Contrato de promesa de compraventa: qué es, qué debe incluir y cómo cambia según el país

Promesa de compraventa en pocas palabras

Una promesa de compraventa es un acuerdo previo por el que ambas partes se obligan a firmar, más adelante, el contrato definitivo de venta de un inmueble. No transfiere la propiedad ni entrega todavía el bien; solo genera el derecho a exigir que el otro cumpla o a romper el pacto cobrando una indemnización. Por eso la firma ante notario y la inscripción registral llegan después, con la escritura pública de compraventa, que es la que realmente hace cambiar de manos la casa o el terreno.

En la práctica, la promesa sirve para tres cosas: apartar el inmueble del mercado mientras se resuelven los trámites, asegurar las condiciones pactadas (precio, fecha, forma de pago) y dejar por escrito qué pasa si alguien se arrepiente. Casi siempre se acompaña de una señal de dinero —llamada arras en España, arras o enganche en México, seña o boleto en Argentina y simplemente monto de reserva en Chile y Perú— que se descuenta del precio final si todo sale bien.

La promesa nunca es la venta: es el compromiso firme de vender o comprar en un plazo y unas condiciones que ya quedaron cerradas.

Qué comparten casi todos los países hispanohablantes

El contrato preliminar sigue, en lo esencial, los mismos principios en los cinco países que importan aquí. Es bilateral, porque genera obligaciones para los dos lados (vender y comprar); sinalagmático, porque una obligación depende de la otra; y consensual, porque se perfecciona con el consentimiento, aunque la ley exija escribirlo en cada jurisdicción.

Lo que la promesa no hace en ninguno de estos países es transmitir el dominio. Esa transmisión llega con la escritura pública y, cuando es exigible, con su inscripción en el registro de la propiedad correspondiente (Registro de la Propiedad en España, Registro Público de la Propiedad en México, Registro de la Propiedad Inmueble en Argentina, Conservador de Bienes Raíces en Chile y Sunarp en Perú). Mientras tanto, el vendedor conserva el bien y el comprador solo tiene un derecho personal contra él, no un derecho real sobre el inmueble.

En caso de incumplimiento, la parte que cumplió puede elegir entre dos caminos: pedir al juez que obligue a firmar la escritura (cumplimiento forzoso) o dar por terminado el pacto y reclamar daños y perjuicios. La fórmula concreta de la indemnización cambia en cada país: unas jurisdicciones castigan con pérdida de las arras y devolución del doble; otras calculan por lucro cesante o por la cláusula penal que se haya pactado.

Principio	Efecto práctico
Bilateral	Obliga a comprador y vendedor por igual
No transmisor	La propiedad no cambia hasta la escritura pública
Ejecutable	Cabe pedir el cumplimiento o la resolución con indemnización
Dependiente del derecho local	Plazos, forma y consecuencias se regulan país por país

España: la promesa regulada en el Código Civil

En España, la promesa de compraventa de un inmueble se regula en el artículo 1451 del Código Civil, que la define como un precontrato por el que, una vez lograda la conformidad sobre la cosa y el precio, cada parte puede exigir a la otra la celebración del contrato definitivo. La promesa, por sí sola, no transmite la propiedad, ni desplaza los riesgos del inmueble al futuro comprador, ni sirve como título para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.

Lo que sí genera es un derecho personal a firmar la escritura pública. Si una de las partes se niega, la otra puede demandar el cumplimiento forzoso o, cuando ya no tiene sentido, la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios. La acción para reclamar prescribe a los cinco años, el plazo general de las acciones personales previsto en el Código Civil español. Es importante recordar que, en materia de vivienda y consumo, las comunidades autónomas pueden dictar normas protectoras adicionales que se suman al Código Civil.

