Qué es la extinción de condominio y por qué se solicita
La extinción de condominio es el trámite jurídico para poner fin a una copropiedad cuando un bien pertenece a varias personas a la vez y alguna quiere salir. Esa copropiedad (llamada también proindiviso, comunidad de bienes, condominio o indivisión según el país) aparece con frecuencia en herencias, divorcios o inversiones hechas entre familiares o socios que se alargan en el tiempo.
El problema suele ser el mismo: el bien no se puede repartir físicamente —una casa, un local, un terreno—, así que hace falta convertir la cuota de cada uno en dinero, en otra parte del bien o en una adjudicación a uno solo con compensación al resto. La ley entiende que nadie tiene por qué quedarse atado a una copropiedad indefinida, y por eso permite romperla por acuerdo o, si no hay pacto, por vía judicial.
No es lo mismo que vender: en una venta se transmite a un tercero a cambio de precio; en una extinción la operación se hace entre los propios copropietarios o se reparte el resultado entre ellos. Esa diferencia cambia los impuestos, los documentos y hasta el nombre del trámite en cada país.
Lo que casi todos los países comparten y por qué luego cambia
El principio de fondo es prácticamente idéntico en los cinco países que cubre este artículo: ningún copropietario está obligado a permanecer en la indivisión, y cualquier comunero puede pedir en cualquier momento que se acabe. Es un derecho disponible que no se pierde por no usarlo y que, en la mayoría de los ordenamientos, no se puede renunciar de forma anticipada.
A partir de ahí, los caminos divergen. La ley aplicable cambia —códigos civiles, leyes especiales de copropiedad, normativas registrales—; los plazos se cuentan de forma distinta; los impuestos que gravan la operación dependen del país y, dentro de España, también de la comunidad autónoma; y el organismo ante el que se inscribe la escritura varía (Registro de la Propiedad en España, Registro Público de la Propiedad en México, Registro de la Propiedad Inmueble provincial en Argentina, Conservador de Bienes Raíces en Chile, SUNARP en Perú). Por eso un mismo objetivo —acabar con la copropiedad— exige trámites, costes y Tributación diferentes según dónde esté el inmueble.
Ningún copropietario está obligado a permanecer en la indivisión: es el principio común. Todo lo demás —ley, plazo, impuesto y ventanilla— se decide país por país.
España: extinción de condominio paso a paso
En España la figura se regula en el Código Civil, en su Título III sobre comunidad de bienes (arts. 392 a 406), y la ejecución judicial de la subasta se apoya en la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 670). El procedimiento se bifurca en dos rutas, y conviene distinguirlas desde el principio porque los costes y los impuestos son distintos.
Vía amistosa: cuando todos los copropietarios se ponen de acuerdo, se otorga una escritura pública ante notario en la que se documenta la operación —adjudicación a uno con compensación al resto, venta a un tercero, o reparto en dinero— y luego se inscribe en el Registro de la Propiedad. No hay subasta ni reparto forzoso.
Vía judicial: cuando alguno se opone, se demanda por la acción de división de cosa común, el juzgado valora el bien y las cuotas, y finalmente ordena la subasta pública del inmueble para repartir el precio entre los comuneros según su participación. La Ley de Enjuiciamiento Civil regula cómo se ejecuta esa subasta.
Requisitos y supuestos habituales en España
- Que el bien sea indivisible o que su reparto material perjudique su valor.
- Que uno o varios copropietarios quieran salir de la comunidad; basta con uno para que el resto no pueda impedirlo.
- Que las cuotas de cada comunero estén claras (por herencia, por compra previa o por lo que diga el título).
- Supuestos típicos: herencias entre hermanos, divorcios con vivienda común, disoluciones de parejas de hecho y copropiedades largas entre socios o familiares.
- No se necesita causa especial: la ley no pide motivos para pedir la salida.
Tributación en España: ITP, AJD, IRPF e IIVTNU
| Concepto | Tratamiento en España |
|---|---|
| ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) | No se aplica en la cesión entre copropietarios; sí se aplica si se vende a un tercero, con cuota del 6 % al 10 % según la comunidad autónoma |
| AJD (Actos Jurídicos Documentados) | Sí tributa la escritura de extinción; cuota del 0,5 % al 1 % del valor del bien según la comunidad autónoma, con exenciones en divorcios y herencias en algunos casos |
| IRPF | Si hay ganancia patrimonial al actualizar el valor del inmueble, tributa en el IRPF; el Tribunal Supremo unificó doctrina en 2022 a favor de Hacienda |
| IIVTNU (plusvalía municipal) | Exenta con excepciones; revisa si el ayuntamiento de tu municipio aplica supuestos concretos |
Los porcentajes de ITP y AJD en España los fija cada comunidad autónoma: comprueba el tipo exacto en la de tu inmueble antes de firmar.
