:

• Comprador: primera copia de la escritura, inscripción en el Registro de la Propiedad, ITP (o IVA más AJD si el local es nuevo) y gastos de hipoteca si la hay.
• Vendedor: escritura matriz y plusvalía municipal.

Desde la entrega, el comprador asume todos los gastos, impuestos, tasas y arbitrios del local, incluidos los proporcionales de elementos comunes, y los devengados desde la puesta a disposición si la demora le es imputable. La transmisión debe comunicarse de inmediato al Presidente y al administrador de la Comunidad de Propietarios; el comprador pasa a participar en los gastos comunes desde la puesta a disposición del local. Un caso real: en la Resolución de 8 de noviembre de 2023 del Registro de la Propiedad de Salou se estudió la venta de un local arrendado con renuncia del comprador al derecho de adquisición preferente del arrendatario, lo que muestra cómo la falta de notificación correcta puede bloquear la inscripción.

México: qué incluye el contrato y qué ley lo regula

En México, los contratos traslativos de dominio sobre inmuebles se regulan por la legislación civil de cada entidad federativa —no hay un código civil federal único para esto— y, cuando hay sociedad, por la Ley General de Sociedades Mercantiles. La intervención del Notario es esencial para que la escritura pública tenga fe pública y, sobre todo, para que la transmisión sea inscribible en el Registro Público de la Propiedad del estado correspondiente. En el ámbito fiscal, el Servicio de Administración Tributaria (SAT) administra el ISR por enajenación de bienes, mientras que el impuesto predial y otros tributos locales los cobra el municipio.

La operación se estructura en dos planos: el privado (contrato preliminar o promesa de compraventa) y el formal (escritura pública ante Notario con inscripción registral). En ambos hay que cuidar la identificación de las partes, el régimen de propiedad del inmueble y la existencia de gravámenes.

Datos del local, régimen de propiedad y gravámenes

Conviene revisar en México, antes de firmar, los siguientes puntos:

• Identificación de las partes con RFC y, si son personas morales, con acta constitutiva y poder del representante.
• Datos del inmueble: dirección, superficie, medidas y colindancias según el Registro Público de la Propiedad local.
• Uso de suelo y licencias municipales compatibles con la actividad que se desarrollará.
• Adeudos prediales y de servicios (agua, luz) del local.
• Gravámenes inscritos: hipoteca, embargo, reserva de dominio, usufructo.
• Régimen de propiedad: si el local está en condominio (propiedad en condominio), revisar el reglamento y las cuotas ordinarias y extraordinarias pendientes.
• Constancia de situación fiscal del vendedor ante el SAT, útil para confirmar su domicilio fiscal.

Cada estado puede añadir requisitos: en la Ciudad de México, por ejemplo, la Consejería Jurídica local participa en operaciones de cierta cuantía, y en Quintana Roo o Yucatán hay reglas registrales propias. Conviene confirmar el procedimiento en el Registro Público de la Propiedad de la entidad donde está el local.

Precio, forma de pago y entrega

1. Señal o anticipo en el contrato preliminar: se fija una cantidad, normalmente entre el 10% y el 30% del precio, que se descuenta del total; si el vendedor incumple, debe devolver el doble; si incumple el comprador, pierde la señal (arras confirmatorias).
2. Pago del resto contra firma de escritura pública ante Notario, con cheque o transferencia; el Notario retiene los fondos hasta la inscripción.
3. Entrega material del local libre de adeudos y de ocupantes, con firma de acta de entrega y, si está en condominio, notificación al administrador.

Un ejemplo con cifras en pesos mexicanos (MXN): un local comercial en Guadalajara de 120 m² se vende en 4.200.000 MXN; el comprador entrega una señal de 420.000 MXN (10%) y el resto, 3.780.000 MXN, contra escritura pública. El vendedor paga el ISR por enajenación ante el SAT y el comprador cubre Notario, Registro e impuestos que correspondan.

