Qué es una promesa de compraventa y para qué sirve
Una promesa de compraventa es un precontrato por el que ambas partes se obligan a firmar después la venta definitiva, en un plazo y unas condiciones que ya han quedado pactadas. No transmite todavía la propiedad ni los riesgos del bien: es solo el compromiso firme de firmar el contrato definitivo más adelante. En la práctica se usa sobre todo para inmuebles —pisos, casas, locales, terrenos— y, con menos frecuencia, para vehículos o maquinaria, porque da tiempo a conseguir la financiación, revisar la documentación y preparar la escritura pública. Si alguien se echa atrás después, la promesa sirve para reclamar la firma del contrato o, cuando esto ya no es posible, una indemnización equivalente a los daños causados. También se usa como «reserva»: el comprador entrega una cantidad (seña o arras) para que el vendedor retire el bien del mercado mientras se resuelven los trámites.
Lo que comparten casi todos los países hispanohablantes
Aunque la regulación cambia de un país a otro, hay principios que se repiten en España, México, Argentina, Chile y Perú.
- Voluntariedad y consentimiento: las dos partes deben querer obligarse, sin vicios (error, dolo, violencia o intimidación).
- Identificación clara del objeto y del precio: la promesa solo obliga de verdad cuando hay conformidad expresa en la cosa y en el precio, tal como exige el artículo 1451 del Código Civil español.
- Obligación de firmar el contrato definitivo: la parte que cumpla puede exigir a la otra que firme, y si esta se niega, los tribunales pueden sustituir esa voluntad.
- Cantidades entregadas como señal o arras: si hay desistimiento, esas cantidades se pierden, se devuelven duplicadas o se compensan, según la calificación que las partes hayan pactado y la ley de cada país.
- Forma escrita recomendada: aunque en algunos países la promesa verbal es válida, lo habitual es firmar un documento para poder probar el acuerdo.
La promesa de compraventa es un puente: no entrega el bien, pero ata a las dos partes hasta la firma del contrato definitivo.
España: la promesa de compraventa según el Código Civil
En España la promesa de compraventa se regula en el Código Civil, cuyo texto refundido se publicó por Real Decreto de 24 de julio de 1889. El artículo 1451 establece que la promesa de vender o comprar, con conformidad en la cosa y en el precio, da derecho a las partes a reclamarse recíprocamente el cumplimiento. La promesa, por sí sola, no transmite la propiedad ni los riesgos —eso solo ocurre con la escritura pública de compraventa— y su incumplimiento genera acciones personales que prescriben a los cinco años, conforme al artículo 1964 del mismo Código. La sentencia del Tribunal Supremo 543/2008, de 17 de junio recordó que la promesa debe fijar los elementos del contrato proyectado y aplazar solo la perfección, no la existencia del vínculo.
Arras penitenciales y señal en España
En España, cuando la promesa lleva una cantidad entregada a cuenta, esa cantidad se califica según la voluntad de las partes.
| Tipo de arras | Desistimiento del comprador | Desistimiento del vendedor | Cuándo se usan |
|---|---|---|---|
| Confirmatorias | Pierde lo entregado | Devuelve lo recibido | Si las partes quieren mantener vivo el contrato y solo asegurar su cumplimiento |
| Penitenciales | Pierde lo entregado | Devuelve el doble | La mayoría de los casos de reserva de vivienda |
| Penales | Abona la pena pactada | Abona la pena pactada | Cuando se quiere una indemnización tasada, sin resolución del contrato |
Ejemplo con cifras: en una promesa de compraventa de vivienda en Madrid por 250.000 euros, el comprador entrega 20.000 euros en concepto de arras penitenciales. Si desiste el comprador, pierde esos 20.000 euros. Si desiste el vendedor, debe devolver 40.000 euros (el doble). Los plazos de escrituración suelen pactarse entre 60 y 120 días, aunque dependen del acuerdo entre las partes.
