Qué es una compraventa y por qué el "tipo" cambia de un país a otro
Una compraventa es un acuerdo por el que una persona se obliga a entregar un bien y la otra a pagar un precio cierto en dinero. Esa definición se repite, con matices parecidos, en los códigos civiles de los países hispanohablantes, pero el resto cambia mucho: la forma de pago, las garantías, los registros y los organismos que intervienen son propios de cada Estado.
Por eso no existe un "tipo de compraventa" universal. España, México, Argentina, Chile y Perú resuelven este contrato con leyes distintas y con autoridades distintas. Aquí se explica qué comparten los cinco y, sobre todo, qué los separa. En España rigen el Código Civil y el Código de Comercio; en México, el Código Civil Federal, los códigos civiles estatales y el Código de Comercio; en Argentina, el Código Civil y Comercial de la Nación; en Chile, el Código Civil y el Código de Comercio; y en Perú, el Código Civil peruano.
Lo que sigue es una guía para entender las diferencias sin perderse en tecnicismos.
Elementos y características comunes a casi todos los países hispanohablantes
- Consentimiento: las partes deben ponerse de acuerdo sobre cosa y precio. Sin consentimiento válido no hay contrato.
- Objeto: la cosa vendida debe existir o ser posible, estar determinada y ser lícita. Lo que cada código considera "fuera del comercio" varía, así que conviene revisar la ley local.
- Precio cierto en dinero: el precio es la contraprestación propia de la compraventa. Si se paga con otro bien, en muchos países se reconduce a una permuta.
- Onerosidad: el contrato tiene un valor económico para ambas partes; no es gratuito.
- Bilateralidad: genera obligaciones para vendedor y comprador.
- Consensualidad: en la mayoría de los ordenamientos se perfecciona por el mero acuerdo, sin necesidad de entrega material, aunque para ciertos bienes (inmuebles, vehículos) la inscripción registral sea indispensable para oponer derechos a terceros.
- Carácter traslativo: su fin es transmitir la propiedad o, en su caso, otro derecho transmisible.
Cada país concreta estos principios en su propia ley y, a veces, los combina con normas especiales para vivienda, automotores o consumo.
España: tipos de compraventa y cómo se regulan
En España la compraventa se regula principalmente en el Código Civil y, para actos de comercio, en el Código de Comercio. La doctrina distingue el pago al contado, a plazos, con arras, con condición resolutoria, de cosa futura y sobre plano. En consumo, la autoridad nacional es la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) y, en la práctica, las comunidades autónomas ejercen buena parte de la supervisión. La Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y el Real Decreto 515/1989 sobre información en compraventas y arrendamientos completan el marco.
| Modalidad en España | Rasgo clave | Norma de referencia |
|---|---|---|
| Al contado | Precio y entrega a la vez | Código Civil |
| A plazos | Precio fraccionado, suele pactarse condición resolutoria | Código Civil |
| Con arras | Señal con función penal, confirmatoria o penitencial | Código Civil |
| Con reserva de dominio | El vendedor mantiene la propiedad hasta el pago total | art. 1.874 del Código Civil español |
| De cosa futura | Venta de un bien que aún no existe, con riesgo para el comprador | Código Civil |
| Sobre plano | Vivienda no construida; exige avales y seguro decenal | Ley de Ordenación de la Edificación |
Arras, señal y opción de compra en España
El Código Civil español distingue tres figuras que a menudo se confunden. Las arras penitenciales permiten a cualquiera de las partes desistir: si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada; si desiste el vendedor, devuelve el doble. Las confirmatorias, en cambio, buscan forzar el cumplimiento del contrato. La opción de compra es un contrato accesorio que concede al comprador un plazo para decidir si adquiere, entregando una prima que el vendedor suele retener si no se ejerce.
Ejemplo en España: vivienda valorada en 200.000 EUR, arras de 6.000 EUR firmadas como penitenciales. Si el comprador se arrepiente, pierde esos 6.000 EUR; si el vendedor se arrepiente, debe devolver 12.000 EUR. Si las arras fueran confirmatorias, la parte que incumple responde por daños y, además, por la señal.
Compraventa a plazos y con reserva de dominio en España
En la venta a plazos el vendedor entrega la cosa y el comprador paga en cuotas, normalmente con intereses. Para protegerse, el vendedor puede pactar una condición resolutoria que le permita recuperar el bien si se dejan de pagar las cuotas, o directamente una reserva de dominio, que mantiene la propiedad en su mano hasta que el precio esté completo (art. 1.874 del Código Civil español).