Impuestos y gastos federales y locales

En México, la carga fiscal se reparte entre el ámbito federal y el local. El SAT cobra el ISR por enajenación de bienes: el vendedor puede pagar el impuesto sobre la ganancia real (diferencia entre precio de venta y valor de adquisición actualizado) o, en ciertos casos, optar por la tasa flat del régimen de incorporación o el régimen de plataformas, según corresponda. La tasa general del ISR para personas físicas puede llegar al 35%, aunque depende del nivel de ingresos y de las deducciones aplicables; este artículo no puede confirmar la tasa vigente para tu caso particular, así que conviene revisar el portal del SAT y la Resolución de Facilidades Administrativas que publica cada año. A esto se suman el impuesto predial municipal del ejercicio, los derechos por servicios del Notario y del Registro Público de la Propiedad, y, si el local está en condominio, las cuotas ordinarias y extraordinarias pendientes.

Cada estado de México puede fijar reglas propias: topes de exención, descuentos por pronto pago, formatos del Registro Público de la Propiedad. Lo que aplica en Jalisco no es idéntico a lo que aplica en Nuevo León o en la Ciudad de México. Antes de firmar, confirma en el SAT y en el Registro Público de tu entidad.

Argentina: qué incluye el contrato y qué ley lo regula

En Argentina, la compraventa de inmuebles —incluidos los locales comerciales— se rige por el Código Civil y Comercial de la Nación, que unificó en 2015 las obligaciones y los derechos de las partes. Cuando el local forma parte de un edificio bajo el régimen de propiedad horizontal, se aplica además la ley especial de Propiedad Horizontal, que regula las expensas y los derechos de los consorcio. En el plano fiscal nacional, la ARCA (ex AFIP) interviene en la liquidación del Impuesto a las Ganancias sobre la eventual renta obtenida por el vendedor, y cada provincia cobra su propio Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) o el impuesto local equivalente.

La operación se formaliza en escritura pública pasada ante Escribano (Notario) y se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción correspondiente (Capital Federal, Provincia de Buenos Aires, Córdoba, etc.). Sin inscripción registral, la transmisión no es oponible a terceros.

Datos del local y verificación registral

Antes de firmar en Argentina, conviene revisar:

• Titularidad registral en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción: quién aparece como dueño, qué porcentaje del bien vende y si hay copropietarios.
• Deudas por expensas comunes en propiedad horizontal: el certificado de libre deuda lo emite el administrador del consorcio.
• Gravámenes: hipoteca, embargo, inhibición, litis, derecho real de uso y habitación.
• Estado fiscal del inmueble: deuda de impuesto inmobiliario local, tasas municipales y servicios.
• Habilitaciones municipales si el local se usará para un giro específico (alimentación, salud, espectáculo).
• Constancia de CUIT/CUIL del vendedor para confirmar la persona y el domicilio fiscal.

En CABA, el Registro de la Propiedad Inmueble es capital; en Provincia de Buenos Aires y en cada provincia hay registros con reglas propias, así que el procedimiento exacto hay que confirmarlo en la jurisdicción del inmueble.

Precio, escritura y entrega

1. Anticipo mediante boleto de compraventa: se pacta una seña, normalmente en pesos argentinos (ARS), que funciona como arras confirmatorias; si el vendedor incumple debe devolver el doble, si incumple el comprador pierde la seña.
2. Pago total contra escritura pública ante Escribano: el comprador abona el saldo y el Escribano retiene los fondos hasta inscribir en el Registro.
3. Tradición del inmueble: entrega de llaves y posesión, con acta notarial y, en propiedad horizontal, comunicación al administrador.

El Código Civil y Comercial de la Nación regula las obligaciones de saneamiento (vicios redhibitorios y evicción) por las que el vendedor responde si oculta defectos o cargas.