Documentos y costes del trámite en España
- DNI de todos los copropietarios y, en su caso, libro de familia o testamento.
- Tasación del inmueble (una o varias, según lo que se pacte).
- Escrituras anteriores del inmueble y certificación del Registro de la Propiedad.
- Justificación de los medios de pago para cumplir la normativa antiblanqueo.
- Costes orientativos en euros (varían por notario, registrador y gestoría): notaría 600-1.500 euros, registro 300-600 euros, gestoría 200-400 euros, más la tasación, que ronda los 300-500 euros.
México: extinción del régimen de propiedad en condominio
En México la figura se construye sobre el Código Civil Federal y, sobre todo, sobre los códigos civiles de cada entidad federativa, que son los que regulan el régimen de propiedad en condominio. La operación se concreta en un contrato de extinción de condominio firmado por todos los copropietarios para adjudicar la totalidad del inmueble a una sola persona, sea o no integrante de la comunidad original, y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad que corresponda.
Vía amistosa: acuerdo unánime entre copropietarios, pago del precio a cada uno según su porcentaje y firma del contrato de extinción. Es la ruta más común cuando se quiere demoler el edificio y reconstruir, o cuando se vende en bloque a un tercero.
Vía judicial: si alguno se opone, se promueve la división del inmueble ante los tribunales civiles locales. La vía contenciosa es más larga y costosa, por lo que suele reservarse para cuando fracasa la negociación.
Cuándo procede y qué modalidades existen en México
- Demolición y reconstrucción del edificio para levantar uno nuevo, normalmente comercial.
- Adjudicación del total del inmueble a un tercero a cambio de un precio que se reparte entre los comuneros.
- Adjudicación a uno de los copropietarios, compensando económicamente al resto.
- Vía judicial de división cuando no hay acuerdo: el juez resuelve cómo partir el bien.
- Es habitual que la operación vaya acompañada de la constitución de un nuevo régimen de propiedad en condominio si se reconstruye.
Fiscalidad en México: ventajas frente a la venta
Una de las claves fiscales de la extinción de condominio en México es su ventaja frente a la enajenación: al tratar la operación como adjudicación en bloque, suele evitarse la actualización del valor de cada parte que generaría ISR por ganancia patrimonial. En cualquier caso, la operación queda sujeta a los impuestos federales que correspondan según la naturaleza del acto: ISR si hay utilidad, IVA en actos específicos previstos por la ley y los impuestos locales que apliquen. El porcentaje exacto depende del código fiscal de la entidad y de la operación concreta; conviene revisarlo con el SAT y con la autoridad tributaria estatal antes de firmar.
Derechos de terceros y responsabilidades tras la extinción en México
Quien se adjudica el inmueble hereda todas las cargas: gravámenes preexistentes, obligaciones fiscales y responsabilidades frente a terceros. Esos derechos no desaparecen con la extinción, solo se concentran en el nuevo titular.
Argentina: disolución del condominio y acción de división
En Argentina la base es el Código Civil y Comercial de la Nación, que reconoce a cada condómino el derecho a pedir la división en cualquier momento y regula las alternativas para llevarla a cabo. La inscripción se hace en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia donde esté situado el bien, porque el régimen inmobiliario es de competencia provincial.
Vía amistosa: los condóminos pueden vender a un tercero y repartirse el precio, o uno puede adjudicarse el bien compensando al resto en dinero. La escritura la hace un escribano (notario) y se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble local.
Vía judicial: cuando no hay acuerdo, se promueve la acción de división de condominio, el juez ordena la venta (generalmente en subasta) y se reparte el producido según las cuotas.
Vías para extinguir el condominio en Argentina
- Acuerdo entre condóminos para vender el bien a un tercero y repartirse el precio.
- Adjudicación a uno de los condóminos con compensación económica al resto.
- Acción judicial de división, con subasta y reparto proporcional del precio.
- El Código Civil y Comercial de la Nación garantiza el derecho a no permanecer en la indivisión, salvo pacto expreso y limitado.
- Las cuotas de cada condómino son las que marcan el reparto, no el uso que se haya hecho del bien.
Impuestos y gastos en Argentina: sellos, plusvalía e impuestos a la transferencia
| Concepto | Tratamiento en Argentina |
|---|---|
| Impuesto de sellos | Gravamen provincial sobre la escritura; el porcentaje varía por jurisdicción, en CABA suele ir del 1 % al 1,5 %, pero cada provincia fija su alícuota |
| Impuesto a las Ganancias | Si la cesión es onerosa y hay diferencia entre el valor histórico y el de adjudicación, puede tributar como ganancia de tercera categoría o como ganancia de persona humana según el caso |
| Plusvalía municipal | Algunas jurisdicciones la aplican, otras no; revisa la normativa local antes de calcular el coste final |
| Escritura y registro | Honorarios del escribano y aranceles del Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia, en pesos argentinos (ARS), sin convertir a otra moneda |
Documentación y registro en Argentina
- Títulos de propiedad del inmueble y antecedentes dominiales.