Ventajas:
- El vendedor asegura el cobro sin tener que iniciar un juicio ejecutivo cada vez que se incumple.
- El comprador accede al bien sin necesidad de financiar el 100 % al inicio.
Inconvenientes:
- El comprador no puede vender ni gravar el bien con libertad hasta que pague la última cuota.
- Si los intereses son altos, el precio final puede superar con mucho al de contado.
Compraventa sobre plano y de cosa futura en España
La compraventa sobre plano está regulada, además de por el Código Civil, por la Ley de Ordenación de la Edificación, que obliga al promotor a entregar avales y a contratar un seguro decenal para daños estructurales. Los pasos habituales son:
- Firma de un precontrato de reserva con señal.
- Contrato privado con fecha prevista de fin de obra y calendario de pagos hasta la entrega de llaves.
- A la terminación, el promotor solicita licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad.
- Otorgamiento de la escritura pública ante notario e inscripción en el Registro de la Propiedad.
Cuidado: el porcentaje de obra no iniciada que suele verse en la publicidad no debe confundirse con la promesa genérica de venta de cosa futura, que tiene reglas distintas en el Código Civil.
México: tipos de compraventa y cómo se regulan
En México la compraventa se rige por el Código Civil Federal, por los códigos civiles de cada entidad federativa y, para actos mercantiles, por el Código de Comercio. La autoridad de defensa del consumidor es la PROFECO. La Ley Federal de Protección al Consumidor y la Ley Federal de Vivienda son las normas especiales más relevantes para vivienda y consumo.
| Modalidad en México | Rasgo clave | Norma de referencia |
|---|---|---|
| Simple | Una entrega y un pago | Código Civil Federal |
| A plazos / en abonos | Cuotas periódicas, con intereses | Código Civil Federal y Ley Federal de Protección al Consumidor |
| Con reserva de dominio | Propiedad en manos del vendedor hasta el pago total | art. 2.310 del Código Civil Federal |
| Sobre plano | Vivienda preventa con fideicomiso y enganche | Ley Federal de Vivienda |
| De cosa futura | Bien que aún no existe | Código Civil Federal |
| Con pacto de retroventa | Vendedor puede recuperar el bien en un plazo | Código Civil Federal |
Reserva de dominio y compraventa en abonos en México
El art. 2.310 del Código Civil Federal permite que el vendedor conserve el dominio del bien hasta que el precio haya sido cubierto íntegramente. Es muy común en vehículos y maquinaria. En la compraventa en abonos, además, la Ley Federal de Protección al Consumidor obliga a informar del precio total, los intereses, los cargos y el número de pagos, y reconoce el derecho del comprador a saldar anticipadamente con quita.
Ejemplo en México: vehículo de 350.000 MXN, 35 mensualidades de 12.500 MXN con una reserva de dominio. Mientras no se pague la última cuota, el comprador usa el coche pero la tarjeta de circulación y el trámite ante el Registro Público Vehicular siguen a nombre del vendedor. En caso de impago, este puede reclamar la restitución del bien sin necesidad de un juicio ejecutivo largo.
Compraventa sobre plano y de vivienda en México
La Ley Federal de Vivienda exige, entre otros requisitos, que las preventas se canalicen a través de un fideicomiso, que la publicidad refleje la memoria descriptiva y que se entregue al menos un enganche vinculado a una cuenta bancaria controlada.
- Publicidad veraz con registro ante la PROFECO.
- Contrato de preventa con fideicomiso y calendario de pagos.
- Entrega de enganche en cuenta especial y avances de obra certificados.
- Escrituración e inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
Cuidado: firmar una promesa de venta no convierte la operación en compraventa definitiva. La promesa genera obligaciones de hacer; la compraventa transmite la propiedad. Si solo hay promesa, el comprador todavía no es dueño.
Compraventas especiales: cosa futura, retroventa y permuta con dinero en México
El Código Civil Federal admite la venta de cosa futura con el riesgo a cargo del comprador (si la cosa no llega a existir, se pierde lo pagado, salvo pacto en contrario). La retroventa (pacto de retro) permite al vendedor recuperar el bien dentro de un plazo pactado, que no puede exceder de cinco años tratándose de bienes muebles ni de diez para inmuebles. La permuta con dinero (lo que la doctrina llama "permuta mixta") se considera compraventa si el dinero cubre más de la mitad del valor; si no, sigue siendo permuta.
