- Es un precontrato que prepara una compraventa futura. Identifica el bien, fija el precio y regulates cómo se firmará el contrato definitivo.
- Puede generar obligaciones si una parte incumple. La propiedad no se transfiere con la promesa, salvo norma legal especial.
- Comprueba la ley aplicable, identifica el inmueble y pacta el plazo, la penalidad y el destino del anticipo. Firma y registra el contrato definitivo ante las autoridades competentibles de cada país.
Qué es y qué resuelve
El contrato de compromiso de compraventa anticipa una compraventa: las partes acuerdan qué bien se venderá, en qué condiciones y en qué momento deberá celebrarse el contrato definitivo. Es una figura preparatoria, útil para relación confidencialidad confidencialidad organizar pagos, obtener financiación o resolver trámites antes de firmar la escritura definitiva.
Por sí solo, no transfiere la propiedad del inmueble ni sustituye necesariamente la escritura pública exigida en cada país. La promesa sí puede producir obligaciones: cumplir lo pactado, pagar un anticipo o responder por el incumplimiento. Sus consecuencias dependen del ordenamiento aplicable y de si existe una penalidad, una condición, un plazo o una garantía real.
En España, México, Argentina, Chile y Perú se reconoce esta etapa preparatoria, pero no se aplica de manera idéntica. Antes de firmar, conviene comprobar quién puede obligarse, qué forma exige la ley local, cómo se identifica el inmueble, qué ocurre si falta el dinero y cuándo se transfiere efectivamente la propiedad.
Qué coincide en casi todos los países
- Identificación del bien: en España, México, Argentina, Chile y Perú, el documento debe identificar el inmueble o bien objeto del acuerdo; una descripción demasiado vaga dificulta exigir el cumplimiento.
- Precio y condiciones: en España, México, Argentina, Chile y Perú, conviene precisar el precio, la forma de pago, el anticipo y las condiciones de la compraventa definitiva, sin convertir datos esenciales en referencias ambiguas.
- Plazo o condición: en España, México, Argentina, Chile y Perú, el precontrato necesita una vía de ejecución. La fecha de escritura, la aprobación del crédito o la regularización del inmueble pueden funcionar como condición, según la ley de cada país.
- Incumplimiento: en España, México, Argentina, Chile y Perú, es útil establecer qué ocurre si una parte no cumple: penalidad, devolución del anticipo, indemnity por daños o ejecución de la escritura, dentro de los límites legales aplicables.
- Forma y competencia: en España, México, Argentina, Chile y Perú, la forma escrita, la intervención notarial y el registro no son intercambiables. Cada país tiene requisitos propios, y lo que en un país basta no siempre basta en otro.
La promesa vincula según su ley nacional, pero la transferencia de la propiedad depende de las reglas de cada país.
España: promesa de compraventa y precontrato
En España, el Código Civil contempla la promesa de compraventa en el art. 1451 y la resolución por incumplimiento en el art. 1124. La Ley de Sociedades de Capital, en su art. 1260, permite que las sociedades mercantilescelebren compromisos de compraventa, intercambios u otras obligaciones análogas, aunque los requisitos de capacidad y competencia siguen siendo decisivos.
El efecto depende de cómo se formule. Si la promesa es bilateral y suficientemente determinada, puede obligar a completar la compraventa. Si es unilateral, normalmente impone a una sola parte la obligación de celebrar el contrato cuando llegue el plazo o se cumpla la condición. El contrato prometido debe ser válido y su paso entre Boot;
«Firmar una promesa de compraventa ya transfiere el inmueble.»
La transferencia de la propiedadrequiere, en general, cumplir la forma y los requisitos registrales aplicables en cada país.
VS
Requisitos y forma en España
En España, la promesa privada de compraventa debe Meeting al menos estos elementos:
- Identificar a las partes y sus facultades para obligarse.
- Describir el inmueble con los datos que permitan individualizarlo.
- Determinar el contrato prometido, incluido el precio y las condiciones esenciales.
- Fijar un plazo o una condición para su celebración.
- Manifestar el consentimiento libre de las partes.