Requisitos de validez y forma de la promesa en España
- Consentimiento libre de vicios y capacidad para contratar.
- Identificación del inmueble (referencia catastral, dirección, superficie, registral).
- Precio cierto y forma de pago (cantidad inicial, financiación, resto).
- Plazo concreto para firmar la escritura definitiva.
- Firma de ambas partes; recomendable elevarla a escritura pública.
- Póliza de seguro de las cantidades entregadas (obligatoria en viviendas nuevas desde 2007 y recomendable en segunda mano).
Aunque la ley no exige forma pública, sí obliga a escriturar la compraventa posterior ante notario e inscribirla en el Registro de la Propiedad para que la transmisión surta efectos frente a terceros.
Cómo reclamar en España si la otra parte se desiste
- Requerimiento fehaciente (burofax o notario) para que la parte incumplidora firme la escritura o devuelva/devuelva el doble de las arras.
- Si no responde en el plazo fijado, demanda de juicio ordinario o verbal ante los Juzgados de Primera Instancia del lugar donde se firmó o donde está el inmueble.
- Solicitud de ejecución específica de la obligación de firmar (artículo 706 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) o, subsidiariamente, indemnización de daños y perjuicios.
- Para cuantificar, el informe pericial y la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre obligaciones de hacer son la base de la reclamación.
México: la promesa regulada por el Código Civil Federal y los códigos locales
En México no existe una ley federal única de promesa de compraventa: el Código Civil Federal la trata dentro de las obligaciones de hacer, y cada entidad federativa tiene su propio código civil con reglas que varían. En el plano federal, los artículos del Código Civil Federal que regulan las obligaciones de hacer (en torno al 1864) permiten exigir el cumplimiento de la promesa por la vía judicial, pero la forma y los requisitos formales cambian según el estado. Para inmuebles, la transmisión de propiedad exige escritura pública ante notario y su inscripción en el Registro Público de la Propiedad de la entidad correspondiente; hasta entonces, la promesa solo genera derechos personales entre las partes.
La figura del «arras» y la seña en México
| Concepto | Base legal | Efecto si hay desistimiento |
|---|---|---|
| Promesa de compraventa | Códigos civiles estatales | Cumplimiento forzoso o indemnización |
| Seña o arras | Artículo 2318 del Código Civil Federal | Quien desiste pierde la seña; el receptor debe devolver el doble |
| Cláusula penal | Códigos civiles estatales | Indemnización tasada de antemano, sin resolución del contrato |
Ejemplo con cifras: en una promesa sobre un departamento en Guadalajara por 3.000.000 de pesos mexicanos (MXN), se entregan 150.000 MXN de seña (artículo 2318 CCF). Si el comprador se arrepiente, pierde esos 150.000 MXN. Si el vendedor incumple, debe devolver 300.000 MXN al comprador.
Requisitos de forma y de plazo en México
- Consentimiento, objeto y precio ciertos.
- Forma escrita: en la mayoría de entidades la promesa es válida verbalmente, pero la prueba escrita es indispensable para reclamar en juicio.
- Plazo: lo fijan las partes; si no hay plazo, el juez puede fijarlo.
- Escritura pública ante notario para la transmisión de inmuebles e inscripción en el Registro Público de la Propiedad local.
Incumplimiento y acciones judiciales en México
- Requerimiento de cumplimiento o rescisión por escrito (notificación con acuse).
- Si no hay respuesta, demanda ante el juzgado civil local del lugar del inmueble o de la celebración del contrato.
- Petición de cumplimiento forzado (escrituración) o, en su defecto, devolución de cantidades con penalización más indemnización de daños.
- Ejecución de sentencia y, en su caso, embargo de bienes del deudor.
Ejemplo con cifras: en un contrato con seña de 200.000 MXN en Monterrey, si el vendedor incumple, el comprador puede exigir la devolución de 400.000 MXN más los intereses moratorios y los daños acreditados, que en la práctica suelen fijarse entre el 9 % y el 12 % anual sobre el capital, según la tasa aplicable en el estado.