Qué debe incluir la promesa en España

En la práctica española, la promesa debe recoger, como mínimo, lo siguiente, según el Código Civil y la doctrina del Tribunal Supremo:

• Identificación registral y catastral del inmueble: referencia catastral, número de finca registral, dirección completa y, si existen, datos del Registro de la Propiedad.
• Precio total y forma de pago: importe en euros, señal entregada, plazos, cuenta donde se deposita y, en su caso, condiciones de financiación.
• Plazo o condición para firmar la escritura: fecha límite o condición suspensiva (por ejemplo, la concesión de un préstamo hipotecario).
• Cláusulas sobre el estado del inmueble: situación hipotecaria, arriendos vigentes, servidumbres, comunidad de propietarios y gastos pendientes.
• Pactos opcionales: arras (confirmatorias, penitenciales o penales), cláusula penal por incumplimiento, designación de árbitro o mediador y reparto de gastos de notaría y registro.

Cómo termina la promesa en España

En España, según el Código Civil, la promesa termina de dos maneras: por caducidad, si vence el plazo o la condición pactada sin que se haya firmado la escritura pública, o por cumplimiento, cuando se otorga la escritura pública de compraventa ante notario. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso de lo prometido o resolver el contrato con indemnización de daños y perjuicios. La promesa por sí sola no es título para inscribir el cambio de propiedad en el Registro de la Propiedad.

Doctrina del Tribunal Supremo español

La Sentencia del Tribunal Supremo 543/2008, de 17 de junio, en España, resume las notas de la promesa: es un compromiso de obligarse a celebrar el contrato definitivo, aplaza la perfección de la compraventa y faculta a cada parte a reclamar el cumplimiento a la otra. La Sentencia de 11 de junio de 1998 insiste en que la promesa es un negocio preparatorio que obliga a las partes a colaborar lealmente para la firma del contrato proyectado, sin necesidad de un nuevo acuerdo sobre los elementos esenciales ya fijados.

México: la promesa y las modalidades de arras

En México, la promesa de compraventa de inmuebles se rige por el Código Civil Federal y, sobre todo, por los Códigos Civiles de cada entidad federativa, ya que la materia civil es local. La regla general es que la promesa debe constar por escrito para producir efectos: un acuerdo verbal sobre un inmueble es difícil de probar y casi nunca sirve para exigir coactivamente la firma de la escritura.

El Código Civil Federal convive con las arras, una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal. La ley distingue tres tipos, y cada uno cambia por completo lo que pasa si alguien incumple. Además, los códigos estatales suelen añadir formalidades registrales: en algunos estados la promesa debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad para que el comprador goce de protección frente a terceros.

Qué debe incluir la promesa en México

En la práctica mexicana, la promesa debe detallar:

• Datos del inmueble: dirección, medidas, linderos, folio real o antecedente registral y, si existe, clave catastral.
• Precio en pesos mexicanos (MXN) y forma de pago: de contado, con crédito del Infonavit o bancario, o combinado.
• Plazo para firmar la escritura pública ante notario y, en su caso, condición suspensiva (por ejemplo, la aprobación del crédito).
• Monto y tipo de arras: confirmatorias, penitenciales o penales, con su efecto descrito expresamente.
• Cláusulas sobre el estado del bien: gravámenes, adeudos prediales, arrendatarios y servicios.

Las arras en la práctica mexicana

En México, según el Código Civil Federal y los códigos civiles estatales, los tres tipos de arras funcionan así:

• Arras confirmatorias: el comprador las pierde si desiste y el vendedor las devuelve duplicadas si él incumple. Sirven solo como señal de que el contrato sigue en pie.
• Arras penitenciales: permiten a cualquiera de las dos partes arrepentirse, perdiendo el comprador las arras o devolviendo el vendedor el doble. Acordarlas por escrito es válido en la mayoría de los estados, aunque conviene revisar la regulación local.
• Arras penales: funcionan como una cláusula penal; el incumplimiento se sanciona con la pena pactada, que los tribunales pueden reducir si es excesiva.

La regla de oro es poner por escrito qué tipo de arras se entregan, porque el silencio suele interpretarse como confirmatorias.