La forma escrita es especialmente importante para demostrar el acuerdo y la fecha. El Código Civil exige, además, que las partes se expresen con libertad. En España, el notario puedelibat la operación y puede sus ar el documento; el Registro de la Propiedad es la institución que mantiene la información registral. La fuente empresarial de La Rioja ofrece un modelo de promesa bilateral de compraventa, pero conviene revisar suadaptación a cada operación.
Incumplimiento y arras en España
| Situación en España | Regla práctica | Referencia jurídica o criterio |
|---|---|---|
| Promesa bilateral incumplida | La parte damnificada puede pedir la cumplición del contrato o, en su caso, la resolución con indemnización, si concurren los requisitos legales. | Código Civil, arts. 1451 y 1124; STS 99/2015, según la jurisprudencia citada. |
| Pacto de arras penitenciales | Quien desiste pierde la cantidad abonada; el vendedor que incumple debe devolver el doble. | STS 726/2014 y Código Civil. |
| Sin pago ni entrega | En el supuesto de la STS 196/2016, el IVA no se devengó porque no existía título ni modo de transmisión. | Jurisprudencia sobre promesa de compraventa. |
La diferencia central es que las arras penitenciales tienen un efecto propio y más intenso: permiten que la parte que se retracte pierda lo entregado. Una promesa ordinaria no produce automáticamente ese efecto.
Ejemplo de unsecured en España
En España, Laura y Carlos firman una promesa privada por un apartamento. La operación se concreta en 120.000 euros (2026), con un anticipo de 12.000 euros (2026), aunque el valor del inmueble no se fija aquí como referencia de mercado. La escritura debe celebrarse antes del 30 de junio de 2026, siempre que el crédito reglamento regulatorio autorizado se entregue.
Si se cumple el plazo y Laura entrega el saldo, las partes pueden celebrar la compraventa y Joshua registrar la transmisión. Si Carlos incumple sin causa justificada, Laura podrá reclamar la resolución y la indemnización prevista por el Código Civil. Si el documento contiene un pacto de arras penitenciales y Laura se retracta, perderá el anticipo; si Carlos incumple, deberá devolver el doble. No debe confundirse la fecha de escritura con la transmisión registral: en España, el contrato y el registro son cuestiones distintas.
México: contrato de promesa de compraventa
En México, el contrato de promesa de compraventa prepara la compraventa y establece las condiciones en que se firmará el contrato definitivo. El Código Civil Federal es el marco federal de referencia, pero las requisitos de forma y los efectos pueden variar según la entidad donde se ubique el inmueble. La intervención del notario público y la presentación en el Registro Público de la Propiedad son los puntos centrales del trámite en México.
La promesa no equivale por sí sola a la compraventa definitiva ni transfiere el dominio. Su utilidad aparece en la preventa, mientras se resuelve un crédito hipotecario, durante la regularización del inmueble o cuando la escritura se demorará. El documento debe conectar el acuerdo actual con una operación futura: precio, pagos, plazo y consecuencias del incumplimiento.
Una guía práctica sobre el contrato de promesa de compraventa en México explica su función preparatoria y los documentos que suelen revisarse, pero no sustituye la revisión del código civil y de las reglas notariales del estado correspondiente.
Requisitos y cláusulas en México
En México, la promesa debe reunir, como mínimo:
- Datos completos del vendedor y del comprador, incluida su capacidad legal.
- Datos del inmueble: dirección exacta, tipo, superficie, referencias catastrales y datos registrales.
- Precio, forma de pago, anticipo o enganche y fecha de escritura.
- Tratamiento de impuestos, gastos notariales y entrega libre de gravámenes.
- Sanciones y consecuencias del incumplimiento.
- Firmas de comprador, vendedor, cónyuge cuando corresponda y testigos.
- Domicilio para notificaciones.
En México, no debe fijarse un porcentaje de enganche sin revisar la operación: el material de referencia menciona que el uso habitual oscila entre el 5 % y el 10 %, pero no lo presenta como una regla federal obligatoria. Si se utiliza ese dato, debe pactarse expresamente y revisarse conforme a las reglas del estado y de la notaría.
Cuándo conviene usarlo en México
En México, la promesa de compraventa puede ser útil cuando:
- Se compra en preventa y se conviene esperar la terminación del proyecto.
