Qué es la compraventa y por qué no basta con leer un solo Código
La compraventa es el contrato por el cual una persona se obliga a entregar una cosa determinada y la otra a pagar por ella un precio cierto en dinero. Esa definición se repite, con matices parecidos, en los Códigos Civiles de España, México, Argentina, Chile y Perú. Lo que cambia radicalmente es todo lo demás: la numeración de los artículos, las solemnidades para vender inmuebles, la autoridad que inscribe el título, los plazos para reclamar y, por supuesto, la moneda en la que se paga.
Por eso no basta con abrir un Código Civil y pensar que la respuesta vale para todos. Cada país hispanohablante tiene el suyo, con su propio ordenamiento. En España sigue vigente el Código Civil de 1889, en México coexisten el Código Civil Federal y los de cada estado, en Argentina rige desde 2015 el Código Civil y Comercial de la Nación, en Chile el texto refundido de 2000 del Código Civil, y en Perú el Código Civil de 1984. Cualquier regla concreta (un artículo, un plazo, un formulario) lleva su país pegado, o directamente no se escribe.
Lo que casi todos los países comparten sobre la compraventa
Aunque la letra exacta cambie, hay principios que se repiten en los cinco ordenamientos:
- Consensualidad: el contrato se perfecciona por el mero acuerdo sobre cosa y precio, sin necesidad de escritura ni de entrega previa. Es la regla de fondo del art. 1.450 del Código Civil español y se recoge también en el Código Civil Federal de México, en el Código Civil y Comercial argentino, en el Código Civil chileno y en el Código Civil peruano.
- Bilateralidad y onerosidad: ambas partes asumen obligaciones y cada una busca una ventaja patrimonial a costa de la otra.
- Transmisibilidad del dominio: la compraventa es el contrato típico por el que se transmite la propiedad de una cosa, aunque la entrega de esa cosa (la tradición) se riña por reglas distintas en cada país.
- Precio cierto en dinero: el precio debe ser verdadero, serio y determinado o determinable, y siempre en dinero o signo que lo represente; cuando parte del precio se paga en otra cosa, el contrato se califica por la intención de las partes (en España, art. 1.446 del Código Civil).
- Validez de la promesa de vender o comprar: en los cinco países, si hay conformidad en cosa y precio, la promesa genera obligaciones exigibles; lo que cambia es el trámite para reclamarlas.
La regla de fondo (consensualidad, precio en dinero, bilateralidad) es común; el cómo se prueba, los efectos frente a terceros y la sanción por incumplimiento dependen del derecho de cada país.
Contrato de compraventa en España
El Código Civil español de 1889 (Real Decreto de 24 de julio de 1889) dedica a la compraventa los artículos 1.445 a 1.537. Es una regulación detallada, pensada para un país con derechos civiles territoriales: las reglas generales conviven con los derechos forales de Cataluña, Aragón, Navarra, País Vasco, Galicia y Baleares, que pueden desplazar parte del articulado común en sus territorios.
Los órganos competentes son los Juzgados de Primera Instancia (y, en Cataluña, los Juzgados de Primera Instancia especializados en Derecho Civil catalán) y el Consejo General del Poder Judicial como órgano de gobierno. Cuando hay litigios mercantiles, entran los Juzgados de lo Mercantil. La moneda es el euro (EUR).
| Aspecto | Regla en España |
|---|---|
| Norma principal | Arts. 1.445 a 1.537 del Código Civil |
| Perfeccionamiento | Por el consentimiento (art. 1.450) |
| Precio | Cierto en dinero; puede referirse a otra cosa, bolsa o mercado (arts. 1.447 y 1.448) |
| Arras | Señal con devolución duplicada por el vendedor que desista (art. 1.454) |
| Prohibiciones de comprar | Tutores, mandatarios, albaceas, jueces y peritos sobre ciertos bienes (art. 1.459) |
| Moneda | EUR |
Definición, precio y perfección del contrato en España
El art. 1.445 del Código Civil define la compraventa como el contrato por el que uno se obliga a entregar cosa determinada y el otro a pagar precio cierto en dinero. El art. 1.446 aclara que, cuando parte del precio se paga en especie, se atenderá a la intención de las partes. El precio se tiene por cierto si se referencia a otra cosa cierta (art. 1.447) o a valores, granos o cotizaciones de mercado (art. 1.448), y queda prohibido dejarlo al arbitrio de uno solo de los contratantes (art. 1.449). El contrato se perfecciona por el mero consentimiento según el art. 1.450, aunque ni vendedor ni comprador hayan cumplido todavía; el art. 1.258 recuerda que los contratos obligan a todo lo expresamente pactado y a las consecuencias que deriven de la buena fe.