Plazos y escritura definitiva en México

En México, ante notario, el camino habitual es:

1. Firma de la promesa con entrega de arras, identificación de las partes y datos del inmueble.
2. Verificación registral en el Registro Público de la Propiedad de la entidad federativa, para confirmar que el vendedor es dueño y que no hay gravámenes.
3. Obtención de financiamiento si el comprador usa crédito (bancario, Infonavit o Fovissste), con la condición suspensiva correspondiente.
4. Firma de la escritura pública de compraventa ante notario, con liquidación del precio y de los impuestos locales (traslado de dominio, por ejemplo).
5. Inscripción de la escritura en el Registro Público de la Propiedad, que es lo que da publicidad frente a terceros.

Argentina: el boleto de compraventa y la escritura traslativa

En Argentina, la promesa de compraventa de inmuebles se conoce como boleto de compraventa y se rige por el Código Civil y Comercial de la Nación. El boleto, por sí solo, no transfiere el dominio: esa transmisión solo ocurre con la escritura traslativa de dominio otorgada ante escribano y su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción correspondiente (cada provincia tiene el suyo).

Lo que el boleto sí permite es, una vez pagado gran parte o la totalidad del precio, reclamar judicialmente la firma de la escritura. Es el llamado cumplimiento específico: el juez puede sustituir la voluntad del vendedor que se niega a firmar y ordenar la escrituración. Cuando esto ya no es posible, el comprador puede pedir la resolución del contrato con devolución de lo pagado más intereses.

Qué debe incluir el boleto en Argentina

En la práctica argentina, un boleto de compraventa bien hecho lleva:

• Identificación del inmueble: dirección, linderos (norte, sur, este, oeste), matrícula o nomenclatura catastral y datos de la partida.
• Precio en pesos argentinos (ARS): monto total, seña abonada, saldo y forma de pago (transferencia, cheque, efectivo).
• Plazo para la escritura traslativa: fecha límite o condición (por ejemplo, la aprobación del crédito hipotecario).
• Datos del escribano interviniente y de la escribanía donde se firmará la escritura definitiva.
• Estado del inmueble: deudas por expensas, impuestos o servicios, y existencia de gravámenes o arrendatarios.

Cómo se firma y qué intervención notarial corresponde en Argentina

En Argentina, la intervención del Colegio de Escribanos y del escribano se ordena así:

1. Certificación de firmas del boleto en escribanía, para que tenga fecha cierta y valor probatorio.
2. Estudio de títulos del inmueble: el escribano revisa la cadena de titulares, gravámenes y embargos en el Registro de la Propiedad Inmueble.
3. Acreditación del dominio y del estado registral actualizado, con el certificado de inhibiciones y el informe de dominio.
4. Liquidación de impuestos: el escribano calcula y retiene los tributos de la operación (ganancias, sellados locales, etc.).
5. Otorgamiento de la escritura traslativa de dominio e inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Consecuencias del incumplimiento en Argentina

En Argentina, según el Código Civil y Comercial, si una parte incumple, la otra puede elegir entre exigir el cumplimiento específico (que el juez ordene la escrituración) o resolver el contrato con devolución de las sumas entregadas, más intereses y daños y perjuicios. Si el comprador ya pagó más de la mitad del precio, el boleto opera como título suficiente para pedir la escrituración judicial.

Chile: los cuatro requisitos del artículo 1554 del Código Civil

En Chile, la promesa de compraventa de un bien raíz se construye sobre el artículo 1554 del Código Civil. La ley no define expresamente qué es una promesa, pero sí fija los requisitos copulativos que debe cumplir para producir obligación. Si falta cualquiera de ellos, la promesa es nula y no permite exigir judicialmente el cumplimiento del contrato definitivo.

En la práctica chilena, la promesa se usa casi siempre para ganar tiempo mientras el comprador tramita un crédito hipotecario, se hace el estudio de títulos y se firman los documentos bancarios. Por eso el plazo habitual de la promesa se mueve entre los 60 y los 90 días, y es frecuente que se pacte como condición la aprobación del crédito.