Argentina: promesa de compraventa en el Código Civil y Comercial de la Nación
En Argentina, los contratos preliminares (incluida la promesa de compraventa) están regulados en los artículos 1170 a 1175 del Código Civil y Comercial de la Nación, y las obligaciones de hacer se rigen por los artículos 1088 a 1099. La promesa obliga a celebrar el contrato definitivo en el plazo pactado; si no hay plazo, se entiende que es de un año. Si la parte obligada no cumple, la otra puede demandar el cumplimiento forzado (escrituración) o, cuando ya no es posible, una indemnización integral. En el negocio inmobiliario, además, la transmisión de dominio exige escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción correspondiente.
Plazos y consecuencias del incumplimiento en Argentina
| Situación | Plazo o efecto | Consecuencia patrimonial |
|---|---|---|
| Plazo para escriturar | El pactado; un año si no se fijó | Vencido el plazo, la contraparte puede exigir o desistir |
| Desistimiento del promitente comprador | Antes del vencimiento | Pierde la seña entregada |
| Desistimiento del promitente vendedor | Antes del vencimiento | Debe devolver la seña duplicada |
| Allanamiento al cumplimiento | En cualquier momento | Reduce la condena en costas |
Ejemplo con cifras: en una promesa de compraventa de un departamento en Buenos Aires por 80.000.000 de pesos argentinos (ARS), el comprador entrega 4.000.000 ARS como seña. Si el vendedor desiste, debe devolver 8.000.000 ARS. Si el comprador desiste, pierde los 4.000.000 ARS. Los importes en ARS cambian rápido: este cálculo se entiende en moneda de la fecha de la operación, sin conversión a otras monedas.
Requisitos de escritura y notificación en Argentina
- Forma escrita recomendada, con identificación del inmueble por matrícula o nomenclatura catastral y antecedentes dominiales.
- Notificación fehaciente entre las partes (carta documento, telegrama con acuse) para evitar discusiones sobre el cumplimiento o el desistimiento.
- Escritura pública posterior ante escribano e inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia (CABA, Provincia de Buenos Aires, Córdoba, etc.).
Organismos y tribunales en Argentina
La Dirección Nacional del Registro de la Propiedad Inmueble es el organismo nacional de referencia en materia registral, aunque cada provincia tiene su propio registro. El conflicto se resuelve ante los tribunales civiles ordinarios de la jurisdicción donde esté ubicado el inmueble o donde se haya firmado el contrato, según lo que las partes hayan acordado. Para iniciar el reclamo se suele presentar una mediación prejudicial obligatoria en la jurisdicción correspondiente antes de interponer la demanda.
Chile: promesa de compraventa y el pacto de arras
En Chile, la compraventa se rige por el Código Civil (artículos 1803 y siguientes) y las arras están reguladas específicamente en la Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, que fija reglas para las señas confirmatorias y las arras de garantía. La promesa de compraventa es muy habitual en el mercado inmobiliario chileno: casi todas las operaciones sobre viviendas usadas o nuevas se inician con un contrato de promesa donde el comprador entrega un porcentaje del precio como señal mientras tramita el crédito hipotecario.
La seña o arras en Chile: confirmatorias y de garantía
| Tipo de arras | Base legal | Desistimiento del comprador | Desistimiento del vendedor |
|---|---|---|---|
| Confirmatorias | Ley 18.101, Chile | Pierde la seña | Devuelve la seña (no duplica) |
| De garantía | Ley 18.101, Chile | Pierde la seña | Devuelve la seña (no duplica) |
| Penales (pacto en la promesa) | Cláusula del contrato | Multa pactada | Multa pactada |
Ejemplo con cifras: en una promesa de compraventa en Santiago por 200.000.000 de pesos chilenos (CLP), el comprador entrega 10.000.000 CLP de seña confirmatoria. Si cualquiera de las partes desiste, esa seña se pierde o se devuelve según la ley, sin duplicarse. Para obtener el efecto de «devolución del doble», las partes suelen pactarlo expresamente en la promesa, tasándolo a veces en unidades de fomento (UF). El valor de la UF cambia a diario, por lo que la multa en UF se traduce a pesos chilenos (CLP) en el momento del pago.