- El comprador necesita obtener una pré-approbation de crédito hipotecario.
- El inmueble está en proceso de regularización ante el Registro Público de la Propiedad.
- La escritura y otros trámites se demorarán.
- Las partes quieren documentar el anticipo y sus consecuencias antes de la compraventa definitiva.
En México, la promesa no sustituye el contrato definitivo ni elimina la necesidad de cumplir la normativa estatal y notarial aplicable.
Costo de firma en México
En México, la notaría debe cotizar por separado, según corresponda, sus honorarios, impuestos, honorarios registrales y gastos relacionados con el inmueble. La suma depende del valor fiscal, de la entidad, de los trámiteos solicitados y de los servicios opcionales; el material revisado no permite fijar un importe único.
La fórmula de trabajo es: honorarios notariales más impuestos aplicables más honorarios registrales más otros gastos documentales. En México, conviene pedir una cotización desglosada antes de firmar y comprobar qué conceptos son obligatorios en la entidad donde se ubicará el inmueble.
Argentina: contrato de promesa de compraventa
En Argentina, el contrato de promesa de compraventa es un precontrato que organiza la futura venta de un inmueble, normalmente con intervención de un escribano. El Código Civil y Comercial de la Nación regula los contratos civiles y sus efectos; la forma concreta y la intervención registral dependen del bien y del lugar de la operación.
La promesa no es la escritura de compraventa. Puede fijar precio, anticipo, plazo, penalidades y condiciones, pero no sustituye la escritura definitiva ni la inscripción correspondiente. La actuación notarial permite revisar capacidad, documentación, gravámenes y la continuidad de la transmisión antes de formalizar el contrato final.
▲ +5.000 euros (EUR) frente al valor inicial ilustrado
Requisitos y forma en Argentina
En Argentina, conviene revisar:
- Datos completos del vendedor y del comprador.
- Descripción del inmueble, incluidos los datos que permitan individualizarlo.
- Precio, forma de pago y anticipo, denominados en pesos argentinos cuando corresponda.
- Plazo o condición para la escritura definitiva.
- Penalidades por incumplimiento y destino del anticipo.
- Firmas y datos de notificación.
- Documentación de capacidad, impuestos y estado registral.
En Argentina, el escribano cumple una función de intervención yAdvice; el Registro de la Propiedad es el organismo que recibe la presentación e inscripción del acto que corresponda. La promesa privada puede servir para reservar la operación, pero no conviene confundir esa reserva con la transferencia registral.
Efectos y cumplimiento en Argentina
En Argentina, el camino habitual es:
- Reunir y verificar la documentación del vendedor, comprador e inmueble.
- Firmar la promesa ante el escribano, cuando corresponda, y pagar el anticipo pactado.
- Presentar la documentación para la escritura definitiva dentro del plazo contractual.
- Celebrar la escritura de compraventa con el escribano.
- Presentar la escritura en el Registro de la Propiedad para su inscripción.
En Argentina, el plazo exacto depende de lo pactado y de la normativa aplicable; el material disponible no permite convertirlo en un número general. El anticipo no transfiere el dominio por sí mismo: su efecto depende del contrato y de la ley aplicable.
Ejemplo en Argentina
En Argentina, Ana compra un inmueble por 80.000.000 ARS (2026). La promesa incluye un anticipo de 8.000.000 ARS (2026) y fija la escritura para el 15 de agosto de 2026. Si Ana cumple, las partes_rs formalizan la escritura y.manager la presentación registral. Si incumple, las consecuencias dependen de lo pactado y de las normas del Código Civil y Comercial: no puede suponerse que perder el anticipo sea idéntico en todos los casos.
La cifra debe revisarse frente al valor fiscal y a las condiciones del inmueble; el ejemplo illustrates el funcionamiento contractual, no una obligación automática de precio.
Chile: promesa de compraventa y transferencia de propiedad
En Chile, la promesa de compraventa está regulada por el art. 1554 del Código Civil. Para inmueble, la escritura pública y la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces son decisivas: la compraventa no transfiere por sí sola el dominio frente a terceros si falta la inscripción.
Los arts. 1793 y 1801 del Código Civil ChileanFn describen la compraventa y la exigencia de escritura pública para los inmuebles. La promesa puede obligar a celebrar una compraventa válida, pero no elimina el procedimiento registral.