Riesgo de la cosa, arras y gastos del contrato en España
El art. 1.452 del Código Civil desplaza la regla del riesgo de la cosa a los arts. 1.096 y 1.182, con la particularidad de que en ventas por peso, número o medida el riesgo no pasa al comprador hasta que se pese, cuente o mida, salvo mora. El art. 1.454 regula las arras o señal: si el comprador desiste las pierde; si el vendedor desiste debe devolverlas duplicadas. Los gastos de la escritura van por cuenta del vendedor y los de primera copia y posteriores por el comprador, salvo pacto en contrario (art. 1.456). En las ventas a calidad de ensayo o prueba (arts. 1.453 a 1.455) se presumen hechas bajo condición suspensiva.
Quiénes no pueden comprar y documentos clave del comprador en España
El art. 1.459 del Código Civil prohíbe comprar, incluso en subasta pública o por persona intermedia, a:
- Tutores y personas de apoyo sobre bienes del representado.
- Mandatarios sobre bienes cuya administración o enajenación se les encomienda.
- Albaceas sobre los bienes a su cargo.
- Empleados públicos, Magistrados, Jueces, Fiscales, Secretarios y peritos sobre bienes del Estado, Municipios y entidades públicas que administren o sobre los litigios en los que intervienen.
Tras la reforma del art. 1.458 por la Ley 13/2005, los cónyuges pueden venderse bienes recíprocamente. Antes de firmar, el comprador en España suele pedir:
- Nota simple registral del Registro de la Propiedad.
- Certificado de deuda del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
- Cédula de habitabilidad o certificado de eficiencia energética (CEE).
- Última factura de suministros para confirmar la disponibilidad real del servicio.
Contrato de compraventa en México
En México la compraventa se regula tanto en el Código Civil Federal (Libro Cuarto, de las obligaciones y contratos) como en los Códigos Civiles de cada entidad federativa. La consecuencia práctica es inmediata: para saber qué formalidades exige una venta de inmueble hay que abrir el Código Civil del estado donde está el bien, no el federal. El Código Civil Federal sirve de marco común, pero muchas reglas (capacidad, formalidades, registros) son competencia local.
Los tribunales competentes son los Juzgados Civiles locales; para la transmisión de inmuebles interviene el Notario público, y la inscripción se practica en el Registro Público de la Propiedad de la entidad. En materia de consumo (por ejemplo, compraventa de bienes muebles al menudeo) actúa la PROFECO (Procuraduría Federal del Consumidor). La moneda es el peso mexicano (MXN).
| Aspecto | Regla en México |
|---|---|
| Normas aplicables | Código Civil Federal + Código Civil del estado donde está el bien |
| Autoridad registral | Registro Público de la Propiedad de la entidad |
| Autoridad notarial | Notario público (para inmuebles) |
| Autoridad de consumo | PROFECO (muebles y servicios) |
| Moneda | MXN |
Dónde mirar la compraventa en México: Código Federal y Códigos estatales
El Código Civil Federal de México reserva las obligaciones y los contratos a su Libro Cuarto. Ahí se localizan las reglas generales sobre objeto lícito, precio y transmisión del riesgo. La advertencia principal, sin embargo, es de orden territorial: las entidades federativas tienen su propio Código Civil con artículos distintos sobre la misma materia, y para vender un departamento en Guadalajara, un terreno en Mérida o una casa en Monterrey no basta con el federal. Quien necesite consultar la norma debe abrir el Código Civil del estado donde está el inmueble o donde se celebra el contrato.