Impuestos y gastos en la operación

En Argentina, la carga fiscal se reparte entre el orden nacional y el provincial. La ARCA interviene en el Impuesto a las Ganancias que paga el vendedor por la venta; la alícuota y las deducciones dependen de la situación fiscal de cada contribuyente, por lo que conviene confirmar el cálculo con un contador. Las provincias cobran el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) o el tributo local equivalente, cuya alícuota suele rondar el 1,5% al 3,5% del precio —aunque este artículo no puede confirmar la alícuota exacta de tu provincia, revísala en la agencia de recaudación local—. También hay gastos de Escribano (aranceles notariales) y del Registro de la Propiedad Inmueble.

Un ejemplo en pesos argentinos (ARS): un local en CABA de 80 m² se vende en 95.000.000 ARS; el comprador paga el ITI de la Ciudad y el vendedor tributa Ganancias ante ARCA por la ganancia de capital. Los gastos de Escribano y Registro se calculan sobre el precio y los fija el Colegio de Escribanos de la jurisdicción.

Chile: qué incluye el contrato y qué ley lo regula

En Chile conviene distinguir dos figuras. Si lo que se vende es sólo el inmueble donde funciona un negocio, se trata de una compraventa de inmueble regulada por el Código Civil y debe formalizarse en escritura pública para inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces. Si lo que se vende es un negocio en marcha (mercaderías, marca, clientela, derecho a llaves y, eventualmente, el inmueble), se habla de compraventa de establecimiento de comercio, una figura que reconoce la jurisprudencia y la práctica contractual chilena. En lo tributario, el Servicio de Impuestos Internos (SII) aplica el IVA cuando el vendedor es contribuyente de primera categoría, y cobra el impuesto a la renta por la utilidad obtenida.

Cuando el local está arrendado, el dueño del inmueble no está obligado a mantener al comprador como arrendatario sólo porque se vendió el negocio; la continuidad del arriendo exige un nuevo acuerdo con el dueño. La Dirección del Trabajo es la autoridad laboral competente para fiscalizar las obligaciones con los trabajadores.

Datos del local, local propio o arrendado

El primer paso en Chile es distinguir si el local es propio del vendedor o arrendado. Si es propio, se compra junto con el negocio; si es arrendado, hay que acordar con el dueño la renovación, el monto y las condiciones del nuevo contrato.

Conviene revisar:

• Tratamiento del derecho a llaves: la marca, la clientela y los contactos con proveedores pueden o no incluirse; hay que dejarlo por escrito.
• Continuidad del arriendo con el dueño del inmueble, si el local es arrendado.
• Trabajadores: decidir si se mantienen (y el comprador asume todas las obligaciones laborales) o si se finiquitan antes de la venta.
• Resoluciones y patentes: patentes municipales, resoluciones sanitarias, autorizaciones de funcionamiento.
• Deudas previsionales y laborales pendientes.
• Verificación en el Conservador de Bienes Raíces: titular, hipotecas, embargos, prohibiciones e interdicciones.

Un caso real en Chile, conocido como el "caso Maribel", aclara que quien compró un derecho a llaves no puede transferir unilateralmente el contrato de arriendo al nuevo comprador: el contrato de arrendamiento es personal y exige la cesión firmada por el propietario. La única vía válida es la cesión del contrato con consentimiento del arrendador. Otro caso útil, "el caso Paula", muestra que si sólo se venden mercadería y mobiliario (no el derecho a llaves), basta una compraventa de bienes muebles por instrumento privado y emitir factura afecta o exenta según el tipo de bien.

Precio, forma de pago y entrega

1. Señal para reservar el negocio, normalmente mediante contrato privado con arras.
2. Pago del precio pactado contra firma del contrato de compraventa de establecimiento de comercio (o de inmueble, según el caso), que puede requerir escritura pública si incluye el local.
3. Entrega material del inmueble o del establecimiento, con traspaso de existencias, llaves, contratos y resoluciones; si hay trabajadores, el comprador firma los nuevos contratos o se firman los finiquitos ante la Dirección del Trabajo.