En México oirás "pacto de retroventa" para lo que en Argentina llaman "pacto de retro" y en España "retrovendendo". El nombre cambia, la función es parecida: reservar al vendedor la facultad de recuperar el bien.
Argentina: tipos de compraventa y cómo se regulan
En Argentina la compraventa se regula en el Título III del Libro II del Código Civil y Comercial de la Nación, vigente desde agosto de 2015. Los organismos clave son la Inspección General de Justicia, los registros de la propiedad y, en materia de consumo, la Secretaría de Comercio y las direcciones provinciales. La Ley 24.240 de Defensa del Consumidor protege al consumidor final, y la doctrina de referencia sobre el contrato está en este análisis de Microjuris.
| Modalidad en Argentina | Rasgo clave | Norma de referencia |
|---|---|---|
| En bloque o por junto | Se vende el todo sin medición | arts. 1.339-1.342 del Código Civil y Comercial |
| Por medida, peso o cuenta | El contrato se perfecciona al contar, pesar o medir | arts. 1.339-1.342 del Código Civil y Comercial |
| Aleatoria | Sobre cosas futuras o riesgosas | art. 1.332 del Código Civil y Comercial |
| Con reserva de dominio | Vehículos y ciertos bienes registrables | Código Civil y Comercial y normativa registral |
| Sobre plano | Vivienda a construir, con boleto y luego escritura | Código Civil y Comercial |
| Con boleto de compraventa | Documento privado que obliga a escriturar | Código Civil y Comercial |
Compraventa en bloque, por medida y aleatoria en Argentina
Los arts. 1.339 a 1.342 del Código Civil y Comercial de la Nación permiten vender por junto o por unidades de medida, peso o cuenta; en este último caso el contrato se perfecciona cuando se cuentan, pesan o miden. El art. 1.345 prevé que, si la superficie real difiere, se ajuste el precio; y si la diferencia supera 1/20 del total, el comprador puede dejar sin efecto el contrato. La venta aleatoria (art. 1.332) admite riesgos sobre cosas futuras: el comprador paga aunque el resultado sea incierto.
Ejemplo en Argentina: lote pactado a 50.000 ARS con medida declarada de 500 m². Si la superficie real es 510 m², se complementa proporcionalmente el precio; si es 416 m² o menos (más de 1/20 de diferencia), el comprador puede resolver el contrato.
Reserva de dominio y compraventa de automotores en Argentina
Para vehículos, la reserva de dominio se inscribe en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor, dependiente del Ministerio de Justicia. Este registro publicita la condición del bien hasta que se cancele la prenda o la reserva.
- Firma del contrato de compraventa con reserva de dominio.
- Inscripción en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor.
- Pago total de las cuotas.
- Cancelación registral y emisión del título de propiedad a nombre del comprador.
Compraventa de inmuebles y boleto en Argentina
El boleto de compraventa es un documento privado en el que las partes se obligan a firmar la escritura traslativa de dominio. Esa obligación de hacer es ejecutable judicialmente: si el vendedor no quiere escriturar, el comprador puede demandarlo. La escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble son las que verdaderamente transmiten el dominio frente a terceros.
Cuidado: pagar el 100 % del precio sin tener la escritura ni inscribir deja al comprador en una situación frágil. El vendedor sigue siendo el dueño registral, y un tercer adquirente de buena fe podría prevalecer.
Chile: tipos de compraventa y cómo se regulan
En Chile la compraventa se rige por el Código Civil y, para actos de comercio, por el Código de Comercio. El organismo clave para inscribir inmuebles es el Conservador de Bienes Raíces, y en materia tributaria y de consumo intervienen el Servicio de Impuestos Internos y el SERNAC. La Ley 19.496 sobre protección al consumidor y la Ley 19.281 sobre arrendamiento con promesa de compraventa son referencias habituales. El año 2026 el ingreso mínimo mensual es de 350.000 CLP y la UTM de julio de 2026 es de 71.649 CLP, datos que se reajustan periódicamente.