Cosas que pueden venderse, precio y transmisión del riesgo en México
El Código Civil Federal de México permite vender cualquier cosa que no esté fuera del comercio, con precio cierto en dinero y, tratándose de bienes inmuebles, suele exigir forma escrita (escritura pública) y, según el estado, inscripción en el Registro Público de la Propiedad para que la compraventa produzca efectos frente a terceros. La moneda del contrato es el peso mexicano (MXN) y la Unidad de Medida y Actualización (UMA) se usa como referencia para multas y topes, no para fijar el precio. La UMA vigente en 2026 es de 117,31 MXN diarios, publicada por el INEGI.
Documentos y autoridades que intervienen en la compraventa en México
El trámite habitual para una compraventa de inmueble en México sigue este orden:
- Revisar el Código Civil de la entidad donde está el bien para confirmar forma y requisitos.
- Acudir al Notario público, que da fe de la identidad de las partes, redacta la escritura y verifica el pago de impuestos.
- Inscribir la escritura en el Registro Público de la Propiedad de la entidad para que el comprador quede protegido frente a terceros.
- En caso de problemas con un bien de consumo (electrodoméstico, vehículo usado), presentar queja ante PROFECO.
Los documentos que el comprador debe preparar son: identificación oficial vigente, RFC y CURP, certificado de libertad de gravamen, avalúo, comprobante de pago del ISR por enajenación y, cuando lo exija el estado, certificado de no adeudo predial.
Contrato de compraventa en Argentina
La compraventa en Argentina se rige por el Código Civil y Comercial de la Nación, aprobado por la Ley 26.994, sancionada el 1 de octubre de 2014 y promulgada el 7 de octubre de 2014, en vigor desde el 1 de agosto de 2015. Esta norma sustituyó al Código Civil de 1871 (Ley 340) y derogó leyes complementarias, entre ellas las leyes 11.357, 14.394, 18.248, 19.724, 19.836, 20.276, 21.342, 23.091, 25.509 y 26.005. Los artículos concretos deben consultarse en los libros de contratos y de derechos reales del nuevo Código.
Los tribunales competentes son los Tribunales ordinarios de Justicia (Juzgados Civiles y Comerciales). Para la transmisión de inmuebles es imprescindible la escritura pública otorgada por Escribano y su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción correspondiente. La moneda es el peso argentino (ARS), muy sensible a la inflación, por lo que los importes envejecen rápido.
| Aspecto | Regla en Argentina |
|---|---|
| Norma principal | Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994, en vigor desde el 1 de agosto de 2015) |
| Transmisión de inmuebles | Escribano público + Registro de la Propiedad Inmueble |
| Tribunales competentes | Juzgados Civiles y Comerciales ordinarios |
| Moneda | ARS |
Dónde está la compraventa en el Código Civil y Comercial argentino
El Código Civil y Comercial argentino regula la compraventa en los libros dedicados a contratos y a derechos reales. Los artículos concretos deben localizarse en la edición vigente del texto, porque el nuevo Código reorganizó la materia heredada del Código Civil de 1871 y reubicó instituciones que antes vivían en leyes dispersas. Quien venga del antiguo Código Civil debe entender que dejó de ser derecho vigente: la regla actual es la del Código Civil y Comercial.
Reglas comunes del contrato de compraventa en Argentina
El Código Civil y Comercial argentino conserva los principios clásicos del modelo hispano: consensualidad, bilateralidad, onerosidad, precio en dinero y obligación de entregar la cosa. Donde la diferencia es mayor es en los efectos frente a terceros: en Argentina, la transmisión del dominio de inmuebles no se completa con el consentimiento ni con la sola entrega, sino con la escritura pública y, sobre todo, con la inscripción registral. Sin inscripción, el comprador tiene derechos contra el vendedor pero queda expuesto a los terceros que hayan contratado con éste mientras tanto.
Trámites y autoridades de la compraventa en Argentina
Para vender un inmueble en Argentina el camino habitual es:
- Celebrar el boleto de compraventa, que suele incluir una seña para asegurar el negocio.