Los documentos que se firman en estos casos, según la operación completa en Chile y la práctica del mercado, son: el contrato de compraventa del establecimiento, el contrato con el propietario del local y, si hay trabajadores, finiquitos ratificados ante la Dirección del Trabajo.

Impuestos y gastos aplicables en Chile

En Chile, el SII aplica el IVA cuando el vendedor es contribuyente de primera categoría y emite factura; también cobra el impuesto a la renta de primera categoría sobre la utilidad. Si el vendedor es persona natural y vende sin giro, el comprador puede pagar con crédito fiscal IVA sólo en casos específicos. A esto se suman las contribuciones de bienes raíces (cobradas por el Servicio de Tesorerías o la municipalidad, según corresponda), los gastos del Conservador de Bienes Raíces (inscripción) y del Notario (escritura pública). Los importes se pagan en pesos chilenos (CLP); este texto no puede confirmar los porcentajes vigentes para tu caso, así que conviene revisar las tablas del SII y el arancel del Conservador correspondiente.

Un ejemplo en pesos chilenos (CLP): un local comercial en Santiago de 100 m² se vende en 280.000.000 CLP; el vendedor, si es contribuyente de primera categoría, factura con IVA, y el comprador paga las contribuciones del año en curso y los gastos del Conservador.

Perú: qué incluye el contrato y qué ley lo regula

En Perú, la compraventa de inmuebles se rige por el Código Civil peruano y, cuando una de las partes es persona jurídica, por la Ley General de Sociedades. La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) inscribe la transferencia en el Registro de Predios, y la SUNAT fiscaliza el Impuesto a la Renta por la ganancia obtenida por el vendedor. La Municipalidad, por su parte, cobra la alcabala por la transferencia.

La escritura pública ante Notario es imprescindible para que la transmisión sea seguida a su tradición legal y para acceder al crédito del SUNARP. Sin inscripción registral, el derecho del comprador no es oponible a terceros.

Datos del local, verificación registral y gravámenes

Antes de firmar en Perú, conviene tener este listado:

• Partes identificadas con DNI o RUC y, si son empresas, con partida registral y vigencia de poder.
• Datos del inmueble: dirección, área, linderos y referencia catastral.
• Cargas y gravámenes inscritos en SUNARP: hipoteca, embargo, medida cautelar, derecho de uso.
• Licencias municipales y certificado de compatibilidad de uso.
• Adeudos tributarios: predial, arbitrios y servicios.
• Certificado de no adeudo a la Junta de Propietarios si está en edificio con reglamento interno.
• Verificación de partidas registrales del vendedor y del inmueble en SUNARP.

Si el local está en un centro comercial, hay que revisar el contrato de concesión y los compromisos con la administración.

Precio, forma de pago y entrega

1. Pago de arras o señal en un contrato privado de promesa de compraventa, que se descuenta del precio total.
2. Pago total contra escritura pública ante Notario de Lima o de la provincia donde está el inmueble; el Notario verifica la capacidad y los poderes.
3. Tradición del bien: entrega material del local, con acta y, si procede, notificación a la administración del edificio.

Un ejemplo en soles (PEN): un local en Miraflores de 90 m² se vende en 850.000 PEN; el comprador entrega una señal de 85.000 PEN y el resto, 765.000 PEN, contra escritura pública. SUNARP inscribe la transferencia, el vendedor paga el Impuesto a la Renta por la ganancia ante SUNAT y el comprador asume la alcabala municipal.