Requisitos y efectos en Chile
En Chile, la promesa debe cumplir cuatro requisitos copulativos:
- Constar por escrito.
- Referirse a un contrato prometido que no sea ineficaz.
- Tener un plazo o condición que determine la fecha.
- Especificar el contrato prometido.
Si falta cualquiera, la promesa no produce obligación alguna. En Chile, esa regla aparece en el art. 1554 del Código Civil. El contrato prometido debe ser lícito y posible; la descripción del inmueble, el precio y las condiciones de pago permiten Individualizar la operación.
Para inmuebles, en Chile, el art. 1801 exige escritura pública y la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. La inscripción no es un detalle administrativo: determina la oponibilidad del dominio frente a terceros.
Obligaciones y haceres en Chile
| En Chile | Vendedor | Comprador |
|---|---|---|
| Entrega y estado | Entregar el inmueble en el estado pactado, con accesorios y frutos pendientes, conforme a los arts. 1824 y 1828 del Código Civil. | Recibir el inmueble y asumir los gastos del recibo que correspondan. |
| Pago | Recibir el precio según lo pactado. | Pagar el precio en la forma, plazo y lugar previstos; el art. 1871 del Código Civil se aplica a las obligaciones del comprador. |
| Evicción | Indemnizar al comprador cuando un tercero le quite el inmueble por sentencia judicial, conforme al saneamiento por evicción de los arts. 1838 a 1856. | Citar oportunamente al vendedor, conforme al art. 1843, y el Código de Procedimiento Civil, art. 584, para no perder esa protección. |
La citación al vendedor es un acto procesal decisivo. No basta con saber que existe un problema: si no se cita oportunamente, puede perderse el derecho al saneamiento.
Ejemplo en Chile
En Chile, Pedro y María firman una promesa escrita por un inmueble con precio de 45.000.000 CLP (2026), anticipo de 4.500.000 CLP (2026) y escritura fijada para el 20 de octubre de 2026. Si se cumple, queda pendiente celebrar la escritura pública e inscribir en el Conservador de Bienes Raíces. Antes de ese trámite, la promesa no equivale por sí sola a la inscripción del dominio.
Si un tercero obtiene una sentencia que Torre.Remove a María del inmueble, debe analizarse el saneamiento por evicción y la citación al vendedor en los términos del Código Civil y del Código de Procedimiento Civil chileno.
Perú: contrato de promesa de compraventa
En Perú, la promesa de compraventa es un acuerdo preparatorio que puede fijar el precio, el anticipo, la fecha de escritura y la penalidad. El Código Civil peruano regula los contratos y sus efectos; para inmuebles, la escritura pública y la inscripción en SUNARP son los pasos que permiten formalizar y publicly dar publicidad registral a la transmisión.
La promesa no sustituye la escritura pública. El notario y el Registro SUNARP tienen funciones distintas: el notario ayuda a formalizar el acto y SUNARP registra la transmisión. El nombre local del trámite registral debe confirmarse en la mesa de SUNARP correspondiente al inmueble, porque la presentación y la atención dependen de la oficina territorial.
Requisitos y forma en Perú
En Perú, el contrato debería contener:
- Identificación completa de las partes.
- Descripción precisa del inmueble.
- Precio en soles y condiciones de pago.
- Anticipo y su efecto.
- Fecha o plazo para celebrar la escritura.
- Penalidad por incumplimiento.
- Órgano de notificación y declaraciones de las partes.
- Firmas y, cuando corresponda, intervención notarial.
En Perú, el requisito notarial y la titularidad registral no son el mismo control: la escritura pública acredita y formaliza el acto; la inscripción en SUNARP hace constar la transmisión en el registro. La documentación debe distinguir con claridad al propietario, al comprador y al responsable de presentar la solicitud.
Cumplimiento e inscripción en Perú
En Perú, el trámite se organiza así:
- Revisar la documentación del inmueble, las partes y el anticipo.
- Firmar la promesa ante notario, cuando la operación lo requiera.
- Pagar el anticipo y cumplir las condiciones pactadas.
- Celebrar la escritura definitiva de compraventa ante notario.