| Modalidad en Chile | Rasgo clave | Norma de referencia |
|---|---|---|
| Al contado | Precio y entrega simultáneos | Código Civil |
| A plazo | Precio diferido, con o sin intereses | Código Civil |
| Con pacto de retroventa | Vendedor puede readquirir dentro de un plazo | Código Civil |
| De cosa futura | Bien que aún no existe | Código Civil |
| Aleatoria | Sobre cosechas u otros resultados inciertos | Código Civil |
| De cosa ajena | Necesita ratificación del dueño | Código Civil |
| De inmuebles | Escritura pública e inscripción en el Conservador | Código Civil y normativa registral |
Compraventa de cosa futura y aleatoria en Chile
El Código Civil chileno admite la venta de cosa futura y la venta aleatoria, en la que el comprador asume el riesgo de que la cosa llegue a existir o no. Es muy típica en cosechas, crías o minerales.
Ejemplo en Chile: cosecha de uva proyectada en 5.000.000 CLP. Si la helada destruye la mitad, el comprador paga el precio pactado y recibe lo que quede; salvo pacto expreso, el riesgo es del comprador. En cambio, si la cosa no llega a existir, puede pedir que se le devuelva lo pagado.
Compraventa con pacto de retroventa y de cosa ajena en Chile
El pacto de retroventa permite al vendedor readquirir el bien dentro de un plazo máximo de caducidad que fija el Código Civil chileno. Pasado ese plazo, el derecho se extingue. La venta de cosa ajena es válida, pero el comprador asume el riesgo: si el dueño ratifica, todo queda firme; si no, el comprador puede repetir contra el vendedor.
Cuidado: comprar algo de quien no es dueño en Chile no convierte al comprador en propietario por el solo hecho de pagar. Mientras el dueño no ratifique, el negocio puede caerse.
Compraventa de inmuebles e inscripción en el Conservador
Para que la compraventa de un inmueble sea oponible a terceros en Chile, debe constar en escritura pública y ser inscrita en el Conservador de Bienes Raíces competente.
- Redacción y firma de la escritura pública ante notario.
- Pago del impuesto territorial y de las contribuciones.
- Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
- Revisión del título anterior en el propio Conservador o en la página de este organismo, para verificar cadena de dominio y eventuales gravámenes.
Perú: tipos de compraventa y cómo se regulan
En Perú la compraventa se regula en el Código Civil peruano. La SUNARP inscribe los actos sobre bienes registrables, y la INDECOPI defiende al consumidor. La Ley 29.571, Código de Protección y Defensa del Consumidor, es la norma clave de consumo. En 2026 la remuneración mínima vital es de 1.130 PEN y la UIT de 5.500 PEN.
| Modalidad en Perú | Rasgo clave | Norma de referencia |
|---|---|---|
| Al contado | Precio y entrega al mismo tiempo | Código Civil |
| A plazo | Precio diferido | Código Civil |
| Con reserva de dominio | El vendedor conserva la propiedad hasta el pago | Código Civil |
| Con pacto de retroventa | Vendedor puede recuperar el bien | Código Civil |
| De cosa futura | Bien que aún no existe | Código Civil |
| De cosa ajena | Necesita ratificación del dueño | Código Civil |
| Sobre plano | Preventa con cuotas y entrega futura | Código Civil y normas de vivienda |
Compraventa de cosa futura y de bienes ajenos en Perú
El Código Civil peruano permite la venta de cosa futura; si la cosa no llega a existir, el contrato se resuelve. La venta de cosa ajena es anulable mientras el dueño no ratifique; una vez ratificada, queda firme.
Ejemplo en Perú: terreno de 150.000 PEN vendido por quien no es dueño. Si el propietario real ratifica, el comprador consolida su derecho y puede inscribir en la SUNARP. Si no ratifica, el comprador debe reclamar al vendedor la devolución del precio y los daños.
Compraventa con reserva de dominio y a plazo en Perú
El Código Civil peruano permite pactar reserva de dominio: el vendedor entrega el bien, pero no transfiere la propiedad hasta que el precio se pague por completo. Es habitual en vehículos y maquinaria.
Ventajas para el vendedor:
- Recupera el bien sin un proceso judicial largo si el comprador deja de pagar.
- Mantiene su nombre en el registro mientras dura el riesgo.
Limitaciones para el comprador:
- No puede vender libremente el bien hasta cancelar el precio.