Los cuatro requisitos del artículo 1554 en Chile

Según el Código Civil chileno, la promesa debe cumplir, a la vez, lo siguiente:

1. Constar por escrito: la formalidad es esencial para la existencia del contrato, no solo para probarlo.
2. Que el contrato prometido no sea de los que la ley declara ineficaces: objeto y causa deben ser lícitos y mantenerse así hasta la compraventa definitiva.
3. Fijar un plazo o condición que determine la fecha del contrato definitivo: sin plazo o condición, la promesa es nula. Lo habitual es pactar entre 60 y 90 días, o la aprobación del crédito como condición suspensiva.
4. Especificar el contrato prometido de manera que solo falte la tradición o las solemnidades legales: el contenido debe parecerse al de la compraventa definitiva, identificando el inmueble, las partes, el precio y las condiciones.

Qué debe contener la promesa chilena en la práctica

En Chile, una promesa útil para el día a día suele incluir:

• Identificación de las partes: nombre completo, RUT, estado civil y domicilio.
• Descripción del inmueble: dirección, rol de avalúo fiscal, deslindes si corresponde y referencias registrales.
• Precio en pesos chilenos (CLP) y forma de pago: monto, monto de reserva, saldo y condiciones de financiamiento.
• Plazo para la escritura: 60 a 90 días como referencia habitual, o condición suspensiva atada al crédito hipotecario.
• Cláusulas sobre el estado del bien: gravámenes, arriendos, deudas de contribuciones y de gastos comunes.

Un modelo de referencia útil es el que publica el Colegio de Abogados de Chile (Coproch), que sirve como punto de partida para revisar con tu abogado.

Cómo opera el estudio de títulos y la escritura pública en Chile

En Chile, el Conservador de Bienes Raíces y el notario siguen este camino:

1. Estudio de títulos encargado a un abogado: revisión de la cadena de propietarios y de los gravámenes en el Conservador.
2. Solicitud de certificados: dominio vigente, hipotecas, embargos, contribuciones y gastos comunes al día.
3. Firma de la escritura pública de compraventa en la notaría, con liquidación del precio y de los impuestos.
4. Inscripción de la escritura en el Conservador de Bienes Raíces, que es lo que da publicidad frente a terceros y permite oponer la adquisición.

Perú: la promesa y la escritura pública de compraventa

En Perú, la promesa de compraventa de inmuebles se rige por el Código Civil y exige, para producir efectos frente a terceros, que se otorgue por escritura pública. Una promesa privada, en la práctica, sirve para comprometer a las partes, pero no protege al comprador de que un tercero inscriba antes una transferencia a su favor en la Sunarp.

La promesa peruana suele usarse como paso previo a la escritura definitiva, con un plazo o una condición (por ejemplo, la aprobación de un crédito bancario). Si el vendedor no cumple, el comprador puede pedir al juez que lo obligue a firmar la escritura o, en su defecto, que resuelva el contrato con indemnización.

Qué debe incluir la promesa en Perú

En la práctica peruana, la promesa debe recoger:

• Identificación del inmueble: dirección, partida registral de la Sunarp, linderos y, si existe, referencia catastral.
• Precio en soles (PEN), monto de la inicial y saldo, con la forma de pago detallada.
• Plazo para elevar a escritura pública o condición suspensiva (por ejemplo, la aprobación de un crédito).
• Declaración de dominio del vendedor y, en su caso, relación de cargas, gravámenes y arrendatarios.
• Cláusula penal por incumplimiento, si las partes quieren fijar de antemano el monto de la indemnización.

Formalidades y vía notarial en Perú

En Perú, la Sunarp y el notario siguen este recorrido:

1. Acceso a la partida registral del inmueble en la Sunarp para confirmar titular y cargas.
2. Verificación de la propiedad: que el vendedor figure como titular vigente y que no haya embargos o hipotecas que impidan la venta.
3. Firma de la promesa ante notario, con certificación de firmas y entrega de la inicial.
4. Elevación a escritura pública de la compraventa definitiva, una vez cumplida la condición o vencido el plazo.
5. Inscripción de la escritura en la Sunarp, que es lo que da publicidad frente a terceros.