- Concurrir al Escribano público para otorgar la escritura traslativa de dominio.
- Inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción correspondiente (CABA, provincia de Buenos Aires, Córdoba, Mendoza, etc., cada uno con su registro).
- Pagar los impuestos locales, entre ellos el impuesto de sellos provincial y el ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) en CABA, con sus equivalentes en cada provincia.
El salario mínimo, vital y móvil vigente en Argentina en 2026 es de 372.400 ARS mensuales hasta julio y 376.600 ARS desde agosto de 2026, fijado por la Resolución 9/2025 del Consejo Nacional del Empleo, la Productividad y el SMVM. Esa cifra sirve de referencia para indexar contratos laborales, no para fijar precios de inmuebles; no se confunde con el precio de la compraventa.
Contrato de compraventa en Chile
La compraventa en Chile se rige por el Código Civil (DFL Nº 1 de 2000), cuyo texto refundido, coordinado y sistematizado se dictó conforme al artículo 8º de la Ley 19.585. Las reglas concretas viven en el Libro IV, De las obligaciones en general y de los contratos, y se completan con el Título Preliminar (arts. 1 a 24), que fija la jerarquía de leyes y la preferencia de los Códigos de Comercio, Minería, Ejército y Armada y leyes especiales sobre el Código Civil.
Los tribunales competentes son los Juzgados de Letras en lo Civil. Para la inscripción de inmuebles actúa el Conservador de Bienes Raíces, y en lo tributario interviene el Servicio de Impuestos Internos (SII). La moneda es el peso chileno (CLP); para fijar precios es frecuente usar la Unidad de Fomento (UF) o la Unidad Tributaria Mensual (UTM), que no son moneda sino unidades de cuenta reajustables con el IPC.
| Aspecto | Regla en Chile |
|---|---|
| Norma principal | Código Civil (DFL Nº 1 de 2000), Libro IV |
| Autoridad registral | Conservador de Bienes Raíces |
| Autoridad tributaria | Servicio de Impuestos Internos (SII) |
| Tribunales competentes | Juzgados de Letras en lo Civil |
| Unidad de cuenta habitual | UF o UTM (no son moneda) |
| Moneda | CLP |
Cómo se regula la compraventa en el Código Civil chileno
El Código Civil chileno dedica su Libro IV a las obligaciones y los contratos. Ahí se localizan las reglas sobre objeto, precio y perfección del consentimiento. El Título Preliminar del propio Código, en sus arts. 1 a 24, ordena la jerarquía de leyes: la ley obliga tras su publicación en el Diario Oficial, no tiene efecto retroactivo salvo en leyes declarativas, y las normas especiales priman sobre las generales. Esto es importante al vender, porque a veces se cruzan la Ley del Consumidor, leyes tributarias o leyes sectoriales que pueden desplazar parte del Código Civil.
Elementos del contrato: cosa, precio y forma en Chile
El Código Civil chileno exige objeto lícito, precio cierto en dinero y consentimiento de las partes. La perfección es consensual. Tratándose de inmuebles, la tradición requiere inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: hasta que esa inscripción se practica, la compraventa no produce efectos frente a terceros. La unidad de cuenta más usada en Chile para fijar precios es la Unidad de Fomento (UF); los contratos suelen expresar el precio en UF y pagan en pesos chilenos (CLP) al valor de la UF del día del pago. La UTM (Unidad Tributaria Mensual) vale 71.649 CLP en julio de 2026, según el Servicio de Impuestos Internos, y se usa para multas, sanciones y topes, no para el precio del inmueble.
Organismos y documentos de la compraventa en Chile
Las autoridades que intervienen en una compraventa en Chile son:
- Servicio de Impuestos Internos (SII): fiscaliza el pago de impuestos y exige el timbraje de la escritura.
- Conservador de Bienes Raíces: practica la inscripción del título de dominio y expide los certificados.
- Juzgados de Letras en lo Civil: conocen los litigios derivados del incumplimiento.