- DNI y CUIT de todos los condóminos.
- Tasación actualizada del bien.
- Escritura pública de disolución firmada por todos ante escribano.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción donde está el bien.
Chile: terminación del dominio o indivisión y partición del bien
En Chile la copropiedad se rige por el Código Civil, que reconoce la acción de partición como derecho irrenunciable de cada comunero. El Conservador de Bienes Raíces es el organismo donde se inscribe la escritura resultante y donde queda pública la nueva situación del bien.
Los caminos siguen el orden que el propio Código Civil prevé: primero se intenta el acuerdo; si no es posible, se vende a un tercero; solo en último término se hace la partición material si el bien fuera divisible. Como en la práctica los inmuebles suelen ser indivisibles, el resultado suele acabar en subasta o en adjudicación a un comunero con compensación.
Vías en Chile: venta a tercero, adjudicación a un comunero o partición judicial
- Acuerdo entre comuneros para vender el bien a un tercero y repartirse el precio.
- Adjudicación a uno de los comuneros, compensando en dinero al resto según las cuotas.
- Venta en pública subasta cuando no hay acuerdo, con reparto proporcional del precio.
- Acción judicial de partición como última instancia, cuando ninguna de las opciones anteriores prospera.
- Cualquier comunero puede ejercer estas acciones en cualquier momento, sin necesidad de justificar causa.
Tributación en Chile: contribuciones, impuesto territorial e IRR
| Concepto | Tratamiento en Chile |
|---|---|
| Impuesto Territorial (contribuciones) | El inmueble sigue devengando contribuciones mientras no se inscriba el nuevo titular; el adjudicatario asume las futuras |
| IRR (Impuesto a la Renta de personas físicas) | Si la cesión es onerosa y hay utilidad entre precio de adquisición y de cesión, puede tributar como ganancia de capital en el IRR global complementario; verifica las escalas y exenciones vigentes |
| Gastos notariales y de Conservador | Aranceles del Conservador de Bienes Raíces y honorarios del notario, en pesos chilenos (CLP), con valores que dependen del precio del inmueble |
| Ley 21.442 (copropiedad inmobiliaria) | Regula aspectos comunes, pero la partición entre comuneros sigue las reglas generales del Código Civil |
Documentos y costes del trámite en Chile
- Títulos de propiedad y certificados de dominio vigentes.
- Cédulas de identidad de todos los comuneros.
- Tasación comercial del bien, exigida por bancos y por el Conservador.
- Escritura pública de adjudicación o de compraventa, según el caso.
- Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, con aranceles que se calculan sobre el valor del inmueble en CLP y que conviene consultar previamente porque varían cada año.
Perú: extinción de la copropiedad y venta o adjudicación del bien
En Perú la copropiedad se rige por el Código Civil, que reconoce a cada copropietario el derecho a pedir la división del bien común cuando ya no quiere seguir compartiendo. La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) es el organismo donde se inscribe la escritura pública y donde el nuevo titular registra su derecho.
Como en los demás países, la vía amistosa parte del acuerdo entre copropietarios; si fracasa, se acude al Poder Judicial para que ordene la división, normalmente mediante venta a tercero y reparto del precio.
Vías en Perú: acuerdo, venta a tercero o división judicial
- Acuerdo entre copropietarios para vender el bien a un tercero y repartirse el dinero.
- Adjudicación a uno de los copropietarios, pagando al resto el valor de sus cuotas en dinero.
- Acción judicial de división de bien común ante los juzgados civiles, cuando alguno se opone.
- Designación de un perito para valorizar el bien si hay discrepancias sobre el precio.
- Inscripción de la escritura resultante en SUNARP para dar publicidad al nuevo titular.
Tributación en Perú: alcabala, impuesto a la renta e IGV
| Concepto | Tratamiento en Perú |
|---|---|
| Impuesto de Alcabala | Tributo municipal que grava la transferencia de inmuebles urbanos; lo paga el comprador, con una cuota de 3 UIT (el equivalente a tres veces la UIT vigente) como tope transferible a la municipalidad de la ubicación del bien |
| Impuesto a la Renta | Si la cesión es onerosa y hay diferencia entre el valor de adquisición y el de cesión, puede tributar como ganancia de capital en el IR de personas naturales; revisa las tasas y deducciones aplicables al ejercicio |
| IGV | Aplica en operaciones específicas de venta de inmuebles previstas por la ley; la extinción entre copropietarios no siempre lo activa, conviene confirmarlo caso por caso |
| Notario y registros | Derechos notariales y tasas de SUNARP, en soles (PEN), sin convertir a otra moneda |
Documentos y registro en Perú
- Títulos de propiedad y partidas registrales del bien.