- Si no paga, además de perder lo ya abonado, puede perder el propio bien.
Compraventa sobre plano y la protección de la SUNARP
En las preventas de vivienda en Perú, además del Código Civil, la SUNARP y la INDECOPI fiscalizan la publicidad y el manejo de los fondos de los compradores. Los pasos típicos son:
- Verificación de la habilitación urbana y de la licencia de obra del proyecto.
- Firma de un contrato preparatorio con cronograma de pagos.
- Pago de cuotas en cuenta bancaria controlada, con respaldo de la empresa.
- Entrega de la obra y suscripción de la escritura pública para inscripción en la SUNARP.
Cuidado: el contrato preparatorio (la preventa) no convierte al comprador en dueño del inmueble. Solo le da derecho a exigir la firma de la escritura definitiva y, en su caso, a reclamar daños si la constructora incumple.
Datos verificados en octubre de 2026.
Dudas habituales sobre los tipos de compraventa
1. ¿Dónde consigo un modelo de contrato de compraventa en PDF?
Puedes descargar modelos gratuitos en los portales oficiales de cada país: en España, el de la Agencia Tributaria o la DGSJFP; en México, los formatos del SAT y la PROFECO; en Argentina, los modelos de la AFIP; en Chile, los del SII; y en Perú, los de SUNAT. Revisa que el modelo incluya identificación de las partes, objeto, precio y firma, y adáptalo a tu operación.
2. ¿Cómo es un contrato de compraventa entre particulares?
Es un acuerdo privado entre dos personas físicas o jurídicas sin intermediario mercantil, donde se detallan las partes, el precio, la forma de pago, la descripción del bien y la entrega. En España se exige que sea por escrito para bienes inmuebles; en México, Chile y Perú se reconoce como título traslaticio de dominio cuando cumple los requisitos del código civil local; y en Argentina puede requerir escritura pública si supera cierto monto.
3. ¿Qué requisitos tiene un contrato de compraventa en España?
Debe constar por escrito para la venta de bienes inmuebles (artículo 1280 del Código Civil español), incluir consentimiento, objeto y precio, y elevarse a escritura pública ante notario para inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Si se trata de vivienda, además hay que entregar el certificado de eficiencia energética y la nota simple registral.
4. ¿Cuáles son los principales tipos de contrato de compraventa?
Los tipos principales son la compraventa simple (mercantil o civil), la de bienes inmuebles, la de bienes muebles, la condicional, la con reserva de dominio y la a plazos. Cada ordenamiento los regula de forma distinta: en México el Código Civil federal y la Ley Federal de Protección al Consumidor; en España el Código Civil y el Código de Comercio; en Chile el Código Civil y la Ley 19.496; y en Argentina, Perú y Colombia sus propias codificaciones civiles y comerciales.
5. ¿Qué elementos debe incluir un contrato de compraventa?
Todo contrato de compraventa debe incluir la identificación de las partes, la descripción del bien o derecho, el precio cierto y la forma de pago, el lugar y fecha de entrega, las garantías y la firma de ambos. En España, México, Chile, Colombia y Argentina se exige capacidad legal de los contratantes y objeto lícito, y en Perú se añade la obligación de verificar el RUC para facturas superiores a 700 soles (PEN).
6. ¿Me puedes dar un ejemplo de contrato de compraventa?
Un ejemplo básico sería: «En [ciudad], a [fecha], Don [vendedor], con DNI/pasaporte [número], vende a Don [comprador], con DNI/pasaporte [número], el vehículo marca [X], matrícula [Y], por [precio en moneda local], que el comprador abona al contado y recibe la posesión hoy». En operaciones reales conviene añadir cláusulas de saneamiento por evicción, vicios redhibitorios, y la firma de dos testigos con sus datos.
Fuentes
- MicrojurisEl contrato de compraventa en el Código Civil y Comercial de la …consultado el 03/10/2026
- BcnLey Chile – dfl 1 (30-may-2000) M. de Justicia – BCNconsultado el 03/10/2026
- AnclabogadosContrato de Compraventa – Ancla Abogadosconsultado el 03/10/2026
- Ampervillas5 tipos de contratos en la compraventa de una vivienda – Ampervillasconsultado el 03/10/2026
- SchneiderabogadosContrato de Compraventa en Chile – Schneider Abogadosconsultado el 03/10/2026