Los documentos habituales que pide el comprador son: copia de la escritura pública, certificado de dominio vigente, certificado de hipotecas y gravámenes, certificado de contribuciones y tasación fiscal. El ingreso mínimo mensual vigente en Chile en 2026 es de 350.000 CLP, fijado por la ley de reajuste del ingreso mínimo mensual.
Contrato de compraventa en Perú
La compraventa en Perú se rige por el Código Civil de 1984 (Decreto Legislativo Nº 295), que sigue la tradición romano-germánica compartida con España, Argentina y Chile. Ese Código ha sido modificado por leyes posteriores, por lo que los artículos concretos deben consultarse en la edición vigente.
Los tribunales competentes son los Juzgados Civiles del Poder Judicial. Para la transmisión de inmuebles actúan los Notarios y la SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos). La moneda es el sol (PEN); para multas y topes se usa la Unidad Impositiva Tributaria (UIT), que no es moneda sino unidad de cuenta.
| Aspecto | Regla en Perú |
|---|---|
| Norma principal | Código Civil (Decreto Legislativo Nº 295, 1984) |
| Autoridad registral | SUNARP, Registro de Predios |
| Autoridad notarial | Notario público |
| Tribunales competentes | Juzgados Civiles del Poder Judicial |
| Moneda | PEN |
Dónde se regula la compraventa en el Código Civil peruano
El Código Civil del Perú de 1984 (Decreto Legislativo Nº 295) dedica a la compraventa una sección propia dentro de la parte de obligaciones y contratos. Conviene recordar que la norma ha sido modificada por leyes posteriores, así que los artículos exactos deben consultarse en la edición vigente. La perfección por consentimiento coincide con la tradición romano-germánica de la que también beben España, Argentina y Chile, lo que ayuda a leer el Código peruano con ojos de jurista formado en derecho civil europeo continental.
Reglas de fondo: precio, riesgo y arras en Perú
El Código Civil peruano exige objeto lícito, precio cierto en dinero (sol, PEN) y consentimiento de las partes. La transmisión del riesgo se vincula al momento de la entrega de la cosa, con reglas propias para cada tipo de bien. Las arras funcionan como anticipo a cuenta del precio: si el comprador incumple, las pierde; si el vendedor incumple, debe devolverlas. Los plazos para ejercitar acciones por incumplimiento varían según la naturaleza de la obligación y deben revisarse en la norma vigente: no es seguro afirmar un plazo concreto sin abrir el artículo aplicable al caso. La UIT de 2026 es de 5.500 PEN, fijada por el Decreto Supremo 301-2025-EF.
Trámites y autoridades de la compraventa en Perú
Una compraventa de inmueble en Perú sigue este camino:
- Redacción de la minuta con las condiciones del negocio.
- Elevación a escritura pública ante Notario, que da fe de la operación.
- Inscripción de la escritura en la SUNARP, Registro de Predios, que es la fuente oficial para acreditar la propiedad en Perú.
- Pago del Impuesto a la Alcabala (municipal) y del Impuesto Predial cuando corresponda.
Los litigios derivados de la compraventa van a los Juzgados Civiles del Poder Judicial. La remuneración mínima vital vigente en Perú en 2026 es de 1.130 PEN mensuales, sin cambios desde el 1 de enero de 2025. Si la compraventa es de bienes de consumo, también entra en juego el Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571) y el INDECOPI como autoridad de aplicación.
Datos comprobados en septiembre de 2026. Las cifras en pesos argentinos (ARS), pesos chilenos (CLP) y soles (PEN) pueden haber variado desde entonces; revisa siempre la fuente oficial de tu país antes de firmar.
Dudas frecuentes sobre la compraventa en el Código Civil
1. ¿Qué regula el Código Civil sobre el contrato de compraventa?
El contrato de compraventa es la figura central del tráfico patrimonial en casi todos los códigos civiles hispanohablantes, y aunque comparte principios (cosas ciertas, precio cierto y consentimiento), cada cuerpo legal lo trata por separado. En España se rige por los artículos 1445 a 1537 del Código Civil español; en México, el Título Segundo, Capítulo I del Libro Cuarto del Código Civil Federal; en Argentina, el Título III de la Sección Tercera del Libro Segundo del Código Civil y Comercial; en Chile, el Título XIII del Libro II del Código Civil, y en Perú, el Título I de la Sección Cuarta del Libro VII del Código Civil.