- DNI de los copropietarios y RUC si alguno actúa como persona jurídica.
- Tasación del inmueble, especialmente si se subasta o si hay discrepancia.
- Escritura pública otorgada ante notario.
- Inscripción en SUNARP, con tasas oficiales en soles (PEN) que la propia entidad publica y que conviene revisar antes del trámite.
Datos comprobados a agosto de 2026.
Preguntas frecuentes sobre la extinción de condominio
1. ¿Cómo se extingue el condominio entre hermanos cuando heredan una casa?
Cuando hermanos heredan un inmueble, pueden ponerse de acuerdo y venderlo, adjudicárselo a uno compensando al resto, o pedir a un juez la división material. En España la Ley de Propiedad Horizontal no aplica aquí; rige el Código Civil, y si no hay pacto, cualquier copropietario puede exigir la división en cualquier momento. En México el Código Civil Federal permite la misma división, y si la cosa es indivisible, se vende en subasta y se reparte el precio.
2. ¿Se puede extinguir el condominio si la vivienda tiene una hipoteca vigente?
Sí, pero el banco debe intervenir. La cancelación de la hipoteca debe coordinarse con la operación: si la vivienda se vende, se paga la deuda con el precio antes de repartir; si se adjudica a un copropietario, ese condómino debe subrogarse en el préstamo o cancelar la parte proporcional. En Argentina, el artículo 1973 del Código Civil y Comercial exige el consentimiento del acreedor si la operación afecta la garantía.
3. ¿Me puedes poner un ejemplo real de cómo se liquida un condominio?
Imagina tres hermanos que heredan un piso en Madrid valorado en 180.000 euros con una hipoteca de 60.000 euros. Si uno quiere quedarse con el piso, debe pagar a los otros dos su parte (60.000 euros a cada uno, una vez descontada la deuda) y cancelar el 50% del préstamo o subrogarse en él. En Chile, con la misma lógica, la tasación comercial la fija un perito y la compensación económica se paga en UF para mantener el valor real.
4. ¿Cuánto cobra un notario por la escritura de extinción de condominio?
El notario aplica aranceles oficiales proporcionales al valor del inmueble, no una tarifa plana. En España los honorarios están regulados por cada comunidad autónoma y rondan entre el 0,1% y el 0,5% del precio de la operación, según la región. En México los honorarios notariales se fijan en los aranceles locales de cada estado, y en Argentina dependen del colegio notarial de la jurisdicción, por lo que conviene pedir presupuesto previo.
5. ¿Cuánto cuesta todo el proceso de extinguir un condominio?
Hay que sumar al notario el registro de la propiedad, el impuesto sobre transmisiones y, si hay hipoteca, la cancelación registral. En España, el ITP grava entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma y el Registro suele cobrar tasas fijas bajas. En Perú, el trámite notarial con la Sunarp incluye derechos registrales regulados por el arancel del año en curso; no existe una cifra única válida para todos los casos.
6. ¿En qué consiste la compensación económica en una extinción de condominio?
Es el pago que recibe el copropietario que renuncia a su parte para que otro se quede el bien entero. La cantidad se calcula sobre el valor de mercado del inmueble y la cuota del condómino saliente, descontando cargas como la hipoteca si la hay. En Chile se acostumbra expresarla en UF para que no pierda valor con la inflación, y en Colombia el Código Civil reconoce esta compensación como parte del proceso de división.
7. ¿Cómo se resuelve en la práctica una herencia indivisible entre hermanos?
El camino más rápido es vender la vivienda y repartir el dinero según la cuota hereditaria, lo que evita discusiones y costes judiciales. Si nadie quiere comprar, un juez ordena la subasta pública y entrega a cada heredero su parte proporcional del precio. En Argentina, el proceso judicial de división de condominio se tramita ante un juzgado civil y puede durar uno o dos años si no hay acuerdo.
Fuentes
- TrisantExtinción del régimen de condominio: qué es, cómo se gestiona y …consultado el 28/08/2026
- EstudiovilaplanaEstudio Vilaplana – JUICIO POR DIVISIÓN DE CONDOMINIOconsultado el 28/08/2026
- VlexExtinción del condominio – vLexconsultado el 28/08/2026
- Bankinter¿Qué es la extinción del condominio? | FAQs – Bankinterconsultado el 28/08/2026
- DiputadosLa Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de …consultado el 28/08/2026