Impuestos y gastos aplicables en Perú

En Perú, la SUNAT grava la enajenación con el Impuesto a la Renta: si el vendedor es persona natural, tributa sobre la ganancia (diferencia entre precio de venta y costo de adquisición ajustado); si es persona jurídica, la ganancia se incluye en la renta de tercera categoría. La Municipalidad percibe la alcabala, que se calcula sobre el valor de transferencia con una tasa del 3% y una deducción; este artículo no puede confirmar el monto exacto para tu operación, así que conviene revisar la SUNAT y la municipalidad de tu jurisdicción. A esto se suman los derechos registrales en SUNARP y los gastos del Notario.

Para cerrar la operación, los pasos habituales en Perú son: pagar la alcabala en la Municipalidad del distrito, solicitar la liquidación del Impuesto a la Renta ante SUNAT, firmar la escritura pública ante Notario y, por último, registrar la escritura ante el Registro de Predios de SUNARP.

Preguntas frecuentes sobre la compraventa de local comercial

1. ¿Cómo consigo un modelo de contrato de compraventa de local en PDF?

Busca el modelo en el portal oficial del Registro de la Propiedad o de la cámara de comercio de tu país, donde suelen ofrecer borradores gratuitos. En España, por ejemplo, el Colegio de Registradores publica modelos descargables; en México, elFormato de la página oficial, valida el borrador con un notario o escribano, ya que cada país exige requisitos distintos (escritura pública en España, fedatario en México, notario en Chile o Perú).

2. ¿Dónde encuentro una plantilla para redactar un contrato de compraventa de local?

La mayoría de países ofrecen plantillas en los organismos públicos: en España, el Consejo General del Notariado; en Argentina, la Escribanía General del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires; en México, la PROFECO dispone de modelos tipo. Aun así, conviene adaptarlas con un abogado, porque las cláusulas sobre uso de suelo, IVA oponible o plusvalía municipal cambian mucho entre jurisdicciones.

3. ¿Puedo modificar un contrato de compraventa en Word sin que pierda validez?

Sí, siempre que el documento final se firme ante notario o escribano público con todas las cláusulas obligatorias del país. En España debe constar la descripción registral y la liquidación del ITP; en Chile, la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces; en Colombia, la escritura pública en notaría. Editar el archivo no afecta la validez si conserva esos requisitos formales.

4. ¿Se permite pagar un local comercial a plazos y cómo se formaliza?

Sí, la compraventa a plazos es habitual en España (con hipoteca del vendedor o reserva de dominio), en México (mediante pago diferido y arras), mientras en Argentina suele instrumentarse con boleto de compraventa. Lo clave es inscribir la condición resolutoria en el Registro de la Propiedad de cada país para que el comprador no pierda el local si deja de pagar.

5. ¿Qué documentos se necesitan para firmar la compraventa de un local comercial?

Los documentos básicos son: escritura de propiedad, certificado de deuda comunitaria, nota simple registral y cédula de habitabilidad o licencia de actividad (en España); en México se exige el aviso de uso de suelo; en Chile, el certificado de dominio vigente y el certificado de contribuciones. Sin estos papeles, la operación puede suspenderse o declararse nula.

6. ¿Se puede firmar un contrato de compraventa de local entre particulares sin notario?

En la mayoría de países sí se puede firmar un documento privado entre particulares (España, México, Argentina), pero no será inscribible en el Registro de la Propiedad ni tendrá efectos frente a terceros hasta elevarlo a escritura pública. Solo en operaciones sin financiación bancaria algunos compradores aceptan el documento privado, asumiendo el riesgo de oponibilidad.

Fuentes

1. ChilecontratosCompraventa de local comercial. Lo que debes saber.consultado el 06/10/2026
2. GlobalbrokersContrato compraventa de establecimiento comercial | GlobalBrokersconsultado el 06/10/2026
3. Vlexcompraventa local – vLexconsultado el 06/10/2026
4. DerechomexicanoCONTRATO DE COMPRAVENTA DE LOCAL COMERCIALconsultado el 06/10/2026
5. Fotocasa¿Qué documentos son necesarios para comprar un local comercial?consultado el 06/10/2026