2. ¿Dónde consigo un modelo de contrato de compraventa entre particulares?
El Ministerio de Justicia de España, el Registro del Estado Civil y Capacidad de las Personas de Argentina, la Dirección General del Registro Civil de Chile, la Secretaría de Economía de México y la SUNARP de Perú publican modelos orientativos en sus portales oficiales, aunque para bienes raíces suele exigirse escritura pública. Si el monto es alto o el objeto es un inmueble, conviene que un abogado revise el modelo antes de firmar.
3. ¿Cómo descargo un contrato de compraventa en PDF?
En las páginas oficiales de la justicia de cada país hay modelos descargables: el «Modelo de contrato de compraventa» del Ministerio de Justicia de España, los formatos del Registro del Estado Civil y Capacidad de las Personas en Argentina, los del Registro Civil de Chile, los de la PROFECO en México y los formatos de la SUNARP en Perú. Para inmuebles y vehículos siempre conviene validación notarial.
4. ¿Cuáles son las obligaciones del comprador en una compraventa?
La principal es pagar el precio en el plazo, lugar y forma pactados; en el Código Civil español esto se recoge en el artículo 1500; en el Código Civil Federal de México, en el artículo 2349; en el Código Civil y Comercial de Argentina, en el artículo 1063; en el Código Civil de Chile, en el artículo 1879, y en el Código Civil de Perú, en el artículo 1584. Si incumple, el vendedor puede exigir el pago, intereses moratorios y resolución con indemnización.
5. ¿Qué elementos debe tener un contrato de compraventa para ser válido?
Todo código civil exige tres elementos comunes: consentimiento libre de vicios, objeto cierto y posible, y precio cierto en dinero o equivalente, además de la capacidad legal de las partes. Los efectos varían: el sistema español y el mexicano traslativo transmiten el dominio por la mera tradición, el argentino pasó al sistema de título y modo con el Código Civil y Comercial vigente desde 2015, el chileno mantiene la entrega por la tradición y el peruano exige solemnidad notarial para bienes raíces conforme al artículo 1549.
6. ¿Qué tipos de contratos regula el Código Civil?
Además de la compraventa, los códigos civiles hispanohablantes regulan la donación, el arrendamiento, la permuta, el comodato, el mutuo, el depósito, la fianza, la prenda, la hipoteca, la sociedad y la transacción. La enumeración suele estar en un título común: en España la Sección Segunda del Libro IV, en México el Título Cuarto, en Argentina el Libro Tercero del Código Civil y Comercial, en Chile el Libro II y en Perú el Libro VII del Código Civil.
7. ¿Existe una plantilla de contrato de compraventa en Word?
El Consejo General del Notariado español, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, la Notaría Digital de Chile y el Colegio de Notarios de México ofrecen plantillas .doc editables, y la SUNARP peruana publica formatos .doc estandarizados. Aun así, ningún modelo genérico sustituye al notario cuando se trata de inmuebles, vehículos o montos elevados.
8. Código civil español
El Código Civil español, aprobado por Real Decreto de 24 de julio de 1889, se estructura en un Título Preliminar sobre normas jurídicas y un Libro I sobre personas, seguidos por los Libros II (bienes), III (sucesiones) y IV (obligaciones y contratos). La compraventa se regula entre los artículos 1445 y 1537 del Libro IV, junto a figuras como el arrendamiento, la sociedad o la donación.
Fuentes
- IberleyRegulación del contrato de compraventa – Iberleyconsultado el 29/09/2026
- Leyes-clCódigo Civil Artículo 1793. – Leyes-cl.comconsultado el 29/09/2026
- Properati¿Qué necesitas para firmar un contrato de compraventa en Perú?consultado el 29/09/2026
- MicrojurisEl contrato de compraventa en el Código Civil y Comercial de la …consultado el 29/09/2026
- ConceptosjuridicosArtículo 1445 del Código Civil – Conceptos Jurídicosconsultado el 29/09/2026