Incumplimiento y acciones disponibles en Perú

En Perú, según el Código Civil, la parte que cumplió puede optar entre exigir judicialmente la firma de la escritura pública o resolver el contrato con devolución de lo entregado, más una indemnización por daños y perjuicios. Si se pactó una cláusula penal, esa cifra suele servir como base de la condena, sin perjuicio de que el demandado pruebe que el perjuicio real fue menor.

Dudas habituales sobre la promesa de compraventa

1. ¿Dónde consigo un modelo de promesa de compraventa en Word para llenarlo?

Puedes partir de cualquier plantilla básica y personalizarla con los datos de las partes, el precio, la descripción del bien y la fecha límite para firmar la escritura. En Chile, la escritura posterior debe otorgarse en notaría; en México, suele exigirse ante notario público con inscripción registral posterior.

2. ¿Cómo es un modelo de contrato de promesa de compraventa?

Un modelo útil identifica a comprador y vendedor con sus documentos, describe el bien, fija precio, moneda y forma de pago, y establece la fecha cierta para la firma del contrato definitivo. En España, si la promesa recae sobre un inmueble suele elevarse a escritura pública para que sea oponible a terceros.

3. ¿Puedo descargar una plantilla de promesa de compraventa en PDF?

Sí, los registros de la propiedad y colegios notariales de cada país suelen ofrecer plantillas en PDF descargables y gratuitas. Verifica que el modelo incluya las firmas de ambas partes y, en Colombia, la constancia de reconocimiento ante notaría para que el documento tenga fecha cierta.

4. ¿Qué diferencia hay entre arras y promesa de compraventa?

La promesa obliga a ambas partes a celebrar el contrato definitivo en una fecha, mientras que las arras son una garantía económica que se entrega a cuenta del precio. En España, las arras penitenciales permiten desistir; las confirmatorias y penales tienen efectos distintos previstos en el Código Civil.

5. ¿Qué dice el Código Civil sobre la promesa de compraventa?

En España, el Código Civil regula la promesa en el artículo 1451 y la califica como obligación de hacer; en Argentina, los artículos 1183 y siguientes del Código Civil y Comercial regulan el boleto de compraventa. Ambos ordenamientos admiten la promesa siempre que contenga los elementos esenciales del contrato definitivo.

6. ¿Qué es un contrato de promesa de venta futura?

Es un acuerdo por el que el vendedor se obliga a entregar un bien que aún no existe o no es de su propiedad, cuando llegue a tenerlo o a fabricarlo. En Perú, el Código Civil lo contempla en sus artículos sobre obligaciones de dar y suele requerir que el bien sea determinable.

7. ¿Cómo es un modelo de contrato privado de promesa de compraventa de un inmueble?

Incluye identificación de las partes, datos registrales del inmueble, precio en la moneda del país, señal o anticipo, y plazo para firmar la escritura pública. En México, el documento privado surte efectos entre las partes pero, para oponerlo a terceros, conviene elevarlo a escritura e inscribirlo en el Registro Público.

8. ¿En qué consiste el contrato de promesa de venta de un inmueble?

Es el compromiso previo de vender y comprar un bien raíz por un precio determinado, antes de la escritura definitiva. En Chile se conoce como promesa de compraventa y suele celebrarse por escritura pública para que las partes puedan exigir judicialmente su cumplimiento.

Fuentes

1. IberleyDefinición del contrato de promesa de compraventa – Iberleyconsultado el 29/08/2026
2. CiencuadrasContrato de promesa de compraventa: ¿qué es y cómo funciona?consultado el 29/08/2026
3. Absalon¿Qué es una promesa de compraventa? – Absalon Inmobiliariaconsultado el 29/08/2026
4. EkosDiferencias entre promesa de compraventa y opción de compraconsultado el 29/08/2026
5. Profeco[PDF] Contrato de Promesa de Compraventa – CANADEVIconsultado el 29/08/2026