Cláusulas habituales del modelo chileno
- Individualización del promitente vendedor y del promitente comprador con cédula nacional de identidad, estado civil y domicilio.
- Identificación del inmueble con comuna, dirección, deslindes (norte, sur, oriente, poniente) e inscripción de dominio vigente.
- Precio, forma de pago y porcentaje financiado con crédito hipotecario.
- Plazo de cuarenta y cinco días (45) para escriturar, prorrogable por acuerdo.
- Multa por desistimiento, generalmente tasada en unidades de fomento (UF).
- Declaración de que el inmueble se vende libre de gravámenes y al día en gastos comunes y contribuciones.
- Designación del notario público que autorizará la escritura definitiva.
Escritura definitiva y Conservador de Bienes Raíces en Chile
- Revisión previa de deudas de gastos comunes y contribuciones en la administración del edificio o en el Servicio de Impuestos Internos.
- Firma de la escritura pública de compraventa ante el notario designado por las partes.
- Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces competente, que es el registro público donde queda constancia oficial del nuevo dueño.
- Pago del impuesto territorial y de los derechos notariales, y entrega material del inmueble.
Perú: la promesa bajo el Código Civil peruano
En Perú, la promesa de la obligación se regula en el artículo 1414 del Código Civil peruano, y la compraventa en los artículos 1529 a 1602. La promesa es un contrato preparatorio por el cual las partes se obligan a celebrar el contrato definitivo en un plazo determinado; si una de ellas se niega a firmar, la otra puede exigir judicialmente la celebración o la indemnización correspondiente. Para inmuebles, la transferencia de propiedad exige escritura pública ante notario y la inscripción en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), que es el organismo que administra los registros públicos en Perú.
Requisitos de validez y escritura pública en Perú
- Consentimiento libre de vicios y capacidad legal de las partes.
- Objeto y precio ciertos, determinados o determinables.
- Forma escrita para la promesa; la compraventa de inmuebles exige escritura pública.
- Plazo cierto para la celebración del contrato definitivo (en la práctica, entre 30 y 90 días según el caso).
- Inscripción de la transferencia en SUNARP para que la propiedad quede registrada a nombre del comprador.
Incumplimiento, penalidad y ejecución en Perú
| Situación | Consecuencia en Perú | Cálculo de la penalidad |
|---|---|---|
| Desistimiento del promitente comprador | Pérdida de la arras o penalidad pactada | Suele oscilar entre el 10 % y el 30 % del precio en la práctica, aunque el porcentaje depende de lo pactado |
| Desistimiento del promitente vendedor | Devolución del doble de la arras, si se estipuló así | El doble, o la penalidad expresamente pactada |
| Cumplimiento forzado | Escrituración judicial | Indemnización por mora y daños, en soles (PEN) |
Ejemplo con cifras: en una promesa de compraventa de un departamento en Lima por 800.000 soles (PEN), se entregan 40.000 PEN como arras. Si las partes pactaron arras de devolución doble, el vendedor que desista deberá devolver 80.000 PEN. Si pactaron arras simples, el comprador que desista perderá los 40.000 PEN. La penalidad puede ser incluso mayor si se pacta una cláusula penal compensatoria, cuyo monto queda a criterio de las partes siempre que sea proporcional.
Organismos competentes: SUNARP y notarios en Perú
La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) es la entidad que administra los registros públicos en Perú, incluyendo el Registro de Predios. Los notarios públicos autorizan las escrituras públicas de compraventa. Para buscar la norma peruana aplicable, las palabras clave oficiales son «Código Civil peruano», «SUNARP» y «notario público» en los buscadores del diario oficial El Peruano y del portal del Congreso. Antes de firmar una promesa, es recomendable revisar el Certificado de Libertad de Dominio y el Certificado de Gravámenes en SUNARP para confirmar que el vendedor es efectivamente el titular y que el inmueble está libre de cargas.