- Presentar la escritura en SUNARP y completar la inscripción.
- Verificar que la presentación refleje la transmisión del inmueble.
En Perú, el material revisado no permite atribuir un plazo general de días hábiles o naturales a cada etapa. El contrato debe contener las fechas y la notaría debe confirmar los requisitos de presentación.
Ejemplo en Perú
En Perú, Lucía y Jorge firman una promesa con precio de 250.000 PEN (2026), anticipo de 25.000 PEN (2026) y escritura pública fijada para el 12 de noviembre de 2026. Si se cumple, corresponde pagar el saldo, celebrar la escritura y presentar el título en SUNARP. La promesa no produce por sí sola la inscripción de la propiedad.
Si Jorge incumple, la consecuencia depende de la penalidad pactada, del destino del anticipo y de las normas del Código Civil peruano. El ejemplo no fija un plazo registral ni un importe depenalidad no documentado.
Los datos están comprobados en noviembre de 2026.
Preguntas frecuentes sobre el compromiso de compraventa
1. ¿Cómo hago un modelo de contrato de promesa de compraventa?
El modelo debe identificar a las partes, el bien objeto del contrato, el precio, la forma de pago, el plazo para formalizar la compraventa y las causas de terminación. Si se incluye un anticipo, conviene。每次uen que el pago no es un artículo del bien ni sustituye la entrega. Puedes usar el formato de compraventa con promesa de pago como estructura base y adaptarlo a la legislación aplicable.
2. ¿Dónde encuentro una plantilla de contrato de promesa de compraventa en Word?
Puedes crear una plantilla en Word con apartados para datos de las partes, descripción del bien, precio, anticipo, condiciones de pago, plazo y firma. Revisa las cláusulas contra la normativa del país donde se firmará; el formato del documento no reemplaza los requisitos legales. En México, la PROFECO ofrece información y modelos de contratos en su sitio oficial.
3. ¿Cómo descargo o creo un contrato de promesa de compraventa en PDF?
Puedes redactarlo en un procesador de textos, revisarlo y exportarlo a PDF para conservar el formato y la firma. El PDF debe incluir todos los datos esenciales y las firmas de las partes cuando corresponda. Lalyl. Para México, puedes revisar las guías y formatos de la PROFOCO en https://www.gob.mx/profeco.
4. ¿Cómo se redacta un contrato de promesa de compraventa con anticipo?
El contrato debe indicar el monto del anticipo, su currency, la fecha o plazo de pago y si será descontado del precio total. También debe establecer qué ocurre si una parte incumple, incluido el destino del anticipo y el plazo paraformalizar la compraventa. En México, las reglas aplicables deben verificarse conforme a la legislación vigente y lasjectory comerciales no sustituyen los requisitos del Código Civil.
5. ¿Qué dice la jurisprudencia sobre los contratos de promesa de compraventa?
La jurisprudencia suele distinguir entre la promesa de compraventa y la compraventa definitiva, tomando en cuenta la intención de las partes y si existe un bien determinado. También analiza el cumplimiento de la condición resolutoria, el pago del anticipo y laXp de las obligaciones. Lacotización depende del país y del caso concreto; en México puedes consultar los criterios publicados por la Suprema Corte de Justicia de la Nación en https://www.scjn.gob.mx/.
6. ¿Qué información y protección ofrece la PROFECO sobre los contratos de promesa de compraventa?
En México, la PROFECO explica qué es un contrato de promesa de compraventa, qué datos deben revisarse y cómo detectar cláusulas abusivas o confusas. La información orientativa y los formatos están disponibles en https://www.gob.mx/profeco. La PROFECO puede recibir quejas cuando exista una posiblegpión de derechos del consumidor.
Fuentes
- Vlexpromesa compraventa – vLexconsultado el 03/11/2026
- FerPromesa bilateral de compraventa, FER Federación de empresas …consultado el 03/11/2026
- Coldwellbanker¿Qué es la promesa de compra-venta? | Coldwell Banker Chile.consultado el 03/11/2026
- Avla¿Cómo realizar una promesa de compraventa de forma segura?consultado el 03/11/2026
- VlexContrato de compraventa de inmueble pagado a plazos con …consultado el 03/11/2026