Preguntas frecuentes sobre la promesa de compraventa
1. ¿Cómo es un modelo de promesa de compraventa en España?
En España se trata de un precontrato privado (normalmente regulado en los artículos 1451 y siguientes del Código Civil) por el que comprador y vendedor se obligan a firmar la escritura pública más adelante. Suele incluir precio, plazo para elevar a público, arras y penalización por desistimiento, y se recomienda firmarlo ante notario en España para que el incumplimiento permita exigir judicialmente la firma de la venta.
2. ¿Qué debe incluir un modelo genérico de promesa de compraventa?
Un buen modelo identifica a las partes y al inmueble, fija precio y forma de pago, señala la fecha límite para escriturar y describe qué pasa si alguien incumple (devolución de arras o indemnización). Conviene añadir cláusulas sobre gastos, situación registral y entrega de posesión, aunque los plazos concretos dependen del país donde se encuentre el bien.
3. ¿Dónde consigo una promesa de compraventa en formato Word para descargar?
En España los colegios notariales y el Consejo General del Notariado publican plantillas en Word o PDF para promesas y arras, y en México el Colegio de Notarios de cada estado ofrece formatos similares. Esos borradores solo son un punto de partida: deben adaptarse al Código Civil del país donde está el inmueble y revisarse con un abogado antes de firmarlos.
4. ¿Y un modelo en PDF, sirve igual?
Sirve igual que el Word, porque el formato no cambia la validez: lo que importa es que esté firmado por ambas partes y, si procede, ante notario. La ventaja del PDF es que se rellena a mano o se firma digitalmente y se conserva sin que se altere, lo que lo hace muy útil para dejarlo archivado junto a la copia del Código Civil aplicable al caso.
5. ¿Qué diferencia hay entre arras y promesa de compraventa?
La promesa es el compromiso de firmar la venta más adelante, regulada por ejemplo en los artículos 1451 y siguientes del Código Civil español; las arras son una cantidad que se entrega para reforzar ese compromiso y que se pierde o se devuelve si alguien incumple. En Argentina (Código Civil y Comercial, artículos 1173 a 1176) las arras se llaman “seña” y tienen reglas propias sobre su devolución.
6. ¿Dónde se regula la promesa de compraventa en el Código Civil de cada país?
En España está en los artículos 1451 y siguientes del Código Civil y en la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. En México no existe una promesa típica en el Código Civil federal, pero cada entidad federativa la admite con requisitos propios; en Argentina se rige por los artículos 1173 a 1176 del Código Civil y Comercial de 2015, y en Chile por los artículos 1553 a 1556 del Código Civil.
7. ¿Cómo se hace un compromiso de compraventa de un inmueble paso a paso?
Primero se negocia precio, fecha de escrituración y condiciones de pago; después se firma la promesa, normalmente con entrega de arras, conforme al Código Civil de cada país (por ejemplo, artículos 1451 y siguientes en España, 1173 a 1176 en Argentina). Por último se cumple el plazo y se otorga la escritura pública ante notario, cancelando las arras del precio total o devolviéndolas si hay incumplimiento.
Fuentes
- WonderContrato de Promesa de Compraventa de bien – Wonder.Legalconsultado el 04/10/2026
- MisabogadosModelo de contrato de promesa de compraventa – MisAbogados Chileconsultado el 04/10/2026
- IberleyDefinición del contrato de promesa de compraventa – Iberleyconsultado el 04/10/2026
- Profeco[PDF] Contrato de Promesa de Compraventa – CANADEVIconsultado el 04/10/2026
- LegalwebFORMATO DE PROMESA DE CONTRATO DE COMPRAVENTAconsultado el 04/10/2026